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Re: [新聞] 無懼打房追殺! 資深投客現身曝:早轉

看板home-sale標題Re: [新聞] 無懼打房追殺! 資深投客現身曝:早轉作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓27 推:27 噓:0 →:82

商辦跟住宅差很多.

直接舉例給你看.


目前高雄最悲情的不動產.

https://business.591.com.tw/sale/13754150

開價10.x萬一坪.
(這是開價,殺價至少10%起跳,殺到15%都不會太意外,20%則無法判斷)

而這一棟,10年前可以買在6.x萬一坪.
(這是成交價...後面都是講成交價非開價)


九如路.

https://business.591.com.tw/sale/13847364

開價16萬一坪.

2009的時候9萬一坪.

2012年的時候10萬一坪.


四維路

https://business.591.com.tw/sale/13605841

開價約17萬一坪.

2012年的時候9~11萬一坪


正新灣區

https://business.591.com.tw/sale/13765223

開價19萬一坪.

2013年的時候14萬一坪....這我非常肯定,因為我差點買.


正新彎區的驚喜.

https://business.591.com.tw/sale/13840235

開價約11萬一坪

2013的時候3萬一坪...我很肯定,因為我有一間給他殺2萬一坪沒買到..XD


正新灣區

https://business.591.com.tw/sale/13805126

開價29萬一坪.

2012年的時候18萬一坪.



當然有一些指標性的現在都沒賣.

例如領袖企業港景.

亞太經貿.

85正面港.(其實85辦公表現並沒算差..就普普)

北高博愛路正路上的幾棟.



因此商辦的整體表現遠不如住宅之外.

商辦彼此的表現連動性比住宅低很多.

而目前局面的狀況.

當時最便宜的垃圾價商辦漲最兇.

例如亞太投資,土地公等等,都是翻三倍起跳.

但是50大樓也是垃圾價,但表現就是很爛.
(管理費太貴+摩天樓干涉進駐產業太多.
不知道某人會不會再跳出來跟我肌肌歪歪說50問題不是在管理費.哈哈~~~~)

比較冷僻的四維路底也有一定的翻漲.

而話題區表現並不佳,新彎區一般商辦成長性不怎麼樣.

不過"永久海景"目前缺貨,所以無法判斷稀有產品的反應狀況怎樣.
(非永久海景的價格成長性不怎麼樣)




因此商辦喔.

也不是說不能發大財.

你要想要是當時亞太投資讓我給2萬買下來.

現在就翻差不多五倍了耶.

這樣算不算發財...

但是...

你要會玩啊.

你要會判斷阿..XD


你只會"買地點"...所以買新彎區??

你只會"買好"...所以買A辦?

你只會OOXX.

那你會被市場修理到媽都不認得.

同樣新彎區,每一棟的表現都不一樣.

你告訴我你怎樣買?

阿買好?你是買海景還是買新還是買門面還是買OOXX??

你有挑對媽?.....

不要挑了半天,增值還不如85的正面港景....

那個被別人笑是樓鳳摩天樓,毒販樓的85,增值還贏過你所謂的好.

那你要不要找個洞鑽進去?


因此,外行人最愛講的...

買地點....

買好.

喔....聽到就知道你外行拉.



投資...不是這樣投的.


而商辦最大的問題就是彼此連動性低+市場整體反應又不強.

你投錯了.

那...


反正你的錢,又不是我的錢.

哈哈....



阿你說好難喔怎麼辦?

沒經驗怎麼辦?

不會判斷怎麼辦?


阿就不要買阿.

你不懂硬買幹嘛.

他又不是整體都很強勢的產品...

你幹嘛硬要跳這個坑?

如果他像住宅那樣整體都很強勢,你買錯多少還是可以賺不少.

但商辦,他又不強勢,你買錯....你會哭喔.


當然你說你想要了解市場.

那行.

你多準備很多很多錢.

分散投資,一次買個5~10棟你認為有潛力的.

未來只要你壓中1/3就好,那怎樣你都還是有一定的收益.

並且可以賺取不少經驗.

那十年後,你再度投資.

你自然就會判斷了....

so...拿錢去買經驗嚕,不然怎麼辦?



這就是商辦.

各位自己小心.


--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.97.172 (臺灣)
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chen83103007/12 22:52不如直接老公寓嗎

Tylose07/12 22:52投資客的鐵則:要買得便宜

海景缺貨. 所以無法判斷海景的炒作效應. 不過目前局面來看,海景應該也沒到很強勢. 之前本來要炒景觀,但是這一波冷盤比較早. 所以景觀炒做也熄火. 如果景觀有炒起來. 那海景港景河景湖景的漲幅也可能很可口. 然後買便宜要小心50大樓這種. 他很便宜,但問題就是,他到現在依然很便宜// 所以便宜也不是絕對...你要判斷牠的可利用性和持有成本等等. (摩天樓的利用性很低...一堆產業都無法進駐,消防法規的問題) so..買好有買到炒做產品爆噴的機會. 買便宜有大補漲的利潤. 但都有其風險,並且都需要慎選產品. 商辦不是一個容易玩的東西. 比店面困難很多.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/12/2023 22:56:32

grotwpig64507/12 22:58老公寓屌虐商辦?

kage0107/12 22:58住宅都還沒玩完 商辦還是不要碰好

Tylose07/12 23:06我雖然轉移陣地,但完全不考慮商辦,哈哈

jump051707/12 23:06老公寓一票 好租又省稅金

Tylose07/12 23:07我要學s26,朝DIY神人之路邁出第一步

kage0107/12 23:13來學DIY好像不錯

NTU30315019507/12 23:13懷念s26+1

freeclouds07/12 23:18廠辦漲很多啊 高雄很多工業地飆很兇耶

qqphor07/12 23:21

yiliang110707/12 23:21不是便宜,「是價差」,相對便宜待補漲

yiliang110707/12 23:22如何判斷這個價差是否有利潤,就要做功課XDD

kage0107/12 23:29推樓上

frowning122607/12 23:36推~

D972216207/12 23:40對啊,最近都沒看到s26大

howhow80112207/12 23:49商辦競爭物件太多嗎 都沒漲

CrazyKill07/13 00:08https://i.imgur.com/KC1IFTB.jpeg

圖 無懼打房追殺! 資深投客現身曝:早轉

qwertymax5607/13 00:13商辦就不是剛需啊,台灣景氣也沒有好到各行各業都在

qwertymax5607/13 00:13找點當辦公室,再來疫情之後,某些自主性高的產業到

qwertymax5607/13 00:13定點上班的需求可能又更少了。如果拿來當住宅第一個

qwertymax5607/13 00:13龍蛇混雜品質差、貸款成數也有差

qwertymax5607/13 00:16有些新商辦還要花錢買一些莫名其妙的公設譬如共用廁

qwertymax5607/13 00:16所之類的,消防又很嚴格

CrazyKill07/13 00:21https://i.imgur.com/TP8KA71.jpeg

圖 無懼打房追殺! 資深投客現身曝:早轉

Belieeve07/13 00:23CrazyKill可以不要一直推跟主題無關的文嗎= =

Belieeve07/13 00:23推好文

aass556607/13 00:23商辦能不能住人啊?能不能買商辦當住宅住?

ice101507/13 00:28商辦我覺得是給大資本的企業,反正錢沒地方去,結算週期

ice101507/13 00:28又能拉很長,甚至還能自用,虧不了。

diablojonn07/13 00:49台北點好的還是不錯

sernidle07/13 00:55大公司如果要其實都可以自己蓋 小公司一張桌子就是商辦

sernidle07/13 00:56而且這種標的跟景氣息息相關 除非有明確前景不然很少公

sernidle07/13 00:56司會突然承租 但還是推分析

ice101507/13 01:04商辦要是不能住人全趕出來,你看雙北住宅會不會飛天

qooisgood07/13 01:24高雄缺A辦啦 過去20年幾乎沒什麼

qooisgood07/13 01:25新商辦完工 現在檯面上的那些商辦

qooisgood07/13 01:25都是80年代 台灣經濟起飛時蓋的

qooisgood07/13 01:25裡面的設備多半到了使用年限

qooisgood07/13 01:26但在高雄 除非向中鋼這種本很粗

diablojonn07/13 01:26北市一般事務所免變更可以當住宅使用

qooisgood07/13 01:26不然根本不可能自己花錢蓋一棟

興富發蓋了一棟. 然後被嚇到了. 就不蓋了. 不過特貿三被強迫一定要蓋. 所以特貿三會有. 外加三發彎區那邊還有一棟. 另外北高也有10年內的.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 01:27:50

qooisgood07/13 01:27有新A辦 很多公司還是會想換過去的

另外高軟現在不太限制產業. 所以高軟一期有很多棟. 二期也在開發中,也會蓋很多棟. 只是高軟一期的價格也沒漲多少.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 01:28:24

qooisgood07/13 01:28而且現在ESG正夯 那些老商辦沒一棟

qooisgood07/13 01:28符合ESG標準 新商辦才有辦法跟國際

qooisgood07/13 01:29標準接軌

qooisgood07/13 01:31高軟的規格稱不上A辦吧XD

asdf15900007/13 02:16

Best556607/13 08:51原來你不是很懂商辦

ceca07/13 08:56應該比絕大多數人懂,尤其樓上

ceca07/13 08:57我手上還有兩間微型商辦,科科

ceca07/13 09:00另外,真的要講缺,北高缺C辦

ceca07/13 09:01缺,補習班,舞蹈教室鞥,養老院可以進駐的C辦

ceca07/13 09:01其實A辦並不那麼缺,所以建商財團愛蓋不蓋

ceca07/13 09:02缺A辦,北高義享二期就不會蓋這麼慢了

ceca07/13 09:02灣區也不會那麼多空地

ceca07/13 09:02高雄企業自己愛蓋透天甚至小樓當總部

ceca07/13 09:02製造業愛用廠辦

ceca07/13 09:03所以市區A辦需求不大

ceca07/13 09:03但是北高因為199x年那一波發展還沒多少

ceca07/13 09:04所以B辦C辦數量不足,很多補習班找不到地點

ceca07/13 09:04補習班包含,圍棋教室,書法教室這種

ceca07/13 09:04A辦又不給他們進駐

ceca07/13 09:05尤其美術館農16這邊特缺

ceca07/13 09:06可惜這種東西無法有供給,呵呵

ceca07/13 09:06因此商辦這種東西,你沒有跳到市場實際觀察需求

ceca07/13 09:07很容易踩雷

ceca07/13 09:07比烏克蘭坦克還容易被炸翻

ceca07/13 09:07跟你理論推論和名嘴寫手幻想都差很多

ceca07/13 09:10其實連興富發都算踩雷

ceca07/13 09:10他六合CBD 現在還沒完銷

ceca07/13 09:10要是蓋住宅,他早就撈完跑了,都幾年了

ceca07/13 09:14當然不信的可以到市場操作跟我對賭

ceca07/13 09:15我一向很樂意看別人在市場跟我對做,科科

ceca07/13 09:15講好不敢講,但講風險和地雷,這個我很敏銳

NTU30315019507/13 09:34後悔信仰不夠,正二抱不夠久

ceca07/13 09:51看起來升息快結束了

ceca07/13 09:52升息結束,股票再撈一波,可以準備看風向回來買房啦

ceca07/13 09:54當然如果川普選上,會不會又走寬鬆

ceca07/13 09:54那就再觀察

ceca07/13 09:54他要拉製造業回美國,寬鬆貨幣政策是必要配套

ceca07/13 09:55一方面產業有錢投資,另一方面,消費上升需求才上升

ceca07/13 09:55而如果川普上又要走這條路

ceca07/13 09:55股票就可以再撈一波再走

zeroyaking07/13 10:31說人家不懂 自己又回不了文

qqphor07/13 11:13再推

NTU30315019507/13 12:20感謝c大

encoreg5798507/13 13:00長知識

spermbox07/13 13:58推爆

spermbox07/13 14:08不過C卡你的觀點很妙

spermbox07/13 14:09你說發哥的高雄商辦踩雷

spermbox07/13 14:09又說高雄不太缺A辦

spermbox07/13 14:09但台中我看到又是不同一番景象

spermbox07/13 14:10台中七期的A級商辦,發哥反而貢獻不少

spermbox07/13 14:11甚至發哥的NTC直接取代湖心亭變成台中的地標建築

每個都市又差很多. 不過台中比較特別. 興富發的人也說過. 台中是一個很有趣的地方. 主要是他地下經濟的規模很龐大. 但是這是檯面上看不到的. 所以他會有很多你邏輯上無法推論的情況產生. 而近年,地下經濟需要辦公室!!!! 並且地下經濟需要A辦還蛋黃區的!!!!!! 因此商辦特別麻煩. 之前有台北的舞蹈大咖教練,跑到高雄買3x年商辦. 然後借給他的學生開教室. 那個大咖的兒子自己講,他老爸就只是要屯房. 因為他在台北的現在40年老大樓教室增值賺到翻掉.. 不過搞到今天,雖然帳面上也是有賺. 但是似乎還沒有翻倍. 恩...不如買住宅.XD 所以跨縣市投資尤其台北跨出來或是跨進去. 就已經有水土不服的問題. 如果跨縣市投資商用不動產. 那風險會非常高. 這也是興富發也踩雷的原因. 他想要複製台中經驗過來. 結果高雄市場不買單. 去研究才發現是經濟結構差異. 另外辦公室的供需都不是很大. 因此不同都市的一些不同,都會直接大幅影響辦公室市場. 反觀店面都沒辦公室這麼麻煩...

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:17:12

spermbox07/13 14:11甚至最近發哥才剛完成TOP1經貿中心

spermbox07/13 14:11很妙

spermbox07/13 14:11台中跟高雄情況落差那麼大

spermbox07/13 14:13甚至台中A辦豐邑親家都貢獻不少

spermbox07/13 14:15最近聯聚也開始打廣告,準備再推案蓋聯聚中維

spermbox07/13 14:19莫非聯聚也專賣地下經濟?

spermbox07/13 14:21聯聚中庸裡面進駐的公司大多都是能見光的吧XD

spermbox07/13 14:22另外,鼎盛大樓裡面也不是只有那些地下產業鍊

spermbox07/13 14:22還是有正常的

spermbox07/13 14:23但台中的問題在,這些商辦再漂亮,也不過是租給中部分

spermbox07/13 14:23公司

spermbox07/13 14:24所以需求一直很小,蓋太多就過剩了

這是一個競爭問題. 因為本來供給量不多. 當地下經濟需求產生後. 就產生市場競爭現象. 因此有需求A辦的公司也被逼著只能大家搶. 另外,地下經濟很多也都掛有頭有臉的公司. 甚麼科技,生科,綠能,OOXX. 地下經濟不是只有詐騙和討債... 或是說它們並不是只有典型的詐騙和討債..XD 而高雄則是製造業居多. 製造業不太需要A辦. 而199x年的時候,高雄結構跟現在不太一樣. 那時候其他產業也多,所以辦公室有一定需求. 到現在製造業佔比大幅拉高後,自然辦公室需求就明顯低很多.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:27:35 ※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:28:07

z541107/13 19:08我們老闆花2億在高雄工廠蓋辦公室 這是真的

chen83103007/13 21:40謝謝