Re: [閒聊]桃園A7真的發展得起來嗎?

NodeWay 發表於 2020/11/3 下午1:53:54

看板home-sale標題Re: [閒聊]桃園A7真的發展得起來嗎?作者

NodeWay

(不由分說)時間Nov 3 13:53:54 2020推噓47 推:48 噓:1 →:64

PTT推薦

說到A7分享幾個值得參考的連結

https://www.youtube.com/watch?v=sqDW_5TwQe8
熱心人士空拍強哥大大的A7空拍

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6150030
01 locustani大大的建案分析文

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6108727
同樣是 locustani大大的區域分析文

首先google街景看到的我想應該有快一年沒更新了,
街景上面還是一片荒蕪沒錯, 除了合宜宅區域看不到什麼建案
但實際上已經有多達40個以上建案正在開發, 這還不包含正在規劃的
如果沒空到現場看也可以先看看空拍了解一下

釐清幾個大家在意的點
1.機場捷運不好搭

我個人去A7看建案都是搭捷運, 實測多次, 平日假日都有去過
北捷淡水線轉機捷A1->A7, 從淡水線出車廂開始算, 走到機場捷運普通車月台約7分,
正常台北人走速, 浮動的話大概走得快一點5分走得慢一點10分
A1->A7 行車約24分, 也就是我淡水線的車廂出來到A7約30分不含等車(等車後面談)
板南線我沒算時間但應該差距不大

北捷三重站轉機捷A2三重站

如果住在離三重比較近的區域則可以選擇在北捷三重轉乘
北捷三重站->機捷三重站A2, 大概2-3分很近
機捷A2->A7 約22分

近期因為環狀線也通車了, 可以在A3新北產業園區站轉乘環狀線
缺點是人流較大的板橋站需要站外轉乘, 也是大概要走近10分鐘
優點是至少要到板橋區域不需再到台北車站轉乘, 整體時間還是省了不少

2.機場捷運班次少

比較被詬病的就是班次少, 確實沒算好時間運氣差最多要等上將近15分
以平均值來算每次去搭都不計算時間的話, 期望值是每次去約需等待7分
算上轉乘跟行車時間約38分

3.機場捷運票價貴

如果要以機捷當作主要通勤方式, 可以購買120天定期票5040
每個月1260, 只是還需要加上到台北端的通勤費用
雖有承諾未來會降價但都還是未知數, 票價對比北捷確實不親民

4.A7機能差

如果只論A7站出來的周圍, 那是真的很差, 直到今日也只有少數合宜宅區域的商店
但重劃區機能可依靠舊市區,
距離僅1站的長庚醫院站與2站的林口站機能非常充足
百貨購物影城市場醫療一應俱全, 都是10分鐘內就可以到的距離,
下山到新莊costco基本上也是開車十幾分的事情

5.工廠廢氣

確實部分區域因為鄰近工業區有不少住戶反應過相關問題
這部分也不是沒有解決辦法, 可以選離工業區較遠的建案且避開下風處
或是室內安裝全熱交換等用空氣清淨的方式
未來人多了投訴多會不會改善又是另一回事
只看當下其實也不是沒辦法解決

6.公墓

對一部分的人來說是超大型嫌惡設施沒錯, 也勸退了很多投資客跟年長者
但相對的因為有公墓的抗性讓這個區域房價一直維持在相對低價
且年輕人首購族多數對於公墓的抗性是較低的
如果不可避免會有嫌惡設施, 公墓對我來說是相對容易接受的
未來會不會移走不曉得, 畢竟困難重重,
但市府確實是有都市計畫要打通道路以及整理成園區的
以現況來說可以當作買下去就要長久與公墓為鄰
但真的移走的那一天怕是這裡就不是首購能負擔的房價了

7.冬天溼冷

林口台地都是冬天溼冷的氣候, 同樣的溼冷對於年長者是較大抗性
但現在的氣候型態, 每年冷的天數相當短,
以台灣悶熱的氣候, 相信對不少人來說冷反而是利大於弊就是了
濕的部分可以選陽光充足且雙面以上開窗的戶型, 加上除濕機可緩解
以我個人經驗, 要比潮濕宜蘭基隆淡水都更加潮濕, 林口台地相對是可以接受的

8.重大建設少

除了郵政物流園區跟水資源中心以外幾乎沒有重大建設了,
甚至公園綠地少得可憐, 只有產專區規劃較多公園,
好幾個建案都緊鄰而建, 等都蓋好會有擁擠的感覺

9.交流道及道路壅塞

塞車已經是日常了, 在沒有顯見改善計畫以前, 未來只會更塞

缺點說完, 說說優點
1.價格

捷運區域最便宜沒有之一,
這句話在未來可能不符合, 正在發展的A10山鼻站也已經有建案,
但能挑得太少先不討論, 以目前可以挑選的重劃區來說, A7是最便宜的捷運區域,
捷運10分內有大量二字頭的建案可挑選, 近期也有新推的500公尺內開價25萬的建案,
漲價雖然有但都是合理漲幅, 因為早期賣的都是低樓層面向差的戶型當然會比較便宜,
但即使是相對高點的現在, A7依然有很多二字頭建案可挑

2.捷運

已經通車不是畫大餅的捷運, 你現在住進去就已經有捷運可以搭了,
一堆重劃區只是未來會有捷運的規劃就炒作沒完
A7的捷運已經是現在式

3.重劃區
路大條規劃整齊沒有老舊市容,
可以說整個北台灣的重劃區要規劃得像A7一樣完整的不多,
會看上這個區域除了價格以外就是因為周遭都是新規劃新建案

4.工作機會

鄰近現有華亞園區加上新規劃的A7產專區, 以及郵政物流園區, 工作機會只多不減
我個人認為所有剛需中最重要的就是工作機會, 也是支撐一個區域發展的重要因素
未來會有的華亞科二期, 以及到林口工業區都不遠

5.自住客多

周圍真的有滿多台北同事也買這個區域, 加上這個區域的確也都是主打低價搶首購族,
一個區域入住率高自然機能就會提升

總結一下
A7到雙北通勤不能說很方便但也沒有印象中那麼差
交通上已經連結了台北車站及新北板橋車站兩個交通樞紐

機能以周圍區域來說仍未發展好但鄰近的A8/A9可以提供完善的生活機能

公墓及工廠多都是事實, 但相對的就是房價低

以上大多只針對現況提出我個人的看法, 因為現在買房就是考慮當下條件
就不談論過多大餅跟夢想了

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.216.152.36 (臺灣)

※ PTT 網址

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Sam2711/03 14:04以投資角度來看，公墓是超大優勢好嗎

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Sam2711/03 14:04內湖二十幾年前還不是一堆公墓

推

Sam2711/03 14:12大概再5-7年，A7視覺感受和生活機能就贏A8了

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NodeWay11/03 14:16未來5年左右就會達30多個建案已交屋供應近2萬戶居住需求

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NodeWay11/03 14:16當a7不再只是工地現場的時候大樓林立的感覺對比明顯

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NodeWay11/03 14:17從現在空拍對照到A8區域就可以感受得到了

推

lynos11/03 14:20自住可以，投資母湯喔

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lynos11/03 14:20以後的餘屋賣壓很嚇人

個人判斷也是不適合投資, 適合自住或出租, 因為自住需求而選擇這裡因為交屋量大加上合宜釋屋, 最多是長線投資客會有但量體不大, 短線難以炒作

推

cutesuper11/03 14:33內湖20幾年前哪邊是一堆公墓

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sagarain11/03 14:34跟現在空拍新莊類似嗎

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cutesuper11/03 14:35A7不用擔心人少他價格優勢就是有人買單比較危險的是

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cutesuper11/03 14:35投資客也很多供給需求都高那價格漲幅就存在疑慮

投資客哪裡都會有, 主要是比例問題, 少了短期炒作空間投資客就減少自住需求雖然也會在意未來發展跟漲幅, 但短期內的價格波動較不影響購買意願

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lynos11/03 14:37如果多點預算，個人會選擇買A9

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lynos11/03 14:38不一定靠近A9捷運站

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lynos11/03 14:39至少整個街廓，舒服多了

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lynos11/03 14:39A7建案蓋好後，其實很擁擠

有很多區域包含A9都比A7好, 但回歸現實面, A7的最大優勢是價格

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childeviler211/03 14:47有幾個點沒有說到很詳細，例如塞車，上下班時間塞，

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childeviler211/03 14:47其他時間並不塞

同意, 但即使是台北市也有不塞的時間, 大家在意交通問題也是上下班上下學時段為主

推

niko020211/03 14:48A7路大條喔？只能說標準真低，合宜/青山路/壽山路可以

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niko020211/03 14:48塞到停車場，幫QQ;不過台灣多數重劃區都這種德性…

聯外道路的問題有另外補充了, 以重劃區範圍內的路確實是整齊也夠大

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childeviler211/03 14:49廢氣是什麼樣的廢氣，多半集中在華亞三路那一帶，

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childeviler211/03 14:49並非全部A7都會常常聞到

廢氣問題確實只有部分區域不是整個A7的問題, 但必須要讓購屋者清楚會在意的話要仔細挑選建案位置

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slash6611/03 14:50A7自住一大堆，我自己也是，我只擔心未來人太多塞車，

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l79cm11/03 14:50合宜宅那區的路根本不是重劃區規格我當時就說會塞到停車場

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childeviler211/03 14:51機能差沒錯，僅有合宜住宅，樂善國小那一帶有些許

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childeviler211/03 14:51的機能，但重劃區就是這樣，10年前鳥不拉屎的A9也是

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childeviler211/03 14:51這樣

推

childeviler211/03 14:53新北市長在2020.09有提出快速道路通往新北，目前還

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childeviler211/03 14:53在研擬階段，另外林口龜山輕軌預計2051年完工

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l79cm11/03 14:53中路重劃也一樣問題塞在停車場出入口很糗

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adorubono11/03 14:54a9離捷運近的實在太少如果在台地上工作倒是非常好的

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adorubono11/03 14:54選擇

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childeviler211/03 14:56等到文青中小學蓋好，附近學區機能會慢慢建立，若郵

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childeviler211/03 14:56政園區的工務中心如同政府承諾一定扶植去蓋好並運

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childeviler211/03 14:56營，我相信未來A7會逐漸到位

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slash6611/03 14:58說A7發展不起來真的是想太多，應該還不了解現在有多少自

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dakkk11/03 15:01我覺得公墓沒什麼以自住角度

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slash6611/03 15:02住客了，全聯還有一些商家都在蓋了，幾年後就知道了

能不能發展得起來不敢說死, 個人覺得有捷運又低價的區域如果發展不起來的話, 那整個北台灣有多少重劃區能發展起來, 到那時候也不是A7的問題而是整個環境的問題

※ 編輯: NodeWay (61.216.152.36 臺灣), 11/03/2020 15:12:54

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slash6611/03 15:04公墓根本沒差，比起公墓，宮廟惡鄰還更糟糕

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slash6611/03 15:05未來大概只剩交通會是問題，人多車多應該會蠻塞的

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pipagau11/03 15:05A7跟A9就不同檔次阿，A9有話題有建設，A7就是圓一個成家

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pipagau11/03 15:05的夢，如果以此為出發點，A7的確是一個好選擇。

A9是林口屬於新北, A7是龜山屬於桃園, 的確A9各方面條件都更好, A9之於A7其實有很好的拉抬效果, 若A7發展起來對A9也是增加就業機會跟加分 A7現在的定位也不可能拿已經發展到位機能成熟的A9比較, 甚至日後兩個也不會拿來比 A7的優勢在於價格, 在有捷運的前提下臨近A8, A9

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toyland11/03 15:06我選的區域基本上聞不到廢棄，附近已有中華郵政預定地跟

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toyland11/03 15:06商場預定地，又吃文青中小，就算捷運附近商圈發展不起來

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toyland11/03 15:06被畫大餅，這邊也會自成一區，反倒那個甚麼扇形地王覺得

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toyland11/03 15:06買自住根本顆顆

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childeviler211/03 15:09文青中小學附近大案連發，遠雄2.3.4期都在那邊，富

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childeviler211/03 15:09宇哈佛苑，允將2都在那附近，開價更是3字頭起跳，

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childeviler211/03 15:09目前成交價快看不到2了

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SafeGuard36011/03 15:10住過淡水林口林口的潮濕我覺得沒有比較好..

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CaLawrence11/03 16:18mobile大大的文章也太強了吧xddd

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CaLawrence11/03 16:18隔空膜拜一下

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stevensevens11/03 16:26借版問一下，只求保值a7、洲子洋、青埔，這幾個北

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stevensevens11/03 16:26台灣重劃區哪裡比較優

青埔也是很好的重劃區, 洲子洋沒有深入研究不評論個人認為要保值就是買在相對低價的時機跟地點, 缺一就談不上保值青埔明顯是已經過了低點很久, 未來會如何不得而知 A7目前價位仍在二字頭, 我認為也很難更低了, 但買在A7三字頭的建案就要多考慮

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coonash11/03 16:38A7要發展為自成一格的社區型商圈絕對沒問題。

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coonash11/03 16:42不過A7給我的感覺是臨時硬趕工出來的重劃區，有種舊市區

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coonash11/03 16:42的雜亂擁擠感，個人不是很喜歡。

感覺當然是因人而異, 我也會覺得A7某些區域建案蓋得太擁擠了但對比其他北部重劃區, 好像又還好, 畢竟每個建商一定都是最大利益考量容積率一定是用好用滿, 土地收購也是各憑本事, 要整合出完整的建地本就不容易所以就會看到一些破碎的區塊跟擁擠的建案 A7有多個建案都可以蓋到五六百戶甚至千戶, 代表土地整合出足夠大的基地這在其他重劃區其實不多見

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CaLawrence11/03 16:50同意樓上特別是甲子園輻射出來那邊連續四五個建案

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CaLawrence11/03 16:50 感覺作為重劃區的優勢就小了一點但就居住品質猜測

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CaLawrence11/03 16:50遠雄2 富宇天匯的案子表現應該最好

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wahahawa11/03 17:10A7現買現套

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tbere200211/03 17:12目前居住品質真的不佳

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dakkk11/03 17:28要保值選青埔

推

Lmmz11/03 17:58好宅找富宇想戰問棋靈

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childeviler211/03 18:00好宅找富宇想戰問棋靈

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wahahawa11/03 18:01A7 空氣品質我覺得不行

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HOT0321011/03 18:03兩年前買才多少？結果越來越貴...事實證明越不被看好越

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HOT0321011/03 18:03有機會 ex早期林三淡幾年前青埔

基本上越多人罵跟酸的區域也代表越多人關注 A7被攻擊的點不外乎空氣/公墓/機能每個人挑選自己居住的環境, 誰不想要面面俱到, 但預算有限空氣品質只能說整個北部到西部都很差, A7及林口台地沒有特別差, 我相信監測數據公墓個人不在意, 反而因為他的存在壓低房價是好事機能不好, 對於通勤上班族來說每天都會到都市區, 我個人也不在意總結還是預算有限, 挑一個自己能負擔又能接受的房子買

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gary80152311/03 18:05我大富宇參戰

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kmaster11/03 18:09覺得雜亂，是A7的地形關係，破碎又高低不平

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kmaster11/03 18:10居住品質最佳的區域還是文青國中小這個小區塊

※ 編輯: NodeWay (61.216.152.36 臺灣), 11/03/2020 18:26:13

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sai321awan11/03 18:14富宇在a7算好，但論地點說天匯表現最好，有點過了，

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sai321awan11/03 18:14實際去看過離邊坡電塔有點近，捷運也要800公尺。

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