Re: [閒聊] 預售屋禁轉前後行情
: → SouthEast62: 我問你，預售屋不能轉約，對於建商而言有什麼實質 06/06 13:33
: → SouthEast62: 的困擾，會讓他 06/06 13:33
: → SouthEast62: 們在規則開始實施後需要降價求售呢？ 06/06 13:33
因為不能轉約
可能會降低部分消費者購買預售屋意願
當然大部分建商都沒問題
因為預售以及興建期間收的錢不會拿來用
也是本身財務就很健康的公司
但有部分的建商
他的合約擔保是使用同業連保
然後那個同業還可以是關係企業
這個意思是他可以提前動用客戶的款項
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4256028
https://i.imgur.com/2IXgfHW.png
又是台灣記者朋友最愛用的恐
實際上內文寫的是
https://i.imgur.com/GU4QtYv.png
看就知道經濟火車頭有多重要
寧可犧牲消費者權益也要保留這東西
各種履保機制說明
https://mrjoewang.com/house-escrow/
https://i.imgur.com/BTSO2Pf.png
回到問題本身
財務體質不好的公司拚的都是高槓桿
也就是說他的自有資金有部分來自於客戶預收款項
如果銷售量因為合約不得轉讓而降低
那會直接影響到他的可運用資金
這時他要嘛就是去找投資人，但投資人也要賺阿
跟客戶直接免費相送的資金成本差這麼多
不然就是降一點價吸引那些猶豫的買方回來買
最後再沒辦法就....賣一賣拿了錢就跑啊
幹這問題超級久了
全世界都知道
就政府沒打算把他補起來欸
的確很多小建商都只能靠高槓桿操作
才有辦法踏入房地產門檻
現在檯面上的大建商也有這樣槓桿來的
但是不對靠北
你政府是不會自己借錢給他們0利率槓桿嗎
為什麼要這樣罔顧消費者權益
真的是笑了
--
言下之意，如果是7/1之後會需要用降價來求急售變現
的建商，其實
以買家的立場而言也會怕怕的反而不敢買，所以對於
財務健全的建商
來說，更不能隨便亂降價以免被誤會財務有問題……
是你自己把降價跟財務不健全畫上等號 降價的因素有很多喔
降價除了財務不健全，還有什麼因素？
市場供需、政策因素 交屋後還會再加上持有成本 該脫手的時候還是得脫手 不然賣不完要擺著要當包租公嗎
※ 編輯: gerychen (114.36.16.98 臺灣), 06/06/2023 15:58:33前兩點我想大家都知道，我指的是現在的市場狀況，前兩點
有反應在降價？另外第三點應該不算降價因素，不然就是二
三點重複，持有成本不就是稅率跟利率
而且你怎麼定義該脫手？
我怎麼定義不重要 建商老闆怎麼定義才重要 而除了上述因素外 可能要買地、發獎金、還錢、買車、養小三 任何一個原因都可能 然後 興建期間是利息、其他資金成本 蓋完後是再另外加上房屋稅地價稅管理費折舊費等等 成本並不盡相同
※ 編輯: gerychen (223.137.236.217 臺灣), 06/06/2023 17:24:30建商也要養人付薪水。真的都賣不出去它會有麻煩
我想大家也都知道商業活動基本上都會有模型去估算成本跟
售價的最佳利潤，把私人行為例如買車小三什麼的混在一起
，那基本上任何行業都有倒閉可能性，講這也沒意義吧。我
本來以為你是在敘述目前的市況，結果看起來你似乎只是在
解釋商業模型？
我不是說建商真正的財務考量，而是「買家」眼中怎
樣去看待這件事
情。還有原則上近年原物料人工成本波動太快，建商
很難在兩三年前
就精準評估出實際上的建築成本，不如留些未售戶邊
蓋邊賣當作buff
er，若沒完銷就等完工時再依照成本、市況調整價格
。在預售屋進入
無法轉單的時代之後，這樣的做法會不會變得越來越
常見呢？
其實賣房子的是代銷公司 不是建設公司 代銷每個月有人
事成本跟廣告成本 ，所以銷量很差代銷是會給建設公司
壓力要求降價的
仲介代銷需要的是量，價是其次。只要量有，仲介代銷都有辦
法賺錢。
我買的預售案，還算知名的上市公司，代銷期賣得差
不多之後就關案
拆展售中心。之後在591上出現掛賣資訊，仔細一看發
現賣家就是平
常跟已購戶聯繫的那位總公司窗口，用廣告戶當開價
標的，但在內文
中羅列了幾種還可選的戶別。我猜建商應該是打算用
這種姜太公釣魚
、沒有額外人事成本的方式一路賣到完工。（我們這
個預售案是用銀
行履約信託專戶，所以沒完工交屋之前原本就沒辦法
隨便動用款項）
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Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡，為何恆大還會倒??中國房產危機的根本原因是因為預售機制 台灣的預售屋, 如果是貸款八成的, 通常是簽約金10%, 工程期間再分期繳10% 剩下的80%, 要等到房屋完工取得使用執照, 銀行才會願意進行抵押對保 也就是說, 台灣建商要等到房子蓋好, 才能真正收回大部分的資金 從購地開始到銷售到完工, 起碼四五年的時間![Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡，為何恆大還會倒??](https://i.imgur.com/rZHpKxob.png "Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡，為何恆大還會倒??")
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[請益] 預售屋蓋到一半換建商之前下訂了預售屋。工程款等都有按時繳至履保帳戶 後來建商反應要由另一家建商承接 因此聯絡說要變更合約 目前合約可能更動的部分:1.由不動產開發改為同業擔保 2.價金變更(因病毒疫情而原物料價位高漲)4
建商爛尾他急問怎麼辦？ 專家坦言：後續還有連結： 內文： 預售屋市場又出現爛尾樓？有新北市購屋族在臉書粉專「買房知識家」發問，收到信託銀 行來信告知建商發生財務狀況，建案也停工了該怎麼辦？網友直言：「爛尾了」。專家建
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[閒聊] 預售屋履約保證購買預售屋到時候，大家會特別看建商提供的履約擔保之種類嗎？現在施工期都很長，從簽約到交屋至少都要3~4年，這期間如果建商發生財務問題（例如中國恒大），或是市場反轉建商擺爛，很可能血汗錢就拿不回來了。。。 1. 「價金返還之保證」 2. 「價金信託」 3. 「不動產開發信託」 4. 「公會連帶保證」4
Re: [請益] 中壢預售屋格局請益約 : 36坪，公設為32%，這間格局採光都很喜歡，看預售屋從北看到桃園一圈了，房屋一坪 開 : 價約40，車位另計，約兩年後完工 : 因爲此建商為第三期建案爲在地建商，契約為同業擔保，頭期建商抓三成，工程款需一![Re: [請益] 中壢預售屋格局請益](https://i.imgur.com/MW1iFg2b.jpg "Re: [請益] 中壢預售屋格局請益")
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