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[請益] 八年級房產配置請益

看板home-sale標題[請益] 八年級房產配置請益作者
x156w423
(跳跳虎)
時間推噓49 推:49 噓:0 →:61

小弟今年將滿30, 藉此機會與房版七年級前輩交流

目前跟老婆持有四個物件:

(1)三重整層老公寓(持有5年)
市值1,050萬, 貸款餘額700萬
目前自住, 出租行情2.5萬

(2)新莊兩房坡平車(持有1年)
市值1,050萬, 貸款餘額700萬
目前出租2.5萬

(3)龜山整層老公寓(持有2年)
市值約600萬, 貸款餘額350萬
目前出租1.8萬

(4)龜山三房坡平車(預售)
市值約1500萬, 未來貸款1200萬
預計完工後自住

*物件1-3出租皆可自償*

小弟規劃40歲前退休, 每年實拿7-80萬現金流
(老婆公務員先不納入討論)

預計預售完工前將物件2獲利了結(搭配重購退稅), 回收資金+350萬, 並考量兩個方案
方案一:繼續槓桿買兩間中古收租(提升至5間)
方案二:階段性投入美股VTI (大盤)

房產及股票的優缺點小弟都很清楚
台灣中古屋中期持有, 年投報率約13-15%
美股大盤中期也算穩健, 年投報率約15%

參考前輩Hstim文章所述:
沒有價差無法致富, 沒有現金流無法自由

目前傾向方案二, 階段性投入大盤獲取金流:
33歲, 處分物件2將350萬投入大盤
36歲, 處分物件3將300萬投入大盤
39歲, 股票部位複利約1200萬上下
退休前轉換高配息etf 5-6%

不動產部位保有兩間,
物件4電梯大樓自住
物件1精華老公寓長期持有收租
(如前述績效不如預期, 也可增貸補足)

此規劃是否合理, 或有什麼設想不周的地方
請前輩指點迷津, 謝謝!
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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.96.228 (臺灣)
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s2649275503/30 03:07你物件二大約什麼時候會賣 方便提供社區名字嗎

s2649275503/30 03:07股票我不懂 我一定選繼續買來收租的

s2649275503/30 03:08我的房產投報跟你差不多 但我基本遇到股票的都海放我

s2649275503/30 03:08

s2649275503/30 03:09啊 看到了 三年後才要賣啊

s2649275503/30 03:11不知道你龜山跟新莊的點在哪 不然我會先處理物件3 在

s2649275503/30 03:11處理物件2 不過也要看物件2的屋齡

s2649275503/30 03:12就房產部分我覺得可以在詳細點比較好思考要先丟哪個出

s2649275503/30 03:12去換好一點的牌回來

嗨s大, 物件在下新莊, 現在兩房車市場上稀缺, 我抓比較保守, 繼續持有沒意外1100 up以 上

ppnow03/30 03:29一般人都是老了以股換房,你反過來

是, 對房產有信心, 逆向操作討論看看

tonybk03/30 04:00你這是來炫耀的 哪是請益?已經是人蔘勝利組囉

bboywhite03/30 04:02等等,新莊兩房坡平才1050!?

Eyrie03/30 04:24平平買美股大盤 怎麼你的投報率這麼高

參考近十年投報率, 有可能過於樂觀@@

stevensevens03/30 04:43不懂為什麼要處理?穩定收租越滾越大,時間是你的

stevensevens03/30 04:43好朋友,老婆還是公務員,多貸一點40年,再收幾間

stevensevens03/30 04:43,老屋等危老,新屋等重劃區增值,買大盤用多餘的

stevensevens03/30 04:43錢慢慢買就行,不用殺雞取卵

stevensevens03/30 04:44對了,我也買文青國小對面三房,有機會來玩啊

嗨s大, 這是我猶豫的點, 長期持有享有增值, 但現金流擴大有限, 未來有機會A7聚xD

hikku03/30 05:07好有錢 年紀這麼小就能貸款四間喔

jyan9703/30 05:15人家要40退啊,繼續屯著現金流不夠

沒錯, 故請益指教

kyova03/30 05:51他淨資產又不多...哪來的炫耀阿...

kyova03/30 05:52我覺得美股的投報率估太高了...這幾年是特例

kyova03/30 05:52現在物價房價噴成這樣,你確定10年後那點現金流你敢退休???

kyova03/30 05:53大家都好樂觀阿...工作是很慘嗎,這麼急著退休...

kyova03/30 05:54可以找個工時更彈性更輕鬆的,或是其他副業。裸退以這樣的

kyova03/30 05:54資產和金流我覺得可能有點窘迫...要作最壞的打算。等你真的

kyova03/30 05:55退了以後就變成廢人,真遇到啥狀況想恢復會有難度

kyova03/30 05:56太早退休不覺得生活失去重心會很無聊嗎~

金流自由後時間是自己的, 可以培養新興趣, 也可以隨意兼職, 自己規劃下半生

KimWexler03/30 06:04要估三四十年的話VTI 15%肯定是抓太高 砍半比較保守

weekman03/30 06:30VTI年化報酬率大概抓7-8%

D871677003/30 06:57又一個在看後照鏡開車的,美股2010~2020年化報酬率是14

D871677003/30 06:57.1%,接近15%沒錯,但2000~2010則是只有4.2%。

小弟相信強者恆強(資本主義帝國), ETF隨經濟成長

lucky46603/30 07:02先推你很強

IS098703/30 07:12後生可畏QQ

IS098703/30 07:13要處理我會先處理3

IS098703/30 07:144你要自住了~1、2很好租修正也不用太擔心

物件3位於A7, 附近長庚及華亞園區, 租金投報其實不輸三重一線, 這件預計5年後A7發展起 來收割

highmangogo03/30 07:25大哥 你怎麼有辦法貸那麼多間 想學

mmay03/30 07:28夫妻一人2間吧

資金都是小弟出的, 物件2因限貸政策買在老婆名下

mmay03/30 07:29市值1000 之前應該買7-8百而已

第一間切入的早 差不多翻倍了, 增貸投入2-4件

mmay03/30 07:33我目前4間(租金行情跟你差不多),完全沒有想過投入大盤,

mmay03/30 07:33但有想加碼買土地

abyssa103/30 07:43一人兩間不用賣啊 貸款應該都還可以

g11121s03/30 08:00每間增貸就有你想要的自由

增貸幾百萬只能薯條加大0.0

kaosong703/30 08:00重購退稅要檢視能否過關,新舊屋都不得營業出租

flamer03/30 08:08美股大盤15%有點太樂觀吧

asd3141592603/30 08:10少年股神

tswen03/30 08:12八年級有四間 真恐怖

aloness03/30 08:18https://i.imgur.com/PpAP3yY.jpg

aloness03/30 08:19看這個,不考慮先減輕貸款負擔嗎?

aloness03/30 08:20未來兩年現金流能維持的住,再借也不遲

asd3141592603/30 08:27其實不太懂立志這麼早退休幹嘛 我七年級尾巴 之後收

asd3141592603/30 08:27租預計有一百多萬的淨現金流 打算60歲後才退休 反正

asd3141592603/30 08:27現在工作年薪近百又輕鬆 兩邊一起賺不好嗎?

我父母年輕時重壓1間夜市透天, 35歲就退休了, 不過年代不同經驗無法完全複製, 所以考? 將2個物件去轉換為金流, 守住2間亦享有增值, 房產+股票全都要的概念

IS098703/30 08:28人各有志吧!

asd3141592603/30 08:31也是 我的志向是當專業投客(房蟲) 等到那時候我就會

asd3141592603/30 08:31辭職了☺

IS098703/30 08:38我也是7年級尾(77)等小孩長大我就要去遊山玩水了,現在

IS098703/30 08:38三個快國中了(遠目~~

asd3141592603/30 08:41原來I大才77 那很早生小孩耶!!一直以為你近40了

asd3141592603/30 08:42(以小孩年紀估算的XD)

ianferrari03/30 08:43嗚嗚嗚77的到現在還沒孵出一個XD

benny357903/30 08:49人生勝利組

s2649275503/30 08:50我也覺得早點退休好 原本預計50 現在45

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:06:46

daniel365803/30 09:07原PO淨資產不到1千倒還好 I大跟我同年生3個國中超強..

s875213403/30 09:1172的表示小孩才3歲... 結果77的已經三個快國中... QQ

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:19:29

chjghjg948703/30 09:25一千萬勝利了吧

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:31:22

kusomanfcu03/30 10:2173 還在國小掙紮中

kusomanfcu03/30 10:22一般過的好的就是30初結婚 32小孩 範圍+-3

harlem7703/30 10:3040歲退休?強者

sagarain03/30 10:39你才30是我要請教你吧

duriel331303/30 10:59美股大盤要是能有年化15%還買什麼房??

yasmydio03/30 11:09看到父母重壓夜市透天大概就知道囉

那是父母資產, 現階段跟小弟不相關

mrclotfamily03/30 11:23蠻厲害的

k788168303/30 11:27太神啦

h4907200203/30 11:32.....我小你一歲才2間 我要去跪了 真神人

Mk5603/30 11:46大盤報酬率抓個5-7%吧 不要用後照鏡幻想了

mmppeegg03/30 11:54你哪來的錢還這麼多貸款啊

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 11:58:26

daniel365803/30 12:14夫妻2人持有現值2700萬的房產 有需要這麼訝異嗎?

IamHunk03/30 12:15三間都出租貸款怎麼會有問題...

IamHunk03/30 12:17厲害在敢操作。買房 出租 增貸 就算講得再穩定

IamHunk03/30 12:17真的操作還是有很多莫名的擔心 當然還有其它風險

IamHunk03/30 12:19原po敢這樣操作 應該也已經想得很深遠了

IamHunk03/30 12:19退休後有更多時間做其他創業或想做的事

感謝說明, 不動產最甜美的報酬除了物件本身, 貸款八成是其精髓, 考量5-6戶以上面臨貸? 不利情況, 如銀行核准7-7.5成, 年報酬可能限縮趨近10%內, 在八成天花板額度內操作, 其 他資金配置大盤ETF理論上似乎可行吧

edison100303/30 12:20你已經是大師級了吧 三重人幫推

三重人低調, 待會樓下嗆8+9 xD

IamHunk03/30 12:21謝謝分享

qiris03/30 12:52想請教一下原PO

qiris03/30 12:53這三間地點都不同,都是自己管理出租嗎?

建議以居住地為主軸, 大概半小時通勤距離是可以管理的守備範圍, 搶物件及後續管理會方 便許多

elfishmin03/30 13:02你好猛,我七年級跟你狀況一模一樣,有五間,近期也在

elfishmin03/30 13:02想資產配置的問題,想要將兩間用重購處理掉,換一些金

elfishmin03/30 13:02流回到股市長期投資做為退休金流,或許可以私底下討論

elfishmin03/30 13:02一下

對, 資產配置有其學問, 有機會交流~

sammi52003/30 13:31淨值1200吧 很強了

pol8706303/30 13:34四十歲太早 每年70-80真的不夠用

pol8706303/30 13:35你活到80歲 那時候70-80萬不知道夠不夠用

pol8706303/30 13:35我自己目標是抓5000萬丟大盤 每年有個4-5趴

你想喊多少都可以, 重點是可以達成自身目標, 一般人配置大概1500萬就穩了, 喊5000萬想 必做夢比較快

spermbox03/30 14:34買大盤幹嘛= . =

spermbox03/30 14:34買台積電就對了

spermbox03/30 14:34600以下都是買點

這裡不討論個股~

spermbox03/30 14:34Buy The Dip

followaymis03/30 15:59可以課稅了

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 17:15:50

※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 17:29:34

s2649275503/30 18:29想買你下新莊的兩房車

NewPassat03/30 20:07美股年年15%真股神...不要看一年好就覺得年年好

u1212303/30 22:49長期美股大盤15趴你要開槓桿。

u1212303/30 22:50還沒想清楚前可以把一兩間換成理財型房貸,每月只繳息

u1212303/30 22:50每月收進來的差額去買美股大盤,執行個幾年看看

delightboy03/31 00:29魯叔快40股票賺比三間房增值多,北市漲幅不大,常挑

delightboy03/31 00:29到績優股配息幾年漲50-100%,原要50退休,和親友討論

delightboy03/31 00:29後決定改半工作交朋友,半做志工,生活才有重心

supeedada12303/31 10:08太早退休會很無聊的

ji3cl3ao303/31 18:048年級小廢物在這,請問您怎麼還貸的…