[心得] 《買房人生課》讀後感

買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！

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【推薦你讀這本書，如果你總覺得...】
1. 雖然沒買房子，但好像也沒存到多少錢？
2. 我的收入不高、貸款額度不夠，還有機會買房嗎？
3. 好不容易看到喜歡的房子，有什麼議價技巧嗎？

【我學到的3件事】
1. 貸款神隊友—保證人
有些人在買房時，會因為信用紀錄有瑕疵或收入不穩定，而導致貸款貸不下來，這時可運用「保證人」機制（當貸款人無法還錢時，要幫你還的人）。

銀行會把保證人和貸款人的收入合併計算，例如貸款人月收入4萬、保證人月收入6萬，加起來10萬，以銀行的「收入支出比」不超過2/3來看，只要每月貸款本息攤還金額在6萬內，就有機會算得過。

不過，銀行可不是只有把「收入」加總，連同名下有多少「貸款」也會一起計算，例如保證人名下已有個每月要繳2萬元的貸款，那麼他的月收入6萬就需減去2萬，剩下4萬的額度。

那麼，當保證人會不會影響自己貸款呢？雖然調聯徵時，會看到擔任保證人的紀錄，不過因為這是屬於「從債務」而不是「主債務」，所以不會直接算進個人貸款的收入支出比，簡單來說就是不會影響到個人的貸款額度，算是一個很彈性的機制。

雖然保證人可以在貸款上幫忙加分，但重點還是在後面的「還款能力」，最好還是以本身收入的1/3來回推貸款上限，才不會「買房容易、養房難」唷！

2. 活用「6個帳戶」分配預算
說到「節流」，一般人想的是樽節支出、盡量少花錢，其實好的節流習慣，是「預算分配」。作者參考《有錢人想的和你不一樣》書中的方式，將每月收入依照不同比例分到6個帳戶：

＃1 財務自由帳戶：10％
用來買股票、基金、買房收租等可獲得被動收入的投資商品。

＃2 長期儲蓄帳戶：10％
為未來支出做準備，例如小孩教育基金、買房自備款、養老金，此帳戶也可用來做為緊急預備金。

＃3 教育訓練帳戶：10％
買書、上課等投資自己的經費。

＃4 休閒娛樂帳戶：10％
一定要花掉的錢！如果想出國，也可以累積一季或半年，再一次花掉。

＃5 貢獻付出帳戶：5～10％
公益性質，捐給慈善團體或幫助人，付出能豐富你獲取財富時的快樂。

＃6 生活支出帳戶：50～55％
必要支出項目，如水電、房租、餐飲、交通，如超出預算，代表要簡化生活，當收入增加後，可將比例降低至30～40％。

作者的作法，是用不同張「簽帳金融卡」做管理，委託銀行在發薪的第一天依比例以零存整付的方式將錢自動分配到各個帳戶中，刷卡支出額度以帳戶存款餘額為上限，刷卡紀錄也能直接作為記帳明細。

3. 預售屋議價迷思？
房市景氣會影響預售屋的「潛銷期」定價：房市熱絡時，通常價格較便宜，後面會逐步調高價格；房市冷清時，如果賣不動，後面就有可能再調降，先進場的人反而買貴。

有些人認為買預售屋和中古屋一樣，直接找屋主談會比透過仲介還便宜，因為可以省下服務費，所以想直接找「建商老闆」談。但其實大部分建商對於自己的房子都是能賣多高就賣多高，且建商老闆通常對自己的房子都很有信心，因此找「代銷」談反而比較有機會能截長補短，透過各種市況分析，幫忙爭取價格唷！

另外要小心，別把「人口淨遷徙」作為「需求」的絕對指標，認為人口成長的區域房價一定就會漲。

以2016～2020年為例，人口淨遷徙以桃園市中壢區居冠，然而觀察中壢某一交通和生活機能都不差的建案，在2013年預售時銷售熱絡，卻在2015交屋後房價直掉，甚至撐到2019年還有以預售取得價錢的7折認賠出售的。

回頭來看，2013年銷售時，此建案旁屋齡3年的社區行情約16～19萬／坪，但這個預售案卻開到26～28萬／坪，等到2015年蓋好時，即使比旁邊的社區年輕5年，相比之下還是很殘酷。

作者建議，預售屋可以參考鄰近屋齡5年內的社區行情，一旦售價超過15％就不合理（可再依照基地面積、建商品牌等稍作加減）。

【關於本書我還想告訴你】
我和Eric在2023年底，歷經了1年多的看房歷程，終於買下人生第一間房，所以在閱讀本書時頗有感。本書以口語的文字，提醒讀者地點選擇、屋況篩選、財務規畫、房貸試算、議價、裝潢等各階段應多加注意的點，特別適合首購族。

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