[閒聊] 591上專任約或多家共賣的物件，哪個好殺?

kusomanfcu03/17 01:01別幻想

kusomanfcu03/17 01:02其實你告訴我 你老家怎樣才會便宜賣可能比較快

Freighter03/17 01:03但3比較是仲介丟一輪口袋名單，沒人想買的物件才對

Freighter03/17 01:03++

ceca03/17 01:042最好殺...XD

ceca03/17 01:04但是如果屋主太軟,1會是最低價.

ceca03/17 01:05但大多不會發生屋主太軟的事情..XD

Freighter03/17 01:05賣房子簽專任約的，真的是佛心XD

kusomanfcu03/17 01:06其實應該是 1+2+3 你都出價 不要斡旋

kusomanfcu03/17 01:07先出價再說吧

Freighter03/17 01:07Ceca大有空可以分享一下如何買到對方急需套現還債

Freighter03/17 01:07或週轉，和分家

Freighter03/17 01:07繼承脫手的案子

ceca03/17 01:08專約,因為怎樣賣開發都可以賺到錢.

ceca03/17 01:08外加她想要維持專約穩定.

ceca03/17 01:08因此除非是偏離行情太遠.

ceca03/17 01:08不然專約的開發會比較親屋主.

ceca03/17 01:08行銷都只能看開發臉色....因為...市場被壟斷.

ceca03/17 01:09因此在談判的時候,買家會比較吃虧.

Freighter03/17 01:09是喔，我最近看就先出，不下斡旋，探探行情，反正

Freighter03/17 01:09最近不急著出手

ceca03/17 01:09而對開發而言,反正你這個買家買不到還有下一個.

ceca03/17 01:09所以他在對付屋主那邊會很硬.

ceca03/17 01:093的話,簽那麼多家,價格便宜一點早就被買走了.

ceca03/17 01:09外加簽那麼多家大多都是老鳥,老鳥對賣多少錢很有主見.

ceca03/17 01:102的話,因為簽的家數很少,所以遇到的買家本來就不多.

ceca03/17 01:10然後因為還是有競爭,所以仲介接到買家.

ceca03/17 01:10會比較容易盡量促成

ceca03/17 01:10差一點,買家那邊不好砍就自然砍賣家.

ceca03/17 01:11因為仲介他...急了!!!!

ceca03/17 01:11甚至自己在退一點傭金促成...有賺總比被別家賺去好.

ceca03/17 01:11所以其他變因都差不多的情況,2會最好殺.

ceca03/17 01:12你再買房子談判之前,你都不會知道屋主有多急.

ceca03/17 01:12因此要知道屋主有沒有急.

ceca03/17 01:12你先下一個比較低的價格,叫仲介約屋主出來談.

ceca03/17 01:12屋主看到斡旋就出來談,要嘛老鳥像我們這種,要嘛就急了.

ceca03/17 01:12因此進小房間後,你在試著守一下價,你就可以判斷.

ceca03/17 01:13另一間房間的人是老鳥還是他急了...XD

ceca03/17 01:13或是你直接硬到底,反正...反正買不到下一間.

ceca03/17 01:13他急了他在"充滿魔法力量"的小房間,他自己會軟屌..XD

ceca03/17 01:14當然如果下斡旋屋主都不出來談,大多數他都不是很急.

ceca03/17 01:15另外屋主有沒有急,開發的仲介會比你更清楚.

Freighter03/17 01:15了解，謝謝Ceca百戰心得，我的經驗也是無慾則剛的

Freighter03/17 01:15狀態，最能拿到

Freighter03/17 01:15低於行情價。

s2649275503/17 01:151吧 我有兩個斷頭件買到都是專約 屋主非常的信任房仲

ceca03/17 01:15除非他是真的那種"亞斯伯格症"...

ceca03/17 01:15對人性的判斷完全無能...完全狀況外..XD

ceca03/17 01:16不然仲介接觸屋主兩三次,怎麼會不知道屋主有沒有急..XD

ceca03/17 01:16光看眼神可能都要知道.

abyssa103/17 01:17狀況1還要看轉任約什麼時候到期 到期前壓線出價 嘿嘿

abyssa103/17 01:17專任約

ceca03/17 01:17而仲介知道屋主急了,又出現買家,那必然狠狠的殺屋主一頓!!

Freighter03/17 01:17真的，不過這種急的，破盤價的，不少在仲介口袋名

Freighter03/17 01:17單群組就被劫走

Freighter03/17 01:17….orz

ceca03/17 01:20不一定,你要出價談才知道.

s2649275503/17 01:20急得不會是3 3我都戲稱全壘打

ceca03/17 01:20有些仲介真的傻傻的,別人委售,他就拿了約丟回店裡.

ceca03/17 01:20也不去試探屋主...就這樣當公務員心態.

s2649275503/17 01:20這類的通常價格到才賣 金靠北

ceca03/17 01:20直到,有人出價,去談...才發現屋主很軟...XD

ceca03/17 01:21所以,下斡旋出價,永遠都是必要的第一出擊方式.

ceca03/17 01:21你揮一拳過去,你就知道對方有多少斤兩.

s2649275503/17 01:21普專獎金少沒動力吧 就像有貸款業務沒獎金的 他不會想

s2649275503/17 01:21辦法幫你包裝條件

ceca03/17 01:22物件小也有很多仲介接到資料隨便做一做就丟店裡.

s2649275503/17 01:22我就遇過小黃小綠都說對方很硬 結果另一家談成屋主底

s2649275503/17 01:22價-55萬

s2649275503/17 01:23啊你去試 我就是跟你成交了耶

Freighter03/17 01:32明白，讀萬卷書，不如聽小房間百戰天王Ceca一席話

ceca03/17 01:34買家最大的武器就是...放棄不買..XD

ceca03/17 01:34你要善用你的武器.

ceca03/17 01:34而放棄不買最大的罩門就是,你找下一間要找很久.

ceca03/17 01:34所以如果你可以克服你的罩門,那你就會很強大.

ceca03/17 01:34這就是先認清自己的能力和弱點.

ceca03/17 01:35而在這個基礎上,你有放棄不買的武器.

ceca03/17 01:35自然到處出價去試探狀況就會成為主要攻擊手段.

ceca03/17 01:35你只要價格訂低一點,那大多都不會買到.

ceca03/17 01:35那剩下可以買到的,自然就是相對比較便宜的

ceca03/17 01:36除非你對價格有判斷錯誤的狀況.

s2649275503/17 01:37就海量下斡啊

s2649275503/17 01:38十萬多準備幾包 有的可接受轉私人戶頭的更方便

ceca03/17 01:38用支票拉...不要寫日期,叫仲介不要嘎進去.

Freighter03/17 01:40但台北市老公寓用這招，有點辛苦，競價的都投客居

Freighter03/17 01:40多，大家喊價都

Freighter03/17 01:40蠻精準，便宜的秒殺不好買到，貴的慢慢磨，誰先磨

Freighter03/17 01:40到誰贏。

ceca03/17 01:41投資客會買的東西,你最好就只是買到它們的價格.

ceca03/17 01:41你很難比它們低....因為他們出價太快了.

ceca03/17 01:42物件一丟出來就跑去出價,你看到的時候都出過好幾輪.

ceca03/17 01:42不過投資客會買的東西,不論好不好住,這東西通常都有競爭力.

ceca03/17 01:42我是說在增值或是轉賣上面.

s2649275503/17 01:44我今年只有一間頂樓看過現場 其他都照片出價

Freighter03/17 01:44是呀，比搶銀行還快

Freighter03/17 01:44指出價速度

s2649275503/17 01:45有時候在想 啊不然要想多久

a091388942303/17 01:46591看不到小綠

k093977075203/17 01:52好物件價格又漂亮不看都不一定搶的到了

ceca03/17 01:54看到,搶不搶的到是氣魄問題....XD

ceca03/17 01:54你一直加怎麼會搶不到...只是最後金額可能不是很漂亮.

ceca03/17 01:54不過如果跟你搶的是投資客,通常你買到也都是還不錯的價格.

ceca03/17 01:55投資客出價大概都在一個範圍,超過不是會虧錢,是利潤偏低.

ceca03/17 01:55所以跟投資客搶,你搶到了,其實也不算有吃到虧,.

ceca03/17 01:55你怕的是跟自住戶搶,然後對方發神經的很愛那一間.

k093977075203/17 01:55專任第一斡旋打底6% 後面加價也沒用

ceca03/17 01:55那會搶成天價...那就很蠢.

ceca03/17 01:56專約打底應該就會不讓帶看了吧..

k093977075203/17 01:57有時候會有時間差幾乎同時

ceca03/17 01:57專約通常只有一串鑰匙,所以很難同時..一般約才會

ceca03/17 01:58and...通常是看屋當場就下斡旋.

ceca03/17 01:58下午看屋晚上才下,中間就可能殺出陳咬金.

k093977075203/17 02:00可能是開發沒客戶放給同事 ，馬上聯絡不用看屋下斡旋

ceca03/17 02:01專約看屋,通常開發會知道,大多時候開發會一起去.

ceca03/17 02:01因此這間店專約,看屋下斡還可以出狀況的.

ceca03/17 02:01大多都是被開發做掉...開發要全泡把行銷那邊的買家做掉.

ceca03/17 02:01之後它們店應該會吵架甚至打架..顆顆.

k093977075203/17 02:02這就要看各家規定都不太一樣

k093977075203/17 02:02遇到女業務的更難搞

ceca03/17 02:03有些菜鳥店長確實不太會建立店內秩序...XD

ceca03/17 02:04那種店糾紛會特別多..XD

s2649275503/17 02:11自住追價真的瘋

s2649275503/17 02:11遇到都只能投降

k093977075203/17 02:11通常自住速度都很龜拉

k093977075203/17 02:15店內規則先說好就行!最怕變來變去那種店白紙黑字還翻

maxsevenstar03/17 02:17目前看的案子也是被自住追價嚇到，無視行情欸

s2649275503/17 02:26真的有的直接刷社區最高單

s2649275503/17 02:26神經病 我只能這麼說

fo11ow03/17 02:43ceca大基本上都講完了。3我覺得都是市場挑剩的物件（尤其

fo11ow03/17 02:43隨時間增加仲介數那種，屋主都是硬到不行）。我買到（台北

fo11ow03/17 02:43市）低於實價登錄的都是1。1只要仲介急著成交，屋主又很信

fo11ow03/17 02:43任仲介的話，真的是任人宰割（關鍵字：繼承）。不過有仲介

fo11ow03/17 02:43又上591的基本上已經都算是被挑過一輪挑剩的了，好東西還

fo11ow03/17 02:43是跟仲介打好關係比較有機會，尤其你有特定目標區域的話，

fo11ow03/17 02:43開價特別便宜的在上面很多都只是賺曝光度，老早成交了。有

fo11ow03/17 02:43時候看裝潢照片也知道，如果是投資客的，基本上也沒什麼便

fo11ow03/17 02:43宜好撿。

a12345469803/17 02:57各位經驗缺錢急售的屋主大多也是2嗎？ 因為我的區域幾

a12345469803/17 02:57個欠債急售(問仲介&鄰居傳八卦)的大都像3一次委託n家

fo11ow03/17 03:15欠錢急售，如果開價偏低，在仲介那邊就會被消化掉，不會放

fo11ow03/17 03:15到591。放到591，大家看過一輪，真的急售，有人出價也就有

fo11ow03/17 03:15機會成交了。你說放到3，很多家都放，都還沒成交，除非東

fo11ow03/17 03:15西比較冷門，不然就是屋主不夠急吧。比如說他不想要虧本之

fo11ow03/17 03:15類的。當然也有可能就是我上面講的，早就成交了，留在上面

fo11ow03/17 03:15賺人氣。

a12345469803/17 03:51我這確實是冷門的老社區，感謝樓上先進解惑

ytlintexas03/17 04:17買過幾個遠低於市價的物件，共同點1.中大坪數2.屋主

ytlintexas03/17 04:17不缺錢3.屋主奇莫子對就賣。也撿過一間略低於市價，是

ytlintexas03/17 04:17屋主缺錢急售

ytlintexas03/17 04:33還有一共通點，物件都來不及上架就是了

D941881803/17 06:26可以順便問一下，哪一種是對賣家最好的呢？

testPtt03/17 08:30買陶朱阿

JazzMalone03/17 08:36請問要怎麼找到專約開發的那個仲介呢？我有看一間房，

JazzMalone03/17 08:36好像是某店簽的專約，但是約出來的仲介說她是銷售，開

JazzMalone03/17 08:36發是她同事@@ 我應該到591約他們店下一個房仲出來問嗎

JazzMalone03/17 08:36？

JazzMalone03/17 08:47還是就從這個銷售下斡旋就好?

buike03/17 09:17現在冷，店長每天釘板，專約有賺也會跑啦

dream7712503/17 09:18跳過仲介直接找屋主

buike03/17 09:23也有店會hold住買方，找到屋主自己吃掉

henrk03/17 09:262吧!有意願賣房但又不是老油條給一堆賣

JazzMalone03/17 09:42也就是說，想買專約的案子，找到開發買，會比找銷售買

JazzMalone03/17 09:42還好議價嗎？

s2649275503/17 09:45不管是不是專約 跟開發買能全泡都比較有誘因吧

JazzMalone03/17 09:47但是如果同一間店已經有其他銷售帶看過了，再找到開發

JazzMalone03/17 09:47，還有用嗎？

s2649275503/17 09:49我有過一次 跟銷售看 可是他談不下來 我還跟他說 那我

s2649275503/17 09:49會跟別人下看看喔 結果我下一個遇到開發 他談下來了

s2649275503/17 09:50我跟誰看跟誰斡 你沒談下來 我才會換人

s2649275503/17 09:50但也有可能 屋主真的硬 我手上現在有一張斡旋 是同物

s2649275503/17 09:50件第二次下 也是沒能談下

s2649275503/17 09:51一週多了 大概死翹翹

JazzMalone03/17 10:00瞭解，所以就是先對第一個銷售下斡談談看，給個機會，

JazzMalone03/17 10:00談不下來再盡量去找開放下斡。本來是想說同物件下太多

JazzMalone03/17 10:00次斡會讓屋主以為很多人搶@@

JazzMalone03/17 10:01靠背開發啦，一直打錯

s2649275503/17 10:01是不要同時去斡 其實還要看間隔看市場掛賣量

s2649275503/17 10:01同時去斡也可以 不同場景

s2649275503/17 10:03我之前有斡一個 但是我覺得開發仲介想拉價 當時有透過

s2649275503/17 10:03另一間去撞屋主 結果就成交了 有成交才有全泡 沒成交

s2649275503/17 10:03什麼都沒有

s2649275503/17 10:04以今年來說 我不會同時斡 因為掛賣少 基本上屋主已經

s2649275503/17 10:04翹很高了 在多斡旋翹更高

s2649275503/17 10:05專約未必撞不進去 這是我看到的

s2649275503/17 10:08當時全泡仲介在晚上蠻晚打來的 她說她跟屋主很熟 屋主

s2649275503/17 10:08有跟他說有另一組出價 全泡仲介覺得不想有變數 隔天直

s2649275503/17 10:08接店裡簽約 他會找好代書

s2649275503/17 10:08連小房間都沒去到

curry5603/17 10:12謝謝分享

JazzMalone03/17 10:17感謝大大，再請問你的話2次下斡間隔時間會抓多久呢？

zaqimon03/17 10:19有看過591同一間房子不同價錢 其中一個還便宜超過一成

zaqimon03/17 10:19限時特價的感覺

Mithra03/17 10:22樓上那個應該是某間盧到屋主降價 但沒有跟別間講

s2649275503/17 10:22我算的是起斡日 譬如這個斡一周沒反應 我會停掉換一個

s2649275503/17 10:22在斡 當我覺得我的價格沒問題時

s2649275503/17 10:22但換人斡成功也才兩次 非常稀少 大多確認的是 屋主心態

s2649275503/17 10:22真的奇高

s2649275503/17 10:23Za大那個應該是其他仲介價格沒更新而已

s2649275503/17 10:23或者沒溝通好

s2649275503/17 10:24我有次給開價跟底價 結果仲介回覆有另一個仲介價格不

s2649275503/17 10:24對 我才去請對方改

pineapple53003/17 10:31要看完以上好累 求ceca大專業文分析

sdhpipt03/17 11:01那種開價差一成的 大部分都是只有調整開價啦

clamperni03/17 11:02591看看就好 很多根本沒誠意要賣

sdhpipt03/17 11:05說不定人家覺得是買家沒誠意都出芭樂價哩

beast2903/17 11:31別給專約

D941881803/17 12:11可以問一下不要給專約的原因嗎？

JazzMalone03/17 12:15感謝s大

nitero03/17 12:22所以要賣 要選 2 還是 3 ？

zeroyaking03/17 12:27專約容易賣到好價格阿 呵呵

zeroyaking03/17 12:28至於買喔~~~~有些一般約屋主會放給一堆仲介 也是想抬

zeroyaking03/17 12:28所以啥麼委託合約之前 屋主心態跟業務心態能力有關啦

zeroyaking03/17 12:29一樣的產品放給一堆仲介 正常買方不會到處找最低的談?

zeroyaking03/17 12:31https://i.imgur.com/qafh2vO.jpg 如果你想買會找誰

zeroyaking03/17 12:32當然是最低的阿 然後價格出不到在那邊空轉...

zeroyaking03/17 12:33591這種平台放2跟3 就會有類似這種狀況

zeroyaking03/17 12:33不過有些1的業務如果不積極沒能力 就是放在那邊擺著

zeroyaking03/17 12:34要嘛就是不知道怎麼賣 放到過期 要碼就是故意冷凍

zeroyaking03/17 12:34也不回報 讓屋主受不了自己降價 所以大家會對專約不爽

zeroyaking03/17 12:35聽過很多同行跟同事 簽了專約後 兩三個月沒跟屋主回報

zeroyaking03/17 12:35被人罵也是剛好而已

zeroyaking03/17 12:36至於給服務費 不管什麼約 最簡單就扣掉服務費實拿多少

zeroyaking03/17 12:37仲介最多對屋主也是只能拿4趴 能力做得到就給

zeroyaking03/17 12:37做不到就看願不願意自扣多少 如果連實拿都不到 下一

zeroyaking03/17 12:38組買方繼續努力 沒那麼複雜啦

zeroyaking03/17 12:38實拿金額捏在自己手上 如果願意有空間就直接跟仲介談

zeroyaking03/17 12:39正常仲介心態是快點把房子賣掉為重點 能快點賣掉少賺

zeroyaking03/17 12:39點求轉手不奇怪阿

zeroyaking03/17 12:40專約下開發親屋主也不奇怪啊 畢竟要對屋主負責 一般約

zeroyaking03/17 12:41喔 隨時被同行賣掉 有啥小責任?

zeroyaking03/17 12:42但專約下 有些開發會覺得 至少有屋主這邊 買方少賺點

zeroyaking03/17 12:43快點處理 對屋主也有交代 加上掌握度也比隔一個同事高

zeroyaking03/17 12:50ceca說的專任開發做掉同事也是業界常態 好案加上開發

zeroyaking03/17 12:50垃圾 同公司都討厭的也不少 每天都上演

zeroyaking03/17 12:52但那個狀況 爽的是屋主 XD

zeroyaking03/17 12:53如果那個出更高的同事同行找到屋主 原開發就...芭比Q

s2649275503/17 13:00那要看對屋主的把握度 我就曾經有更高的金額 但開發一

s2649275503/17 13:00直拖延我銷售這邊看房想要全泡

s2649275503/17 13:01結果逼不得已我跟另一家去下 另一家找到屋主幹進去 前

s2649275503/17 13:01面煮熟鴨子飛了

s2649275503/17 13:01然後銷售一直說屋主沒誠信 我反靠北他開發同事太貪

zeroyaking03/17 13:04這很正常啊 除了開發獎金 銷售也想自己賺 畢竟多快一

zeroyaking03/17 13:04倍獎金 我們這邊開發銷售是6/4

zeroyaking03/17 13:05開發為了想冒全泡從中作梗 仲介公司制度內規風氣有差

s2649275503/17 13:15我有一次賣房 最先接觸的那家 只有他們店頭在賣 後面再

s2649275503/17 13:15找了一家 他一開始找了10幾個仲介 聽說是他們區域群組

s2649275503/17 13:15裡面的五間店還八間店共享這間資訊 時間長有點忘了 最

s2649275503/17 13:15後成功賣出超車前面那家 到我同意出價以前都是沒上網

s2649275503/17 13:15的狀態 所以第一家想把業績留在店頭結果反而什麼都沒

s2649275503/17 13:15有

s2649275503/17 13:16分享資訊 能成交才有 沒成交就是0啊啊啊

zeroyaking03/17 13:17所以我老闆直接加盟中信外 自己就開9間互通

zeroyaking03/17 13:18有啥新案件或是收斡旋就是馬上公開 價格由老闆等主管

zeroyaking03/17 13:19大者恆大 小店頭要跟人家配件還要看臉色

zeroyaking03/17 13:19去年10月在板上兩位鄉民屋主專任成交 都是我老闆旗下

zeroyaking03/17 13:20店頭同事跟我合作成交的

D941881803/17 20:29如果給專約5個月沒賣掉就給別人，這樣房仲是不是會積極

D941881803/17 20:29點？

s2649275503/17 21:17給到五個月也太凶惡 我最多給兩個月

imtaku03/18 07:34很多寫專任，事實上根本不是，房仲先誠實，鬼才相信！