Re: [新聞] 台南投資客的告白　「一間預售炒3次轉手

※ 引述 《humbler》 之銘言：
: 標題：[新聞] 台南投資客的告白　「一間預售炒3次轉手
: 時間: Mon Oct 11 17:09:45 2021
: 連結：
: https://tw.appledaily.com/property/20211011/IUA3RXZMEVA7BM7RZ4P32DW5RM/
: 內文：
: 台南房市受惠於南科效應，當地投資客透露，「一間房轉3次很正常」，而且蛋白區換約: 轉手情況比蛋黃區熱絡。當地房仲透露，客戶以總價約750萬買下安南區九份子「水岸青: 」3房，轉賣920萬，帳面獲利百萬以上、「邰欣帝堡」的透天有投資客從第1手轉到第2手: ，帳面獲利150萬。通常預售屋第1手轉第2手容易賺到「一桶金」，第2手轉第3手可賺50: 萬，第3手以上要等快成屋再賣獲利較好，但現在轉售獲利要扣房地合一稅45%，投資客的: 利潤已遭到壓縮。
: 台南林姓投資客吐露心聲，身為土生土長的台南人，他看見台南近3年房價猛爆性成長，: 因台南科學園區在善化、新市一帶20年前就開始籌設，如今科技大廠紛紛進駐，尤其台積: 電坐鎮南科，帶來穩定就業人口，外來人口持續移入，「台南房價上漲是有道理的」。: 「台南預售屋一間房轉手3次很正常」，投資客最青睞的地區，並非台南蛋黃區，而是蛋: 白區，其中以安南區、善化、安定容易被鎖定。
: 林先生直言，一間房轉2次，轉到第3手，從入手到交屋，運氣好的話，還可以轉到第4、5: 手。至於是哪一個建案，「不方便直接透露」，但這三區一間預售屋平均轉2次以上都屬: 正常，雖然市區的東區，安平區也有預售轉手情況，但熱絡程度跟不上蛋白區。因蛋白區: 總價低，房價有追高空間，投資客買在低點，就算換完第3手的單價才逼近蛋黃區房價，: 甚至比蛋黃區便宜，有差價空間，房屋才會一換再換，房價一疊再疊。
: 至於有多少利潤空間，林先生說，通常從第1手換到第2手，「可以賺到一桶金」，第2手: 換第3手，利潤就沒那麼可觀，可以賺到50萬，若附近還有新推案，該案就會跟著新建案: 上漲，「有機會賺更多」，但該案仍比新建案的單價還便宜。至於第3手轉到第4手，若要: 利潤漂亮，通常要等到快成屋，因為現在成屋的案件稀少，若運氣好，遇到台北或竹科下: 來的工程師，買方急需入住，賺百萬也跑不掉。
: 至於獲利情況，另一位不具名的房仲指出，安南區九份子有投資客向建商買下第一手預售: 屋，「轉一手價差的空間就很大，獲利百萬以上」，客戶以總價約750萬買下「水岸青」3: 房，透過房仲轉賣920萬，帳面獲利百萬以上；「邰欣帝堡」透天有投資客是第一手，轉: 給下一手，帳面獲利150萬，但還要扣掉房地合一稅45%。

隨便寫寫大家隨便看看就好
以這篇報導為例
750萬買下920萬賣出
買家1%服務費9.2萬
以一般建設公司簽訂10%
數期工程款+尾款10%
貸款80%，這是最理想的情況喔！
蛋殼區甚至蛋白區貸不到8成的比比皆是

轉手的買家要拿出179.2萬現金+賣家成本75萬
後續還要付約90萬的工程費+尾款+契稅雜項
等於買家要拿出344.2萬的現金

拿的出345萬剛需會願意買750萬價值的破房？
還是哪個笨投客會去接這個已經沒肉的刀？

像他舉的這種例子就是一路掛到交屋
反正賣方也不願意降也不想分政府賺
買方想買的沒現金，有現金的看不上

這才是現在進行式好嗎？

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