[請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?

IBIZA06/27 16:21一年收27.5 總投報就沒有3%了啊

IBIZA06/27 16:21而且那個公式根本沒用吧

IBIZA06/27 16:22我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算

rafale910806/27 16:23你套C大的公式，但你壓住總報酬又低估資金成本

IBIZA06/27 16:24其實他提那個公式的時候我就說不行了

IBIZA06/27 16:24買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂

IBIZA06/27 16:24又不是五分鐘要決定買不買

eeewwweeewww06/27 16:26買新大樓出租 根本傻逼

jemdogdog06/27 16:28https://i.imgur.com/erwItD1.jpg

jemdogdog06/27 16:29https://reurl.cc/d23eK8

jemdogdog06/27 16:30用這個算吧

abyssa106/27 16:30當仲介的打工仔？自費貼仲介錢？

abyssa106/27 16:32不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢

abyssa106/27 16:33房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易

jemdogdog06/27 16:33http://i.imgur.com/Ljbr41C.jpg

abyssa106/27 16:34仲介費6% 吃總價的所以五倍槓桿 就是你本金的30%

jemdogdog06/27 16:35沒有算寬限期和賣掉的仲介費 假設一個月空窗期 房屋加

jemdogdog06/27 16:35地價稅9000

abyssa106/27 16:36漲幅不夠在那裡頻繁買賣就是當仲介的打工仔

IBIZA06/27 16:39其實你就是 1.利潤不夠 2.寬限期3年沒還本 3.頻繁買賣被吃

IBIZA06/27 16:39仲介費啊

RXIJDIL06/27 16:40這樣的前提是平轉(房價沒漲)+仲介費全付(4%+2%)

IBIZA06/27 16:40寬限期不還本是沒差 但你30萬拿去哪 有投資賺錢嗎

RXIJDIL06/27 16:41真實現況是，你跟仲介說實拿多少，剩下能爭取到的就是他

RXIJDIL06/27 16:41的，這樣就不至於虧錢賣出(前提是房價沒有跌的情況)

IBIZA06/27 16:43我剛剛算過 不考慮仲介代書跟稅雜費 你大概賺70萬

IBIZA06/27 16:43但扣掉這些你就沒賺

abyssa106/27 16:44所以結論是這個價格不能賣 繼續收租ok 所以叫不動產

abyssa106/27 16:45買了最好有長期不要賣的準備

abyssa106/27 16:46六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費

abyssa106/27 16:55實際上有漲幅 你還是可以抓你要的實拿賣看看

IBIZA06/27 16:56你一年持有成本4萬....

gerychen06/27 16:59仲介費、持有成本太高

fairyofmoon06/27 17:01一定是你算錯 台灣房地產只賺不賠

NCmax06/27 17:03買太高租太低就反應在投報3%，這不是計算的問題

NCmax06/27 17:04租金 > (利息+維持成本)才賺呀，顯然你維持成本沒估對

NCmax06/27 17:05ceca的算式有說是在看房當下要不要下斡用的，回家請精算

IBIZA06/27 17:08兩份兇宅險要是發生賠多少? 這個額度看起來可以賠到400*2?

thelegada06/27 17:12假設前提是平轉那就看期間淨現金流能不能cover交易費

thelegada06/27 17:12用，建議樓主的平轉改成計算平轉實拿，另外請仲介加上

thelegada06/27 17:12相關費用換算售價

f86050606/27 17:14這就是這兩年才去買重劃區大樓的風險啊 先別說空租 就算

f86050606/27 17:14滿租10年新古屋算起來都沒賺了 新房報酬率算起來更常常

f86050606/27 17:14根本是負的 所以一旦房價沒繼續漲甚至趨緩 投資客的籌碼

f86050606/27 17:14就會丟出來了

cutbear12306/27 17:16仲介費記得殺價 我記得以前看到仲介費平均一個案子才

cutbear12306/27 17:162%多

f86050606/27 17:16買錯物件小心不是小換大 而是套住變大換小 所以我更推薦

f86050606/27 17:16老換新

IBIZA06/27 17:16其實你能殺最多也最有意義的就是仲介費

f86050606/27 17:16買蛋黃中古長期持有的勝率還是高

IBIZA06/27 17:18六年的兇宅險你刪掉也頂多一兩萬 仲介費的空間起碼一二十

IBIZA06/27 17:18萬

yiliang110706/27 17:18買之前不是該先算好嗎XD

IBIZA06/27 17:32你一年收30萬, 扣4萬持有成本+一個月空租2.5萬+14萬左右的

IBIZA06/27 17:33利息, 六年下來本來就只剩60萬能付你的一次性交易費

IBIZA06/27 17:33這裡面最有希望的 就是一次性費用跟減少空租

IBIZA06/27 17:35擠出20-30萬利潤是有可能的

IBIZA06/27 17:37你不是2K*3 保了三個保險嗎[email protected]@

IBIZA06/27 17:43國泰的住火險可以提高兇宅險部分的保額 兇宅險本身不貴

IBIZA06/27 17:43一年400元就能買100萬

IBIZA06/27 17:43你去問問看吧

IBIZA06/27 17:43銀行房貸的地火險是可以換的 你問一下銀行

kitten12306/27 17:571.租太便宜 2.六年後房價大概也翻倍了 不可能變負的

s2649275506/27 17:57國泰是居家險+凶宅險 銀行有貸款的地震險火險跟居家險

s2649275506/27 17:57理賠的很像 但不能共用

s2649275506/27 17:58這個我問過了

s2649275506/27 18:00所以我的物件 他會有銀行的火險地震險 國泰的居家保護

s2649275506/27 18:00跟凶宅險

s2649275506/27 18:00這個錢不多 不應該把省錢的方向放在這

s2649275506/27 18:01你要區分一下你的訴求

s2649275506/27 18:01增值件？ 出租件？

s2649275506/27 18:02你要短期 就選增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本

s2649275506/27 18:02你要選收租件 就要放久 利用租金的獲利來攤提交易成本

s2649275506/27 18:03另外作為一個出租件 空租一個月是非常可恥的

s2649275506/27 18:04代書雜費跟持有成本都有點高耶 有更多細項嗎

s2649275506/27 18:05然後最後你估的是平轉 平轉不是增值件 你這個租金也

s2649275506/27 18:05不及格

s2649275506/27 18:06持有成本我看到管理費 那個租客出的 還是你的月租兩

s2649275506/27 18:06萬五還含管？

s2649275506/27 18:08還有車位租金投報差 那個拿來買賣用的

s2649275506/27 18:09假設你是買兩房車以上 你應該寄望他的增值 如果你買

s2649275506/27 18:09的是套房車的話 這叫毒藥

s2649275506/27 18:13我想請問你看上這間房子的哪？

s2649275506/27 18:14租金爛又不會增值 如果住起來很舒服的話還可以

IBIZA06/27 18:15國泰有出地火+居家+凶宅, 凶宅可以買到300萬

s2649275506/27 18:15我看到你一房了 保重…

s2649275506/27 18:17我現在比較好奇的是 地火跟居家能不能只擇一配凶宅

s2649275506/27 18:18當時業務跟我解釋過 一個是保室內一個保建物 所以有

s2649275506/27 18:18貸款的話 建物的一定要有 當時我的地火不是國泰 但我

s2649275506/27 18:18每間不管有無貸款都有國泰的居家+凶宅

s2649275506/27 18:20你這個像增值件的租金但卻又沒有增值件該有的增值

s2649275506/27 18:23台中一環這麼難做嗎

labell06/27 18:34那等利率2趴完蛋

s2649275506/27 18:37租金投報不夠好的時候 就是需要增值來彌補 不然隨著

s2649275506/27 18:37資金成本跟持有成本的增加 的確有可能變負的 但這不

s2649275506/27 18:37符合人性 所以房租會先轉嫁成本 這個施主應該是沒想清

s2649275506/27 18:37楚加上持有成本算進管理費也挺妙的

s2649275506/27 18:37簡單來說 你買一個租金少又不會增值的物件 意義在哪

s2649275506/27 18:50我最近看到一個龍潭石門水庫附近的社區型透天 還真的

s2649275506/27 18:50不會漲 也很難租 但就是看山看水 所以你到底看上這間

s2649275506/27 18:50房子哪

s2649275506/27 18:52你一千萬的房子 租23k多…

s2649275506/27 18:53而且套房車或一房車喊是毒藥很多次了 你隨便搜一下看

s2649275506/27 18:53有沒有人建議套房一房買車位的

s2649275506/27 18:54然後拜託不要還機械車位..

s2649275506/27 18:54那就是毒藥中的毒藥

jian020206/27 18:55我蠻好奇J大的年化4.7%怎麼出來的，這個報酬率不錯，而

jian020206/27 18:55且還是房價沒漲的情況

s2649275506/27 18:56好啦 反正你都買了 看是要放久點還是想辦法拉高租金

s2649275506/27 18:56 https://i.imgur.com/YcanvH5.jpg

abyssa106/27 18:584.7%就沒有仲介費吧 200萬一年大概賺9萬多

abyssa106/27 18:58六年55萬 然後全部送給仲介還倒貼

abyssa106/27 18:59不賣 或是不付仲介費 就差不多4% 仲介費6%槓桿變30%

aqaq12306/27 19:15你可以算一下差價就會賺了XD

s2649275506/27 19:22新房本來就不適合收租 成本會高

s2649275506/27 19:23新房就是拿來自住爽的

s2649275506/27 19:25不過如果地點不錯還是有機會增值的

s2649275506/27 19:25地段很重要 至少可以彌補一些其他的部分

kagaya06/27 19:28我租更低耶 哈哈

kagaya06/27 19:293%算不錯了吧 不過我是想買增值件。

keat06/27 19:31沒有漲嗎

kagaya06/27 19:31台中應該有漲吧

swgun06/27 19:34有些房0可是不繳本金的 你繳本利和的話當然不可能cover

rainbow32106/27 19:39現在新房價格租房完全沒投報率

kusomanfcu06/27 20:13房子太新了啦 新房正常啊

kusomanfcu06/27 20:14新房你只能賺房價價差

giveme11806/27 20:39一房車？

roy071006/27 20:451%就能買的付2%幹嘛？2%就能賣掉的付4%幹嘛？除非你想買

roy071006/27 20:45的物件超a又專簽的不然隨便抓一個肯少收的來下就好了。

roy071006/27 20:45而且你買這種物件你有做過功課嗎？

lalala41906/27 20:46哪個社區啊 我也菜鳥投資客 但沒你慘

spmark06/27 21:59你交易成本太重了阿

sakula061606/27 22:09放個十年二十年保證賺

zebirlin06/27 22:40投報率不就每年總租金/房價嗎? (我會再把規費攤進去)

zebirlin06/27 22:40搞那麼複雜是在買儲蓄險喔? XDDD

MJ0206/27 22:44腦子不好就安粉點

abyssa106/27 22:44所以那種買之前就打算多久要賣的我一律建議不要買

abyssa106/27 22:44用租的一年1～3% 仲介費一買一賣6% 可以住好幾年

lalala41906/27 22:59這間IRR算起來4%也OK啦 原PO算錯了

a03458385506/28 00:05第一年-232那邊有誤，你算錯而已。報酬是正的

s2649275506/28 02:05但正太少 出租件對我來說還是不及格

s2649275506/28 02:06看敘述其實我覺得比較像增值件 但不熟那邊區域

spmark06/28 03:02看起來是增值物件，出租當養房成本，看到風向不對就賣

marlboro152706/28 06:334趴不錯了吧…沒要花啥錢放著長期留給小孩也好啊。

marlboro152706/28 06:34貸款年數不考慮弄到30年？投報率差蠻多的

marlboro152706/28 06:50抱歉沒看清楚…應該是你當初估的時候沒有先把成本都

marlboro152706/28 06:50丟進去算導致的誤差，買3-4%物件都拿來等增值的吧

aaaplay06/28 10:21.......頻繁交易(笑)

mokinased06/28 12:581房機械車位很虧啊 ...總價千萬以上難賣...要租高一點

eplovecm06/28 14:55增值件大家都怎麼抓漲幅？2%嗎

IBIZA06/28 15:10沒有算錯啦 他的買賣成本跟持有成本吃光光

IBIZA06/28 15:10一年房租賺9萬 六年拿來付60仲介費還不夠

s875213406/28 15:27看完我的想法是你的問題其實是次要問題

s875213406/28 15:27真正的問題是, 為什麼持有五年卻是平轉然後還要賣掉?

s875213406/28 15:27增值件 -> 持有五年卻沒漲價?? 是當初挑選上出了問題?

s875213406/28 15:28收租件 - 租金 > 利息確實都有賺, 為何現在要賣?

s875213406/28 15:28如果你真的得賣且是平轉, 估計持有五年的行情

s875213406/28 15:29你根本自己掛591自售都有很大機會賣掉省仲介費

wowowowow06/28 17:01我有一個問題,這附近頂多算studio的防可租到兩萬五嗎?

wowowowow06/28 17:02這樣其實租金跟台北似乎沒有差很多啊

AlexanderIn06/28 17:57如果靠近七期又整理過，這樣的租金是有機會。

AlexanderIn06/28 17:59假設賣房賺價差，基本上你也需要考慮稅制問題。

abyssa106/28 18:17機械車位真的毒藥 維持成本高

abyssa106/28 18:17這個價格是含車位含管理費 扣掉可能不到兩萬

iele06/28 20:34台中套房車買到這麼貴…你以後要賣給誰

iele06/28 20:36千萬套房機械車位，一定難賺房租又難漲

iele06/28 20:39毒藥

hdw06/28 21:19報酬不可能是負的啦...房租都大於利息了~~~

hdw06/28 21:19賺多賺少而已...另外6年後沒增值，那也沒必要賣阿

hdw06/28 21:22另外一房車、三房無車，雷的原因都不難理解~~

hdw06/28 21:22但還是會有客群啦!!只是這群人比較少，所以不好賣

hdw06/28 21:23增值空間自然小，再加上每人都是投資客XD~~就算自住

hdw06/28 21:23還是想著未來增值，又會再次避開這種物件，導致物件很雷

s2649275506/29 00:21受眾小客群少不難理解啦

s2649275506/29 00:22我文章沒看仔細。我以為是你自己成交

s2649275506/29 00:22親人如果不缺錢。你房租大於利息跟持有成本就是放著等

s2649275506/29 00:23至於你可以多思考下板友們說的內容

CrabBro06/29 01:27因為你利息支出實際只佔13.48一年啦，後面有還本，等於是

CrabBro06/29 01:27在存錢而已，就這樣，你賺的是"現金"投報率

CrabBro06/29 01:28年化報酬是+_11.8%左右，會隨還本不段投入而下降最終至3%

CrabBro06/29 01:31現金投報率算法的好處1.這種物件投入現金較少，銀行可以

CrabBro06/29 01:32借更多錢出來，槓桿大 2.會是比較主流物件，流通性較好

CrabBro06/29 01:32缺點就是1.整體的總價投報率較低 2.要再投入現金流進去

CrabBro06/29 01:33所以如果最終賣價沒有機會隨市場提升，那就不是那麼適合

CrabBro06/29 01:34另外也不一定要仲介再換物件，你也可以無轉轉貸全寬限期

CrabBro06/29 01:34這樣就能保持現金投報率但物件漸多就不可能這樣搞就是了

jay11110106/29 12:29套房租2.5萬還算低？你要不要先去了解一下行情啊！2.5

jay11110106/29 12:29萬在西區都可以租到全新2房平車了