Re: [請益] 中產是不是只能吃土了

zzahoward06/05 14:30其實買房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD

zzahoward06/05 14:31蛋黃區還是卡在大樓供給不夠嬰兒潮退休世代

JohnLackey06/05 14:3230-50吧

qqphor06/05 14:33懂得人少，願意用心去懂的人更少

KrisNYC06/05 14:35沒辦法 多數人買房決策目前還是感性>>>>理性

KrisNYC06/05 14:35人生中太多的事沒有辦法效率最佳化 買房絕對是其中之一

yiliang110706/05 14:36看不懂的人多 才有機會XD

bustinjieber06/05 14:40完全同意

a00000000006/05 14:41戶數要掉大概還要20年 現在戶數增量還是蠻強der

ming556606/05 14:41推

a9693200006/05 14:41只是目前即便不買房，其他投資標的可能會更韭QQ

cpa042606/05 14:47郊區預售屋真的很危險，一堆人還在那邊新治百病…

chives46506/05 14:48少子化要影響房價還有10年以上吧，現在就租金投報先烙

chives46506/05 14:48賽而已

bustinjieber06/05 14:48我自己整理過資料了，

bustinjieber06/05 14:48戶口數：

bustinjieber06/05 14:482010 784萬戶

bustinjieber06/05 14:489年CAGR 1.35%

bustinjieber06/05 14:482019 883萬戶

bustinjieber06/05 14:484年CAGR 1.1%

bustinjieber06/05 14:482023 924萬戶

bustinjieber06/05 14:4818年CAGR 1.1%（最高假設）

bustinjieber06/05 14:482041 1112萬戶

bustinjieber06/05 14:48實際上大概會落在1100萬戶以內。

bustinjieber06/05 14:48台灣房屋存量：

bustinjieber06/05 14:482013年 827萬

bustinjieber06/05 14:489年 80萬間

bustinjieber06/05 14:482022年 907萬

bustinjieber06/05 14:489年 80萬間（目前應該沒問題）

bustinjieber06/05 14:482031年 987萬

bustinjieber06/05 14:489年 80萬間（應該不會到）

bustinjieber06/05 14:482040年 1000萬-1100萬

bustinjieber06/05 14:48最慢會在2040年看到一些跡象，

bustinjieber06/05 14:48實際要看戶數增長跟供給量，

bustinjieber06/05 14:48最快有可能提早個五年發酵，

bustinjieber06/05 14:48不過大量開放外勞就可破局。

bustinjieber06/05 14:49但投資不用去賭沒發生的政策。

metam06/05 14:50其實還有個觀察重點，現在普遍共識防震、消防等公設法規

GBTC06/05 14:50推 感謝j大

metam06/05 14:50逐漸成熟，雙北加起來腹地也才跟台中台南差不多大

yiliang110706/05 14:50垃圾數據只會產生垃圾結果XD

kemal96906/05 14:50農地被劃到城一要賣掉買房嗎

metam06/05 14:51雙北卻要塞650萬人口，台中高雄台南也才三百萬人內

yiliang110706/05 14:511.要拉人口變化2.當地20年來的屋齡變化3.週邊重劃區

yiliang110706/05 14:51塊

yiliang110706/05 14:51只單看戶數要幹嘛==

KrisNYC06/05 14:52BJ數字還是有趨勢性的參考意義

metam06/05 14:52現在建蔽率、容積率管制下去，不看好雙北能塞那麼多人

yiliang110706/05 14:52戶數的影響在七都跟偏鄉會一樣嗎XD

KrisNYC06/05 14:52但2040年存量1100萬間裡 多半還是8成以上屋齡>25

yiliang110706/05 14:52所以沒看到，雙北開始都更大元年

KrisNYC06/05 14:53新房子我們有生之年都不可能夠

yiliang110706/05 14:53利潤點夠了，就會開始動。

yiliang110706/05 14:53 雙北的空地遠比你我想像中的多

KrisNYC06/05 14:53而且2040年時 2015年的房子也25歲了 ....

KrisNYC06/05 14:54現在的新房子 2040年時都是15年新古屋了....

yiliang110706/05 14:54不用過渡預測、也不用過長預測

KrisNYC06/05 14:54使照只有十萬 符合一般人需求的只有一半

yiliang110706/05 14:54重點在於外觀差異，一品大廈多久了

bustinjieber06/05 14:55你要討論各地區就看各地區的資料，

bustinjieber06/05 14:55這是一個大方向。

KrisNYC06/05 14:55所以新房供給就是<5萬 新房需求是所有購屋者 需求>25萬

yiliang110706/05 14:55接下來南機場那塊也要動作了

KrisNYC06/05 14:55所有購屋者不買新房子都是因為買不起和不划算

yiliang110706/05 14:55新屋不新屋其實不是重點

KrisNYC06/05 14:56不是因為購屋者不想買大間新房子

yiliang110706/05 14:56重點是價差

bustinjieber06/05 14:56你根本不懂分析，分析就是從大看到小。

yiliang110706/05 14:57XDDDD 嗯，我絕對不懂分析，所以每間翻倍都是巧合

bustinjieber06/05 14:57大趨勢不去了解，直接跳到細部分析，

bustinjieber06/05 14:57我保證會出現很多誤差。

yiliang110706/05 14:57分享的每一個建案，都半年年漲10萬以上都是巧合

yiliang110706/05 14:57因為你忽略了更重要的因子

bustinjieber06/05 14:58你愛嘴找優越感是你的事，

bustinjieber06/05 14:58我根本懶得跟你吵。

KrisNYC06/05 14:58所以兩件事1.新房子的營造價格 如果一年漲3% 2040是156%

yiliang110706/05 14:58沒人跟你吵啊XDD

esheep06/05 14:58依目前政策，雙北都更可以不用想了... 當利益超過一般人的

esheep06/05 14:58想像之後，人就很難理性思考了... 目前人人都知道當顆堅硬

esheep06/05 14:58的釘子，利益可能最大化，所以... 尤其目前都是集合式住

esheep06/05 14:58宅，很難把你獨立排除了。

yiliang110706/05 14:58所以要看政策在幹嘛啊

KrisNYC06/05 14:582040年蓋的新房子 賣價會是156%x現在造價+當時地價成本

detective14r06/05 14:59台北市中心的地只會越來越稀有

yiliang110706/05 14:59要看李四川地下市長在做什麼

detective14r06/05 14:59大樓還有一些產權複雜的地 永遠別想都更

KrisNYC06/05 14:592. 新房子永遠是需求>>>供給 就知道這兩件就好了

detective14r06/05 15:00能蓋地地就剩下那些 等到好整合的都弄完

detective14r06/05 15:00就會停滯了

yiliang110706/05 15:00然後再週而復始

KrisNYC06/05 15:002040年跌不跌不甘你的事 現在玉山上北海邊便宜也沒人要

yiliang110706/05 15:01不就是台北市現在正在做的嗎？XD

KrisNYC06/05 15:01妳各位在買 想買的都是能住又具有金融價值的房 不是狗屋

yiliang110706/05 15:01所以去關注戶數做什麼？ 還是很久之後的事情

zzahoward06/05 15:02雙北基本上無敵啦 你看那個醫學中心的密度

yiliang110706/05 15:02光是如果一個不小心統一，然後你跟我說40年後戶數

yiliang110706/05 15:02人口數變化

zzahoward06/05 15:02人口結構越老 雙北就越值錢....

zzahoward06/05 15:03至於都更喔 價格夠高都更效益就會出來

yiliang110706/05 15:03每個人的時間是很寶貴的，沒必要過度預判非主要的影

yiliang110706/05 15:03響因子

zzahoward06/05 15:03事實上很多老人都更意願比你想像中高

yiliang110706/05 15:03這個才是我要說的重點，垃圾數據產生垃圾結論

yiliang110706/05 15:04是啊，所以都更這塊現在動作很多，有沒有在市場稍微

yiliang110706/05 15:04討論就知道

detective14r06/05 15:04意願高沒用阿 你一樓店面怎麼搞定

detective14r06/05 15:05穩定金流+不缺錢 就是卡在那邊

yiliang110706/05 15:05那就換地方啊，空總、大同的芙蓉大樓

detective14r06/05 15:05都更現在能動的 大部分都是產權單純的

detective14r06/05 15:06等現在這批屋主去世，繼承的子女更多

bustinjieber06/05 15:06不關注戶數等於不看需求量，

bustinjieber06/05 15:06各縣市的移入也是基於戶數增長，

bustinjieber06/05 15:06現在的移入成長率不代表未來的趨勢。

yiliang110706/05 15:06簡單說去看這兩年雙北都更量 有多少再跑嗎

detective14r06/05 15:06那麼難整合，建商根本不會想碰

yiliang110706/05 15:07有嗎？ 滿多建商都在碰啊，尤其營造廠出生的建商目

yiliang110706/05 15:07前滿多都在走這一塊

zzahoward06/05 15:08其實繼承子女很多都想分現金分一分 抱著破公寓沒比較好

detective14r06/05 15:08大部分都是臨大路 台北巷弄裡面那堆老房

zzahoward06/05 15:08反而卡的都是原屋主 繼承的通常都想要分掉

detective14r06/05 15:08又是住三的 我看等個100年有沒有機會吧

yiliang110706/05 15:08外加z大所說的 台北市好人的觀念開始改變了

yiliang110706/05 15:09「老人」

zzahoward06/05 15:09巷弄裡面那些老房很多也沒店面問題了 不過危老這東西

yiliang110706/05 15:09d大真的沒有，現在很多小基地100以內的巷弄內都開始

yiliang110706/05 15:09都更了

zzahoward06/05 15:09差不多該趕快掃出去了

KrisNYC06/05 15:09新房子一坪都穩破180萬 改變了(X) 算盤撥得過了(O)

zzahoward06/05 15:10小基地那種危老其實是都更毒瘤....

yiliang110706/05 15:10當然你說地目住三會受限沒錯，所以他們接下來會動這

yiliang110706/05 15:10一塊

KrisNYC06/05 15:10不願意接受室內小(X) 新房子沒有比舊房子多值幾千萬(O)

zzahoward06/05 15:10不過說真的 我很慶幸2019年勉強上車了台北房 媽的五年

zzahoward06/05 15:10漲50%不知道是什麼鬼東西

detective14r06/05 15:11我是不看好會動住三 全台人口都在減少

yiliang110706/05 15:11台北喔 看你物件，點對還會再漲喔

detective14r06/05 15:11沒道理台北還放寬管制那麼久的容積率

qqphor06/05 15:11數據還是重要啦，基礎還是要看

yiliang110706/05 15:12動台北市的就好啊，而且各縣市這個容積率跟建蔽率都

yiliang110706/05 15:12不同

yiliang110706/05 15:12又不用全國XD

zzahoward06/05 15:13容積率不放寬台北價格只會繼續噴…

yiliang110706/05 15:13沒看新北一個塭仔圳四百多頃、後面還來個大柑園

yiliang110706/05 15:13新房不是問題，價格才是問題

yiliang110706/05 15:14還有地點

bms06/05 15:14中俄綁一起 未來中國打台灣俄羅斯就會在後面撐腰

bms06/05 15:14所以烏克蘭能不能贏真的很重要 不然台灣就是下一個

bms06/05 15:14烏克蘭

detective14r06/05 15:14總容積不會變，就是移來移去 頂多台北區域內檢討

detective14r06/05 15:15不可能全面放寬住三直接300% 那其他的也要一起平移

detective14r06/05 15:15調整?

zzahoward06/05 15:15我假如想往上換 現在是不是該All in阿XDDD

yiliang110706/05 15:16問題是大家人都往雙北集中啊

yiliang110706/05 15:16其他縣市地還很多，慢慢來不斷生出重劃區就好

zzahoward06/05 15:16其實容積率也不一定要動 原屋主走了子女就同意都更了

yiliang110706/05 15:17台北市現在去換6800的鑑價能過，其實很賺啦

zzahoward06/05 15:17但其實4~5年級退休這批 都更意願不低的 但你再拖個十年

zzahoward06/05 15:17這些老人搬不動意願又會掉下來

yiliang110706/05 15:17老的會去世啦 XDDDD 幫忙翻譯

yiliang110706/05 15:19https://i.imgur.com/YMD8LNG.jpeg

detective14r06/05 15:20問題是整棟公寓大家年紀不一樣

detective14r06/05 15:20有的5-60歲 想說都更完可以回來在住10年

yiliang110706/05 15:20台北市現在在幹嘛，住三可以某些項目營業

zzahoward06/05 15:20沒 台北不少公寓整棟都差不多年紀的 年輕的更容易都更

detective14r06/05 15:207-80的都一腳踏進去了 還有幾年都不知道

yiliang110706/05 15:21然後住三改商三，容積率不就噴

detective14r06/05 15:21等到7-80的走了 換原本5-60的老了 無限循環

yiliang110706/05 15:21想太多，有些就洗出去了真的啦XDDDD

yiliang110706/05 15:22建商現在自從萬安公子上任了 都活絡起來XDDDD

yiliang110706/05 15:22新房 戶數 都不是重點啦，重點是好地點的新房。

yiliang110706/05 15:23不然淡海也很多新房啊，所以才說統計那個戶數的意義

yiliang110706/05 15:23何在

foda06/05 15:27J 大也讓我學到好多，厲害厲害，推推

foda06/05 15:30我房子買好買滿了，最近要來增貸出來買正二，和 0050 和 GG

foda06/05 15:30，當個快樂的打工仔

esheep06/05 15:32應該說 都更的目的是要塞更多人 或者是 舊商區減壓？ 如

esheep06/05 15:32果是舊商區減壓可能比較好處理，硬拉高生活水平讓長短居人

esheep06/05 15:32口離開該區，可能相對簡單。若是 要讓原本舊區能塞更多人

esheep06/05 15:32，就是把都更炸彈往後移個三代而已...

yiliang110706/05 15:33其實有一個數據大家沒注意到

yiliang110706/05 15:36台北市其實一直處於汰弱留強的狀況

yiliang110706/05 15:36真的抗不住的，就賣一賣去外地，其實不少

yiliang110706/05 15:38原生留下來的比例其實比想像低

hellogym06/05 15:38老台北人腳麻了 走不了

esheep06/05 15:39我看到的是原本住信義區/大安的同事，從小在那裡長大，後

esheep06/05 15:39來實在無法撐信義區/大安的高消費，所以直接搬到新北。所

esheep06/05 15:39以 都更的目的為何？ 塞更多人or 走純商？ 做法上會不太

esheep06/05 15:39一樣

yiliang110706/05 15:41是進來更多菁英XDD

esheep06/05 15:42但唯一確定的是。無論走哪一條，台北就只會上漲，人（有權

esheep06/05 15:42狀的）只會一直被洗出去...

yiliang110706/05 15:42這兩年觀察台北市，對岸跟香港的比例

yiliang110706/05 15:42跑來的越來越多，基本上他們都付清啦

yiliang110706/05 15:43不要忘了台北市是國際都市XD,華人世界中最後一個民

yiliang110706/05 15:43主之地

yiliang110706/05 15:44所以討論交流就是這樣很好玩，可以看到不同盲點

yiliang110706/05 15:44如果不同聲音聽不進去，會很可惜畫地自限啦

esheep06/05 15:44香港最好單比 港島vs 外區（青衣etc.）的人口變化。 跨國

esheep06/05 15:44外移其實是不同命題，拿來對比不太適合...

yiliang110706/05 15:45但他們確實在影響台北市房地產

yiliang110706/05 15:46房地產是活的，不可能理想化 永遠要動態調整

yiliang110706/05 15:47就像我為什麼說討論戶數沒意義另一個點

yiliang110706/05 15:48因為新建照 會隨著時間增加啊，所以去預判2040幹嘛

esheep06/05 15:48這是事實 我沒有否認，但 除非有像日本移民南美洲 那種 政

esheep06/05 15:48治背景，不然不適合拿來並論。就算華人大規模進駐美國（大

esheep06/05 15:48拓荒時代）也是有強大的政策介入，台灣目前沒有這種政策，

esheep06/05 15:48所以不適合拿來對比。

yiliang110706/05 15:49不就代表，你的預測是從現在到2040年不會有新的建照

zzahoward06/05 15:49不過光是島內 還是多數人想住台北阿 卡住的都是預算

esheep06/05 15:50我沒說喔~ 我只說困難... 因為目前的政策方向不明... 方向

esheep06/05 15:50沒確定，想要多方討好，就是什麼都拿不到

yiliang110706/05 15:51這個不就是垃圾數據嗎？產生垃圾結論嗎XDDDD

yiliang110706/05 15:52因為我自己就那麼蠢過 哈哈哈哈哈哈，2018年時算戶

yiliang110706/05 15:52數

esheep06/05 15:52是啊 我也沒否認 ，所以我沒放數據啊 XD

yiliang110706/05 15:53臺灣有沒有很難說，真的說不定幾年後統一

yiliang110706/05 15:54資金大舉入侵房地產，全台噴噴噴都有可能

yiliang110706/05 15:55 所以這篇的j大跟板上一些前輩才會佈局移民日本

esheep06/05 15:56NV 在台蓋好研發中心，發現台灣RD 太弱，必須把美國高級RD

esheep06/05 15:56 大量派到台灣，這些多金美國人直接買爆台灣地產，機率可

esheep06/05 15:56能高一點 XD

yiliang110706/05 15:57面向不同欸

yiliang110706/05 15:58你有看Jensen在說台灣的時候嗎

yiliang110706/05 15:59他有一段採訪不知道措辭，最後說台灣人很好合作

yiliang110706/05 16:00但潛在含義「合作」=「配合度」+「奴」

esheep06/05 16:00你到非洲對當地人說： 我說~ 在座各位都是XX. 不會覺得

esheep06/05 16:00哪裡怪怪的嗎？ 言歸正傳：NV 就算來台灣，也是因為“便

esheep06/05 16:00宜”的人力。不是台灣的研發能力 真得 天下無敵...

esheep06/05 16:03當你發現 你不小心招到一堆羊的時候，派些獅子來也是非常

esheep06/05 16:03合情合理的 XD. 美軍據日時，也促進了一陣子的繁榮~

yiliang110706/05 16:04你有發現嗎 目前全球檯面上半導體 大老

yiliang110706/05 16:05華人背景+求學西方

yiliang110706/05 16:06華人吃苦耐勞的文化背景，加上西方開創性思維

yiliang110706/05 16:06造就了這個盛世XDD

babyMclaren06/05 16:07台積電，0050 算人多吧

babyMclaren06/05 16:07那要買還是不買 哈哈

iamneptune06/05 16:18台北算是人多的地方嗎

qscNERO06/05 16:23謝謝分享

NicholasTse306/05 17:07少子化在慘 蛋黃還是會漲

NicholasTse306/05 17:08不過蛋黃可能轉移

mastoid06/05 17:33放心十二十年後 兩岸會統一 中國願意接的盤子更多

lantimes06/05 17:39那下一代買房可以輕鬆點了嗎

zaqimon06/05 17:42如果人生可以最佳化 我希望我爸媽馬上去死

zaqimon06/05 17:43沒錯 接下來就是換中國人接盤

zaqimon06/05 17:44還好台北市蛋黃應該很難轉移 捷運都在台北市 怎麼轉

jerry101906/05 18:15一堆人不懂，不是很好嗎？

DeathStarDS106/05 18:25請問10年後房價猛漲2倍嗎？10年後能漲4倍嗎？大約

DeathStarDS106/05 18:25。

DeathStarDS106/05 18:26寫錯，能漲不是猛漲。

DeathStarDS106/05 18:2720年4倍？

bustinjieber06/05 19:09j大你回的正是我擔心的問題，

bustinjieber06/05 19:092024 25的預售 2030左右陸續交屋，

bustinjieber06/05 19:09綁五年之後大概就2035了，

bustinjieber06/05 19:09未來的家戶數增加率肯定持續下滑，

bustinjieber06/05 19:09vs 新增使照的平衡要隨時看一下，

bustinjieber06/05 19:09不是說房地產未來會崩盤，

bustinjieber06/05 19:09而是值不值得放更多‘’投資用‘’資金，

bustinjieber06/05 19:09最大的癥結點在房地產身為防禦資產，

bustinjieber06/05 19:09以前獲取超額報酬是來自於資訊不對等，

bustinjieber06/05 19:09優勢在這幾年已經越來越不明顯，

bustinjieber06/05 19:09在台灣整體經濟上揚的狀況下，

bustinjieber06/05 19:09房地產的價格一定會被推升，

bustinjieber06/05 19:09但是未來效率能贏其他投資標的？

bustinjieber06/05 19:09在這邊我打一個大問號。

bustinjieber06/05 19:09看不懂又愛裝懂的，我只能說隨便，

bustinjieber06/05 19:09不是好像會看數字就代表會分析，

bustinjieber06/05 19:09把數字跟政策反著解讀的人多了。

bustinjieber06/05 19:13看你的能力大概就是只會看別人整理好的數據，

bustinjieber06/05 19:13自己完全沒辦法從raw data產出完整的分析，

bustinjieber06/05 19:13大概就是東拼一塊西湊一塊，

bustinjieber06/05 19:13然後完整的論述跟前因後果根本講不出來。

yiliang110706/05 19:13b大我是覺得 我說話很直啦，因為我也曾垃圾數據產生

yiliang110706/05 19:13垃圾結論

yiliang110706/05 19:14但垃圾又如何，調整就好。你先回答我

yiliang110706/05 19:14戶數你怎麼判斷，未來建商的推案量，依據在哪裡？

yiliang110706/05 19:15怎麼延伸在戶數判斷上，這樣就好

yiliang110706/05 19:16不用人家反駁你的論點，就開始人身攻擊XD

yiliang110706/05 19:16這不是良好的討論交流

bustinjieber06/05 19:16戶數變化從過往CAGR可以推出其上限，

bustinjieber06/05 19:16你看不懂成長率？

bustinjieber06/05 19:16覺得我的數字有錯，去找國發會的數字，

bustinjieber06/05 19:16開案量同理。

bustinjieber06/05 19:17你的反駁根本為了反而反，

bustinjieber06/05 19:17以前沒人提是影響不到，

bustinjieber06/05 19:17不代表未來沒影響，

bustinjieber06/05 19:17就跟最近的豪宅線一樣。

yiliang110706/05 19:17而且房地產市場優勢那段，早在幾個月前就在NV大說過

yiliang110706/05 19:17了XD

yiliang110706/05 19:18的推文底下就說過XD,板上都有紀錄啊

yiliang110706/05 19:18跟你見解一樣啊XDDDD

yiliang110706/05 19:19房地產的優勢在政策緊縮（稅制、限貸）之下

yiliang110706/05 19:20現在進場根本拉長十年後看IRR 未必好啊

yiliang110706/05 19:21那個時候我跟NV大瘋狂被圍剿啊XD

yiliang110706/05 19:21後來升息、現在央行要管制第二戶5-6成

yiliang110706/05 19:21我都早早就說了XDDDD

yiliang110706/05 19:22我只反駁你的戶數統計沒有意義，這點現在也是

yiliang110706/05 19:22因為我108年做過相同的事情，後來發現

yiliang110706/05 19:22沒意義根本就垃圾XD

yiliang110706/05 19:24國發會的資料能精準預測後面開案量嗎

Arashi073106/05 19:24我倒覺得雙北老屋很可怕，未來十年內會有超大型海溝地

Arashi073106/05 19:24震，雙北應該最少有5強的震度，估計要倒上千棟老房子

yiliang110706/05 19:24到底是誰為了反駁而反駁，你該思考看看XD

yiliang110706/05 19:25你上面一長串說我如何如何 ok啊，你告訴我

yiliang110706/05 19:25你是如何預判出到2040年的這一路開案量戶數

yiliang110706/05 19:26你其實算這波2022進場有腦在思考的

yiliang110706/05 19:27不會像板上最近幾個只能喊噴的 哈哈哈哈

yiliang110706/05 19:28但不要被數據給侷限了（認真建議）

yiliang110706/05 19:28你上次討論台北的時候就發現有這個現象

yiliang110706/05 19:28是工程師通病嗎？ 因為我以前也會XD

yiliang110706/05 19:29我是後來被人點醒的，是很感激他們啦

esheep06/05 19:59目前趨勢上來看，台北都更只能靠大自然的力量了... 哀傷..

esheep06/05 19:59.

bustinjieber06/05 20:07我本業是商業管理&數據分析有關，

bustinjieber06/05 20:07我不用精準預測開案量變化多少，

bustinjieber06/05 20:07我只要知道大概時間點就好，

bustinjieber06/05 20:07反轉點就是從‘’成長率放緩‘’逐漸開始，

bustinjieber06/05 20:07直到兩者皆‘’負成長率‘’就是無法挽回了，

bustinjieber06/05 20:07在這之前有時間就隨時做好準備。

bustinjieber06/05 20:07一個數字各自解讀，舉例消費品：

bustinjieber06/05 20:07在全台消費者成長率到極限甚至開始下修，

bustinjieber06/05 20:07未來全台‘’銷售量‘’可預期就是下滑，

bustinjieber06/05 20:07各家廠商能做的就是搶奪‘’市占率‘’，

bustinjieber06/05 20:07家戶數=消費者

bustinjieber06/05 20:07各縣市=各大通路

bustinjieber06/05 20:07各建商=各大供應商

bustinjieber06/05 20:071. 整體消費者變少

bustinjieber06/05 20:07各大通路的‘’來客數‘’肯定變少，

bustinjieber06/05 20:07或許其中某些通路比較強，

bustinjieber06/05 20:07可以擁有更多來客量‘’市場佔比‘’，

bustinjieber06/05 20:07但是‘’不代表該通路銷售量會上漲‘’，

bustinjieber06/05 20:07對於‘’總銷量數‘’來說更於事無補，

bustinjieber06/05 20:07某些強勢通路或許活的比較久，

bustinjieber06/05 20:07但是整體市場成長率衰退是顯而易見；

bustinjieber06/05 20:072. 各大供應商

bustinjieber06/05 20:07在一個未來肯定下滑的市場／通路，

bustinjieber06/05 20:07廠商當然會自己調節供貨跟庫存，

bustinjieber06/05 20:07我沒說廠商會不管市場銷售亂供貨，

bustinjieber06/05 20:07但是在減少供貨量的同時，

bustinjieber06/05 20:07消費者的需求也是同步變少，

bustinjieber06/05 20:07最後的平衡點終究會發生，

bustinjieber06/05 20:07導致供過於求，原因如3.；

bustinjieber06/05 20:073. 產品的特性跟留存率

bustinjieber06/05 20:07房屋不是快速消費品，而是超級慢流品，

bustinjieber06/05 20:07在沒辦法創造利益的狀況下，（基本面）

bustinjieber06/05 20:07你沒辦法創造消費者更多的需求，

bustinjieber06/05 20:07因為房屋=資產，終究是要有基本面支撐，

bustinjieber06/05 20:07自住沒問題，因為可以對沖居住成本，

bustinjieber06/05 20:07但如果要上升到投資價值，

bustinjieber06/05 20:07沒有足夠投報率的資產沒有持有的理由；

bustinjieber06/05 20:074. 資產的投報率

bustinjieber06/05 20:07自住宅不是公司，獲利手段、變化有限，

bustinjieber06/05 20:07在整體經濟上行的情況之下，

bustinjieber06/05 20:07我敢說房地產‘’帳面價格‘’絕對不會崩盤，

bustinjieber06/05 20:07房地產終究是反應經濟的果實，

bustinjieber06/05 20:07但是投資效率就未必有其他標的好，

bustinjieber06/05 20:07我一直在嘴股票比不上第一間自住房，

bustinjieber06/05 20:07但未來這情況我會越來越不敢說。

NovaShin06/05 20:14J大也算是溫和的苦口婆心

yiliang110706/05 20:17奇怪你的論點跟我哪裡有差==

yiliang110706/05 20:17我只是說戶數當作依據很垃圾

yiliang110706/05 20:18我以前就是也算過，結果靠北建商們一直開案

yiliang110706/05 20:18後來發現根本不是主要因子，哪裡有問題？

gothmog06/05 20:18請問青埔是 蛋黃 蛋白 還是蛋殼 大家心裡總有答案

yiliang110706/05 20:19至於其他房市大方向，看法是雷同XD

yiliang110706/05 20:20早在幾個月前就提出，板上都有紀錄XD

fundme06/05 21:55青埔會衝到90以上 不要不信邪

freekid06/06 10:57的確是y大說的有理