[閒聊] 買房比買股安全很多

superboyjt2404/15 11:35兩個都要配置 不衝突

yuui04/15 11:36台積電股東人數排名第二 有上網但沒有台積電的股民是少數吧

stun99104/15 11:40房地產缺點交易成本高，優點波動如債券般穩定

ganninian04/15 11:41部分同意 但股市不理性下跌是賺錢好機會

kusomanfcu04/15 11:42未成年股東人數大概也創新高

CaLawrence04/15 11:47確實

hellogym04/15 11:50才殺幾天就會賠錢 也蠻韭菜的

jerrylin04/15 11:54你高興就好

jerrylin04/15 11:55股票那麼好賺 還那麼安全的話有天理嗎

GX90160SS04/15 11:56股票是賺風險溢酬啊 獲利上限比房高

SCLEE556604/15 11:56買滿2間之後，你終究是要買股的。

SCLEE556604/15 11:57基本上一般人是兩個都有，又不衝突。

GX90160SS04/15 11:57然後買股輸大盤100%是自己的問題

eeantsky04/15 11:58政府豁免個頭 你不是青安或新青安哪來減免?

hellogym04/15 11:59反正喔 買股投資嫌房子貴買不起的 一律當笑話看

hellogym04/15 12:00這幾年買股票賺不到房子頭期款的 勸你還是不要炒股好了

Kenhon04/15 12:02年輕人狂買etf已經賺不少囉

taylorabc04/15 12:05取暖中？

deepdish04/15 12:07蛤？你聽過周轉不靈嗎？zzzzzzz

ultradev04/15 12:08房市不一定安全啊，天災人禍就完了，還有很重要的一點，

ultradev04/15 12:09股市資金流動性高

duriel331304/15 12:10房市真的很卡,而且兩間之後哪來低成本槓桿,貸四成又高

duriel331304/15 12:11利率又流動性差又高稅,何不買股票..當然錢多多多的可

duriel331304/15 12:11可清空再貸或是你1500+1000+1000貸款都還審的過的天選

duriel331304/15 12:12之人退散 一般人早貸不過了 你想怎樣就怎樣 = =

checkman04/15 12:18股市波動大 房市小 哪個比較賺錢就看人了

Madao014904/15 12:18自相矛盾 說看中長期結果股市看短期

kazamishu04/15 12:18魯空玩遊戲都會配點，資產配置不會？

aa0078804/15 12:20等級不夠 點不到買房的配點ccc

chives46504/15 12:20股市下跌，房蟲才有機會收割租屋股神

GX90160SS04/15 12:23有個東西叫指數型ETF 抱不住賺不到是自己問題

BraviaX95j04/15 12:23人家溫拿只是拿零用錢買房投資,韭菜卻跟著梭哈

duriel331304/15 12:26房市無槓漲幅也不如股市阿.股市槓2大約就等於房市槓5

duriel331304/15 12:26哪個合用見仁見智 不要忘記房子成本多很多

F123981004/15 12:26股票9成賠錢...歷史會一再重演

GX90160SS04/15 12:26質押利率2.x沒有比房貸高多少 2.5倍槓桿 借錢天花板高

GX90160SS04/15 12:26房貸也只有第一間是五倍槓桿 之後槓桿愈來愈低

duriel331304/15 12:27至於要用個股比房市個案的無腦爭論就不用討論惹

GX90160SS04/15 12:27藝高膽大的用期貨想開到20倍槓桿都行 但就要配合進出點

duriel331304/15 12:30老實講,房子維持槓桿5倍整整20年的大概也很少.

GX90160SS04/15 12:31你買房只有頭期付的當下是5倍槓桿 房價漲+還本 槓桿

GX90160SS04/15 12:32是會漸漸往下的

ricky6032404/15 12:37啊房子買滿了 你猜怎麼辦

fluffyradish04/15 12:46跌個1趴也叫崩盤喔…韭菜你好

fluffyradish04/15 12:48韭菜習性買了抱不住漲個1趴就跑，追高跌個一天就在

fluffyradish04/15 12:48恐慌

luckysmallsu04/15 13:05台股漲了快4000點跌個400就賠錢那還是別碰股市

buji04/15 13:11為什麼覺得牛肉麵好吃就不能吃排骨飯?

ruve04/15 13:11房價漲+還本可以用增貸,或是一開始就是回復型房貸來保持槓桿

realmd04/15 13:15屬性不一樣的東西 很多人很愛拿來比

freekid04/15 13:42對 屬性不一樣 選適合自己的就好

keineAhnung04/15 13:46這篇是真der 兩年前亂訂的預售還沒交屋 這幾天看已

keineAhnung04/15 13:46購群才知道已經增值200 不知道是三小

lovebridget04/15 13:58第三間就只能貸4成要怎買

evil010804/15 14:170050就中長期的 你願不願意長期持有罷了

bustinjieber04/15 14:43安全性來說房一定比較穩，

bustinjieber04/15 14:43投報率來說不見得輸股票，

scitamehtam04/15 14:430050中長期你有槓桿嗎XDD

bustinjieber04/15 14:43第一間自住房跟股票相比，

bustinjieber04/15 14:43贏的機率大概超過95%以上。

scitamehtam04/15 14:43買房內建五倍槓桿耶

bustinjieber04/15 14:45股票長期槓桿是給有資產的人玩的，

bustinjieber04/15 14:45因為抗風險能力高，可動用資金多，

bustinjieber04/15 14:45當然，股神不在討論範圍內。

scitamehtam04/15 14:47對啊 一堆人在那邊etf放長線，拜託誰真的有借錢買etf

scitamehtam04/15 14:47放20年不動？ 房子安穩多了好嗎..

scitamehtam04/15 14:47股票槓桿通常都很短..，資金成本懂？

CaLawrence04/15 14:54房地產五倍槓桿也就買進的第一年而已

CaLawrence04/15 14:55即便增貸也很難完全把漲幅貸款出來

physicsdk04/15 14:56可是買房要有好的選擇很難，好的物件都吃人脈 排都排

physicsdk04/15 14:56不到

physicsdk04/15 14:56對剛入門的新手來說很辛苦

chives46504/15 14:59買正二就內建2倍槓桿了，還不用借錢沒有現金流的問題

chives46504/15 14:59，這幾年指數正二報酬是有跑贏房地產的

weidersin04/15 15:03不一樣的東西也在比

scitamehtam04/15 15:04都是要用錢買，當然可以一起比啊…

scitamehtam04/15 15:04基準就是錢，而且也排他性

scitamehtam04/15 15:04當然壓穩又賺的啊

j3207204/15 15:06沒錯 房超級安全

jerrylin04/15 15:06股市我是不敢完全不看啦 放長期完全沒問題

jerrylin04/15 15:07買最久的一檔已經超過五年了

jerrylin04/15 15:09早就脫離成本的再放10年以上也沒甚麼好擔心的

patrol04/15 15:18嗯，其實sp500比房子安全很多，至少不會燒人...

patrol04/15 15:20還不怕對岸打，大概4這樣

duriel331304/15 15:38有誰自購房屋五倍槓桿維持20年的? 你50歲? 投資要看的

duriel331304/15 15:38是未來,房產不能再投資算是非常致命的缺點..第二戶頭

duriel331304/15 15:40期款3成,跟2成相比是多50%本金貸款條件又變差,買股票

duriel331304/15 15:40根本正常好嗎..抱不住是你的問題不是股票好ㄇ

ChikanDesu04/15 15:42你問幹嘛兩個都有 因為現在信用管制阿==

bustinjieber04/15 15:51說房市長期槓桿開不到五倍的

bustinjieber04/15 15:51肯定沒親自下來操作過，懂得人就懂。

bustinjieber04/15 15:55‘’前期投入跟期間還本‘’當成本，

bustinjieber04/15 15:55配合適時的增貸或是買賣，

bustinjieber04/15 15:55直到個人信用額度用完之前，

bustinjieber04/15 15:55都可以維持甚至超過。

bustinjieber04/15 15:57當然，現在第二間自備七成的限制，

bustinjieber04/15 15:57就是政府在放出訊號，要開大就沒那麼簡單了。

duriel331304/15 15:58五倍有兩種:A.原始頭期款5倍 B.維持投入金額5倍曝險

duriel331304/15 15:59A房產可以輕易達到;難在B..你後面要丟進去的錢無法達

duriel331304/15 15:59到. 也就是只有單利計算沒辦法複利.

flexin04/15 16:03自住房一定要有,後面你爽就好,每個人喜好不同,至於自住房

flexin04/15 16:03為什麼一定要有,巴爺爺說的,股神的神說的

freekid04/15 16:05維持槓桿：理財型房貸

freekid04/15 16:05增貸貸滿：加購商品

bustinjieber04/15 16:19看你對於長期維持5倍槓桿的定義。

bustinjieber04/15 16:19假設‘’房價緩漲‘’10年內大約2.3年無法維持，

bustinjieber04/15 16:19但是其他年都可以維持or大於5倍槓桿，

bustinjieber04/15 16:19運用寬限期、還本幾年再開寬限、

bustinjieber04/15 16:19直接獲利了結再找新標的，

bustinjieber04/15 16:19都可以無限趨近於5倍，

bustinjieber04/15 16:19當然以嚴謹的定義是不算。

bustinjieber04/15 16:19再來，假設遇到‘’房價爆漲‘’，

bustinjieber04/15 16:19你還的本小於資產的上升幅度，

bustinjieber04/15 16:19實質上的槓桿會更大，

bustinjieber04/15 16:19舉個例，頭期200萬 房價1000萬，

bustinjieber04/15 16:193年漲30%， 貸800萬，利息2.5%

bustinjieber04/15 16:193年共還本55萬左右，成本投入約255萬，

bustinjieber04/15 16:19‘’持有總額1300萬的資產‘’，

bustinjieber04/15 16:19房地產是以‘’總額‘’去做未來的複利，

bustinjieber04/15 16:19實際槓桿是1300/255=5.1倍，

bustinjieber04/15 16:19如果前3年開寬限期，最後一年槓桿變成

bustinjieber04/15 16:191300/200=6.5倍，

bustinjieber04/15 16:19長期下來就算有幾年不到5倍，

bustinjieber04/15 16:19平均起來要維持5倍以上不難。

duriel331304/15 16:30這樣可以沒錯啊，我要指出的是資金利用效率，持有1000

duriel331304/15 16:31萬房產時,又累積了100萬,並無法輕易再取得500萬現值的

birdpon04/15 16:32你是第123456789位發現的

duriel331304/15 16:32房地產,可能要存到300以上,中間的時間亦是成本.

duriel331304/15 16:33因此只買房產會有嚴重的cash drag.包含存第一間的時間

duriel331304/15 16:33可能也要3-5年,這都是資金的機會成本的.

duriel331304/15 16:35這時候如果利用其他金融商品,可以大幅最佳化投資組合

duriel331304/15 16:35尤其你買房不是剛需或是沒有明確dead line的情況,所以

duriel331304/15 16:36純買房一定屌打其他股市我認為顯失偏頗.

Sandy10104/15 16:37房版一堆大佬說今年大家股市賺大錢一堆人準備賣掉拿去

Sandy10104/15 16:37買房，結果你說跌個2%就很多人賠錢？？？是在諷刺房版

Sandy10104/15 16:37大佬們說錯？？

duriel331304/15 16:44附註:本例房產1300 (頭期200都沒繳本金好了)+場外100

duriel331304/15 16:46槓桿是4.3倍,但以頭期款來說則已超過5倍

duriel331304/15 16:48因此如果你存錢的速度略大於房貸,"曝險比例"會逐漸小

duriel331304/15 16:48於五倍. 大部分人應該..負擔能力會大於房貸,因此這狀

duriel331304/15 16:48況應不會是少數.

bustinjieber04/15 17:42閒置資金投股票沒問題，這是個人的選擇，

bustinjieber04/15 17:42事實上我的資金部位也逐漸移往股市，

bustinjieber04/15 17:42但這跟我個人信用額度、規劃有關係。

bustinjieber04/15 17:42還是那句話，在‘’目前的政策跟環境下‘’

bustinjieber04/15 17:421. 信用額度用完之前 or

bustinjieber04/15 17:422. 沒有‘’至少‘’上千萬淨資產(卡豪線）

bustinjieber04/15 17:42可以完全不用考慮投資股票沒關係，

bustinjieber04/15 17:42以上是個人主觀意見。

duriel331304/15 17:54我建議速買第一戶,不斷轉增貸.其它在股市開槓桿,要提

duriel331304/15 17:55醒大家如果買第二戶投資,換屋的時候會卡到第三戶.第2

duriel331304/15 17:56戶如果是投資取向,家庭成員想不想去住會是大問題,先賣

duriel331304/15 17:56後買要租房的麻煩也是一個大問題,當然你錢多用六成換

duriel331304/15 17:57屋就沒影響.投資還是盡量不要影響到重大人生規劃的好

duriel331304/15 17:58或者是另外一半夠罩貸得動也能解,但最好是想清楚..第

duriel331304/15 17:58三戶通常是最貴的,老婆如果待產或育嬰要看你怎樣貸..

strikegundam04/15 18:03買房最棒了 無限轉貸不用還本金 超爽

CaLawrence04/15 18:08用初始投入金額計算超怪的 如果股票用這種算法報酬率

CaLawrence04/15 18:08還不飛天

CaLawrence04/15 18:10槓桿率 借貸金額＋資產淨值/資產淨值 才對

CaLawrence04/15 18:10不然你如果買到一個暴漲的 才借一點點錢 槓桿率反而

CaLawrence04/15 18:10越來高很違反邏輯 漲幅就滾入本金計算了

CaLawrence04/15 18:11漲越多槓桿率越高咧xd 那跌不就槓桿歸0？

CaLawrence04/15 18:12應該是漲價 槓桿率下降 跌 槓桿率上升

bustinjieber04/15 18:32我個人認為房地產跟股票的槓桿不太一樣；

bustinjieber04/15 18:32股市借貸首看重維持率，另外，

bustinjieber04/15 18:32投入200貸200，就是用400去複利，

bustinjieber04/15 18:32房地產你初期投入無論是200／400／1000，

bustinjieber04/15 18:32你都是用1000去複利，關鍵在信用額度，

bustinjieber04/15 18:32也就是最容易取得大量資金的管道。

bustinjieber04/15 18:45當然，正確槓桿的定義是你說的沒錯，

bustinjieber04/15 18:45但在房地產我不會這樣用。

Lenon456104/15 18:59你自己賠錢 別把大家拉下來好嗎

ryusenming04/15 20:30在房版就討論房子就好 不用牽扯到股票去

hectorbibby04/15 21:30鄉民都有買，還有黃金 ，我們跟國外不一樣

tingtingya04/15 22:55確實，但房產變現沒有股票靈活。

whshenvoy04/16 04:46想請教一個問題，五倍槓桿買房開寬限期，跟ETF正二

whshenvoy04/16 04:46報酬率哪個長期來看報酬率比較高？

eag1eking04/16 21:20買房比較安全，股票比較賺錢

loopdiuretic04/17 13:01同方向的東西

encoreg5798504/17 19:28台積電就算股東人數第2 但台灣人持有零股或是1-3張

encoreg5798504/17 19:28根本賺不了多少錢 反觀大股東很多是外資