Re: [閒聊] 用不到的房子會改換現金流嗎

我才在股版發了一篇良心文..XD

基本上呢,貸款買股票有多少風險,第一個你要思考的不是股票的風險,而是貸款的風險.

房貸,信貸,股票融資,私人借貸...

這可是差很大很大的.

因此這篇主要聊一下貸款..不討論投資產品本身的風險問題.

房貸利率最低,年限最長動不動就20年,然後崩盤也不會被追加擔保沒有斷頭的問題.

所以房貸你只要思考現金流有沒有炸掉..

20年貸款本利合大約你抓年5%的月付額差不多...
(100萬一個月付4xxx)

你轉增貸大法一般會在3~5年左右用一輪比較"健康",太頻繁銀行會以為你有債務壓力.

信貸方面因為不用抵押擔保,所以一般人比較容易借.

但是利息就高了,可能5~6%起跳+7年期.

所以同樣金額,相對房貸,現金流壓力就大很多,你幾乎要抓20%一年的月付壓力.
(也就是100萬,房貸你每個月就四千多,信貸你就要一萬六千多,看壓力差多大)

好處就是自由度高.

股票融資利息大概6~7%,維持率40%~50%,期限是6個月可展延一次.

恩....這時候你在來看股票融資...條件是不是超級嚴苛..XD

並且最大的麻煩事維持率問題...你如果遇到1980 1990 2000那種公司直接破產.

你會遇到...無量跌停,連吞1x根無量跌停後,股票變廢紙.

你連被強制賣掉都賣不掉...那會怎樣?

你1000萬開融資買股票,之後股票變廢紙,之後變成你倒欠銀行幾百萬.

對喔...金融業也可能會倒,而金融業又剛好是很多存股族最愛...

所以老人..他也許沒你聰明,但..他看過的死人比你看過的新生兒多更多.

私人借貸就....你跟爸爸借和你跟當鋪借(當鋪好像是30%)和你跟高利貸借..
(注意..重利罪必須發生在
1.乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助的處境
2.取得與原本顯不相當的重利
因此..你如果是要投資跑去跟高利貸借6厘...
抱歉重利罪不成立...)

狀況差很大很大...XD

某人本來找他媽媽當人頭要炒房要跟銀行貸款八成.

他媽媽說"乾脆定存解了借你,你給我2%利息就好當孝親"

這.....無期限2%借貸...其實我也想借...XD

所以...

為啥老人都勸各位,玩股票不要開融資借錢炒股.

因為,你有機率陪到變負的....

你一年沒遇到十年沒遇到,你20年30年40年,總有一天會遇到黑天鵝.

而管你有多少錢,你遇到一次黑天鵝,就是全部清空+倒欠.

但是你反過來看.

疑,為啥有錢人都欠一堆錢,頂新魏家買帝寶透過貸款組合半毛錢都不用出.
(當然它們不是用超貸,而是房貸+其他貸款的組合)

這...你一定要搞清楚,他們借的貸款是哪一種.

也因此反過來你看我們炒房的.

哪個不是一值借錢一值借錢,借到央行都要限制我們借錢.

阿你看央行限制各位股票融資嗎??

阿平平都是借錢投資...央行幹嘛大小眼??

阿不就是因為房貸太強大,怕你們借太多借太爽..XD

結果造成市場熱錢氾濫之上更加氾濫到無法收拾..

然後講到房子該不該賣.

恩...我以前就舉過例子了.

你只要租金投報高於利息,通常你房子與其賣掉不如拿去貸款.

表面上你貸款額度只有八成,所以你之後可轉投資的資金比較少.

但你本身房子變成槓桿五倍,你算上租金+增值扣除利息,五倍槓桿放大後可不少.

就算租金投報跟利息一樣,但你只要多一個1%的長期平均增值.

那你就是約穩定6.x%的現金投報率.並且是把你的"利息支出"全部都涵蓋下去了.

當然如果你是我之前舉的,中南部,出租投報率2.5%長期增值投報率2.5%.

這樣你就是19%現金投報率....你長期領股利應該也很難達標這個數字.
(一堆人不相信,還在那邊想是不是我數學算錯了.
沒錯,是你自己算錯了...就是19%現金投報率
這也是為啥很多人以為房子賺得很慢,跑去做其他投資.
結果投資了半天,發現能買的房子越來越爛越來越小.
為啥都追不到.
就是因為你算錯了..
你要挑戰的是19%現金投報率,你低於這個數字都是在被房子拉開距離.)

因此...

你與其把房子賣掉,拿現金去買股票領股利.

不如把房子去質押借錢出來買股票領股利.

需要用錢..股票就賣掉就好啦.

至於甚麼股票風險??

阿你把房子賣掉買股票,跟你拿房貸去買股票..股票的風險有因此不一樣嗎?

另外..你拿房子去貸款,你只下8成,還比你把房子賣掉all in還少呢..

當然啦如果你是反過來,嫌拿房子貸款的金額只有八成太少,害你無法提早發大財.

那...這就是另外一個故事.

so....一般來講,只要你的出租投報率是高於利息..

不動產長期再慘,市區的長期平均增值幾乎都是絕對大於1%.

那你貸款八成基本就是現金投報率6%起跳.

那你要做收股利..如果你收到1x%,你可以把房子賣掉ok的....

但是如果你收股利也只有6%...

那...你還是把房子拿去抵押貸款比較好...

不過拉,房貸再怎樣爽.

你還是要注意你自己的現金流.

無論怎樣,你每個月還是要有5%的本利合要支出.

你要無限轉增貸大法,你也盡量是維持3~5年5%的資金周轉空間.

so...房貸的極限,就是看你現金流的寬裕度決定.

上面的操作也是在你現金流很穩定的情況下才可以施行.

畢竟你拿80%的資金去買股票,股利如果是6%,你就有4.8%.

這些股利拿來滾入房貸本利合的支付,剛好打銷.

但是如果你本身有需要用錢,因此需要股利來支撐你的一些開銷.

那你自然就不適合這樣操作.

所以這種作法也不是萬能.

你還是要看一下自己的狀況再做決定.

當然如果你是閒置資產不知道要幹嘛,平時收入不錯但也很忙沒空搞東搞西的投資用錢.

那.把房子拿去抵押貸款,把貸款丟入穩定殖利率股票.

再拿股利來付房貸...

每過三五年,就又再轉增貸一次,把錢借出來再買股票領股利.

這.....是很基本無腦的"定存投資"作法...XD

其實早就滿地的人再這樣幹...你在台灣絕對排在幾十萬人以後再作的.

甚至你以為興富發幹嘛股利本來想用季發,現在改半年發.
(建商的帳進出不穩定,季發股利太殺了,所以後面退成半年發)

阿...興富發我都說過她本質是炒股的,老闆賺錢靠炒股,員工上班可以看玩股票..XD

因此...他就是希望你買他的房子,然後有閒錢再丟他的股票,拿他的股利去繳房貸.

他都幫你算好了...只是你有沒有那個"會跟"看懂他幫你規劃的是甚麼.

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銀行行員,軍公教,好像有特殊的信貸額度. 不過另一方面,這個信貸額度計算的比重是比較重的.會吃掉你的財力信用比較多. 也就是如果你資產比較多,會碰觸到你個人貸款額上限的話. 你用信貸會讓你總貸款額變少. so..一般會先把房貸帶滿,之後再用信貸把剩餘可以貸的貸光.

這就是你再評估現金流的空間時要評估的. 不過如果股利不到6%. 那就要反過來思考,有沒有專程賣房子去領不到6%股利的必要.

很多租屋族是這樣產生的阿.

這扯到軍公教本身的問題. 一方面它們可能買房子背房貸,現金流就吃緊. 不然就是,有了錢又跑去買房子. 結果不是卡現金流已經緊繃住,就是卡它個人貸款額度被用光. 造成它們信貸可能使用不太到. 軍公教很愛買房子的,這...大家應該很清楚...XD 會選擇這種職業,很多本身就是比較穩妥型投資者型態. 不過對於年輕起家然後還沒買房子的軍公教而言. 確實不少用信貸出來炒股. 古板應該就一大堆. 軍公教信貸出來借錢給別人. 這種在軍隊中很常見..XD 你如果多接觸職業軍人就知道了. 還有軍中放貸的,他的債主是軍人,金主還是軍人.

學校不教的人生最重要課程之一.. 這無解. 因為你活在資本主義世界..

這時候,就.. 不如無腦買一間房子..XD 當然你可以考慮買黃金. 買鑽石. 買玉石 (緬甸玉最近暴漲...緬甸政變的關係) (和田玉則是瘋狂炒作,新疆籽料已經在雲端,之後連高品質俄料也大漲) 買水晶 (水晶最近炒做很誇張,因為他價格比玉石低,然後種類繁多. 所以商人們瘋狂的在行銷水晶. 並且是全球型態的行銷,不像玉石是華人圈的玩具 不知道買甚麼就買球體....世界通用,硬通貨幣) 買字畫. (記得買不敗等級的名畫,例如于右任,沈伊默等級...這種是重型權值股. 你去追趙無極...那就是追飆股... 怕死就是買于右任沈伊默,它們的定位太強大,無可取代...並且都死了...XD 然後目前都還在六位數左右,小型的有五位數...算是很靈活的"置產"產品) 其他有,名刀,名壺,瓷器等等...記得要名家作品才會有增值的保證. 有錢人很多會配置一些錢在他喜歡的玩物上面. 是有很多道理的.

賺翻沒有. 但我這輩子沒上過班領過薪水倒是真的.

這就是機運問題. 看你抓不抓得住你人生的機運.

5%是增值,但你本金還有1.5%的投報率要加上去.