Re: [問卦] 現在打房是打真的還是在演戲？

※ 引述《fickleness (小舞揭)》之銘言：
: 最近打房好像頻頻有動作
: 重點是都過6年了
: 現在才在好像大動作要打房
: 有點看不懂餒
: 到底是打真的還是只是又一次騙騙民眾演演戲？
這麼說好了，最直接的影響，我幾個做房地產的朋友都收到建商穿給他們的簡訊，由於初審通過，所以他們的VIP購屋資格都被取消了。

給各位沒有買過房子的朋友，目前建商代銷在賣房子的時候有所謂的潛銷期，這是一種賣房子的銷售方式，簡單來說不管是新成屋或是預售屋，在不公開對外銷售，甚至連建案名稱都沒有，剛剛拿到建築許可執照或是使用執照時就開始進行的銷售活動，預售屋就是拿紅單，新成屋就是直接付訂金。

這些對外銷售的對象，有些就是鎖定大老闆，投資客，團客，但有些是其實沒有什麼限制，有時候你直接去建案工地現場或是打電話到建商他們也會說現在可以買。

而通常在潛銷期，可以挑選比較好的樓層戶型以及的到比較早的早鳥優惠，建商可以藉此為建案的價格定錨，也可以透過銷售狀況調整行銷以及定價策略。

但老實說，目前的平均地權條例，真的能排除這種狀況嗎？現在的建商行為更像是先避避風頭，核心問題是舉證上的困難。

即便是沒有潛銷期，建商在安排客戶看房的時候，難道跟福義軒一樣公開在門口排隊嗎？

建商宣布公開銷售日期，然後要看房子的人就從當天早上8點開始，所以前一天晚上就開始排隊，這樣是不是又違反了另外一條塑造炒作假象？

那如果不透過公開排隊的方式，由建商安排看房，那跟潛銷期有什麼兩樣，充其量，就是不能在行銷上用潛銷，早鳥這幾個用語，但實務上完全沒差，反而讓這樣的行為地下化，而且舉證困難。

第二個影響是對預售屋紅單炒作的問題，禁止預售屋換約，那麼先不看他的配套條款，事實上的確打擊到很多小投客，現在在二手群裡面的確可以看到許多小投客的恐慌性賣壓，沒有那個屁股吃了那個瀉藥。

但是你如果仔細去看建商的開價，基本上沒有鬆動，他們寧願不賣也不願意降價賣，儘管各地區銷量大幅減少，但新房成交價卻沒有鬆動。

他們抱持的是只要這些小投客的恐慌賣壓消化完畢，未來的定價權都是建商的天下，而且還不是小型建商，而是大型建商。

在預售屋的利多消失之後，被洗出市場的先是小投客，再來是小型建商，沒有大資本根本不能蓋房子，未來土地將更容易被大型建商把持，短期震盪之後，市場秩序恢復，在市場上唯一擁有新成屋定價權的，就是大型建商。

簡單來說，結論是，就算真的過了，短期震盪必然會發生，但傷不到建商，最終市場秩序恢復之後，大型建商將擁有所有新成屋的定價權。

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