Re: [閒聊] 自地自建問題

※ 引述《MaxA (A仔)》之銘言：
: 小弟想在郊區買塊地來自地自建，為自己的人生里程碑做一個紀錄，想問問板上大大們有: 沒有相關的經驗。
: 因為手頭沒有非常寬裕但是目前抓土地成本約1800-2200萬，建物大概希望150坪左右，所: 以算是需要深思熟悉再做的決定。
: 1. 土地+營造貸款成數？
: 目前看了網路上的講法，土地大概是只能貸款5成？然後營造銀行大概會以12萬/坪去做60: %貸款？
: 是否是這樣呢？有沒有辦法可以做更多的貸款？因為這樣算起來大概需要2000-2500的現: 金。

各家銀行狀況不一樣,當時我去問過的(2019年),不同分行多少也會有點差異
土地銀行:說該年度的額度用完了
第一銀行:用土地抵押去袋土建融資,能貸的額度大約是土地價值的1/2
農會(各家狀況不同):可以直接用營造合約的金額貸8成
合作金庫:不接個人自建的案子
玉山銀行:不接個人自建的案子
簡單來說,你如果營造的費用是2000萬,要蓋到能請出使用執照可以轉房貸的程度,
大概也付給營造廠7~8成的款項了,大約是1400萬到1600萬,這筆現金就看你怎麼湊
出來而已,看是去信貸,去抵押土地貸土建融或是跟親戚借錢...etc..

: 2. 目前營造廠建築報價？
: 目前問了3家營造
: A營造：15萬/坪（全部都基本建材，地磚都只能選60*60）
: B營造廠：大概12-15萬/坪（除非建材非常高級，不然不可能超過15/坪）
: C營造廠：12-13萬/坪（中等建材）
: 請問這個範圍（12-15）是不是就是行情了？C營造廠說現在規劃明年動工會比較便宜，因: 為現在缺工狀況減緩，某些原物料也下來了。
你比三家,價格沒落差很大的話,差不多行情就那樣了,非營造專業的人走自建
這條路,本來就會被當成羊來宰就是了,千萬別為了省錢去搞自己發小包這種事.
毛胚屋的部分價差不大,毛胚屋主要就鋼筋水泥,各家營造廠不會有太大價差,
除非你要做全棟外牆防水,那成本自然比較高.
建材價格差最大的是在室內外裝修這部分,外牆用石材還是貼磚價格就差很大了,
用塗料的話,用國產還是德國進口的,價差也很大,樓梯扶手用木頭的還是用鐵件的
,價差也有10萬以上,地磚用東南亞連牌子都沒聽過的的還是冠軍的.這些加一加
價差有個4~500萬都不稀奇

: 3. 自地自建所需時間？
: 三家都跟我說從規劃到完工大概抓18-24個月，但是我看網路好多人一搞都是3-4年….
: 到底怎樣才是比較合理的時間呢？
建照發下來後,半年內要報開工,開工後工期18個月(可延展一次),所以完工時間抓
18~24個月差不多,大部分都是12個月左右把使用執照請出來,後面再進行
室內外裝修的部分.

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