Re: [心得] 從數據分析看竹東星都匯房價趨勢與分佈

這邊幫你新增參數，統計3EW喊空次數
內容包含平轉群組、賠售、+8萬售出等等關鍵字
以下附上raw data及統計次數

從2021年11月到2022年5月共喊空47次
平均每個月喊空6.7次算是相當認真
不過比照原Po的房價漲幅統計，拼命喊空一點都影響不了房價

https://i.imgur.com/TxU0VYZ.jpg

附上喊空全記錄
https://i.imgur.com/KFxZllc.jpg

※ 引述《d36201419 (憤怒梟)》之銘言：
: 1. 前言
: 2. 房型
: 3. 總價
: 4. 樓層
: 5. 結論
: -- 前言 --
: 星都匯A/B區作為昌益二重埔造鎮計畫第四期第五期，象徵建商對當地未來的信心
: 2021年9月，一個新聞瞬間震撼了有在關心何時開賣的"自住客"或"小投資客"
: 共約1000多筆房源直接在潛銷階段被"大投資客"掃空
: 轉眼而來的是源源不絕的房源被投資客加價釋出
: 新聞紛紛下了聳動的標題來襯托"散戶"們無奈且錯愕的心情
: => 新竹建案「閉門銷售」秒完銷！憑4張圖片就搶房　消保官：怎麼看都不公平
: => 新竹預售屋才喊完銷 網路秒現轉賣潮 網譏：買房也能搞當沖
: => 新竹商辦建案「星都匯」榮登全台預售王　網路同步海量拋售
: 而讓投資客們心驚；第一波搶房子的散客們尷尬的事發生了(對...接盤俠是我...)
: 2021年底，內政部開始討論預售屋禁止轉售，於是出現了讓鄉民們津津樂道的平轉群組梗: 當然作為散戶如我，一切都都如同經典名言"我也是看報紙才知道"所調侃的
: 什麼星都匯潛銷，什麼內線消息紅單禁止轉讓X月實施，通通都是新聞出現了才知道...: 如今距離2021年9月轉眼也過去9個月多了
: 是否能從數據分析看到一點星都匯房價的端倪呢?
: 相較關埔竹北，所謂的偏僻落後生活機能差的二重埔到底房價會變成什麼樣子呢?
: 雜魚如我試著透過網路上公開的資訊，
: 希望分別透過總價、房型、樓層來做些簡單分析，歡迎大家指教!
: => https://lvr.land.moi.gov.tw/ (內政部不動產交易實價查詢服務網)
: => https://evertrust.yungching.com.tw/ (永慶房仲網)
: -- 房型 --
: https://imgur.com/Jvbb9wd
: 首先看圖說故事
: 二房房源佔了總數的32.3%，其中已有總數的7.5%轉手
: 三房房源佔了總數的49.6%，其中已有總數的13.6%轉手
: 四房房源佔了總數的18.1%，其中已有總數的2.7%轉手。
: 透過2/3/4房的已換約數與尚未換約數的圓餅圖我們可以發現幾個現象
: 1. 三房依然是新竹購屋族的首選，若是投資客要買幾間放著，三房絕對是目前最優選擇: 2. 四房成交比例最低，若真要花1500萬以上來買房子
: 二重埔顯然不在購屋族的優先考慮範圍
: 換個角度說，願意來買二重埔房子人
: 低總價絕對是考量首選，什麼生活機能空間學區等應都是次要目標
: -- 總價 --
: https://imgur.com/LM2z3EG
: https://imgur.com/7pZGXfB
: https://imgur.com/FPTpkyb
: 總價2/3/4房分開看，因為不同的房型與總價會影響到購屋者加價的意願
: Y軸為投資客購入成交價與售出成交價之差值
: 舉例來說，若投資客與建商花1000萬購買，且售出1200萬給接盤俠。則值為200
: 圖中菱形淺紫色為成交差價，深藍色為差價平均值。
: 若紫色顏色越深代表越多成交筆數坐落在此區間。
: 首先來看二房
: 1. 最有趣的現象發生在去年12月(11012)
: 簡單理解就是投資客被預售屋禁止轉售嚇到了
: 紛紛願意"低價"用+20~40的區間售出手上的二房
: 但從公開資料中沒看到平轉的案例發生
: 2. 撇開11012的數據，2房在接下來的幾個月，平均成交價都是緩步上升，
: 若有買二房的意願者，現在應該較難用+20~40的差價買到了，
: 該跑的投資客在去年幾乎都跑光了
: 剩下的投資客應該都有一定的本錢承擔升息與交屋的壓力
: 接著看三房
: 1. 相較於二房在去年12月出現拋售潮
: 三房的價格也略有下降，但平均來說依然維持在+50以上的成交價格
: 2. 在今年2/3月依然有看到低於50的成交價，但比例極低
: 換個角度來看也表示該跑的都跑了
: 最後看四房
: 1. 成交數量偏低，但整體趨勢依然同2/3房，在經歷去年12月低點後，平均價格緩步上升: -- 樓層 --
: https://imgur.com/ozFegUm
: 最後我們透過直條圖來看樓層分布
: 願意在相對高風險的階段從投資客手中接下房源(盤子)的人都偏好幾樓呢?
: 1. 大部分人還是偏好傳統所謂的中高樓層，也就是7F以上
: 2. 13F/14F於高樓層中較不受歡迎，可能的原因是頂樓漏水依然是很多人的疑慮之一
: 3. 3房的3F意外的很受青睞，推測原因是相對低的總價吸引了口袋不深自住客
: -- 結論 --
: 1. 部分怕死的投資客紛紛在去年11/12月風聲剛出來時就跑了
: 剩下撿便宜的機會應該會發生在每一期繳工程款前
: 投資客若不想付現金給建商，勢必會考慮降價出售
: 有購屋意願者可以抓準時機多方比價
: 2. 經歷了11/12月房價低谷，平均成交價在2022年逐步上升
: +0~50的機會應該不太容易再出現
: 取而代之的是平均至少+100的差價，購屋者要有心理準備
: 3. 3房中高樓層依然是購屋族的首選
: 4. 因只參考了永慶的公開資料，1000多棟房源推測至少有四分之一以上已轉手
: 且會這時間購入的人基本上都會持有到交屋後很長一段時間
: 5. 昌益的二重埔"辦公室"造鎮計畫雖然為人詬病，但在現實面前
: 為了錢錢跪下的大有人在，至少我就是其中一個QQ...
: 若對於數據解讀有任何錯漏的地方還麻煩指教
: 小弟並非專業人士，只是心血來潮想分析看看XDD
: 最後...所以我說那個平轉群組快點貼出來啊!!!!!!

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