[請益] 預售屋估價

ceca04/30 12:49投資為啥要買新屋..XD

ceca04/30 12:49預售屋價格跟老屋沒關係.

ceca04/30 12:49預售屋價格看土地.

ceca04/30 12:50老屋則是看你新屋賣多少,他在跟上去.

ceca04/30 12:50所以通常是老屋看新屋,沒人在新屋看老屋的.

ceca04/30 12:50然後土地要看最新成交價.

ceca04/30 12:50不看建商成本.

ceca04/30 12:51也就是就算建商買10,現在剛成交30,那就要用30去計算.

ceca04/30 12:51土地除上他的坪效等於單建坪價格.

ceca04/30 12:52再加上建築成本,之後在算上15%管銷和25%利潤=建商底價

ceca04/30 12:52建商底價送給代銷,底價在加1~2等於銷售底價.

ceca04/30 12:52至於開價就隨代銷開心...沒有定植.

ceca04/30 12:52大概這樣就是簡易的建案價格算法.

ceca04/30 12:53算出來的建商底價,只要開賣是永遠不破..XD

kakarrot04/30 12:53因為該區塊有斷層，要不然新房，要不然屋齡二十多以上，

kakarrot04/30 12:53而差不多室內坪數，新舊屋的差價大概只有兩百萬左右

ceca04/30 12:53並且你除非一次定很多間,或是是建商的股東.

ceca04/30 12:53不然一般人也買不到那個底價..XD

ceca04/30 12:54不能用室內坪數去看,要直接用建坪去看.

ceca04/30 12:54建商蓋公設也要錢...他怎麼可能自己吞,所以建坪多少去算

ceca04/30 12:54但是你要對比同樣的馬路大小,同樣的樓高,同樣的等級.

ceca04/30 12:55不可以拿20米路比12米路,15樓比29樓.

ceca04/30 12:55或是拿國泰比寶咖咖.

kakarrot04/30 12:57土地是住二，不算容積率獎勵坪數開發銷售成本等，以每建

kakarrot04/30 12:57坪十萬算，利潤大概29%左右

ceca04/30 12:57另外,新古屋有裝潢你要算上裝潢價格.

kakarrot04/30 12:57感謝C大回文

ceca04/30 12:57管銷15%要計算,那個是剛性支出.

ceca04/30 12:58建築成本和建商營運以及銷售廣告之類的支出是沒關係的.

ceca04/30 12:5815%是粗略抓價,指標型建案和陽春型建案的管銷成本有落差.

ceca04/30 12:5815%是大概一般15F中規中矩的大樓案的支出比率.

ceca04/30 12:59當然超大土地的案子管銷就可以壓縮,豪宅管銷就會拉高.

ceca04/30 12:59但是粗略計算大概就好..XD

ceca04/30 12:59新古屋一定要記住要加入裝潢成本.

ceca04/30 13:00一間大樓40平好了,買800萬假設.

ceca04/30 13:00但是如果他裝潢好,通常會有一百到一百五的成本.

ceca04/30 13:00所以他的成本會變成900~950.

ceca04/30 13:00所以當下一個新建案賣850...

ceca04/30 13:00這並不代表新古屋比較貴..

ceca04/30 13:00你自己買了新屋,你還是要花一筆錢去裝潢.

ceca04/30 13:01新古屋的裝潢不可能不回灌價格給你..一定算在賣價裡面.

ceca04/30 13:01裝潢大概要再10年後才明顯開始失去價值.

ceca04/30 13:02你要知道,新屋光天花板和冷氣管線,就要花6位數.

ceca04/30 13:02並且三房的字頭可能還不是1.

Zodelyst04/30 13:453樓是公寓或 電梯公寓不是華廈

Zodelyst04/30 13:46220坪 然後蓋3樓每樓5戶也很奇葩

Zodelyst04/30 13:48住一也不會這樣搞吧

kakarrot04/30 13:59因為建商他們打算塑造小豪宅 fu，陽台全部內縮增加棟距

kakarrot04/30 13:59，外圍全部做綠化

Zodelyst04/30 14:08會有人想住一層5戶的豪宅嗎= =

derekjao04/30 14:12華廈蓋3樓是什麼鬼?我還以為是寫錯 真的只有3樓?

derekjao04/30 14:17以前公寓也至少4樓或5樓 沒看過3樓的

kakarrot04/30 14:35一樓是停車場，會客室時，二三四樓是住家，因為重劃區有

kakarrot04/30 14:35規定，所以沒辦法蓋大樓

kakarrot04/30 14:35會客室等

kakarrot04/30 14:41建物高度有規範 所以該重劃區只有電梯公寓和透天別墅

chair20904/30 15:42這種地方應該還是普遍存在喜歡住透天的觀念吧，你投資公

chair20904/30 15:42寓形式本身就是一個風險

shawncarter05/01 00:03買預售屋投資喔 你是活在2010嗎