Re: [請益] 買房不知道要捨棄哪各優點

※ 引述《k49923220 (Nicholas Lin)》之銘言：
: 前言：我有1300萬可負擔，買新大樓會少坪數，買舊大樓格局差，不新不舊的大樓是前述: 兩者都取中間
: 我是騎車開車族群，捷運效益不大
: 因為未來有小孩會想換新屋，所以希望選個未來不一定增值，但不會貶值又能比較有機會: 脫手的房子
: 預計住15年換屋
:
: 以下價格是三個月來斡旋，評比實價登錄，與代銷殺價到代銷說不要賣了的價格..也是血: 淚史

你一定要換屋喔.

: 1. 全新大樓43.5萬一坪
: 優點：市中心 離捷運8分鐘 格局就是標準新大樓，走路五分鐘有大公園
: 缺點：買到坪數小，而目前買就是城區高價（相對旁邊舊城區而言）
: 換屋時屋齡：15年

換屋,新屋直接跳過..XD

你增值速度會被15年後的新屋甩到看不到車尾燈...

新屋是增值最爛的產品..XD

: 2. 中古大樓 34萬 25年屋
: 優點：地點也是市中心（買到坪數大，陽台有外推過）
: 缺點：沒捷運，梯間格局不好，小小的 就像公寓那種 門打開一定華麗轉身的要關門才能: 走出來
: 換屋時屋齡：40年

這是增值最強的產品.

: 3. 中古大樓39萬 15年屋
: 優點：格局不錯 也是市中心，上述兩者各取一半的優點
: 缺點：沒捷運，屋價要高不低，感覺加幾萬就能買新大樓（但是總價就是差一百萬），少: 幾萬就能買舊大樓
: 換屋時屋齡：30年

這是增值次強的產品.

: 上述三者都 極完善得舊城區生活機能，學校飲食通勤，雖然沒捷運但都有公車，雖: 然以我自駕族群影響不大，但會考慮小孩國小時可能還不用換屋，以小孩為考量
: 4. 全新大樓 在重劃區
: 優點：一坪35萬，相對市中心新大樓便宜很多
: 缺點：所以機能都不好，晚上像鬼城，被高架橋把新舊都市圈切成兩半，確定無法未來相: 連
: 只能等重劃區拼未來新市鎮 但政府造鎮計畫是20年規劃 現在還在強制拆遷
: 上面每一種房子都有缺點優點，我很在意脫手性，希望這筆資產能夠是有效的，因為再15: 年也許可以換更大的房子
: 如果是各位會怎麼選
: 價格/坪數/機能，魚與熊掌不可兼得下
:

越老的房子,增值越強..XD

越新的房子放久賺的越少.

因為房子久了,價格會趨於一樣.

也就是40 50 60 70年屋基本上房價都差不多.

但是當他們在0 10 20 30年的時候,價差就很大.

所以,要嘛新屋崩盤下來,要嘛老屋漲上去.

so...屯屋不要屯新屋,除非你是貪圖她的高槓桿(例如興富發幫你做5%交屋)

或是特殊區域,例如市區新重劃區,你只有新屋可以買,例如水楠,中都.

so...

既然你要換屋,你就以中古屋為目標.

而中古屋當中,1x年屋自然規劃好,房子比較新.

相對的價格也比較高,增值也比較差.
(懷疑喔..好東西就是貴,貴就增值差...XD..沒有東西又好又會漲價這種道理.
如果東西又好又會漲價,那我們投資客立刻掃光光,你一間都買不到...
然後再丟那種不太會漲價的超級天價價格賣給你.
就像你看到15年屋為啥跟新屋只差一百萬..
當然除了15年屋有含例如天花板阿,瓦斯管都幫你弄好了,甚至可能有一定的裝潢.
這些成本都灌給你,所以才會造成跟新屋價差只有一百萬的狀況.
你說你不要這些裝潢...抱歉,賣多少不是你決定的,是屋主決定的.
屋主要把她裝修的150萬灌進去...你只能選擇不買或是吞下去)

2x年屋舊式坪數大,但是因為規劃是921以前的,所以規劃比較弱.

通常來講,死愛錢的一定選2x年屋,甚至他們會選3x年屋.

目的很簡單,就是增值更強....15年後換屋手上銀彈更多.

但是如果你要顧慮到生活爽度,或是有親朋好友來家裡的面子問題,鄰居素質.

你選15年屋,未來少增值個幾百萬當花錢買爽,也是可以的.
(要等15年,增值絕對差百萬以上..幾百就要看情況)

有時候不要為了幾百萬而虐待自己15年...

但是要換屋基本上不要選新屋.

因為其實新屋住進去過幾年,就跟住15年屋的感覺差不多.

同一時代的建築...屋齡差15年,但是其實實際使用上差異很小.

1x和2x以及2x和3x是有跨代,所以才差很多...

然後住沒多久跟1x年屋差不多,但是增值又在被15年屋屌打幾百萬...XD

這就更不用說拿新屋和2x年屋比了.

幾百加幾百的增值落差,對一般受薪階級來講是很龐大的.

當然啦,如果你是富二代,或是年薪三四百萬的可以跳過這一段.

不過2x年屋買1300萬可能會超大.

超大就遇到另外一個問題,就是小家庭化現象.

所以超大的老屋,市場供給量有點大.而出場機制是包租公改套房會收購.

因此定錨大坪數房價的指標後面都是包租公改套房決定的.

例如一坪8萬,包租公可以改出12%投報率的套房.

一坪12萬,包租公可以改出8%投報率的套房.

而當下包租公願意接受的投報率是多少,決定它們單坪要買到多高.

這是大坪數老屋後期價格定錨的數據標準.

而包租公是投資客的一種,所以不要期待他們出價會對你多客氣..XD

因此,超大(室內超過50平)的老屋(超過30年),通常也盡量不要買.

當然啦,如果你現在買到一坪8萬10萬的老屋..那ok...

但是你不能用例如800萬等級的單價去買大坪數的2x年屋.

不含車位,屋齡超過2x,建坪超過60就是要打折,100就要打到骨折...

這是趨勢問題....

so...1300萬..你買2x年屋基本上會買到太大.

所以如果你有這個問題,回頭買15年屋,可能只買到含車位5x~6x坪左右.

但這樣會比你買100坪的2x年屋未來增值來的強大.

and..最後講點觀念.

東西不是好就會增值..XD

投資客和建商都不是笨蛋.

好東西,我們都會把它的價格炒作到你看到都崩潰為止...

不可能留著又好又會增值的市場給你檢.

就像我為啥現在時機會鼓吹切入蛋黃區..XD

就是..這是一個準備把好東西再度炒到天上的時間點.

等自住戶回神後,蛋黃區價格就已經在天上了..

你要??...名嘴跟你說蛋黃區不滅?專家跟你說好東西保值.

那我們在天價倒貨給你們接...

然後我們又回頭快樂的去炒別的東西...XD

市場有一大群不動產遊戲玩了幾十年,等級峰頂之後獎勵點數都點滿的玩家.

你今天一個0級菜鳥剛申請帳號進場.

你是覺得你怎樣跟這些究級玩家玩心機,玩布局..

你怎麼會覺得你可以選到,又好CP值又高增值又強的完美物件...XD

你唯一的機會只有,當公佈藍帖的時候.

一個新的改變,產生了新的機會,這時候你才有一丁點麵包屑可以撈.

例如這一波的資金寬鬆.

例如兩房崛起,把成交單坪價吵到天上,但是現在供給量大增開始產生惰性.

反而建商前一波很少推案的四房,單坪價相對兩房三房產生時期性的落後.

例如張盛和打房讓不少玩家暫時性卻步,然後我們這一群又把老部落的老屋吵到天價.

造成蛋黃區的房子和其他地方的其他不動產物件的價差被縮小很多.

這種因為事件而產生的改變,才是你有機會撈麵包屑的時候.

否則一個盤整穩定的盤...XD

你買哪邊,賺的都差不多...

因為...稍微比較好賺的東西,管他是甚麼地上權還是套房還是甚麼鬼垃圾.

我們投資客就會衝過去把他買光在拉高價轉賣....之後又被炒作到沒有特別利潤的狀況.

你看我手上通常都是.

預售屋,新古屋(10年內),蛋黃區(1x年屋)老屋(2x~4x),公寓,透天,店面.都持有.
(最近倒是沒有新古屋,這種東西我持有的時間最少)

你怎麼會覺得我們投資客會"喜歡哪一種產品"或是"驗惡哪一種產品"..XD

我們只要賺錢啊..哪個好賺玩哪個,我們不怕手髒,但是也上的了貴族晚宴.

而只要時代沒有改變,我們就有很大的"空間"可以去把所有看的到利潤都榨乾出來.

只有在時代大改變的時候,我們才會因為資金周轉的關係,來不及把利潤榨乾.

這...才是你們的機會.稱我們還忙不過來的時候.跳進市場搶一塊肉走.

so....盯著藍帖很重要的(政策,事件)

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因為時代一段時間會轉變一次. 可以分析時代轉變未來的影響. 就有新的錢賺. 因此不用死守著今天的賺錢機會. 並且,資訊這種東西是丟一個出去會回收10個. 死守的人只會把自己的視野和關係給封死而已. 只要時代一值在改變,人一值再往前走. 那就不怕發散資訊出去. 取得更多自己不知道的資訊,重要性遠比你現在已經知道的機會來的重要.

新屋優勢在高槓桿. 例如興富發5%交屋.... 這樣你槓桿20倍... 不過當然下一個問題是. 興富發也很賊. 之前我買大悅的時候,興富發還沒開始10%交屋... 所以那時候興富發的銷售策略是,蓋29F然後同樓層價格賣得比其他建商15F便宜一成以上. 因此興富發熱銷,一堆15F被打趴在地上,氣到那些建商買新聞罵興富發. 後來興富發10%交屋發現對銷售影響很大. 因此在這一波新的資金寬鬆時,大舉推廣5%交屋.(建商無息借貸你15%) 不過興富發很賊的一點在於. 這時候他把價格拉高了,拉到比其他29F還要貴0.5%. 然後依然熱銷...(幹,就是厲害) 而這一點還有遠程目的就是. 興富發又準備回頭開始推豪宅. 因此他把銷售價格拉得比其他建商貴0.5%,利用5%交屋來大量成交. 這樣可以定錨他的物件就是比別人貴. 之後只要時機到了,建商們又開始要炒豪宅. 興富發很快就可以再度回頭推豪宅案. 就像,他在愛河邊推的愛情河左岸...面愛河成交平均都要40了..(景觀宅的關係會特別貴) 你在高雄推成交平均40..還興富發....還兩星期完銷!!! 因此他在等京城得京梧桐要成交4x起跳拚5x. 之後愛情河左岸第二期要拚面愛河平均50...(中大坪數) 你都不可以不承認,興富發商業頭腦就是厲害...XD