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[請益] 預售屋估價

看板home-sale標題[請益] 預售屋估價作者
kakarrot
(上床寶貝 用完報廢)
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因為家庭需求
我打算在住家附近購買一間預售屋
該建案為華廈產品
一共有三樓
在重劃區內
每層樓有五戶
基地面積大概220坪
當初是建商向政府標地
所以價格比較便宜
每坪大概十五萬

一百公尺範圍之內近三年內有兩筆土地標售紀錄
都是小坪數土地(幾十坪左右)
每坪大概23,28萬

在標的附近(七百公尺左右)有一個住宅大樓建案
開賣了一陣子
土地取得每坪28萬
銷售率(以實登查詢)大概五成多快六成
公設率33%
以室內22坪左右
底價大概從930-980左右

在標的附近(五百公尺左右)有一個華廈建案
土地取得不詳
公設率十來%
室內坪大概28
含車位底價900左右
貼近鐵路
建商風評差(有上過新聞)
銷售率不詳

中古屋來說附近只有一個case
該案屋齡4.X年
最近一筆(今年一月)
室內31坪
含車位1100萬

目前建商開26萬/坪
我看中其中一個
室內18.6
加一車位720萬不二價
土地12-13坪左右
三面採光
格局二房一衛有對外窗
有view

以投資來說
這個價格如何?



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※ PTT留言評論
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ceca04/30 12:49投資為啥要買新屋..XD

ceca04/30 12:49預售屋價格跟老屋沒關係.

ceca04/30 12:49預售屋價格看土地.

ceca04/30 12:50老屋則是看你新屋賣多少,他在跟上去.

ceca04/30 12:50所以通常是老屋看新屋,沒人在新屋看老屋的.

ceca04/30 12:50然後土地要看最新成交價.

ceca04/30 12:50不看建商成本.

ceca04/30 12:51也就是就算建商買10,現在剛成交30,那就要用30去計算.

ceca04/30 12:51土地除上他的坪效等於單建坪價格.

ceca04/30 12:52再加上建築成本,之後在算上15%管銷和25%利潤=建商底價

ceca04/30 12:52建商底價送給代銷,底價在加1~2等於銷售底價.

ceca04/30 12:52至於開價就隨代銷開心...沒有定植.

ceca04/30 12:52大概這樣就是簡易的建案價格算法.

ceca04/30 12:53算出來的建商底價,只要開賣是永遠不破..XD

kakarrot04/30 12:53因為該區塊有斷層,要不然新房,要不然屋齡二十多以上,

kakarrot04/30 12:53而差不多室內坪數,新舊屋的差價大概只有兩百萬左右

ceca04/30 12:53並且你除非一次定很多間,或是是建商的股東.

ceca04/30 12:53不然一般人也買不到那個底價..XD

ceca04/30 12:54不能用室內坪數去看,要直接用建坪去看.

ceca04/30 12:54建商蓋公設也要錢...他怎麼可能自己吞,所以建坪多少去算

ceca04/30 12:54但是你要對比同樣的馬路大小,同樣的樓高,同樣的等級.

ceca04/30 12:55不可以拿20米路比12米路,15樓比29樓.

ceca04/30 12:55或是拿國泰比寶咖咖.

kakarrot04/30 12:57土地是住二,不算容積率獎勵坪數開發銷售成本等,以每建

kakarrot04/30 12:57坪十萬算,利潤大概29%左右

ceca04/30 12:57另外,新古屋有裝潢你要算上裝潢價格.

kakarrot04/30 12:57感謝C大回文

ceca04/30 12:57管銷15%要計算,那個是剛性支出.

ceca04/30 12:58建築成本和建商營運以及銷售廣告之類的支出是沒關係的.

ceca04/30 12:5815%是粗略抓價,指標型建案和陽春型建案的管銷成本有落差.

ceca04/30 12:5815%是大概一般15F中規中矩的大樓案的支出比率.

ceca04/30 12:59當然超大土地的案子管銷就可以壓縮,豪宅管銷就會拉高.

ceca04/30 12:59但是粗略計算大概就好..XD

ceca04/30 12:59新古屋一定要記住要加入裝潢成本.

ceca04/30 13:00一間大樓40平好了,買800萬假設.

ceca04/30 13:00但是如果他裝潢好,通常會有一百到一百五的成本.

ceca04/30 13:00所以他的成本會變成900~950.

ceca04/30 13:00所以當下一個新建案賣850...

ceca04/30 13:00這並不代表新古屋比較貴..

ceca04/30 13:00你自己買了新屋,你還是要花一筆錢去裝潢.

ceca04/30 13:01新古屋的裝潢不可能不回灌價格給你..一定算在賣價裡面.

ceca04/30 13:01裝潢大概要再10年後才明顯開始失去價值.

ceca04/30 13:02你要知道,新屋光天花板和冷氣管線,就要花6位數.

ceca04/30 13:02並且三房的字頭可能還不是1.

Zodelyst04/30 13:453樓是公寓或 電梯公寓不是華廈

Zodelyst04/30 13:46220坪 然後蓋3樓每樓5戶也很奇葩

Zodelyst04/30 13:48住一也不會這樣搞吧

kakarrot04/30 13:59因為建商他們打算塑造小豪宅 fu,陽台全部內縮增加棟距

kakarrot04/30 13:59,外圍全部做綠化

Zodelyst04/30 14:08會有人想住一層5戶的豪宅嗎= =

derekjao04/30 14:12華廈蓋3樓是什麼鬼?我還以為是寫錯 真的只有3樓?

derekjao04/30 14:17以前公寓也至少4樓或5樓 沒看過3樓的

kakarrot04/30 14:35一樓是停車場,會客室時,二三四樓是住家,因為重劃區有

kakarrot04/30 14:35規定,所以沒辦法蓋大樓

kakarrot04/30 14:35會客室等

kakarrot04/30 14:41建物高度有規範 所以該重劃區只有電梯公寓和透天別墅

chair20904/30 15:42這種地方應該還是普遍存在喜歡住透天的觀念吧,你投資公

chair20904/30 15:42寓形式本身就是一個風險

shawncarter05/01 00:03買預售屋投資喔 你是活在2010嗎