[閒聊] 投資客會執著要apple件嗎?

mfcke02/25 23:22只要相對APPLE就好

mfcke02/25 23:22哪來這麼多APPLE 嘴炮最會

mfcke02/25 23:22又不是公開市場交易

mfcke02/25 23:23房地產一直不是贏在報酬率 是勝率

joegod02/25 23:27樓下都買banana劍

DKwei02/25 23:28有時候真的是價格A 有時候真的吃地段

ceca02/25 23:29看你apple的定義是多便宜.

ceca02/25 23:29行情500,你是指480?450?420?400?

ceca02/25 23:30正常來講,例如這個產品行情在500.

ceca02/25 23:30對我而言,短期投資會買在420以下,中期450~470,長期480.

howhow80112202/25 23:30a案在591上有時候還蠻常出現 很明顯低於行情那種

ceca02/25 23:30但是不買得比"平均"便宜一點我會很不爽.

ceca02/25 23:31不過買賣本來就有價格震盪

ceca02/25 23:31行情500通常都在470~530震盪.

ceca02/25 23:32所以如果你要挑你很愛的戶型格局OOXX,很容易買在510~530.

ceca02/25 23:32而投資不挑食,因此很簡單可以找到470~490.

ceca02/25 23:33因此買在略低價位並不是多麻煩和多困難的事情.

dondon041902/25 23:33制服強強劍~~

ceca02/25 23:33你只要多出價,東殺西殺,殺一輪買到的就是比較便宜的.

ceca02/25 23:33但如果要買到450以下甚至420,就不是隨便找就有.

ceca02/25 23:34因此短期通常不設限範圍,整個市區我都買.

ceca02/25 23:34例如我要買一間4xx的,我會把整個市區攻擊範圍的物件.

ceca02/25 23:34照初步判斷的順序,一直出價和殺價.

ceca02/25 23:35不限範圍不限細微條件....

askachage02/25 23:35除非是多利多區，不然2成補漲空間才有出手意義

ceca02/25 23:35最後買到哪一間自己也不知道,反正最後買到有夠便宜就好.

ceca02/25 23:37因此...投資和自住買法不會一樣.

ceca02/25 23:37投資如果短期,是你先決定你要投資多少錢.

ceca02/25 23:37再從價格去買物件....甚麼鬼都買不設物件條件.

ceca02/25 23:37中期會設定地點或是產品.

ceca02/25 23:38那就是在這個範圍內盡量找到價性比最高的選擇.

ceca02/25 23:38自住...自住永遠都是你要先喜歡,買了會爽,才買.

ceca02/25 23:38高一點無所謂.

ceca02/25 23:38今天行情500,你買到530.

ceca02/25 23:38等到你住了很久房價上3000萬.

Freighter02/25 23:38我覺得a案不一定比較便宜，但一定有它的優勢，有把

Freighter02/25 23:38握在非公開市

Freighter02/25 23:38場也可以賣得掉的自信。

ceca02/25 23:39你差的30萬只值一根毛.

PTTMAXQQ02/25 23:39你的apple不是我的apple

PTTMAXQQ02/25 23:39每個投資客評斷的標準會因為自身的條件而有所不同

ceca02/25 23:39另外我們跑單幫的投資客和集團又不一樣.

ceca02/25 23:40集團容易有東西就吃,吃了再去推銷給會員.

ceca02/25 23:40我們跑單幫的,會因為手上有多少錢,所以才找東西吃.

ceca02/25 23:40我只有500萬扣打,你給我2000萬的apple我也吃不下啊.

Freighter02/25 23:41有些拿到專約的仲介，會把它有自信的案件，先檯面

Freighter02/25 23:41下處理，放到公

Freighter02/25 23:41開市場，對那位仲介反而有不必要的困擾。

ceca02/25 23:41硬擠資金去吃2000萬,硬擠資金的代價成本算下去可能很難賺.

ceca02/25 23:41所以不會硬吃.

j401f202/25 23:42C大會贊同房子買了就不要賣的說法嗎？持續轉增貸一直買進

ceca02/25 23:44買了就不賣就長期持有的概念.

ceca02/25 23:44發展強勢區在他達到發展終端之前都不賣,就是這樣一直轉貸

ceca02/25 23:45這是長期配置產品,我的透天店面也買了破十年了.

ceca02/25 23:45那種都不會去動,直到他飛到他能飛的高度上限.

ceca02/25 23:45才是宰割的時候.

nitero02/25 23:47C大每次買賣都噴 5% 仲介費 不痛嗎XD

ceca02/25 23:50所以,買420,賣520,噴5%,然後再讓政府抽稅之後.

ceca02/25 23:50你還是有一定的錢可以賺.

ceca02/25 23:50當然實際上你還有加工翻修放大利潤的動作.

Freighter02/26 00:00C大最讓我佩服的點，就是持續交易，吸收交易成本的

Freighter02/26 00:00狀況下，還能

Freighter02/26 00:00持續高度獲利。

frowning122602/26 00:05交易成本很重耶...這樣還能獲利!!

frowning122602/26 00:05我超想學起來的...XD

frowning122602/26 00:06我每次動念要賣房，想到他馬的稅就決定繼續放著顆顆

ceca02/26 00:12因此短期很愛買廢墟或是老屋,房價交易震盪才夠大.

ceca02/26 00:13你1x年屋或是蛋黃區,震盪都太低,很難有甜頭.

ceca02/26 00:13硬要玩大金額短期,大多是玩店面.

ceca02/26 00:13店面的交易震盪也比較大..但是槓桿低+判斷困難度更高.

ceca02/26 00:13因為店面非必需品.

ceca02/26 00:14另外,買賣價格震盪太大則是會遇到買家貸款問題.

ceca02/26 00:14所以我前不久都不玩透天.

ceca02/26 00:14透天可能吃600要賣1100...

ceca02/26 00:14買家貸款會非常痛苦.

ceca02/26 00:15當然現在透天吃貨可能要上8xx.

ceca02/26 00:15買8xx賣1300會比較好一點.

ceca02/26 00:15不過就算要玩,可能也會考慮路更大條的.

ceca02/26 00:16例如10米路,買1300賣18xx.

frowning122602/26 00:16嗯嗯...我也避開透天(其實是還沒屯過投資件)

ceca02/26 00:16這樣買家貸款成數才不會太低.

ceca02/26 00:16透天那麼大價差主要是因為翻修成本的關係.

ceca02/26 00:16翻修成本冠下去,加上你拿出那麼多現金,你一定要多賺.

ceca02/26 00:16所以才會跳價那麼大.

ceca02/26 00:17反觀公寓大樓,翻修成本大概透天的1/2~1/3.

frowning122602/26 00:17ceca大請教你~之前在591看到一個15萬/坪5F公寓廢墟

ceca02/26 00:17因此轉手賣的價格不會跳太大.

ceca02/26 00:17公寓要看總價喔.

ceca02/26 00:17優先看總價.

frowning122602/26 00:17這種可以吃嗎，漏水漏很大，我當時沒把握處理好這個

frowning122602/26 00:18嗯嗯...所以先看總價

ceca02/26 00:18你要估算處理漏水的成本.

frowning122602/26 00:18請教~台中3F公寓行情現在大概5XX，我有偏高估算嗎

ceca02/26 00:19五樓基本上要徹底處理漏水就是搭鐵皮.

ceca02/26 00:19颱風會有側風,所以你還要兩側包起來.

frowning122602/26 00:19沒處理過漏水這麼大片，沒把握...後來放棄

ceca02/26 00:19這樣弄下去成本大概2x萬起跳現在可能都快30萬.

ceca02/26 00:19那你算一下,你花了這些錢買一間五樓比較好.

ceca02/26 00:19還是直接買四樓比較好..XD

frowning122602/26 00:20嗯嗯...抓30萬，好的@@"

ceca02/26 00:20如果你四樓要500,五樓只要380.

ceca02/26 00:20那這樣30萬下去五樓還是很便宜.

frowning122602/26 00:20哈哈，真的，盡量跳開5樓物件...

ceca02/26 00:20ok阿...喔我是說同樣投資價吃貨的情況.

ceca02/26 00:20但是如果你四樓吃貨價500,五樓450.還要花現金30做鐵皮.

ceca02/26 00:20那不如改玩四樓.

frowning122602/26 00:20很難遇到這樣，通常都是開450

ceca02/26 00:21so...缺點就把它換成台幣量化計算就好了.

ceca02/26 00:21沒有不能買的,只有不夠便宜的問題..

frowning122602/26 00:215+6你會給他算多少錢~

ceca02/26 00:215+6是包租公的判斷法./

ceca02/26 00:22以前判斷法是,我翻修後改套房,出租投報率要達到12%.

ceca02/26 00:22現在至少要8%.

ceca02/26 00:22沒有8%不要碰.

frowning122602/26 00:22就是5樓加蓋遇到好幾個要+100多

ceca02/26 00:22那東西是包租公走向...就像大坪數老屋大樓一樣.

ceca02/26 00:22大坪數老屋大樓最低的價格就是,改套房收租投報率多少.

ceca02/26 00:23以前抓7~8%,現在大概要6%...自己改一定要比現成的高.

frowning122602/26 00:23了解...好，我現在還走增值型物件

ceca02/26 00:23喔這不是你想要買甚麼的問題,而是.

frowning122602/26 00:23比較好控制租客不要太複雜，但租金投報稍低

ceca02/26 00:235+6公寓的最大價值是改套房收租.

ceca02/26 00:24所以要以這個價值做基準,而不是用其他基準去看.

frowning122602/26 00:24嗯嗯~這我知道XD，滿地人這麼搞

ceca02/26 00:24這是5+6公寓最好的型態,所以買在這個價以下就是穩賺.

frowning122602/26 00:24高雄3F公寓400還有嗎

ceca02/26 00:253F大四字頭有,400整可能沒了...或是要運氣很好.

frowning122602/26 00:25就是可能也要準備500比較保險了....

Freighter02/26 00:26Ceca大做這種多人格套，會包租代管、代租自管或是

Freighter02/26 00:26自租自管呢？

Freighter02/26 00:26多人管起來真的很繁瑣。

YamahaIchiro02/26 00:27那如果坪數不大的三樓，雖然是400左右也可以入手嗎

YamahaIchiro02/26 00:27？或者說要入手公寓的話，總價跟坪數間要如何拿捏

YamahaIchiro02/26 00:27？

ceca02/26 00:27我不喜歡搞套房,所以這種東西我會無腦再轉手給搞套房的.

Freighter02/26 00:28了解，謝謝Ceca大

ceca02/26 00:28例如,我判斷包租公會吃400,那我340入手,轉手賣包租公390.

ceca02/26 00:28我不自己跳下去做..XD

ceca02/26 00:28另外也不建議,5+6你把它改成自住型態樓中樓.

ceca02/26 00:29這叫做浪費價值.

ceca02/26 00:29他就是適合改套房出租有最大效應,你不想改就賣給別人改.

ceca02/26 00:30而改套房要規模化經營,你搞10間會累死.

ceca02/26 00:30但你稿50間...就是進入另一個世界.

ceca02/26 00:30坪數不大大多都是整戶住家.

ceca02/26 00:31整戶住家坪數不大就是總價低,那是搶手產品.

ceca02/26 00:31翻新轉手賣給自住戶就好.

YamahaIchiro02/26 00:33了解，謝謝Ceca老師

frowning122602/26 00:33謝謝ceca老師~

frowning122602/26 00:34房版真的是一部活字典，一直來解決我的疑惑XD

frowning122602/26 00:35阿對了...

frowning122602/26 00:35ceca老師請教~店面前的路寬幾米最適合變成商圈

frowning122602/26 00:36有時候太大條，是有車流，而非人流這樣...

ceca02/26 00:36幹道店面有招牌效應,但不容易成為商圈.

ceca02/26 00:37商圈的話,理論上來講12~20米路.

ceca02/26 00:37但是真的要形成商圈要有很多條件.

ceca02/26 00:37路的大小只是基礎元素之一.

frowning122602/26 00:37嗯嗯嗯...您多講點

ceca02/26 00:37另外,為成形的商圈,很難預判..因為影響干涉因子太多.

ceca02/26 00:38你以為A點比較容易形成商圈.

frowning122602/26 00:38重劃區都是空地的話，要怎麼判斷商圈會形成在哪

gavinjoy02/26 00:38請教C大，大型宮廟旁的11坪店面值不值得投資？宮廟旁平

gavinjoy02/26 00:38時有傳統市場大！

ceca02/26 00:38但是旁邊50公尺條件比較差的B點進住了一間名店.

ceca02/26 00:38最後商圈形成在B點...你的A點烙賽..XD

ceca02/26 00:38因此除非很明確的利如百貨公司旁邊,學校門口等等.

ceca02/26 00:39否則大多玩店面的愛追漲,也就是既有雛形的商圈.

ceca02/26 00:39然後再成長的時候才去追.

frowning122602/26 00:39哦哦~有時候名店進去就會帶動商圈

ceca02/26 00:39不會還沒成行就預判...這樣容易烙賽.

ceca02/26 00:39一間名店會影響整個商圈的格局.

ceca02/26 00:39而商圈形成後,名店搬走,商圈都還在那邊.

ceca02/26 00:39因為已經成形了...

ceca02/26 00:40so...商圈是無法精準判斷的.

ceca02/26 00:40宮廟旁通常都有商圈.

ceca02/26 00:40而投資的話你要看他旁邊的商校是上升還是下降.

ceca02/26 00:40有些新興區的宮廟人潮會上升,或是商圈本身有成長性.

ceca02/26 00:40那可以下.

frowning122602/26 00:40了解...所以布局重劃區店面不用過快對嗎@@?

ceca02/26 00:41但有些既有的宮廟,旁邊商圈僵化.

ceca02/26 00:41如果宮廟又是市區,有些宮廟會慢慢的退化.

ceca02/26 00:41這樣旁邊的商圈會有一定可能衰退的風險.

ceca02/26 00:41重劃區的店面,如果第一批你可以進去,反正第一批..XD

frowning122602/26 00:41店面學問好難>"<

GABRIL02/26 00:41C大，現在廢墟公寓三房兩廳兩衛大概抓多少錢翻修才好

ceca02/26 00:41但如果已經發展了一段時間,其實無論有沒有商圈.

ceca02/26 00:42效應都不是很好...因為很貴.

ceca02/26 00:42不如去老市區找機會...你是要投資,不是要收藏公仔.

frowning122602/26 00:42就進去就是了嗎，商圈再說的意思XD

ceca02/26 00:42重劃區很多店面買家是在收藏公仔...

ceca02/26 00:42而這些公仔收藏者讓那些店面搞得更貴.

ceca02/26 00:43然後出租投報率又低的很靠杯.

frowning122602/26 00:43嗯...我有一個鄰居收集了5間g0店面XD

ceca02/26 00:43第一批進去好處是,後面每一棟都比你貴...XD

ceca02/26 00:43所以無論怎樣,你都沒有太多壓力.

ceca02/26 00:44廢墟要看多廢,有沒有鋼筋外露,壁癌要打掉多少.

ceca02/26 00:44所以翻修費用大多在4x~8x之間...不改隔間的話.

ceca02/26 00:44改隔間要另外再加錢.

frowning122602/26 00:442個禮拜後要搶一個案子，有點患得患失XD

ceca02/26 00:45收藏公仔的利潤不好...遠不如成長商圈的利潤.

ceca02/26 00:45但是有錢就是任性,他覺得有賺就好.還可以跟朋友擺顯.XD

gavinjoy02/26 00:45親戚有一間在市中心大型宮廟附近的店面要週轉，但我不

gavinjoy02/26 00:45曉得值不值得，價格甜甜的

frowning122602/26 00:46我可以自己拿來用...是剛需

ceca02/26 00:46商圈你要去旁邊吃東西喝飲料按摩看牙醫,慢慢感受才知道.

ceca02/26 00:47鋼需就買嚕....漲的少換需求必要性.

YamahaIchiro02/26 00:47再請教C大，記得之前你有某篇建議買房或租房的推文

YamahaIchiro02/26 00:47提到可以去榮總附近，好奇推薦的原因是什麼？它旁

YamahaIchiro02/26 00:47邊的霞海的未來發展你怎麼看呢？

frowning122602/26 00:48角店的價位如果把她旁邊第二間也吃下來的話

frowning122602/26 00:48會不會因此兩者都增值...抱歉我問題很多XDDD

Freighter02/26 00:48f大，如果要開診所，建議自己買店面，看過好幾個朋

Freighter02/26 00:48友裝潢完做了

Freighter02/26 00:48幾年診所，把診所做起來後房東就一直漲租，想跟房

Freighter02/26 00:48東買，房東又死

Freighter02/26 00:48不賣，裝潢成本都花下去也不好搬，就卡住搬也不是

Freighter02/26 00:48不搬也不是。

frowning122602/26 00:49對!!就是要開診所@@

ceca02/26 00:49那邊之前是太子建設在炒..

ceca02/26 00:49但現在因為靠近台積電,應該價格已經很囂張了.

frowning122602/26 00:50我要衝了...希望能成行XD

Freighter02/26 00:50除非在台北市，否則強烈建議自己買店面開業

ceca02/26 00:50不過因為她畢竟不是台積電第一影響區塊.

ceca02/26 00:50外加價格並沒有落後現象.

ceca02/26 00:50所以純投資來講,不是首選...很喜歡就買,但通常不會先挑那邊.

ceca02/26 00:50投資永遠選最佳選擇.不選次佳.

Freighter02/26 00:50最好整棟買起來，二三樓做些自費項目很好用

frowning122602/26 00:51那F大您覺得有需要吃兩間嗎...

ceca02/26 00:51一般來講邊間大概1.2倍,三角窗可能1.3~1.5倍.

ceca02/26 00:51但是面積太大會被打折.

ceca02/26 00:51所以要看是多大,和商圈屬性.

frowning122602/26 00:51你說透天的唷@@，之前談崩，我換到其他地方看樓店

ceca02/26 00:52例如幹道的話,你15坪三角窗把旁邊15坪吃下來,當然很爽.

YamahaIchiro02/26 00:52了解，謝謝大師

ceca02/26 00:52但是如果普通的街道邊商校也普通,你20坪把旁邊20吃下來.

frowning122602/26 00:52應該算是大樓的角店，兩側路都20米

ceca02/26 00:52效應可能有限...因為變大坪數被打折.

ceca02/26 00:52因此你要判斷一下那個商圈最適當坪數多少.

frowning122602/26 00:53嗯嗯...最保守的就買一個就好XD這商圈會怎樣沒人知

ceca02/26 00:55另一種就是買下來先不打通.

ceca02/26 00:55或是打通了你也規劃可以隔回去.

Freighter02/26 00:55f大抱歉，我還在醫院，不要亂講話，問開業的同學和

Freighter02/26 00:55學長比較好…

Freighter02/26 00:55但如果是我，當地房價若我可以負擔，兩個店面進可

Freighter02/26 00:55攻退可守，一間

Freighter02/26 00:55開門前藥局也好。

ceca02/26 00:55如果未來要賣掉的時候,看情況決定是一起賣或是分開賣./

ceca02/26 00:55但這種通常是透天店面,因為可以合併權狀成一間.

ceca02/26 00:55大樓樓店權狀應該無法合併,到頭來你還是要分開賣.

frowning122602/26 00:56好~謝謝ceca恩師和學長提點~

frowning122602/26 00:56對，要兩張權狀賣...

ceca02/26 00:56so.合併權狀與否才是你賣的時候最重要的決定重點

icexice02/26 00:58重劃區第一批進場即使商圈還沒成形，持有10年應該少說都

frowning122602/26 00:58嗯嗯..兩間看起來很大的角間會增值比原本小角間好嗎

icexice02/26 00:58會有每坪10萬以上的增值，如果有成形可能就是20~30萬以

icexice02/26 00:58上了，但第一批進場的人總是被笑買這什麼鳥不生蛋的地方

icexice02/26 00:58，問題是等機能起來就不是這價格了啊傻瓜XD

icexice02/26 00:585字頭的央北、4字頭的二重、3字頭的塭仔圳在當時都備受

icexice02/26 00:58質疑，但現在哪個不是每坪至少加20萬而且持續上升中

ceca02/26 00:59店面要看商圈特質才知道大的強還是小的強.

ceca02/26 00:59但是太大通常就是比較便宜,但比較便宜不代表增值弱.

frowning122602/26 00:59OK，所以其實自用的話，都很長期增值不用怕~

emily2002/26 00:59這種物件 有的投資客不看房子直接簽約的。

ceca02/26 00:59例如150坪很大,所以你買1億,30坪買3000萬.

ceca02/26 01:00但是後面增值,一億的漲50%,你3000萬的漲45%.

frowning122602/26 01:00了解...雙樓店合併起來可能要6000萬

ceca02/26 01:00有可能產生這種情況,因為150坪稀有+剛好卡到有商家需要.

ceca02/26 01:00但是如果你是5棟30坪的去合併起來,你要吃價格萎縮.

frowning122602/26 01:01嗯嗯...我的疑問結束，剩下的事情讓老天決定XD

ceca02/26 01:01當然如果你維持權狀可以拆開賣就沒差.

ceca02/26 01:02合併權狀主要是讓你變成只有一筆不動產,金融上有好處.

frowning122602/26 01:03嗯嗯...就是可以貸款算一個人頭@@

Freighter02/26 01:03f大，雖然我在醫院，但聽同學說說，即使是診所，也

Freighter02/26 01:03有文市和武市

Freighter02/26 01:03的區別，可以看你要開的診所屬性，再跟有經驗的人

Freighter02/26 01:03討論開在哪裡。

emily2002/26 01:03合併後銀行認定算一房

frowning122602/26 01:05好~謝謝F大學長，那邊有稍微市調過，應該還行..應該

Freighter02/26 01:06祝福～～

frowning122602/26 01:06謝謝你~~~收下祝福!!

m54k600ive8002/26 01:07熱門文章

frowning122602/26 01:07不過角間沒搶下我就不一定會買了

frowning122602/26 01:08這種事情，給老天決定我們有沒有緣分QQ

kusomanfcu02/26 01:09其實還有一招叫後照鏡

frowning122602/26 01:11ku大還沒睡哦!

tomap4101702/26 01:23謝謝c大

Freighter02/26 01:27什麼叫後照鏡（偷聽～）

bigair88802/26 01:28C大好熱心

kyova02/26 03:33診所文武市，Tosca有發過文。板上很多開業的醫生可以請教

qqq784002/26 07:06要蘋果案很簡單，就是跟仲介當好朋友錢給他賺他自然也會

qqq784002/26 07:06給你賺

yesyesyesyes02/26 07:08不要幻想自己有多強運好嗎

Ddylan02/26 07:29要開業我們可以聊聊啦，開過兩間診所的我應該可以給一些

Ddylan02/26 07:29建議

tswen02/26 07:58合理價就出手了呀

tswen02/26 08:07剛開業生意 現金流都沒穩定 當然只能先租店面

destroyss02/26 09:05想問C大 後驛6米的地坪17以上廢墟透天還值得買嗎？ 找

destroyss02/26 09:05不到千萬以下的物件了 想吃第二間

toto12302/26 09:16投資客比較在乎流動性 跟 是否夠低

sameen6688802/26 10:16說實話A案 都是內銷 不會亮在檯面上

sameen6688802/26 10:23廣告曝光的物件 大多都是沒有準客戶可以配對 才上架

niceami112102/26 10:25哇 推文收穫滿滿 謝謝C大無私教學

jabari02/26 11:04開診所我推薦路沖戶 遇過很多路沖店面開什麼都倒 但是就

jabari02/26 11:04是開診所生意好到翻掉的 而且正路沖價格應該相對好談

Tylose02/26 11:29會，所以都自己去開發，或是要好的仲介拿到就通知

Tylose02/26 11:31不過那是以前了，現在我只想和別人合夥，入股不管事就好

Tylose02/26 11:31自己開發太累了

swgun02/26 12:14pineapple apple pen

frowning122602/26 12:17好~~謝謝D大和各位學長...

sarra02/26 12:23推c大 公仔收藏家也太貼切 每次都被這種出價打敗XDD

F9393502/26 12:38投客看走眼比比皆是，哪有一定是apple

bustinjieber02/26 12:39價格

F9393502/26 12:39有時候卡到了過幾年又賺了，投客是本多忠勝派，做裝潢價差

F9393502/26 12:39的快絕跡了 裝潢太貴做錯就掛了

Ddylan02/26 13:03我診所就是路沖，適合動刀動針見血的行業

OnlyRD02/26 14:05你能夠晚上不看物件1小時內馬上出價嗎？不行洗洗睡

OnlyRD02/26 14:05去。

jabari02/26 18:14真的 路沖開診所都賺到不要不要的

maxidogkimo02/26 19:48謝謝c大分享～～