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[請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀

看板home-sale標題[請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀作者
phantomboy
(阿賓)
時間推噓 6 推:6 噓:0 →:25

各位前輩房神大家好

小弟房產投資小白,剛好手邊有一點閒錢想要買房置產

地點在高雄

看了約20間,但是越看越覺得很困惑,面臨了一個非常困難的點



“究竟要選便宜,但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓,還是要選稍貴,但是管理好,住戶相對素質高的大樓”



雖然知道ceca大常說,不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點,總會覺得有點困惑

假設相同年份(都是約5-8年大樓)

1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶,社區的氣氛明亮,打掃以及環境維護較為用心

2.管理差的大樓。雖然年份不久(約七八年)但是看房的當下,明顯感覺到公設打掃有點隨便,很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟,雜物、鞋子隨意擺在走廊外面

今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路,網路查詢的租金,同坪數房型都是差不多(不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告)

假設買價一坪價差2-3萬,到底要選哪個比較好呢?

內心猶豫的地方在於,大樓管理的素質及外觀的新舊,對於往後的增值性會不會有差別



假設N年以後,周遭的房價都漲了

這兩個東西投報率會一樣嗎?




如果投保率一樣

那………..

我買管理好的幹嘛?

我買便宜的就好了呀~


但是,老師……..這題真的那麼簡單嗎?事實真的如同我上面想的那樣嗎?


超困惑

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※ PTT留言評論
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wlcaroline08/05 22:48想知道+1

mfcke08/05 22:55這跟妳選的產品還有出場時間有關

mfcke08/05 22:56坪數大小跟持有時間 會有不同答案

ceca08/05 22:57凡事都有相對價格.

ceca08/05 22:57細節都是要抓在地相對價格被低估的.

ceca08/05 22:58例如美術館好了,賓果是最便宜的.

ceca08/05 22:58但2016的時候買賓果會成為最大贏家/

ceca08/05 22:58但2022年後買賓果會賺的比大多數物件少.

ceca08/05 22:58相對價格會因為產品不同而有不同的震盪/

ceca08/05 22:58因此細節就是要在地分析+判斷,然後買相對低價的東西.

ceca08/05 22:59不過如果你拉大長期1x年起跳這種.

ceca08/05 22:59漲幅就會越差越少..

ceca08/05 22:59就像你買高雄諾貝爾...

ceca08/05 22:592003以後買,放到今天.

ceca08/05 22:59你賺的應該只有比別人多沒比別人少.

ceca08/05 23:00諾貝爾名稱夠臭了吧...顆顆.

ceca你豪宅漲的營他?

感謝ceca大神回覆

常常都會看到您說「相對被低估」

想請教這個是要如何判斷呢?

是不是以同樣房型、地段跟屋齡來判斷。

而不考慮太多外在因素,例如上面文章說的管理層面還有居民素質等等 例如同樣租金,但是房價相對便宜這個點來判斷

08/05 23:00

mfcke08/05 23:00你說的管理爛有多爛 假設你持有五年跟十年會爛到什麼程度

mfcke08/05 23:00 這要看當地市場推估 假設你持有十年 然後推估會爛到跟城

mfcke08/05 23:00中城一樣 我隨便舉例 那當然就不要 但是你只想持有五年 就

mfcke08/05 23:00跑 當地有個題材 那又能買惹 不動產很看local 性

感謝mfcke大神回覆 爛管理大概就是像電梯的公告,隨便用膠帶黏在牆壁。或著才五六年屋,一堆地方油漆斑駁也沒有想要補 這些管理爛的地方,幾乎都會發生在管理員不是24小時、以及戶數很少的地方 比較擔心的是,這種屋主不太想管的社區。久了以後會發生什麼事情 是不是不宜長期持有,應該以兩到三年脫手為基準

ceca08/05 23:00你國硯漲的營他?你皇苑百立的新屋漲的贏他?

ceca08/05 23:01但是如果你是199x年買到諾貝爾新屋的.

ceca08/05 23:012000年那一波跌下來,你吃到很痛喔.

※ 編輯: phantomboy (101.9.184.172 臺灣), 08/05/2023 23:17:32 ※ 編輯: phantomboy (101.9.184.172 臺灣), 08/05/2023 23:22:11

ISNAKEI08/05 23:22爛的 可以多買幾間

e082108/05 23:29三五年脫手的話買便宜的沒差。但是如果屋齡超過20以上的話

e082108/05 23:29就不要買管理爛的,不然電梯壞掉沒有修房價會跌很慘。

oncloudy08/06 07:05高雄就不用了。台北都買不完了…

hdw08/06 13:00這種年份少的大樓應該都還好吧!24小時保全有啥好~~!我想撤

hdw08/06 13:00都撤不掉

hdw08/06 13:01這社區應該就是想省錢而已,畢竟很多支出都沒啥意義