Re: [閒聊] 銀行估價跟不上漲價，貸不到8成

本月剛好在跑銀行房貸對保，有些鑑價上的小心得。

新屋預售屋鑑價貸款貸不到8成有兩種可能，一種是真的買貴了鑑價鑑不到，另一種是銀行擔心被金管會認定超貸，所以保守估。

目前因為打房政策，金管會怕你多貸款出來的錢又變成下一間頭期款，所以會抓金流。

銀行不想被認定超貸，假設當初合約上，建商壓7成工程款0.5成交屋款，銀行就會根據合約，僅能貸款7.5成，是不是首購都一樣。

但是，如果一兩年前買的預售，實際上現在鑑價都是遠高於當初買價，銀行會提供一個「周轉金」的貸款，這筆0.5成或1成的周轉金貸款，有機會直接比照房貸利率或比房貸利率稍微高一點，年限我問到的幾間銀行都是提供20年，價格是鑑價or買價取比較低者，補到8成或85成。

至於目前打房，絕對100%有影響到首購貸款。

幾間銀行40年房貸的利率都有明顯變差，像兆豐，去年11月朋友還貸款到1.31%，12月後直接全部房貸拉到1.72%。合庫則是給在1.36-1.4%，可以試試問問房貸壽險，但貸款總金額不夠高，利率一樣會壓不下來。星展則是直接不給寬限，富邦的Y世代蛋黃貸台北還要買價超過兩千五才承接，利率也1.36%。問來問去只有永豐還願意給1.31%40年寬限2年。

鑑價也是，如果不是一大批一起的預售，同社區也沒有非常近期的成交價格，銀行怕麻煩都會估保守。公股銀行一堆還自己限縮的。建議直接台新中信星展永豐富邦這幾間問一問。不過條件好一點的銀行都敷衍敷衍的，房貸現在爆炸多人搶貸，一堆水位都快滿快滿，沒什麼業績壓力狀況下，鑑價都參考參考，特別是公股，超怕喝咖啡，各種條件縮水自降房貸水位。

首購真的早貸早好，現金多多益善。

※ 引述 《chris30505》 之銘言：
: 我們夫妻2人想買新北重劃區的2房或2+1房，主建坪數目標是16~18坪。
: 尋尋覓覓找到了一間喜歡的屋子，但屋主開價與銀行估價卻有不小的落差。然而，聽房仲: 說，仍有不少人在競爭這間房子（多斡旋）。
: 我從房仲那打聽到的目前買方出價，已經超過了我從銀行那得到的該房子估價，且超過至: 少300萬。因此，我們不打算參與競價（手頭也沒那麼多錢）。
: 我不禁好奇，現在剛需手頭都那麼有錢嗎（目前打房成這樣，應該還會想買的就剩自住為: 主了吧）...即便銀行估價與成交價差300萬也能直接拿出來。
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: 題外話，我問的初步估價銀行是玉山及華南兩家銀行，一家是我的公司的薪轉銀行，另一: 家則是我平常使用的證券銀行。
: 華南的專員跟我說，他們銀行今年的政策是，室內坪數不到20坪的房子，最高只提供75成: 房貸。即便是新屋也是一樣，無法貸到8成！
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: 手頭錢沒有那麼充足的人，請小心目前市場價格可能遠高於銀行估價。若硬出價可能後續: 銀行貸款下來僅為銀行估價的8成，而非成交價的8成。進而，因頭期款不足導致毀約賠掉: 您辛辛苦苦存的錢！
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: 請下斡旋前，先向銀行問一下估價，再從估價評估一下之間的落差是否為您現金還可負擔: 的。若否，就像我一樣站旁邊看神仙打架吧...
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