Re: [請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域

※ 引述《defy3 (防守)》之銘言：
: 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣)
: 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍)
: 山鼻重劃區(中小型建商)
: 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商)
: 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)
: 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭)
: 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢)
: 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設)
: 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的
: 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢...

你的題目很明確，投資為主 -> 投報率高
所以我先假設你買了沒有自住需求

然後你投報率高就是一個數學問題
又2022房地合一2.0過了之後，短期買賣就是45%稅

但你仔細看，有一個帝王條款
6年內自住獲利400萬內免稅

所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目->

哪一個地區，用最少的錢，然後登記自住6年後，可以實現400萬左右的獲利 ?

很多人數感很差，不曉得低基期的威力在哪邊，我就講一下國小數學

20萬/坪 -> 22萬/坪 這是 10%的漲幅 --(A)
40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B)
100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C)

案例C 就是台北市大同區

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例C 台北市大同區總價4000萬，你頭期款要拿800萬，貸款3200萬

假設六年漲10%，剛好賺400萬免稅用滿
但你要拿出比較多的頭期款，每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大

PS.我在這邊都假設不用寬限期 個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法

案例B 比較像是新北中古屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例B 新北市某區中古總價1600萬，你頭期款只要拿320萬，貸款1280萬

六年漲10%，賺到160萬免稅額內，但你拿出的頭期款較少，房貸每月4萬6 壓力也小
個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住 還有錢可以生小孩出國玩

而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，

案例A 桃園草漯預售總價800萬，你頭期款只要拿160萬，貸款640萬

六年漲10%，賺到80萬，頭期款就一台車子的錢，貸款月繳 2萬3左右
這個案例你甚至可以不賣拿去租，租金大於房貸

等租個8年，再登記自用不租人放6年，此時屋齡14年左右
連續3%通膨14年加上區域發展，到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情
(1200-800=400 免稅額內)

如果你可投資的錢少，選擇A的風險低、壓力又小，最適合拿來投資、然後自己不去住
租8年以後，就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA

如果你錢超過1E，不用貸款，或是只需要少許貸款，又有自住需求，我會建議你選C台北市

買台北市租人不划算 就是要自住爽
又因為母數大 他好幾年漲1~3% 可以抵上桃園漲5~15%

那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ?

有

低基期最怕買到鬼城
就是沒有人要住、政府也沒有要建設，一遍荒煙蔓草的地方

但你看草漯

1.工業區就業人口多，離工業區遠的地方，租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a22.少子化年代，學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2
3.未來10年內，桃園第三航廈會落成，包括星宇 大樹醫藥 台灣思科 等七家企業已買地確定進駐
https://tinyurl.com/2yckaea5

這一波產業注入 其員工收入/員工人數，都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去

草漯/大園 有工業區是撐底，又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格

我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區
會和航空城形成桃園新的就業住宅區塊 當然這是我個人看法 不一定正確 時間到可證明

再者10~20年左右，草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會
https://estate.ltn.com.tw/article/13984

我來整理一下

2022~2023 草漯目前現況: 完整商圈機能/工業區大量人口紅利/大量就業機會/房價低基期2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成

加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃，有腹地足夠開發
讓建商可以從 2023~2043 這20年內一案推一案 漸漸把價格抬高 而非一次炒高本夢比

我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方

當然這是我個人看法，不一定正確
但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派

我不會像某些人說自己的看法一定正確
但至少我自己覺得正確的地方 會拿錢跳下去玩

而時間終會證明一切 :)

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多看多比較，現在還沒正式走入利率下行週期，不用急著買 :)

那你現在就可以買台北市都心啦(笑)

政策 民情 都不同 都心回歸在台北是假議題 因為像大安松山敦北東門這些區域 從來就沒有退潮過 何來回歸之說 ?

航空城起來 受惠最大的是青埔 買不起青埔 就會外溢到大園/草漯 航空城 -> 青埔 -> 大園/草漯 紅利外溢關係大抵如此 故 與其說賭草漯未來有沒有搞頭 不然說我在賭航空城未來有沒有搞頭

A7吃A9外溢 草漯吃青埔外溢 這就是為何政府要砸錢分三段來蓋月桃路 因為草漯走月桃路10多分鐘就可以抵達青埔 才有外溢的本錢

記得買保險

因為現行貸款多為30年 而非20年 你用5年寬限期 由於計息為複利 這是指數函數 發生在30年+5年的複利會高出20年基礎+5年的複利孳息會高出很多 大幅吞蝕獲利

你要定義甚麼叫做高薪 草漯一坪預售20萬，稅前年薪50萬就可以輕鬆負擔三房平車 松山區一坪預售130萬，稅前年收300萬你看三房平車也是負擔不起

同溫層效應 就像我覺得2018 a9前段預售 捷運走路10分鐘路程 一坪40萬 靠北便宜 松山區1/3價格而已 松山區套房可以買林口精華三房平車 我幾個鄰居/同學都有買進 當時也是一堆靠北很貴的

林口才是真正靠海 但林口A9重劃區不靠海 北投有焚化爐 但北投石牌沒有焚化爐 XD

八風吹不動 一屁打過江

早在2012就買了 那時酸的一大堆 2021我出脫了結 換了三間草漯+現金有找

去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶 你這不是自己打臉嗎

用數據來看 楊梅莆心的就業人口/學區入籍數 都遜於 大園觀音耶 照你的邏輯 這樣大園觀音的支撐比楊梅普心還要強啊 更何況草漯政府新開的月桃路10幾分鐘直通青埔，楊梅普心有哪個核心可以蹭 ? 草漯大園青埔有航空城計畫外溢，楊梅普心有甚麼產業升級 ? 草漯大園政府有規畫捷運，楊梅普心在哪裡 ? 你只有個人看法，沒有數據和ROADMAP，座談客耳

很多人沒有意識到 再過10~20年 藍領會成為珍貴的勞動力 薪水必然會大幅攀升 邁入先進國家之必然

一堆建商買好地了 TED尚書大人很機靈 專家都會看風向

工業區+火車站 我就推鳳鳴 埔心就是未來注定在少子化時代淪為偏鄉的地方 被磁吸走

不就符合我說的 建商一案推一案 從16萬漲到20幾 買的都賺 誰要買都不漲的地方 你嗎?

你才提不出埔心有甚麼支撐 沒有數據 也沒有論述 你個人的主觀看法不重要 客觀的數據和政府建設藍圖才有意義

還有國二甲 月桃路 大園觀音線也在牛棚熱身了

所以從投資角度 買埔心真的傻 有需求自住就另一回事

你說的都是你個人主觀看法，沒有數據佐證，流於空談 事實上就業人口就是輸給草漯大園這一區 更何況那邊一坪已經3字頭、基期高 又非重劃區，沒有桃園捷運規劃、離桃園未來潛力核心航空城又遠 買的貴、增值潛力又低，周遭又是老舊古早房，學區也沒見爆滿，只適合當地人買

講了一堆，你這個郵局員工不就買不起台北市 ? 住在外勞很多的桃園很痛苦嗎 ? XD

八擴人看不起草漯人 我們正台北人笑而不語 去過八德一趟 行人交通之危險 可怕

你投資的八擴已經成形，基期又被炒那麼高，投資風險高 草漯重劃區目前基本跟你投資的八擴市容差不多，還有後發優勢，10年後必定屌打八擴

有影片有真相 比你客觀真實多了

你個人的預測不重要 沒有數據支撐 沒有政府建設roadmap 等同空談 唱衰草漯不會讓八擴變更好 大可不用擔心草漯搶走八擴八囧的客群 ^^