Re: [新聞] 城中城可能闢成公園 地主錯愕：市長應不

測量員您好，
雖然您很嗆，不過我還是感謝您認真回文。
針對您文中的質疑，
我想多少是因為我前文不是寫得很詳細，
導致您覺得我搞不清楚狀況。
這是我書寫的問題，所以也藉此文試圖講得更清楚點。

其實陰謀論不是我的重點，
只是覺得這個政策的議題應該被提出來討論。

以下敬復。
（因我原文很長，會稍微精簡刪除）

※ 引述《KarlMarx (Heinrich)》之銘言：
: ※ 引述《raintll (rain)》之銘言：
: : 各位好，我是鍵盤建築師，
: 你好，我是測量員，有讀過土地法規。
: : 這裡的疑點有兩個：
: : 1.火災剛結束時三大公會已經進場勘查過，
: : 當時的新聞稿說「城中城大樓無立即傾倒危險」。
: : https://is.gd/XoMIm2
: : 現在要推翻之前的結論，很難不聯想其中是否有專業以外的考量。
: 「城中城大樓無立即傾倒危險」
: 「城中城達危樓標準」
: 以一個正常人的中文邏輯來說兩者並不相斥，達危樓標準不代表
: 會立即傾倒，你都說了你是建築師，應該知道箇中緣由吧？
: 還是你真的是「鍵盤」建築師？

其實我不知道為什麼您火氣那麼大，是我哪裡曾經得罪您嗎？

依據這篇11/11的新聞
https://is.gd/Rm3Sue
市長親口說「城中城有立即的危險」

另外內文也說
「經...三大公會聯合鑑定結果，建築物經火害後，
已明顯影響結構物原有安全性...研判建築結構安全嚴重不足，
耐震能力不符現行耐震規範...基於公共安全，建議予以拆除」

對照前一篇10/14的新聞
「三大公會...認為城中城大樓尚無立即傾倒的危險。」

當然，災後初勘和經過一段時間仔細勘查，
是有可能得出不一樣的結論。

我只是想說，三大公會不應該第一時間急著發布消息，
應該災後清理完仔細調查再發布精確的結論比較好。

所以11/11的新聞稿
「工務局將依鑑定結果，按建築法第81條及82條規定，公告強制拆除。」
一般來講，這樣的結論，如果沒有獲得市府的支持，是發不出來的，
因為市府要承擔強制拆除的責任。

這就是我前文「專業以外的考量」的意思。
正因為我是鍵盤建築師，所以更清楚箇中情形。

同時，工務局引用建築法81條，
更確立強制拆除和區段徵收是兩個分野。

我們先來看看建築法81條內文：
「...主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，
應...停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除之。」

回到您的質疑。
事實上無立即傾倒風險是可以修繕的，
在10/14的新聞中也提到工務局要求依建築法修繕；
到了11/11，變成認定為危樓，並且"建議拆除"。

這其中的轉圜，確立了城中城和市府的下一步；
城中城再無修繕的可能性，依建築法81條"應"予以停用拆除。

我就是知道箇中緣由才覺得此事並不單純，
不知道為什麼讓您對我充滿敵意？

: : 到目前為止，我仍舊支持強制拆除，撇除結構上的危險，
: 你支持拆除，那前面在跳針什麼？

請問我跳針什麼？
我只是希望把整個政策過程釐清。

: 還有，土地法規可以多讀一點，補償金來源於平均地權基金，也就
: 是區段徵收之後市府所得盈餘支應。

可能我土地法規讀得沒有您多，所以我認真去讀了一下，
發現平均地權基金來源不是只有區段徵收市府所得盈餘，
還有市府編列預算和其他各種土地盈餘收入。

不過我不知道您回這點是為什麼，
是覺得這些盈餘不屬於人民嗎？

: : 城中城建物有根本上「使用行為」的危險，而且無法改善。
: : 接下來，房子拆完了、房屋產權沒有了，可是土地產權仍舊存在。
: : 土地產權的處理跟房屋就完全是兩件事了，不宜併在一起談。
: : 說真的市府把兩件事併在一起談，我覺得居心叵測。
: 說真的兩件事一起談，才能更好的解決問題，不管要不要做區段
: 徵收。
: 危樓拆除，建物所有權人什麼都沒有，只剩還沒到期的地上權，
: 等待都更重建遙遙無期，拆完之後能領到什麼？
: 土地所有權人還可以賣地，但火災多人罹難影響地價，別人想壓
: 價，地主肯接受嗎？

這就是我說的建築法81條的爭議之處，
很高興您也體認到這點。

不過前面提到市府已決定承擔責任動用建築法81條。

地上物拆除完畢後，
地上物的產權已不存在，剩下地上權和土地產權。

: : 市府說「提出『公益性跨區區段徵收』方案，
: : 將城中城街廓改建為公園，視為鹽埕舊城區新生的起點」。
: : 姑且先不討論這個區域是不是真的需要一個公園，
: : 今天是城中城燒了才想到「欸，這邊好像缺一個公園」嗎？
: : 如果不是的話，為什麼多年來沒有在都市計畫檢討劃定公園？
: 你如果熟讀歷史和了解高雄市都市計劃的話，就該知道鹽埕區是
: 自日治時代以來高雄是成長最迅速的地區。
: 1936年日本總督府就發布了都市計畫，鹽埕區的綠地多分布在愛
: 河沿岸，現今的住宅街區中並沒有預留公園綠地。戰後在民國44
: 年發布的都市計畫更是沿用日治時代，後來甚至將公園綠地改為
: 商業區（如二二八和平公園），等到下一次檢討已經是民國71年
: 了，那時候北鹽埕早已是聚落林立，要強行劃設公園預定地實有
: 難處。

所以您的意思是城中城燒了剛好劃設公園是嗎？

: : 這裡明明就是一塊「商四」的土地，沒有都市計畫變更就先講，
: 你如果有讀過土地相關法規，就應該知道區段徵收計畫可以提出
: 並送中央通過之後，才會送到該縣市都市計畫委員會審議，再送
: 內政部都市計畫委員會審議通過。
: : 是不是先射箭再畫靶？
: 可惜你沒讀過土地相關法規，也不熟相關事務，自然以為這是先
: 射箭再畫靶。

嗯嗯，所以報了嗎？送中央通過了嗎？
您非常熟相關事務，那可以說說看目前的行程流程到哪裡了嗎？

這邊我就不貼法條內文（字太多），
請您自己去看區段徵收實施辦法，
可以的話噓文告訴我目前在哪個階段？依據法條為何？

我會非常感謝！

: : 商四土地是有開發價值的，之前卡在房子難以推動重建，
: : 現在房子被強制拆掉了，按理說地主們應該摩拳擦掌準備啟動。
: : 如果是站在都市更新的立場，為何還需要啟動區段徵收？
: 因為都市更新卡再有話語權的人多，人多嘴雜就難辦事，自辦都
: 更是最麻煩的事，不只土地所有權人摩拳擦掌，建物所有權人也
: 在想怎樣取回屬於自己的利益。

我偷偷跟您說，其實還可以公辦都更，
80%人數和面積同意就可以了。

: : 再者，如果這裡真的缺公園，
: : 旁邊那塊史博館、國際會議中心的機關用地，市府大可拿來整建；
: 高雄市立歷史博物館於民國93年公告為古蹟，你想要拆古蹟當公
: 園？我沒理解錯吧？
: 還是你要拆高雄市音樂館？高雄市電影館？沒在開玩笑吧？

您理解錯了。
原文太簡要是我的責任，這邊我的確需要解釋一下。

我的原文是說「整建」。
這些區域原本建蔽率就偏低，空地較多，但目前多屬硬鋪面。
我的意思是如果真的需要公園設施，
其實可以適度整理這些硬鋪面的空地，
提供更多綠地或遮蔭設施，以滿足日常休閒的需要。

請問這樣有比較清楚了嗎？

: : 再不滿足，整個大溝頂區段徵收的公益性和效益可能都高得多。
: : 「為什麼要去區段徵收一塊商四的土地拿來蓋公園？」
: : 講到這裡，就談到公益性。
: : 依照土地徵收條例第4條第1項第2款：
: : 「舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要
: : 或促進土地之合理使用實施更新者...得為區段徵收。」
: : 所以蓋公園是為了公共安全、衛生及交通需要嗎？
: : 還是為了「促進土地之合理使用」？
: : 所以市府今天可以任意指定一塊地，
: : 基於某種市府認定的原因就區段徵收人民的財產？
: 跟前面呼應一下，你都會查土地徵收條例，也看到第四條第一項
: 了，難道沒看到第二項法條寫什麼？

我幫您貼法條上來：
「前項第一款至第三款之開發範圍經中央主管機關核定者，
得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫...」

首先，我質疑的是第1項的要件不符，
還沒輪到第2項上場，請在旁邊等一下。

: : 還記得大埔張藥房嗎？
: : 當時劉政鴻舉的旗子還更大呢！
: : 人家可是打著科學園區的名號，而且都市計畫和開發計畫都通過了唷
: : 城中城原址蓋公園的公益性，我實在是看不出來。
: 促進土地之合理使用阿，原本的土地做為公園，七賢國中舊址興
: 建社宅為原住戶入住，建物所有權人可領取補償金，原地主可以
: 在此區段徵收案中獲得分配抵價地。

您這段話完全就是我質疑的點啊XD

興建社宅給原住戶入住...這我沒意見，本來社宅就是這樣用。

建物所有權人領取補償金...哪裡來的？法源？

原地主獲得分配抵價地...區段徵收的必要性？

底下重複的部分我就刪除了，沒辦法回應也太佔版面XD

: : 憑什麼拿納稅人的去錢圖利特定人士？
: : 對，我就是懷疑有圖利之嫌。
: 要講圖利，開條馬路就是圖利，蓋個公園就是圖利，整治愛河也
: 是圖利，你眼裡種個樹也是圖利，不如解散政府，大家無政府狀
: 態也不用整天提心吊膽懷疑政府圖利東圖利西。

這邊我也詳細說明一下，因為質疑的不只您一位。
我先澄清一下圖利和貪污治罪條例的圖利罪不一樣。

我拿台積電來當例子，也許不是很合適，
但希望可以稍微表達一些我的想法。

市府現在為了台積電進駐五輕，挹注各種行政資源。
這是不是圖利台積電？個人認為是的。
但是這個圖利，背後是為了促進整個高雄市產業轉型，
所以可以合理解釋市府挹注的行政資源其實是圖利整個高雄市民。

這樣的圖利可不可以接受？當然可以。

可否解釋一下挹注資源區段徵收城中城改成公園，
為高雄市帶來了什麼效益？

後文就不回了，會像吵架一樣。

質疑我的頭銜的，不好意思，我的確不該寫出頭銜，
如果這個頭銜影響對內文的判斷，是我的錯。

不提大溝頂，那就請單純論述城中城公園的公益性和必要性；
我覺得沒有，您覺得有，
那就聚焦在這裡論述，應該簡單一點吧。

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我承認。 就是因為公費出錢，所以更應該檢討其必要性。 當然必要性誰來認定，也不是我說了算。

因為前一篇針對性太強， 而且很多人覺得我被打臉，所以有點氣不過。 明明我就有讀土地法規呀XD

您的疑問就是我的疑問，所以您應該不是問我。 關於城中城產權，有興趣可以參考一下這篇新聞

地上物產權複雜，其地上權是否真實存在，拆除後是否還存在， 其實都是問號，我沒有相關文件無法論證。 但是拆除後產權會相對簡單是事實， 所以自救會才會希望市府先協助拆除。 誠如您所說，民事問題要由公權力公基金介入、區段徵收， 真的需要好好說明其必要性和公益性， 不是簡單一句蓋公園就可以帶過。 感謝各位看倌，回應到此為止， 如果真的對我講的東西想了解可以站內信討論。

關於最後這點，我覺得我的用語已經盡量精準了， 不過還是要解釋一下，就當法律科普吧。 有實際從事土地相關工作的人， 大概比較容易理解各名詞之間的差異。 不過我不是法律人，所以解釋上不是很精準的話請不吝指教。 這邊提到民法841，就要先看民法832地上權的定義： 「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物 或其他工作物為目的而使用其土地之權。」 實務上各種用語的情形如下： （以下的法源依據皆為民法，不過民法規定非常複雜，按下不表） 土地產權人：擁有土地權狀或權利的人。 簡單說就是

，通常擁有土地的全部權利。 地上物產權人：擁有地上建築物權狀或權利的人。 簡單說就是俗稱的

，房子的所有人，通常擁有房屋的全部權利。 地上權人：為了蓋房子

， 通常會取得土地的部分權利。 如果有設定及登記，會在土地謄本上顯示其權利人及年限。

比方說，A跟地主B租地蓋房子，蓋好之後房產登記給C。 此時A為地上權人、B為土地產權人、C為地上物產權人。 回到我寫的狀況。 建築法81條強制拆除並無補償機制， 究其原因應是認為房屋危傾是屋主責任。 強制拆除後，房屋已不存在， 所以地上物產權連帶消失（房子都沒了當然就沒產權）。 此時C的權利完全滅失（這就是建築法81條可怕的原因）。 但是地上權（租約或借約）仍在，A仍可主張地上權， 在B的土地上蓋新房子，B不得拒絕。 （這就是所謂地上權不因建築物滅失而消滅） 所以後續在談興建房屋時，A和B會有話語權，C則沒有。 題外話，近年來比較常看到「地上權住宅」， 就是建商向地主租地、設定地上權之後蓋房子來賣。 設定地上權通常會有個期限，例如50年， 年限過後必須無條件拆除房屋將土地返還所有權人。 因為地上權的硬限制， 昨天公布的特貿三就是原本採用地上權標不出去， 改採公辦都更權利變換的方式，又是另一個故事了。