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Re: [閒聊] 新竹外圍人口

看板home-sale標題Re: [閒聊] 新竹外圍人口作者
PTT1774
(無糖去冰)
時間推噓16 推:19 噓:3 →:64

※ 引述 《mfcke (drive)》 之銘言:
:  
: 最近房市冷卻之後 只剩一堆吵架文 建案又少
:  
: 趁假日來研究一下新竹外圍
:  
: 為何我喜歡用戶籍人數
:  
: 很簡單 這在工學院設計叫取保守側設計
:  
: 因為是落後指標 代表實際人數是>電信人數的
:  
: 如果是台北就剛好反過來了
:  
: 但是新竹看戶籍來分析人流 雖然落後但是保守
:  
: 隨著房價漲高 外圍開始補漲
:  
: 1.湖口 https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%B9%96%E5%8F%A3%E9%84%89
:  
: 當初楊梅有蓋幾個建案 所以眼光自然隨著火車看到湖口
:  
: 當初我有想去加碼這邊 可惜慢了 富旺那一批造鎮很多人看不上眼
:  
: 但是我覺得是低總好入門 沒什麼好挑惕其實 應該會繼續漲
:  
: 2.新豐 跟上面地理位置概念一樣
:  
:  
: https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%96%B0%E8%B1%90%E9%84%89_(%E5%8F%B0%E7%81%A3)
:  
: 3.竹東後面就有點遠了 而且逐漸山區 中間有很多地 建議先考慮昌益後期推案
:  
: https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E7%AB%B9%E6%9D%B1%E9%8E%AE
:  
: 越接近新竹市區越好
:  
:  
: 4. 芎林 新埔
:  
: 以吃高鐵外溢效果不足
:  
: 討論要回到基本定義嘛
:  
: 買高鐵區 最初衷是什麼
:  
: 不是因為那邊什麼幽靜欸 當初根本沒人要的地方
:  
: 是因為他媽要搭高鐵上班啊
:  
: 基於搭高鐵上班人數還是有限的
:  
: 你說對高鐵需求外溢到拉起來新埔&芎林
:  
: 難度跟竹科拉竹東寶山竹南
:  
: 台元湖口新豐工業區拉新豐湖口
:  
: 強度還是有差的
:  
: 這邊要保守點看待比較好
:  
:  
:  
: 現在大家應該都在等最近幾個新高建案的實價
:  
: 我覺得應該是五五波
:  
: 高價有 但是都說熱銷七成應該是唬爛
:  
: 多空大概又要吵架了
:  
: 多: 幹 就是有70幾萬
:  
: 空: 沒有量 就幾間盤子買而已
:  
: 結論就是還是回到有沒有辦法穩定去化摟
:  
: 我私心覺得 應該 還是 可以 緩慢去化完成
:  
: 想要入手的 自己心裡掙扎一下吧 看時間能不能解決相對剝奪感
:  
: 奇磊 春福 一森峰 我估計都不至於會降價
:  
: 不然就釋懷 外圍買一買
:  
: 我當初買高鐵東區 也是被嘴抓山豬 種田啊
:  
:  
:  
:  
看了大家討論獲益良多,稍微說明一下小弟的想法,並請教一下幾個問題。



一、關於外溢

前面有提到外溢族群,是指買不起蛋黃區,所以外溢到蛋白區的族群嗎?

以竹北為例,大家討論說可能外溢到新豐、新埔、芎林。

但個人推測,竹北應該還有許多:空屋、正在建設、尚未開發的區域。

以竹北市中心為原點,東邊的高鐵東,北邊靠近新埔地帶,西邊的西區,感覺都有許多這樣子的區域。

在竹北尚未飽和的情況下,會外溢去買新豐、新埔、芎林的房子嗎?



二、誰會買?

前面大家討論的是某個地區的機能,再來是行情(漲價與否)。

若以投資角度來看,想請教的問題很直觀,就是:

(一)誰會買?

(二)為什麼要買?

(三)什麼時候買?


若竹北還有許多空屋及開發中地區,那麼
是不是供給會大於需求?

也就是房子數量,會多於昌益、台元園區的從業人員需求數量,那多出需求的數量的房子,會怎麼樣呢?

(一)空屋掛在那

(二)降價求售


感覺(二)不太可能,所以就是竹北有很多空屋,然後買不起的外溢到周圍區域這樣嗎?

但既然是在發哥跟螃蟹上班,沒理由會不買竹北,跑去買新豐、新埔、芎林!?

那這些地方誰在買的?

承上,再來是買了這些地方,還有套利空間嗎?

是說周圍機能如果好,還有漲價空間,周圍機能如果不好或太偏僻,可能連租都租不掉,用現金流角度來看,是不是不太划算?

新豐、新埔、芎林都蠻鄉下的。

個人感覺,新豐外勞跟老人很多,路也很小條,明新科大附近要到竹北昌益或台元,只有一條台一線,感覺風險很大。

颱風下雨大家都開車;路上施工;或有什麼問題出現障礙,例如有車子在車陣中拋錨,很多通勤族就到不了公司。

除非到新豐車站搭台鐵到竹北車站。

但這班次要夠多才有足夠的運載量承載通勤人口,新豐車站附近也要有夠大的腹地當停車空間,容納通勤族的車輛。

基於安全、衛生、生活機能的考量,實在想不到發哥螃蟹買新豐的原因。

再來新埔有噓噓東紡織,傳聞竹北跟新竹的臭味,都是那邊飄過來的,離竹北及高鐵也遠。

芎林就不清楚了,感覺比竹東更偏遠,有可能不買二重埔買芎林嗎?


暫時想到的是這些,還請大家給我點意見,謝謝。

--

※ PTT 留言評論
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Skylegend09/12 17:37芎林目前熱門的都是透天,而且也靠近高鐵二重中間,你

Skylegend09/12 17:37說的竹北外溢剛好就這邊,同樣3000萬買新的小三房,或

Skylegend09/12 17:37離高鐵十分鐘的芎林電梯透天,怎麼選? 見人見智

Skylegend09/12 17:38你說的發哥螃蟹,很多都有竹北房了,透天夢再跑去新埔

Skylegend09/12 17:38芎林的居多,原本那間留著當學區房,反正距離不遠還能

Skylegend09/12 17:38接送

xdxd331009/12 17:42"感覺"空屋很多跟還有地蓋沒飽和 但跟現實不符合阿

xdxd331009/12 17:43好像蓋很多房子 然後餘屋很多是一種錯覺 成交量 戶籍數

j401f209/12 17:43竹北尚未飽和這結論是怎麼得出的?明明現實狀況就沒有物

j401f209/12 17:43

xdxd331009/12 17:43戶籍一直遷進來就表示人口持續增加 誰買就是有需求的人~

xdxd331009/12 17:44真實的去逛一圈餘屋(新成屋 中古屋市場就會知道根本沒有

xdxd331009/12 17:45多少選擇 為什麼? 原本買的漲了還是要自住需求怎麼賣?

xdxd331009/12 17:46為什麼竹北漲 外圍會漲 就是需求>>>>供給 外溢到周邊

xdxd331009/12 17:48因為總價考量 外圍負擔沒那麼高 但是外圍案子也是不夠買

xdxd331009/12 17:50導致價格也是持續緩漲往上 年初到現在又差了多少?

xdxd331009/12 17:52每年的推案量 戶數是變少的 但是因為單價變高總金額更大

CB3409/12 17:52高鐵東就快沒地,案量越來越少,蓋的也少,供給完全不足啊

CB3409/12 17:55芎林哪裡比竹東遠?

b77778709/12 17:56好了啦 感覺

CB3409/12 17:571F描述了身邊不少朋友的現況,確實原本的房留著當學區宅,

CB3409/12 17:57然後去新埔芎林買透天解決空間問題

k11k09/12 17:59芎林的交通位子 比二重埔有優勢多了 離竹科也不遠了

k11k09/12 18:01只不過芎林以透天為主 現在年輕大多還是喜歡大樓

k11k09/12 18:03芎林大樓都有辦法賣到40以上 二重埔都還沒到40

jeromeshih09/12 18:05竹北有地!=地有賣給建商!=可以開發,也可能地主持有地

jeromeshih09/12 18:05但是待價而沽,建商要有地才能蓋建案

k11k09/12 18:08芎林最大問題就學區了 生活機能下班後順路買回去就好

treisten09/12 18:15西區華興本來就比那些外圍貴 更西邊的田連機能都沒

treisten09/12 18:15很多人寧願不要竹北門牌....

k11k09/12 18:18華興只有離台元近 如果不是在台元 上班就痛苦了

dufflin09/12 18:19芎林不都飛天惹

zxx76309/12 18:30你說的都對,靠感覺走別想那麼多

ppuuppu09/12 19:25竹北哪裡有地?有地的地主喊價賣給建商一天照三餐調漲價

ppuuppu09/12 19:25格,建商好不容易整合了要降價求售?外溢就是需求強烈但

ppuuppu09/12 19:25蛋黃不降價啊!不然誰要買你說的”鄉下”。再來噓噓東的

ppuuppu09/12 19:25臭味散出來連清大那裡都聞的到,平常新豐湖口空氣也是工

ppuuppu09/12 19:25廠酸味,沒辦法接受就不要在新竹工作

ppuuppu09/12 19:271F巷內人

zhi556609/12 19:47芎林就是吃透天控 不要懷疑這客群很多 因為有一房以上 手

zhi556609/12 19:48上有現金的竹科人 滿街跑 也不用去考慮大眾喜歡大樓 芎林

zhi556609/12 19:49就是他媽一季一間重劃區透天丟出來而已 光是吃透天換屋

zhi556609/12 19:51置產就可以一直鎖量 還有GG是蓋在寶山交流道旁邊 會拉一

zhi556609/12 19:52條GG專用道 不會比你住新竹市去慢

zhi556609/12 19:56你用什麼機能學區離高鐵看芎林都不準 釋出物件一年有沒有

zhi556609/12 19:57十間都不知道 這量吃特定族群就飽了

Coolno909/12 20:58你講的是對的 不過這邊討論不用太認真 現在就是洗腦人買

Coolno909/12 20:58外圍的最後一段

Coolno909/12 20:59不管你講的多有邏輯都會找反例酸你 不過房地產確實如此

Coolno909/12 20:59 什麼地段什麼房子都有人買單 比例而已 買不起核心跑去

Coolno909/12 20:59買偏鄉的阿呆一直都有

Coolno909/12 21:01那種買下去就是套一輩子 想清楚是真的長住的話就沒差 只

Coolno909/12 21:01怕是腦衝買

yytseng09/12 21:05芎林老市區生活機能還可以,至少超商都有。學區就送康乃

yytseng09/12 21:05薾解決

lagadidi09/12 21:21可以觀察穹林透天釋出率,幾乎沒案子轉賣

k11k09/12 21:31不過景氣反轉 外圍就真的需要小心了

CrabBro09/12 21:58看了第一段就明白你還在狀況外,你以為土地說蓋就能蓋?

CrabBro09/12 21:59要蓋要符合地目,要整地要整體區域規畫,說現在竹北沒地

CrabBro09/12 21:59是指現行規劃完的土地已經使用完畢,周邊土地等計畫送審

CrabBro09/12 22:00整地發包,少說也要5-10年,還不一定會過,所以才會外溢

celtie09/12 22:29從何判斷竹北已飽和?建議要有數據支持,只憑感覺很不工程

celtie09/12 22:29師捏

gototheptt09/12 22:36螃蟹發哥買竹北還不是塞橋

sagittarian09/12 23:08What a feeling!!

zhi556609/12 23:29會買芎林透天 大部分都置產不賣 機能差 不好意思 有不少

zhi556609/12 23:30買家就是喜歡這邊有田 低密度住宅 一間星巴克全聯7-11很

zhi556609/12 23:31夠他們用了 加上三座特色公園 有人就是愛

zhi556609/12 23:34物件差異化 去高鐵68國道都快 不過現在沒電梯都要2200up

Rickyyy09/13 00:47竹北很多空屋?很多地未開發? 這是憑感覺嗎?

guo111109/13 00:51亂講

buike09/13 01:01穹林要卡那塊地旁邊啦!機能有超商星巴就夠了

idmaker09/13 01:11現在竹北狀況就是空有土地但是政府不給重畫無法變建地 需

idmaker09/13 01:11求高走向量縮價漲單位房坪數縮水 很類似當年香港2000年政

idmaker09/13 01:11府停止賣地興建住宅的狀況

kclvpc09/13 09:42就是憑感覺啊 看環北路西邊的田很空xd

yytseng09/13 12:55真的要逼去外圍我比較看好芎林,將來璞玉有過連成一氣

yytseng09/13 12:57就活了,交通也比其他地方方便,至少機車可以用

yytseng09/13 13:01過中正橋走公道五到慈雲路搞不好比從自強南還快

yytseng09/13 13:03如果找工作還可以往台元 高鐵一帶找,生技業的更是首選

chairman09/13 13:11推66跟77樓,買芎林就是要鄉下爽住透天感啊,很多竹科

chairman09/13 13:11中高階主管應該都會考慮芎林做退休宅,退休宅考慮的話

chairman09/13 13:11學區就不重要了,反而低密度人口有田園景色才是賣點,

chairman09/13 13:11而且芎林離國三高鐵都不遠,醫療上到台大竹北也近,透

chairman09/13 13:11天案不搶才奇怪,未來十到二十年這趨勢應該不會變

kagaya09/13 13:24yy大講的好像下圍棋一樣XD