[心得] 購買中古屋，屋況瑕疵處理方式

我板橋小綠綠啦

最近看到板上好多屋況問題要處理
想說用自己幾年的經驗幫大家解答
來拋磚引玉一下
有更好的方式也歡迎討論分享

中古屋最常碰到的就是壁癌漏水
嚴重一點甚至是鋼筋外露等等的

我覺得首先就是要確認知道屋況問題的時間點

1.看屋時發現

這時間點發現我覺得是最好處理的
若是買方要預設好，自己處理屋況的前提下
能接受的最高價格是多少
有談成，自己處裡也最安心
若沒談成
自己考慮要不要加價
值不值得加價

像我自己再買老公寓
因為會重新裝修
我跟屋主談的時候
就是會直接表明屋況問題
我會自己處理，希望這價格讓給我
後續不會再來吵原屋主
為了多賣10、20萬
後續買方一直來盧只會更煩

因為碰過太多買方
不管是老公寓或是20多年的大樓
要屋主降價之外，又要保證屋況是好的
這樣的前提我都會叫客戶去看新大樓
雖然空間小，但至少比較不會出問題
因為用你的想法條件去買房子，根本不會有屋主願意賣
真的賣了，換我後續服務處理不完
換位思考，這房子你若是住了20年
有人要跟你買，要你保證這些你敢嗎?
真的賣了，通常只會後續吵不完

ps
刻意找方式隱藏屋況的個案處理
這邊就不另外展開了

不過如果是投資客重新裝修過的
我認為要給個1~2年的保固不過分
如果投資客連對自己的裝潢給一個短期保固都不敢的話
不如別買了

2.驗屋時發現

這時候發現也是會分幾個情況
首先要看嚴重程度
嚴重到不能住的情況下
才有權利要求延後交屋
來釐清責任
像是
下雨天，房子也在下雨
地震房子垮了
氯離子超標(海砂)

不然像是單純壁癌或馬桶管線堵塞這種
並不構成延後交屋的資格
若這時候去故意延後交屋，買方只會違約
通常最建議的處理方式是討論金額折價金
因為屋主的處理方式你一定不會滿意
像是廁所外側牆滲水
造成的壁癌
用屋主的角度
只要外層有好好上2~3層防水漆
就能擋個3~5年沒問題
這樣你能說問題解決了嗎?
好像可以又好像不行
但你說要廁所重做
廠商隨便估價都要15~20萬
屋主會能接受嗎
如果只從做半間廁所，磁磚一半新一半舊
你能接受嗎
通常一定要各退一步啦
能的話，仲介也退一步
其實我認為問題都不會太難

千萬不要叫屋主處理
結果方式你不滿意，再來吵架
只會更麻煩

3.交屋後才發現

交屋後就比較討厭一點了

拆掉舊裝潢才發現的

像是管線漏水之類的
因為呼應到第一點
我前面再跟買方溝通金額的時候就有提過了
我通常遇不到

但如果你真的遇到了
你也都會換管線從做防水
那我會建議不用特別再去跟屋主吵架了
為了沒多少錢，浪費掉裝修的時間根本不划算

沒裝潢住進去後發現的

這就要釐清漏水時間點了
如果師傅判斷是早就有的
那基本上前屋主就需要處理了
建議是
他找你找仲介找
都找師傅來看
看價格落在哪
處理方式落在哪
去商量要補貼的價金

若是新漏水
恭喜你運氣不好
基本上要自行處理了

偷渡一下
小綠綠有漏水保固
交屋半年內新發生的都適用
詳洽小綠綠業務
這邊不多做介紹了

總結就是
千萬不要給原屋主處理

除非你的業務值得你信任
不然能直接聯繫屋主處理的話
會比業務連繫好
有些業務處理溝通事情很低能
會把事情越搞越糟..

這種文章，應該不會有甚麼人回應
但希望給以後有遇到問題的人
GOOGLE的時候能搜尋到
當一個小小的幫助
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