[請益] 代書的程度？
找了代書問了一些問題
代書的回覆不太滿意
想請問是這個代書專業性不足 還是我對代書的期待有偏差？
問題1：既成頂樓加蓋會不會被拆？或什麼情況或被拆？
答：問各地方拆除大隊。
問題2：住宅可以辦商業登記嗎？稅率會有差別嗎？
答：問會計師。
問題3：違建如頂樓加蓋,因為沒有產權,那買賣要怎麼處理？
答：有人這樣買賣喔？
是這個代書的專業性不足？
還是這些問題本不是代書該了解的？@@
--
這些問題上網查就有了吧？而且問題3，他是以為你的意思是
有人只買賣頂加的部分，還是說你就是這個意思？那我也想
說有人這樣買賣的喔？
有
第一項本來就代書不能回答
稅率問會計師也沒錯啊，營業減半還是什麼不一樣操作
我以為能不能營登涉及使用分區等問題,而這是代書專業。
第三項誰這樣買賣-...-
去591可以看到一些
我覺得是你個人的問題
按錯等等補推
買頂加水電跟誰牽？
他回答得很好啊 不是自己專業部分不回答 這代書棒
所以，你想得到什麼答案？
第一點記得有民國幾年前緩拆？ 還有一些會優先拆除的情況？
要代書幫你掛保證嗎？
只是開放性的諮詢而已,您這語氣有點嗆。
你要不要去問律師看看？
你看律師會怎麼回答？
我以為這是代書專業 原來是律師專業？
誒誒 代書真的不夠專業 第二題送分題
臨路六米以上可以看個使用分區去做營業登記，會影響地
價稅與房屋稅，影響的層面看你設定營業登記的面積是產權
的全部或比例。
第三題是代書應該要懂的
第一題知道答案也不能回答你
為什麼? @@
問題1：就是違章建築啊！拆不拆？每個縣市都不一樣。
有的拆除大隊的預算被砍掉剩1塊，要怎麼拆？
但萬一整個議會的多數黨換了或地方首長換人，政策可能
就變了。
議員關說有效，跟議員關說無效，也不一樣。
你覺得有標準答案嗎？
如果他能說出一些原則性的處理方式， 像台北市84年以前的違建，是拍照列管，除非有其他條件，不然幾乎等同不會拆。
https://i.imgur.com/v47EDfs.jpg
或如果他能說出跟你您說的這一段話，都能讓我覺得比較專業一點。
問題2前半段：問會計師或記帳士。後半段基本上會影響
到地價稅、房屋稅及土增稅。
問題3：所有權人就是原始出資興建人（民法第759條修法
理由參照），因為沒有辦法建物所有權第一次登記（下稱
這些問題,問里長可能會更清楚
保存登記），所以依民法第759條及第758條第1項，並無
法辦理所有權移轉登記，因此買方僅能取得「事實上處分
權」（這是最高法院創設的概念），至於實務上的做法就
是「房屋稅納稅義務人變更」。
我上面就是直接隨興寫出來的答案，你去問看看一般律師
、地政士，你看他們會怎麼回答？
我後來google到的答案跟您這邊寫的也是差不多 跟上面一樣 如果他能說出像你上面這段話 我也會覺得比較專業點 但他說"有人這樣買賣喔。"完全讓我覺得專業度.... 事實上之前就有注意到有人在出售這樣的物件 再加上瞄到他們事務所價目表上有一"未登記建物稅籍買賣變更"的事務 我想應該是指這情況...沒想到一問問出個這樣的答案....
1.這題陷阱題，直接問主管機關(拆除大隊)
2. 房屋稅有影響，地價稅不一定(除非原本是自用稅率)，
違反分區使用可罰6~30萬，但很多人從未被罰過
3.就算拆房屋稅籍，水電管路能改！這案件也直接推掉，不
敢承辦！頂加買方無土地持分，若日後房屋被報拆，無家
可歸，還要負擔拆除費用。 簽約前告知買方有可能發生前
述情況，買方敢買？沒告知，日後代書被告，因為是專業人
有時不願意正面回覆！是因為客戶挖洞誘導你跳進去
純粹只是諮詢，想知道風險所在罷了。 像法律諮詢，律師也是提供專業判斷和建議，但要如何做當然還是取決於當事人。
好敷衍的感覺，是不是免費的?
家人好幾間房子都是請這位代書處理的 但都是蠻單純的case
可能是代書知道你來問爽的，不想跟你說而已
有實際可能的case，謄本、權狀都攤在桌上討論了。 如果這樣不想說用這種方式來表達，我還是覺得專業度不足 不過不是土地房屋相關的專業度，而是業務能力的專業度....
※ 編輯: onewalker (175.181.178.47 臺灣), 04/24/2020 00:55:48不是這個問題，有時候你問的越細，代書越會覺得你是問來要
自己去辦的
有時候也不是業務能力的問題，是他根本可接可不接你的案子
因為代書遇過太多人來問一問之後跑去自己辦的，久而久之
他遇到這種問很多問題的，他寧願選擇不回答
所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...
樓上正確 我家也是幹代書的，這些問題除非承辦過程遇到才
會跟你討論
而且說真的 複雜的案件不接算了 他可能只是不想做
所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...
我的代書第二題答得出來，不過當初也遇到很多什麼事都要
打電話問國稅局的代書，這個行業能力參差不齊
然後這絕對不是律師專業...除非自己有特別去學的律師
我認為有很一般，只想接簡單case的代書 也有很厲害的代書吧!?
我講白一點，不是歸於我的業務的事情，基本上我會建議
他去請教建築師或會計師比較好，我不想講錯害人害己。
違建優先拆除，當然是不涉及公共危險問題的話，原則上
愈舊的違建拆除順序是排在愈後面，這基本上就是常識而
已，問題是如果有人要搞你的話，違建哪會跟公共危險沒
有任何關係啊？
頂樓加蓋，基本上怎會跟公共危險無關呢？
你自己透天厝一戶，而且旁邊都沒有任何建物，都是空地
，頂樓加蓋，可能還能扯一下，跟公共危險無涉。
如果是公寓大廈的話，頂樓加蓋涉及建築物結構還有逃生
等問題，當然跟公共危險有關囉！
你上來這兒能問到什麼？
不過我上來也不是要答案的 google到的東西、或道聽塗說也沒把握 所以想請問專業 只是代書的回覆讓我覺得我是不是問錯人了 不過您的答覆真的比我問到的代書好多了
我本來是不想寫這麼多的，是有點氣才寫一下。
老實說，現在非客戶電話詢問的話，我大概也不會讓他們
問太久，多半會請他們當場詢問，而且我會收諮詢費。
原PO如果是向辦了好幾件你家案件的地政士詢問的話，我
個人認為除非那個地政士嫌業務太多，否則應該還是要補
充一些內容比較好。
這是業務能力的問題，會搞到讓原本客戶不爽，我也蠻意
外的。
你問到高雄市長嗎？
反正不是重點，你不爽的話換代書就好了，那些問題你自己
早就有答案了，我比較好奇的是頂加違建買賣的問題，完全
不會有土地和建物的所有權狀，是要買賣什麼東西？該棟全
住戶同意的使用權嗎？而且基本上有人真心要搞你頂加違建是
不會去報1999違建科的啦，跟你說的一樣，不是新增的緩拆
不知道排到民國幾年，但是如果他是去法院告你，就準備GG了
。有不少判例，一樣可以google，所以你是賣家的話，真的
有人想不開或是太傻太天真要買，你就趕快賣吧，雖然於法這
個交易的商品根本不存在。那如果你是買家，我勸你不要……
我畢竟不是專業，所以對於我"早有的答案"並沒有把握 所以想請問專業 然後我這篇文的問的是"這些問題是代書專業嗎?" 如果這些問題本不是代書該知道的 再換代書也差不多吧?
代書不會教你違法的事，他當然知道怎麼做，但你們很熟
你確定案子給他跑，他可能還會教你。只是問爽的就路邊
玩沙去吧
嗯 所以您認為這些問題是代書專業 只是代書不想回答 但我確定的是這樣的回答是沒辦法取得我的案子的...
很多地政士是不了解「事實上處分權」跟「所有權」的差
異性，這還包括對不動產物權不了解的一般律師也一樣。
一般律師是不懂登記，而地政士對不動產物權法令的了解
不夠深化了解。
公寓大廈的頂加，在《公寓大廈管理條例》施行前後，以
及是否有「債權物權化」的問題（例如：頂加記載在「規
約」等等），這都是得對法令及實務非常熟悉的人，才能
充分回答。
講難聽一點，你花錢諮詢，倒楣一點，還會問到不懂裝懂
的人咧！
你不想給他案子?他還不想接這種麻煩的案子咧
如果是專業不足，當然不想接也不敢接
我一般回答就是「有權狀過戶權狀，沒有權狀只有房屋稅
籍就過戶房屋稅籍」這麼簡單。
至於一堆法律上的爭議性，老實說一般人可能也聽不懂，
還會嫌你太囉嗦咧！
關於「事實上處分權」的資料，我自己都不知道看了幾遍
，一直反芻再反芻，每次看完後的心得都會增加一點。
你講「事實上處分權」，可能九成以上的地政士連這玩意
是什麼都沒聽過。
我剛看某個法律專業網站，還有撰寫的兩三位律師觀念錯
誤，「事實上處分權」是因為未保存登記建物，無法移轉
所有權，最高法院才創設出「事實上處分權」這個概念。
而不是只針對「違章建築」而已，有一種情況是合法建物
但沒有辦理保存登記（因為保存登記，在我國是採「任意
登記」主義，而非「強制登記」主義）。
連好幾個律師觀念都錯了，你覺得一般律師跟地政士會懂
這個嗎？
專業與否就在這邊看出來不是嗎?
就代書不想回答而已，大概不覺得你是(好?)客戶，真的想
接案，一個代書隨便也會認識好幾個會計師建築師律師等，
你的問題從簡單回答到深入回答都可以，就算非本身專業外
LINE一下朋友都有答案，單純不想幫，事實上也沒義務幫
其實太認真回答你問題的代書，反而可能是經驗少沒被客戶
玩弄過...
有板友認為9成的地政士應該連聽都沒聽過... 我的判斷是這位地政士是真不懂而不是不想回答... 應該大部份地政士都只能處理相對單純的案子而已吧!?
※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/24/2020 13:32:13是只想處理單純的案子 因為是按件計酬
我是說即便有能力的也是這樣，更不用說水準低的
我家執業20年了還是會遇到事後反悔來找代書碴的人
一件也賺沒多少 除非生意很差不然當然趨吉避凶
可以按照服務項目技術難度不同計酬吧? 當然只接相對單純的、風險低的項目穩穩賺也是一種商業模式
我連你去「法律百科」網站看文章，應該都猜得出來了。
的話，大概也能寫一篇論文了。
未保存建物只是無法用登記移轉所有權，但是是有方式可以
移轉所有權的，像是繼承，所以建議原PO可以去....
網路上的免費諮詢只能給這麼多的回答了 XD
......地政士不等於律師牌......你怎麼會強迫地政去回法律
問題?何況是說錯就可以被告的
tamacugi講得很好喲！但前提是房屋出資起造人生前沒有
將「事實上處分權」讓與他人（例如：贈與或、買賣）。
如果房屋出資起造人（即房屋所有權人）在生前讓與事實
上處分權給他人（受讓人），此受讓人死亡後，受讓人之
繼承人所繼承的權利還是「事實上處分權」，而非「所有
權」。
法律依據：民法第759條，非因法律行為，無須登記即取
得物權。
但實務上，認為「事實上處分權」並非「物權」就是了。
繼承人是依民法第1148條第1項，承受被繼承人之「事實
上處分權」。
PS：我個人是比較贊同某些學者之見解，認為「事實上處
分權」除了沒有登記外，跟所有權之權能幾乎是一模一樣
，具有多年之慣行及法之確信，依民法第757條，認為其
為「習慣法」上之物權，只是實務見解並不這麼認為，也
是沒用。
最高法院108年台上字1746號
代書回的很專業啊，就你搞錯
要問這些你該問你有付服務費的仲介，但也不負責
代書考民法、土地法、土地稅法、土地登記 不動產經紀人還沒考土地登記咧 何況有的買賣沒有仲介，有的就算有仲介，買賣前還是會詢問代書， 調謄本，看仲介說的有沒有問題之類的。 如果這些不是代書專業，那什麼才是代書專業啊!?
純推taoist9999大耐心說明
最好有仲介會懂這個。 XD
要講的話，真的可以寫論文了。
老實說，一般我就是講：「有權狀過戶權狀，沒有權狀過
戶房屋稅籍」這樣子而已。
因為要深入探討的話，一般人聽不懂就算了，真聽懂了，
會不會因此就不買了？
代書的回答很專業啊
自己事務所的服務項目就有"未登記建物稅籍買賣變更"一項了 問他違建買賣，回說"可以這樣買賣喔"... 說這是專業，我想還真說不過去....
感覺你們之間的關係不夠好，也互相不信任，代書覺得你問
完後不會給他業績所以留一手，你覺得要看代書的能力再決定
要不要給他業績所有不滿意。
板友的回答分兩類 一是大部份代書不會懂 一是不想回答也/或不想辦 (不想說，不想辦，其實更有可能是"不會辦"的美化說法) 我自己綜合判斷 認為應該是像taoist9999的板友說的 大部份代書不懂 以至於 只能也只想辦比較不具技術性的案子吧 至於我的case，根據現場感覺，我認為是真不懂的可能性較大。 應該不至於不信任，畢竟現場是我和家人一同前往，而家人也已經讓他作好幾個case了
※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/25/2020 15:09:53大部分地政士會辦理「未保存登記建物」之申報契稅流程
（在繳完契稅後，「房屋納稅義務人變更」就完畢了）。
但大部分地政士是連「事實上處分權」是什麼意思都不清
楚，甚至很多人應該是完全沒聽過。
大部分律師則是完全不了解不動產登記流程，因為國考沒
考，加上大多數律師是完全沒做過不動產登記實務。
其實「所有權」跟「不動產處分權」在法律上是有相當多
的差異性：
例如：所有權人得主張民法第767條物上請求權；占有人
得主張民法第962條物上請求權，但兩者光時效就很多了
。
「事實上處分權」
到此為止，我要下課了。
你誤會taoist9999的意思，他是說大部分的代書不懂詳細法
律關係但是會辦，不然實務上那麼多違建買賣案是誰去辦?
阿不都代書，另外你下面回文的，回不想辦的很多是代書
(包括我，toa也是)，回答不會辦的就鄉民囉，你覺得呢?
大部分代書程度不夠不會辦，那實務上誰去辦??客戶程度比
代書好都自己辦?? 邏輯不通嘛，不過你硬要這樣想也沒辦
大部分代書程度不夠不會辦，那實務上誰去辦?? =>少部分程度夠的代書 真的要說邏輯的話，應該是這樣吧!?
算了tao都懶得回了，我也懶得爭，你愛怎麼說都隨你吧
最後給個建議，你應該是想辦法提升代書意願，或換個想辦
的代書辦，不是在這邊抱怨代書程度不夠，不然永遠卡在這
沒抓住代書想不想辦的點的話，那你要找程度"夠"的代書，
就可能要花很~多精力去找了
我也懶得回了 還是謝謝大家的推文 從中也得到不少資訊就是了
※ 編輯: onewalker (123.204.135.64 臺灣), 04/25/2020 23:38:31有點要馬兒跑 又不給他吃草的感覺
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[閒聊] 給想成交屋主自售的一點建議以下是身為一個代書, 給自售成交的一點建議 1.最好是自己找代書, 對方堅持要找代書就走雙代書制 這大概是基本中的基本, 自售的風險本來就高 如果又用對方的代書, 誰知道對方的代書是真代書還是假代書 又或是否心懷不軌想聯手詐騙, 詳見新聞![[閒聊] 給想成交屋主自售的一點建議](https://attach.setn.com/newsimages/2018/05/15/1360051-PH.jpg "[閒聊] 給想成交屋主自售的一點建議")
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[請益] 買賣合約解約後問題家父近期與xx房屋簽屬專約買賣房子底價800萬元 約過1個月仲介就來電有人開價750問能否調整底價, 家父基於信任仲介專業就同意了 後續1周仲介來電希望可以約出來見面談 當天雙方見面談(代書也在場), 同意770成交 仲介提出買方詢問是否可以將成交價寫87022
[自家] 蘇代書/地政士事務所 (文末抽獎)本人承諾開獎過程中絕無任何作弊行為，一切正常使用本程式公平公正開獎。 多重開獎 02 個獎項 此選項可一次開出多位得獎者12
[請益] 找專業的代書評估贈與/買賣各位好 我大姨（三等親）有一間在永和的老公寓（46年）要過戶給我，權狀的建物面積是79.68 平方公尺、在三樓，那棟公寓有四層樓、一層兩戶。 我前幾天有找一個代書評估，但我覺得他的試算怪怪的，建物現值11萬（因為老舊蠻合理 的），但土地現值要650萬（這有讓我嚇到，也不過23坪上下的公寓怎麼土地這麼貴）。11
Re: [請益] 求救：房仲要求簽延遲交屋合約正常來說中古屋交易在 30~45 天都是正常範圍 另外貸款動作是買方工作 仲介跟代書只是站在協助的角度幫忙 ※ 引述《killsky0720 (TALK TO )》之銘言： : 第一次購中古屋10
[閒聊] 房仲業務強的地政士是不是超強如題。 通常很強的房仲業務，都覺得有牌無牌無所謂，只要有營業員就好， 但是有些很強的業務，不但把經紀人牌考了，地政士牌也考了，鑽 研土地、稅法相關法規後，成了這方面的專家。 一方面可以做仲業買賣，另方面又可以處理產權複雜的物件、零碎3
[請益] 買賣成立條件各位版上先進好 小弟家人這幾天家裡遇上了類似糾紛的狀況想請教合法合適的作法 小弟家人住的是20多年的華廈，兩年前家人跟鄰居購買了一個車位， 我們華廈的車位沒有獨立權狀，是會有建商發的車位憑證， 同時管委會有一個清冊紀錄當初哪戶有跟建商購買車位 當初買賣時賣方是第一手但是說憑證不見了，所以就寫了一張讓渡證書給家人，3
[問題] 南高雄代書推薦 (已爬文)最近有在高雄置產買房的需求，已有屬意的房子，但不想透過仲介買賣 想尋找專業有耐心、態度和善的代書，有許多問題想直接諮詢溝通 已爬文，但距離現在都有一段時間，還請板友再次推薦，站內信亦可，感謝！ --![[問題] 南高雄代書推薦 (已爬文)](https://i.imgur.com/gC2q1dwb.jpg "[問題] 南高雄代書推薦 (已爬文)")
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[請益] 請推薦彰化市代書如題，幫親人買賣房屋需要 找代書，希望代書主要能積 極專業，範圍在彰化市，再 煩請推薦了，感謝大家~ --1
Re: [請益] 買賣房流程我是最近剛買完一間也是算親人的房子，也是找代書辦的，感想是有的東西還是讓專業的來，有些錢還是不要省。 我提一些我買完後，了解了買房流程需要做哪些事。 1.此物件你姐如果有跟設定貸款抵押，要去塗銷，讓你之後可以辦貸款跟過戶。 2.要有買賣合約書，看要走價金信託或是履約保證，代書應該有看你要走哪個流程的專門合約書。（本人是走履約保證） 買賣合約書辦銀行貸款需要的。
![[自家] 蘇代書/地政士事務所 (文末抽獎)](https://lh3.googleusercontent.com/p/AF1QipMCWMGwE0eHM5TRIVe4GlAg526oQy1nJtgzLYyh=k "[自家] 蘇代書/地政士事務所 (文末抽獎)")