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Re: [請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域

看板home-sale標題Re: [請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域作者
DarkAlex
(毎日感謝の正拳突き1万回)
時間推噓33 推:37 噓:4 →:50

※ 引述《defy3 (防守)》之銘言:
: 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣)
: 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍)
: 山鼻重劃區(中小型建商)
: 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商)
: 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)
: 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭)
: 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢)
: 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設)
: 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的
: 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢...

你的題目很明確,投資為主 -> 投報率高
所以我先假設你買了沒有自住需求

然後你投報率高就是一個數學問題
又2022房地合一2.0過了之後,短期買賣就是45%稅

但你仔細看,有一個帝王條款
6年內自住獲利400萬內免稅

所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目->

哪一個地區,用最少的錢,然後登記自住6年後,可以實現400萬左右的獲利 ?

很多人數感很差,不曉得低基期的威力在哪邊,我就講一下國小數學

20萬/坪 -> 22萬/坪 這是 10%的漲幅 --(A)
40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B)
100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C)

案例C 就是台北市大同區

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子,
案例C 台北市大同區總價4000萬,你頭期款要拿800萬,貸款3200萬

假設六年漲10%,剛好賺400萬免稅用滿
但你要拿出比較多的頭期款,每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大

PS.我在這邊都假設不用寬限期 個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法

案例B 比較像是新北中古屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子,
案例B 新北市某區中古總價1600萬,你頭期款只要拿320萬,貸款1280萬

六年漲10%,賺到160萬免稅額內,但你拿出的頭期款較少,房貸每月4萬6 壓力也小
個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住 還有錢可以生小孩出國玩


而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子,


案例A 桃園草漯預售總價800萬,你頭期款只要拿160萬,貸款640萬

六年漲10%,賺到80萬,頭期款就一台車子的錢,貸款月繳 2萬3左右
這個案例你甚至可以不賣拿去租,租金大於房貸

等租個8年,再登記自用不租人放6年,此時屋齡14年左右
連續3%通膨14年加上區域發展,到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情
(1200-800=400 免稅額內)


如果你可投資的錢少,選擇A的風險低、壓力又小,最適合拿來投資、然後自己不去住
租8年以後,就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA


如果你錢超過1E,不用貸款,或是只需要少許貸款,又有自住需求,我會建議你選C台北市

買台北市租人不划算 就是要自住爽
又因為母數大 他好幾年漲1~3% 可以抵上桃園漲5~15%

那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ?



低基期最怕買到鬼城
就是沒有人要住、政府也沒有要建設,一遍荒煙蔓草的地方

但你看草漯

1.工業區就業人口多,離工業區遠的地方,租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a22.少子化年代,學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2
3.未來10年內,桃園第三航廈會落成,包括星宇 大樹醫藥 台灣思科 等七家企業已買地確定進駐
https://tinyurl.com/2yckaea5

這一波產業注入 其員工收入/員工人數,都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去

草漯/大園 有工業區是撐底,又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格

我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區
會和航空城形成桃園新的就業住宅區塊 當然這是我個人看法 不一定正確 時間到可證明

再者10~20年左右,草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會
https://estate.ltn.com.tw/article/13984

我來整理一下

2022~2023 草漯目前現況: 完整商圈機能/工業區大量人口紅利/大量就業機會/房價低基期2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成

加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃,有腹地足夠開發
讓建商可以從 2023~2043 這20年內一案推一案 漸漸把價格抬高 而非一次炒高本夢比

我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方

當然這是我個人看法,不一定正確
但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派

我不會像某些人說自己的看法一定正確
但至少我自己覺得正確的地方 會拿錢跳下去玩

而時間終會證明一切 :)

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.38.165 (臺灣)
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gohit02/03 01:24推草漯 最近也在看這區

多看多比較,現在還沒正式走入利率下行週期,不用急著買 :)

gohit02/03 01:30還有前面的案例也可以參考 真的是要依照法規去想

kyova02/03 01:33有道理耶。低基期是王道。

kuosos52002/03 02:05我覺得要20年XDDD

paul7631802/03 02:06出生率這樣又沒啥移民20年後一定是都心回歸啦,日本都

那你現在就可以買台北市都心啦(笑)

paul7631802/03 02:06演給你看了…

s2649275502/03 02:09我比較好奇的是有多少人知道草漯(ㄊㄚ、)而不是唸草

s2649275502/03 02:09

ponchicha02/03 03:17我直接看成草螺 謝謝S26 xd

kyova02/03 04:27日本都心回歸是有其時代背景的。不能隨便套用。

政策 民情 都不同 都心回歸在台北是假議題 因為像大安松山敦北東門這些區域 從來就沒有退潮過 何來回歸之說 ?

kyova02/03 04:28雙北無論土地或都更都是極大的難題。目前趨勢應該還是減壓

kyova02/03 04:28幾十年後也許政策又轉向了也說不定。

ultradev02/03 05:58未來航空城員工要捨航空城內的住宅區新成屋去買草漯14年

ultradev02/03 05:59中古屋,要嘛是航空城太貴,要嘛是草漯太便宜,未知數

航空城起來 受惠最大的是青埔 買不起青埔 就會外溢到大園/草漯 航空城 -> 青埔 -> 大園/草漯 紅利外溢關係大抵如此 故 與其說賭草漯未來有沒有搞頭 不然說我在賭航空城未來有沒有搞頭

aa0078802/03 06:10穩了 草羅怎麼輸

kagaya02/03 07:03差別在a9是吃外溢 草漯是吃自己

A7吃A9外溢 草漯吃青埔外溢 這就是為何政府要砸錢分三段來蓋月桃路 因為草漯走月桃路10多分鐘就可以抵達青埔 才有外溢的本錢

tupppp02/03 07:29草羅XD

kklarinet02/03 07:38笑死

記得買保險

jc76112802/03 07:42我阿嬤都念草漯

semiannual02/03 07:47想請問為何不推寬限期玩法呀?

因為現行貸款多為30年 而非20年 你用5年寬限期 由於計息為複利 這是指數函數 發生在30年+5年的複利會高出20年基礎+5年的複利孳息會高出很多 大幅吞蝕獲利

gothmog02/03 07:59青埔別買 就很安全

CaLawrence02/03 08:00a9吃外溢又怎樣 吃到快吐了你管他是不是外溢

jason8863302/03 08:19謝謝推文的國語課,還以為草螺呢XD

piliwu02/03 08:33我看媒體有提到桃園國際大廠要搞電池產業但沒有描

piliwu02/03 08:33述具體細節

piliwu02/03 08:35看九妹東京狂飆的地方是海埔新生地,老人很怕地震

piliwu02/03 08:35不敢買但幾年內

piliwu02/03 08:35漲爛了全台大概只有竹北贏他

toto12302/03 08:49在機場工作高薪者 寧願買林口吧

kuosos52002/03 09:04機場沒有什麼高薪的,不要幻想,機師是少數人

你要定義甚麼叫做高薪 草漯一坪預售20萬,稅前年薪50萬就可以輕鬆負擔三房平車 松山區一坪預售130萬,稅前年收300萬你看三房平車也是負擔不起

piliwu02/03 09:12機場中產很多啊年薪百萬以上一大票,當然不能跟豬

piliwu02/03 09:12屎屋隨便都300

piliwu02/03 09:12

Bulkathos02/03 09:15這篇有 法令分析/財務分析/區域發展分析/策略 小弟拜服

Bulkathos02/03 09:17專注漯怎麼念的,應該去問你的國文老師,房版討論賺錢

kuosos52002/03 09:23機場年薪百萬的比例,大概比看起來老舊的中壢工業區龜

kuosos52002/03 09:23山工業區還低

kuosos52002/03 09:24我同學在裡頭做地勤主管的,那個薪水低得嚇人...

同溫層效應 就像我覺得2018 a9前段預售 捷運走路10分鐘路程 一坪40萬 靠北便宜 松山區1/3價格而已 松山區套房可以買林口精華三房平車 我幾個鄰居/同學都有買進 當時也是一堆靠北很貴的

s2649275502/03 09:31我早就聽過草漯王分析了 連那邊有好吃pizza都知道

s2649275502/03 09:32不能關心一下沒注意草漯的人會不會搞成草螺膩

s2649275502/03 09:33你是不是住海邊 草漯真的海邊喔

piliwu02/03 09:33別只看航空公司,週邊一些從業人員都很不錯的

piliwu02/03 09:34像機場公司就是低調好公司,我第一次認識青埔就是

piliwu02/03 09:34去公司員工家參

piliwu02/03 09:34

chouvincent02/03 09:46想太多 一堆機場不是住台北就是南崁

j095832208002/03 09:52草漯應該沒靠海,靠海的是觀音

林口才是真正靠海 但林口A9重劃區不靠海 北投有焚化爐 但北投石牌沒有焚化爐 XD

piliwu02/03 09:57南崁是以前,我在疫情航空業落衰時有考慮過投資南

piliwu02/03 09:57崁或青埔,後來

piliwu02/03 09:57不選南崁是因為他已經發展成熟

piliwu02/03 09:58投資要選未來性不是看當下

heinztzeng02/03 09:59青埔還行… 草漯這個地方根本就沒啥還能炒 空氣爛 環

heinztzeng02/03 09:59境差 交通差

八風吹不動 一屁打過江

CIIIO02/03 09:59為啥不投青埔? 比較有機會成為未來信義區

早在2012就買了 那時酸的一大堆 2021我出脫了結 換了三間草漯+現金有找

heinztzeng02/03 09:59懷疑你反串

paradigm02/03 10:00草漯王

heinztzeng02/03 10:02等遠雄有到草漯推案再叫我

去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶 你這不是自己打臉嗎

s2649275502/03 10:12離海很近了啦 當然不是海岸第一排

s2649275502/03 10:12然後草漯在觀音區沒毛病

jpbptjp02/03 10:18桃園2字頭的區域就剩下楊梅埔心/大園客運園區/觀音草漯,

jpbptjp02/03 10:18以交通就業生活機能來說楊梅埔心完勝,雖然投報不見得贏

jpbptjp02/03 10:18但房市下滑時的支撐性強很多

用數據來看 楊梅莆心的就業人口/學區入籍數 都遜於 大園觀音耶 照你的邏輯 這樣大園觀音的支撐比楊梅普心還要強啊 更何況草漯政府新開的月桃路10幾分鐘直通青埔,楊梅普心有哪個核心可以蹭 ? 草漯大園青埔有航空城計畫外溢,楊梅普心有甚麼產業升級 ? 草漯大園政府有規畫捷運,楊梅普心在哪裡 ? 你只有個人看法,沒有數據和ROADMAP,座談客耳

MDJJ02/03 10:20推~實際走訪過,觀音草漯大園一帶,是底層勞工翻身機會

MDJJ02/03 10:20工業區就業門檻超低,領的贏一堆辦公室,薪資不差!

很多人沒有意識到 再過10~20年 藍領會成為珍貴的勞動力 薪水必然會大幅攀升 邁入先進國家之必然

paradigm02/03 11:18TED都去草漯拍賞屋了

一堆建商買好地了 TED尚書大人很機靈 專家都會看風向

jkduke02/03 11:27埔心 有火車站 又離平鎮中壢近 附近有工業區+龍科 贏多了

工業區+火車站 我就推鳳鳴 埔心就是未來注定在少子化時代淪為偏鄉的地方 被磁吸走

mytureheart02/03 11:34說一句實在的 草漯不太值得買了 兩年前才16一坪 現在

mytureheart02/03 11:3420幾 根本盤子 而且接下來蓋的不好賣 要買的早就買了

不就符合我說的 建商一案推一案 從16萬漲到20幾 買的都賺 誰要買都不漲的地方 你嗎?

jkduke02/03 11:39而且埔心 還有台一線 草漯沒什麼支撐= =

你才提不出埔心有甚麼支撐 沒有數據 也沒有論述 你個人的主觀看法不重要 客觀的數據和政府建設藍圖才有意義

j095832208002/03 11:41草漯有61跟15阿

還有國二甲 月桃路 大園觀音線也在牛棚熱身了

dr90014302/03 12:10兩邊都待過 埔心塞車的程度大勝草漯 下班時間埔心到中壢

dr90014302/03 12:10要開40分鐘…且埔心房價還是貴一點

所以從投資角度 買埔心真的傻 有需求自住就另一回事

※ 編輯: DarkAlex (223.136.244.180 臺灣), 02/03/2023 15:21:58

akito20902/03 16:09房價不跌都還好,這邊蛋盒區要殺死最快,本要夠粗

smallkop02/03 16:31窮人特區

jpbptjp02/03 16:34就業不是只看當區,楊梅埔心被龍科,幼獅,平鎮工業區環繞

jpbptjp02/03 16:34,就業機會遠大於觀音工業區,這還不考慮國1和鐵路的交通

jpbptjp02/03 16:34優勢

你說的都是你個人主觀看法,沒有數據佐證,流於空談 事實上就業人口就是輸給草漯大園這一區 更何況那邊一坪已經3字頭、基期高 又非重劃區,沒有桃園捷運規劃、離桃園未來潛力核心航空城又遠 買的貴、增值潛力又低,周遭又是老舊古早房,學區也沒見爆滿,只適合當地人買

XJY1302/03 23:45草漯那種地方根本一堆徵收戶買或租當臨時棲身,四周道路到

XJY1302/03 23:45中壢青埔路很少又窄,那種地方養不出什麼消費,最多全聯跟

XJY1302/03 23:45工地福利社,等到徵收戶地弄好後一堆賣掉變現回去自建透天

XJY1302/03 23:52草漯那種地方,論基礎建設、產業結構,就是個爛地方,適合

XJY1302/03 23:52給大潭電廠歲修宿舍或是當阿勞宿舍,一個地方醫院診所、大

XJY1302/03 23:52眾運輸,甚至生活環境跟居民素質不好地方,只能做投機的,

XJY1302/03 23:52同樣是產業園區,看看龍潭渴望園區跟草漯比...

講了一堆,你這個郵局員工不就買不起台北市 ? 住在外勞很多的桃園很痛苦嗎 ? XD

gohit02/04 02:39去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶

gohit02/04 02:40↑請問像這樣的資訊要去哪裡查 這個看房很重要 謝謝

ultradev02/04 11:01草漯在地人口素質實在...大觀路二段還是違停佔掉一車道

八擴人看不起草漯人 我們正台北人笑而不語 去過八德一趟 行人交通之危險 可怕

https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1660063024.A.AAA

ultradev02/04 11:02,會買重劃區的人多少會在意市容、素質這些東西,如果未

你投資的八擴已經成形,基期又被炒那麼高,投資風險高 草漯重劃區目前基本跟你投資的八擴市容差不多,還有後發優勢,10年後必定屌打八擴

ultradev02/04 11:03來沒什麼改變,那草漯還是只適合沿海工業區工作的人去買

ultradev02/04 11:04,航空城工作者要便宜就買客運園區就好了,各方面都比草

https://www.youtube.com/watch?v=jQriACwoP1w

有影片有真相 比你客觀真實多了

ultradev02/04 11:04漯好些

你個人的預測不重要 沒有數據支撐 沒有政府建設roadmap 等同空談 唱衰草漯不會讓八擴變更好 大可不用擔心草漯搶走八擴八囧的客群 ^^

※ 編輯: DarkAlex (61.228.38.165 臺灣), 02/04/2023 20:20:27