[閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎？

cookiesweets 發表於 2024/10/13 下午6:22:52

看板Foreign_Inv標題[閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎？作者

(3m)時間Oct 13 18:22:52 2024推噓13 推:13 噓:0 →:23

大家好

我知道這主題可能有錯板之嫌，但思來想去，想討論的調性跟方向，跟此板還是比較契合。如果仍然覺得錯板會再自刪

想請問的就是，多數此板板友，對目前投資應該是有一個小小的共識，也就是指數化投資。

用一句話總結，也就是
「不擇時，不擇股，不預測政策，儘早投入全市場」

這件事不能說100%對，也延伸出諸多爭辯，例如要美國還是全球、是否要槓桿、是否要因子投資等等

然後，我想多數板友還是有個公約數，就是
「對年輕人而言，不擇時投入80-100%VT/VTI + 0-20%BND，雖然不一定是最優解，但肯定是PR90的投資答案了」

然而，我想聽聽各位投資前輩對於房地產的看法，是否有像指數投資這樣的最優解呢？

我是快而立的年輕人，最近在考慮買房。開始深思這個問題

我自己目前想像是，如果按照過往台灣房市經驗、人類財富持續通膨、以及指數化投資的概念

那麼一切房產的價格，都是「已反應」的結果。我不該去管未來政策升息降息、不該去在意少子化蛋黃蛋白的不同、不該猜測不同執政黨對中南部的偏好

因為一切都是已反應在目前的價格。我該做的是儘早把握房產槓桿的機會。
買一間「對我目前工作、婚姻最適合的房子」

背後的邏輯是，每間房產都已被市場的手正確定價，因此我只需選擇最適合我的物件，即是最優解，不會有冤大頭的問題。

這是我對房地產最初步的想法。

然而，理論跟現實往往不同。指數化投資能運行，是因為眾多條件。例如股票快速撮價買賣、資訊流通造成多數價格已反應。還有最重要的投資全市場而非單一物件。

台灣房地產畢竟是單一物件，風險較高。且是否一切升降息、少子化、蛋白的未來等等，都被反應在價格裡了呢？那些掛在591上的物件，會不會根本沒有已反應升降息。

我是否該
1.盡量買能接受的低總價物件，以降低「單一物件風險大」這個後果呢？
2.是否要去做功課，預測升降息、讀房價指數、盡量買在蛋黃區等保值區？做這些努力，會跟主動基金經理人一樣無用嗎？

（我知道一切還是建立在買自己滿意的物件，不會為了投資而捨本逐末，只是想知道各位看法）

不知道各位認為，所謂房地產有沒有所謂「簡單優美的最佳解」呢？

謝謝！希望聽到各位高手建議

Ps. 補充，目前有幾個物件在選擇。一個是較適合我，但在眾多房板板友的分析中是未來不太可能保值的區域。另一間是多數人看好，但較遠，故而迷茫求問。更有人力勸升息量縮價準備跌，要我再等等。然而，這和我指數投資觀念差異較大

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推

okokok041010/13 18:50槓桿

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pwseki20610/13 18:55有Home-Sale版阿，你在這邊問感覺就很怪

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slchao10/13 19:47自住和投資，分開來想，會好一點

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slchao10/13 19:47投資要符合多數人的需求，自住要符合你的需求，這兩個也許

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slchao10/13 19:47一樣（恭喜），也許不一樣（租屋自住+買房出租？）

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slchao10/13 19:47指數投資是分散投資，房屋是集中投資，風險不容易類比

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boombastick10/13 21:36自住房從來都不是投資、是消費

推

aircraft210/13 21:56這個問題就像是個股有沒有最佳解。

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jovi000110/13 22:08目前並沒有，如果有的話你現在就能從網路上得到相關資訊

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jovi000110/13 22:08，就像指數投資一樣

推

AJCole10/13 22:24買VT不就也有投資房地產(公司)了嗎?

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lovebridget10/14 00:10很簡單阿首購八成槓桿買就對了二房難貸先不要

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kickdesk10/14 04:38REITS? 至少分散

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SweetLee10/14 04:39當過幾年的包租公我現在對房屋的看法就是:消費品/消耗

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SweetLee10/14 04:40品除非你是房屋相關產業(建築房仲裝潢水電...)不然

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SweetLee10/14 04:40投資股市就夠了房子就是自住需求再買

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SweetLee10/14 04:42就像你看待車子那樣 (當然有做生意的店面需求之類也是

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SweetLee10/14 04:42可以買就像營業用車那樣)

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no2muta10/14 09:48首購八成一定賺?/一定比股市賺？

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staytuned7410/14 14:45房地產無效率，是比較值得主動投資的地方

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staytuned7410/14 14:47我好友專職房地產後續變生意人，贏過我專職量化交易

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staytuned7410/14 14:47但真的就要好好經營，找沒人看有潛力的區域

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staytuned7410/14 14:48他讓我印象深刻就是找風化區之類的地方，當然有效

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staytuned7410/14 14:48利用槓桿

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staytuned7410/14 14:50我自己是16年青埔暴跌進去看，但沒開槓，報酬率還可

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staytuned7410/14 14:50沒贏股市

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staytuned7410/14 14:51有效率市場etf B&H，沒效率市場主動投資不衝突

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lovebridget10/14 15:02說到底第二戶5成第三戶3成怎麼投資阿 Y

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lovebridget10/14 15:03難道就一間一直一買一賣?

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jim8022710/14 15:47槓桿太低的房產投資效率肯定是很難超越股市所以大家

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jim8022710/14 15:47第一戶才變成剛需

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tnst9219110/14 19:33你就把房地產字眼換成石油業/科技業對指數投資來說這

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tnst9219110/14 19:33就是主動選股（產業）

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abyssa110/16 07:18風化區客戶有錢付房租但是不好貸款投報高

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