Re: [請益] 請給小弟一個建議

※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: ※ 引述《ICHBINMANN (偶像路線!!)》之銘言：
: : 小弟是自行開業律師，目前辦公室是承租的，租金非常低（屋主佛心不缺錢）
: : 但小弟自行開業七八年了，事務所人數增加許多，現有空間已無法容納
: : 簡單來說，我已經無法再多請任何一個人，因為沒位置給他坐
: : 多年來一直有要遷移的想法，但具體作法反反覆覆無法下決定，想請各位給建議
: : 目前是還不到急迫的情況，所以才能讓我反覆猶豫
: : 本身我們這個行業的特性，沒啥過路客，當事人都是慕名而來
: : 所以，不見得需要在大路邊或店面
: : 但因為我們事務所人數不少，多數員工都是開車，當事人來找我們九成九也是開車
: : 雖然不見得一定要店面，但小巷子多數停車困難，也怕難找，目前我的方案有三個
: : 方案一 買預售或新成屋（五年內），店面，預算約三千萬
: : 優點是一次到位，雖然需要裝修，但應該會快很多，而且貸款可以貸好貸滿
: : 自備資金比較不需要太多
: : 缺點就是費用太高，而且我是用來做辦公室，建商不管配多好的建材、廚具、衛浴
: : 對我來說都是垃圾，因為根本用不到，換言之，就是白花預算在這裡
: : 而且要拆也不是（因為都是錢），但不拆，很多時候住家的考慮跟辦公室就不同
: 你這個方案列的缺點人家有說裝潢可以退回給建商
: 但你也知道裝潢根本沒多少
: 所以我不懂這個選項的真實缺點是啥
: 要我看就是律師其實不需要店面
: 用店面當辦公室機會成本比較高
感謝大大回文，這個方案對我的缺點就是其實總花費不如買地自建
我還可以隨自己喜歡設計
律師事務所確實可以不用店面，但用店面也無坊，畢竟醒目也不錯
只是空間格局上，一般住家很不適合我們
因為我們有會議需求，但會議室需要多間而非單一間很大
至於律師辦公空間，你也不可能讓很多個律師在一間
總之，我們需要很多隔間，但單一隔間為必要很大
而且我們不需要套房，廁所其實每層樓有一個公用的就可以
所以，多數住家是不符合我們使用需求
要改到適合我們的，整間會拆得面目全非
: : 方案二 買土地自建，預算大概要兩千二
: : 優點是可以蓋出自己喜歡的樣子，空間規劃、還有配備都不會有不需要的東西
: : 因為自己買土地自建，有考慮養地的概念
: : 所以，會希望找四十到六十坪左右的土地 面寬則是依坪數，至少要五米五到十一米: : 土地成本可能將近兩千萬，主建物我是打算蓋文青風的鐵皮屋
: : 主要是因為將來我退休不做了，希望可以直接把土地賣給建商，所以不想有難拆的建物: : 缺點就是，土地貸款成數跟利率都會差一點
: : 加上我打算蓋鐵皮屋，鐵皮屋可能根本無法貸款，自備資金需要比較多
: 這個選項的真正缺點其實是建物折舊太高
: 我看過的自地自建嘴上都說我怎樣怎樣就好
: 實際上規畫起來都不是那麼回事
: 預算暴衝一倍都是很常見的
: 偏偏自地自建的人通常主觀有點強
: 到時候要脫手要找認可建物的買家難找
: 所以最後都等於賣地,建物幾乎都是半買半相送
所以我才打算用鋼構去蓋，這樣以後就沒有建物折舊的問題
我連拆屋的費用，都可以讓人家回收鋼條來抵
不用被人亂砍價

: : 方案三 找年紀大一點價格約一千三到一千五的中古屋
: : 缺點就是屋齡舊，通常都是連棟一起蓋，我外觀再怎麼拉皮，旁邊建物還是醜
: : 優點是，就算拉皮裝修要花錢，應該是最省錢，而且裡面東西都舊的
: : 重新裝潢成辦公室，整個大拆魔改也不會心疼
: 這應該是最優解，好買好賣不賠錢,進可攻退可守
我也覺得這方案不錯，但地點就沒這麼好
: : 我心裡最希望方案二，但最近土地價格太高，讓我覺得沒有這個價值
: : 而且先不管有沒有這個價值，最大的問題是我找了一年，我可接受範圍的土地
: : 面積符合條件的很多，但面寬符合我條件的幾乎沒有
: : 而且買地加建屋，整個過程不知道要拖多久
: : 雖然感情上覺得這個方案最棒，但我沒時間可以這樣拖下去找到適合的標的
: : 至於方案一跟二，內心很掙扎，一個省錢、一個門面好看
: : 三個方案讓我無法決定，想請問各位的意見
: : 很感謝大家的意見，但最重要的是跟我說你的選擇跟原因啊，覺得2很差無所謂，也告訴
: : 小弟那怎樣比較好啊
: 你的決策就不動產專業角度來看很矛盾
: 辦公室用店面是非常浪費的，但你方案一沒考慮這點
: 讓你去租高檔 office 你又嫌租金貴,但其實台灣租金投報並不高
: (你方案一預算3000萬，鄉下地方店面租金投報抓個4%就好，
: 有比你租辦公室便宜??)
: 所以辦公室那麼貴很顯然有其他的附加價值(新,漂亮)只是你不認同
: 問題你在 cp 最高的方案三又各種嫌棄舊房子跟不美觀
: 所以我也不知道該怎麼給你建議,因為你提的點各自互相矛盾
: 看不出來你真正在意的是甚麼
: 只能說你是看感覺行事的人,這種就是上網隔空抓藥
: 我建議你把嫌貴的 office 租金資料,方案一二三最接近你需求的案件資料
: 包含建商給你的建築條件都列出來,才比較有可能獲得真正有用處的建議
: 不然就是只能得到各種通靈式的感覺建議文
主要原因是安平這邊的房子，房價跟租金非常偏離
不管新舊建物，店面產品我是不覺得有投報率能超過3％的啦
這才是我對於1或3方案很難下決定的原因
至於2，離我退休至少有二十五年，我可以用時間跟他換增值
所以，心裡才會覺得2是個選擇
另外就是既然要搬家，當然希望一次到位，搬好一點的地方
所以才會有點排斥3
但看起來，其實三或許才是最好的選擇也說不定

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