Re: [問卦] 這種戶數多的老房子484很難都更
基本上以我以前在知名建築師事務所負責作公寓大樓的評鑑跟危險度鑑定來說,大樓的都更難度既高又遙遙無期
以都更來說有三種
都更重建依循都市更新條例,可以分為公辦都更、
民辦都更、自辦都更3種,主導者依序為政府、
建商和地主(即原房地所有權人),但因為公辦
都更大多委託建商辦理,因此公辦都更和民辦都更
的實際實施者均為建商,而自辦都更可由地主
組成「都市更新會」自行辦理,也可以委託專責的
機構,比如建築經理公司、都更顧問公司來執行
更白話一點來說,公辦都更和民辦都更通常是由
政府或建商選擇更新範圍,並由建商出錢興建
房屋,地主僅提供土地,不須出錢,待建物興建
完成後,建商分回一定比例的房屋來抵付造價,
所以實際上地主並非真的不用出錢,也不是用舊
房子換新房子,而是用土地所創造的容積去折換
權益(可分房也可分錢)
至於自辦都更,就完全是由地主自己出錢、自己
擔任建商的角色,去做整合、申請、工程發包等
工作,地主可分回所有的房屋,但實務上大多數
民眾並沒有相關知識,整合時也常因為人多嘴雜,
難以達成共識,導致都更案胎死腹中,因此目前
自辦都更以委建居多
而都更要建商願意投資進去當然就有沒有利可圖,
所以土地價值高的地方當然建商就願意幫忙都更,
像台北市跟新北市土地價值高的地方建商參與意願
就高,因為他分完原住戶後拿到的獲利也很高,而
且這些都更的點都在土地價值高的區域都很好賣
但像除台北以外土地價值低的地方,想要等到都更
根本就不可能的任務,就算有人跳出來想自辦都更
,但負責的產權問題通常就會整死人
想想看很多大樓都是幾百戶以上,你要找到每一個
住戶同意,有些住戶不一定住台灣或者往生繼承後
分給了很多家人跟親戚,光要把這些人都找出來就
是不可能的任務,等到你找齊了你可能也掛了
而大樓的維護問題相當的大,沒錯拉新建大樓住個
十幾二十年看起來都還是新新的沒什麼感覺,可是
通常大樓的管理費只會往上增加不會減少,除非你
的管委會有投資天才相當會投資跟回收公共費用(
大樓廣告費之類)來打平收支,不然住大樓通常就
是一直漲管理費然後分母越來越少,以我知道的一
棟發哥的大樓,全住滿有五百戶,目前住的大約只
有一半230戶左右,當然沒人買的你不可能去收他
管理費,所以就是這230戶要苦撐到分母增加,
那這230戶中也有許多是投資客,根本就不住那邊
,很多投資客就會超說他們又沒用到公共設施幹嘛
要繳管理費?就會變成沒完沒了
而大樓的設備尤其公設多的,有游泳池健身房那些
的恭喜你,以後管理費只會暴增不會減少,除非大
樓撐不下去決議要關掉,不然光每個月的管理費支
出就會狂噴,每個月的維護費用都只會多不會少
這種大樓到最後分母越來越少的時候就會像城中城
一樣,電梯壞了沒錢修,消防設備想更新換不起,
公共區域亂糟糟沒人管
而以台灣少子化的下場現在房子都在投資客手中,
他們房子炒完就拍拍屁股走了,你住在那個大樓就
是你雖後面要跟大樓管委會處理,前提是還有人願
扛管委會的話,很多連新大樓的管委會都生不出來
,建商過了他幫忙管理的時間也是拍拍屁股就走人
了,後續也是住戶自己要處理
以台灣來說,除了台北以外的想等都更,下輩子吧
--
推 大樓真的麻煩
那棟光地上12層就沒人想都更了
為何一堆很多人住 要擔心是你沒錢換屋吧
很多租5年就換
完全沒想到台灣空屋率會造成管理費變高
產權真的麻煩
沒想過抄投資客家產用它們家產付管理費?
既然只有一半人住 那租金應該便宜吧
台灣只要強迫投資客把房子租出去就行
不需要用到抄家這種違法手段
是說台灣人民情純樸
國外一堆看投資客的房很久沒住的
早就想辦法開鎖進去住免錢
房主人在國外也不知道自己房子怎麼了
這篇內行
台灣也很多沒再住的閒置屋在佔用
講解很清楚
爆
[問卦] 台灣人口少到剩下一千萬會發生什麼事?人口少這麼多 會不會內需市場倒光光 以後就剩下少少的店面 出門只能吃麥當勞 家裡換個馬桶要排半年81
[閒聊] 失能的管委會說說新大樓的缺點,第一建商有餘屋,還想繼續賣房子,不想給住戶使用公設,訂了一個 超級嚴苛的使用環境。收費貴到炸掉的交誼廳一小時1000使用器具一小時2000... 花這個錢我去飯店就好了 我住了那麽多北部新大樓,發現最爛的管委會就是建商還有餘屋的,因為建商就是不想給65
Re: [新聞] 城中城大火最新傷亡 46人死!41人受傷大樓都是社會底層民眾居住不是問題 問題是居民繳不出大樓管理費,以至於大樓管理委員會停擺 進而喪失管理功能,讓大樓管理陷入惡性循環,最後的結果就是出人命 城中城大樓曾經有好多年都不曾檢修過電梯,電梯又舊又危險,沒出事實屬萬幸 要怎麼讓管理費收入不多的大樓管理委員會維持最基本的運作?24
[閒聊] 強制成立管委會,能處理城中城問題嗎?公寓大廈管理條例要修法強制成立管委會,這只是給地方消防局找到開罰對象而已,消防 法第37條開罰管理權人,罰金六千到三萬。不幸的事情發生了,就說我有處罰,但是他們 不配合。但是一棟大樓要處理消防設備,少說要上百萬,像城中城這種已出租為主的大樓 ,管理費一定會收不足額,哪裡有錢來處理消防設備。所以消防法第37條也應該要修改, 當消防設備不合格應該要依建築法第77條-1 「建築物所有權人、使用人應維護建築物合10
Re: [討論] 為什麼現在女生很多只住新大樓?你沒在看房子吧 反而是舊大樓很多健身房游泳池的 一些新大樓 除了豪宅取向的 大多以降公設降到幾乎只剩雙梯跟頂樓,了不起再一個聯誼廳或是小朋友玩的公園7
Re: [新聞] 不斷更新/高雄城中城大火釀46死!住商混合大樓全台灣各縣市都有 很多都是90年代以前蓋的 以當時的法規都是合法的 但隨著商圈轉移或是產業沒落 很多大樓原本商辦或賣場的的部份停業待租待售1
Re: [問卦] 當年反都更的覺青看到大火會怎麼想?這次火警跟都更是不一樣吧 是設備老舊損壞、走道樓梯都雜物,沒有合法管委會,沒有辦法輔導、開單 就像開了八年車沒有換輪胎、不換機油,出車禍,說車太舊 因為這間40年大樓一直講都更的事,怪怪的,明明是要強制要求舊大樓設置合法管委會走道 樓梯清空,設備維修適用新法
60
[問卦] 中國廣東水患嚴重,大家會捐款嗎?爆
Re: [爆卦] 關冷氣吧,用電量超過台電7%防線了啦!!65
[問卦] 景美女中跌到比百齡還低?爆
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[問卦] 以前的人長得也太「成熟」了吧爆
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[問卦] 誰啦?用電量創新高了欸26
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