[閒聊] 限制預售屋換約轉售 不好嗎？

tfct12/26 21:18他們自創的理論 反著看就對了

randy0112/26 21:24很棒啊 阿都禁轉了 為啥限貸還要朔及既往？

ceca12/26 21:31現在不是禁止轉讓？沒看到我都樂買兩間預售屋

ceca12/26 21:31你不知道我對預售屋都很謹慎恐懼的嗎

ceca12/26 21:32他不禁轉讓我可能才買一間另一間買中古勒

ceca12/26 21:32不過，我是投機者嗎？？？

ppnow12/26 21:37禁轉真的很好，不然沒管道拿到淺銷價的真的很幹

ppnow12/26 21:37讓建商把持價格有什麼不好，他會帶你飛啊

chienchung12/26 21:38預售屋拉價和投資客有關嗎? 你要不要再想想?

peter294012/26 22:18預售屋拉價我覺得剛投資客有關係啊 前期少少工程款 一

peter294012/26 22:18次掃好幾間 沒多久轉單轉售出去 根本不用等蓋好就可以

peter294012/26 22:18獲利

peter294012/26 22:18不過看到ceca大跟前幾樓大大 我就覺得禁轉售果然是對的

peter294012/26 22:18政策

ceca12/26 22:21這是銷售策略的問題.

ceca12/26 22:21你第一期賣30,之後一年賣第二期35.

ceca12/26 22:21這時候第一期就會很多人拿出來轉單32 33.

ceca12/26 22:21你第二期很難賣,自然第三期你大概只敢賣40.

ceca12/26 22:22並且你第三期得時候,第一期還是很多人再轉32 33..

ceca12/26 22:22你第三期更難賣,並且第二期也開始有人轉36.

ceca12/26 22:22到最後你第四期不敢推,第三前賣到交屋還有很多餘屋.

ceca12/26 22:23整個盤的價格會被壓制在新案40,而預售案轉單一堆33.

ceca12/26 22:23而如果不能轉單.

ceca12/26 22:23你自己看橋頭就好,第一期我還不是一開始就買.

ceca12/26 22:23我是胚車過去隨意看建案,結果剛好看到前交易過的代銷.

ceca12/26 22:24聊一聊就因為買了重機的罪惡感所以順便刷一間.

ceca12/26 22:2428.

ceca12/26 22:24一年後的今天,不要講最高成交47.

ceca12/26 22:24他後來完銷的最後兩個月均價4x.

ceca12/26 22:24他這星期六要推第二期,我估應該均在40~43之間.

ceca12/26 22:25因此你就看到,她一期可以跳價這麼多以外.

ceca12/26 22:25因為買家都是預估好要過戶,像我過戶後還要放個五年.

ceca12/26 22:25因此也不會因為預售屋轉讓失敗被逼著找人頭過戶.

ceca12/26 22:25人頭會有很多問題,人家也要買房子或是換屋幹嘛的.

ceca12/26 22:25或是你就不信任人頭,或是怎樣怎樣.

ceca12/26 22:26所以交屋後通常還會有一波釋出,雖然價格比預售高.

ceca12/26 22:26例如上面第一期30.交屋後可能會有很多成屋轉賣33成交.

ceca12/26 22:26但很可能卡了一段時間都上不了35.

ceca12/26 22:26直到大概一兩年後把那些人頭緊張的洗掉了,才會明顯往上爬.

ceca12/26 22:27但是像我買的那個就會是另外一個故事.

ceca12/26 22:27因為以目前局面來看,等牠成屋的時候,旁邊預售均應該都破45.

ceca12/26 22:27外加買家絕大多數都並不是打算一交屋就賣.

ceca12/26 22:27所以就算有交屋出售潮也消退的快很多外/.

ceca12/26 22:28你都交屋了,旁邊預售案賣45甚至50..請問你要賣多少

ceca12/26 22:28你賣個40不過分八.

ceca12/26 22:28那你對比一下之前可以轉單的,還在35無法突破..XD

ceca12/26 22:28你就知道為啥"預售屋不能轉讓"我就跑去刷兩間..XD

ceca12/26 22:28喔對,我本來是要買另外一個案子的VIP..只是他開案拖到.

ceca12/26 22:29因此才會胚車胚到不小心手滑先買一間墊墊胃.

peter294012/26 22:29哦 了解 原本想說 沒禁轉售前還不是被投資客為了獲利

peter294012/26 22:29繼續疊上去.但如果是ceca大的情境.確實建商後續的推案

peter294012/26 22:29就可能被壓縮.然後現在平均地權之後變為建商獨大價格一

peter294012/26 22:29言堂這樣的意思吧 感謝懂了

ceca12/26 22:29當然反過來也是怕她拖到開案,到時候開案價格比之前講得更高.

ceca12/26 22:29那不就倒楣,,,因此先買一間墊著.

ceca12/26 22:30主要是,預售屋轉讓的投資客是最高風險不穩定能力差的那一群.

ceca12/26 22:30你只要是準備好要過戶,基本上就是實力派之外.

ceca12/26 22:30因為建商可以"主導一段時間的市場價格"

ceca12/26 22:30那,實力派的買家+完全支配價格走勢得建商.

ceca12/26 22:30你覺得會蹦出甚麼火花..XD

ceca12/26 22:31你換成股票主力和公司派都是實力派和掌握大多數籌碼.

ceca12/26 22:31你覺得那支股票會怎麼跑?

ceca12/26 22:31想想當年的恆大.

ceca12/26 22:31他狂飆的時候散戶都沒甚麼再買..

ceca12/26 22:32主力自己買+公司派聯手炒作.

ceca12/26 22:32散戶看呆了...

ceca12/26 22:32康那香,美德醫都沒那麼誇張的籌碼集中.

ceca12/26 22:32那時候無聊再放空,恆大我就不敢放.

ceca12/26 22:32因為籌碼都在主力手上,你敢放空?

ceca12/26 22:33會被嘎到嬤都不認得.

peter294012/26 22:34是沒錯啦..但股票跟房市的差異在 很難有主力掌控市場

peter294012/26 22:34價錢差太多了？囤越多越貴這樣？

ceca12/26 22:35如果建商只炒作幾個建案的價格,會有問題.

ceca12/26 22:35但你知道,建商都會串連的..XD

ceca12/26 22:35這才是問題.

ceca12/26 22:35因此他會變成"某一個族群全面被操作"

ceca12/26 22:35也就是可能整個重劃區一併被聯手操作.

ceca12/26 22:35甚至更大範圍的整區,例如整個北高..

ceca12/26 22:36只要幾個大地主建商聯手,其他小建商就只能跟.

ceca12/26 22:36他們透過土地就可以了.

ceca12/26 22:36聯手吧土地炒上去,逼迫小建商因為土地成本高所以只能賣更高.

ceca12/26 22:36然後再釋出價那邊做哄抬和定錨效應.

ceca12/26 22:37所以他可以很快的炒作一大波價格起來.

ceca12/26 22:37除非...你把外圍吵得比蛋黃區還高..那自然不行.

ceca12/26 22:37不過通常,大建商又不是只有一邊的土地..XD

ceca12/26 22:37所以前幾天還講過.

ceca12/26 22:37例如高雄,美術館,農16,和中都.

ceca12/26 22:37這邊建商做了一個操作.

ceca12/26 22:38一開始農16漢美術館的土地都省著蓋,很少很少推案.

ceca12/26 22:38先狂推中都,做基底.

ceca12/26 22:38後來大噴的時候開始蓋美術館,踩著中都往上飆.

ceca12/26 22:38但因為飆得很兇,所以後面也看到越來越不好賣.

ceca12/26 22:38就在最近你看到,建商中都和美術館的推案又都縮起來.

ceca12/26 22:39讓市場消化一下快速拉價和餘屋.

ceca12/26 22:39然後開始推2020~2024這連噴兩波都沒啥推案的農16.

ceca12/26 22:39因為濃16都沒啥推案,也幾乎沒有餘屋.

ceca12/26 22:39所以她又踩著美術館的價格往上跳.

ceca12/26 22:39美術館後來賣到6x就開始銷售卡卡.

ceca12/26 22:40而農16最近要推案,價格6x~7x.

ceca12/26 22:40直接利用"市場沒有餘屋,任何價格你只能吞"的特性.

ceca12/26 22:40要從新定義蛋黃區的價格在6x~7x.

ceca12/26 22:40之後,你就會看到農16的6x~7x之後甚至挑戰看看8x.

ceca12/26 22:41如果農16例如推升到7x開始又銷售卡卡.

ceca12/26 22:41建商...他就農16又停止推案,美術館也不推案.

ceca12/26 22:41回頭再去推中都..大概推6x...XD

ceca12/26 22:41你知道,這就是整個"技術線圖都隨便建商畫"的概念.

ceca12/26 22:41他想要W翻轉還是盤整一根突破還是怎樣,都隨便他畫.

ceca12/26 22:42因為銷售市場都在他手上,沒有扯後腿和搞混亂的預售屋轉讓.

ceca12/26 22:42因此,這些區域價格就會變成"更計畫性炒作'

ceca12/26 22:42市場是賣家決定的,除非你搞到建商要破產地主要破產的金融危

ceca12/26 22:43不然他們支配市場銷售端.

ceca12/26 22:43你只要想買新屋就吞下去.

ceca12/26 22:43不給你靠盃的機會.

ceca12/26 22:43不然去買中古屋.

locard12/26 22:43那中古屋呢？

ceca12/26 22:43但你也發現0~5年的中古屋大多都是有不動產概念的賣家..XD

ceca12/26 22:43自住戶很少5年內把家賣掉,自住戶大多換屋都是1x年以上.

ceca12/26 22:44那你覺得農16的0~5年屋屋主,看到新案6x~7x.

ceca12/26 22:44他要賣多少..XD

ceca12/26 22:44也就是說你不爽被建商賺,那ok...買1x年屋..

ceca12/26 22:44而1x年屋實際釋出量又不多..

ceca12/26 22:44外加..這時候又不是市場只有自住戶賣家.

ceca12/26 22:44阿我們這種更喜歡1x年屋的投資客.

ceca12/26 22:45就又把1x年屋價格洗去逼近5年屋.

ceca12/26 22:45因此整串市場的物件價格,全都被操作.

ceca12/26 22:45上有建商,中有中短期投資客,下有我們這種中古屋投資客.

ceca12/26 22:45主導市場....因為大家都實力派.

ceca12/26 22:45沒人破壞市場,沒有賣家很急,沒有賣家快斷頭.

ceca12/26 22:45極少數賣家要斷頭的也會被我們洗掉.

ceca12/26 22:46例如你現在美術館正常的兩房15~20年屋你一坪賣35.

ceca12/26 22:46你很快就被洗掉,然後翻首賣40.,

ceca12/26 22:46而擬再回頭看2016年.

ceca12/26 22:462016年最大的破口就是,因為後面預售屋轉讓和成屋銷售的賣家.

ceca12/26 22:47太多太多,外加一堆預售屋買太多過不了戶要斷頭的.

ceca12/26 22:47才讓市場盤整個瓦解.

ceca12/26 22:47這就是不安定籌碼,高風險屋主造成的現象.

ceca12/26 22:47這也是我一直都對預售屋戒慎恐懼.

ceca12/26 22:47當年我買17間預售屋,紅單賺一點點轉調10間.

ceca12/26 22:48剩下七間預售都轉不掉全都過戶.XD

ceca12/26 22:48成屋之後才慢慢賣.

ceca12/26 22:48我非常清楚甚麼叫做市場被不安定籌碼給破壞的問題.

ceca12/26 22:48以及為啥我紅單進入預售後都轉不掉的問題.

ceca12/26 22:49阿一大堆過不了戶硬要玩預售的高風險賣家在內捲.

ceca12/26 22:49內捲懂嗎.,...因為我覺得這樣形容比較貼切..雖然很對岸用語.

ceca12/26 22:49就是一大堆賣家內捲捲到市場瓦解.

ceca12/26 22:49因為它們不殺出,他過不了戶阿.

ceca12/26 22:49又不是現在,你買預售基本上就是準備好要過戶.

ceca12/26 22:50所以自己過戶就會規劃好資金和金流,甚至像我要養五年.

ceca12/26 22:50而用人頭的,他在一開始買就規劃好用哪個人頭.

ceca12/26 22:50之後還會有預售三四年給他慢慢準備後續.

ceca12/26 22:50那之後這些屋主當然硬阿...全都實力派.

ceca12/26 22:50屋主一硬,就不是內捲,而是大家比誰比較貪心了.

ceca12/26 22:51so...市場最重要要研究賣家..買家都是吞下去.

ceca12/26 22:51賣家讓買家有機會挑三揀四,市場才會被破壞.

ceca12/26 22:51但只要賣家都很硬,那價格買家就只能吞下去.

ceca12/26 22:52你1x年前跟高雄人講千萬房子,他們都說千萬豪宅.,

ceca12/26 22:52你現在兩房千萬,高雄人還不是吞下去還當正常...XD

ceca12/26 22:52想當年賣一棟透天,對面前一年有一棟透天賣了一千萬.

ceca12/26 22:52我去那邊的時候,鄰居都稱那個屋主叫"一千萬"

ceca12/26 22:53"一千萬來了""阿那是一千萬的車""阿一千萬不再加"

ceca12/26 22:53現在你買要多少??14xx吧..XD

ceca12/26 22:53吞下去嚕...不然不爽不要買..XD

locard12/26 23:13很清楚的說明，謝謝C大

poiuy17812/26 23:16禁轉是炒房的好政策 只能跟建商買 大家發大財

sbshiu12/26 23:25就算回歸市場機制，還是有人說太貴買不起啊XDD

SouthEast6212/26 23:27禁轉是抑制了自由競爭市場，而任何亂動自由市場的

SouthEast6212/26 23:27機制通常都會有惡果，結局就是之後一兩年房價噴爆

SouthEast6212/26 23:27。不用我們假設任何事，結果都已經演給你看了！

CMCC12/27 00:17而且持有時間拉長，導致量縮可是需求一樣旺，價格照樣上去，

CMCC12/27 00:17還更好拉價。

ceca12/27 01:07永遠記得,銀行放款要審核你的條件.

ceca12/27 01:07因此只要是"計畫要成屋持有",基本上就是實力派.

ceca12/27 01:07你不用期待一個月薪三萬的人可以買1300萬的房子.

ceca12/27 01:08他就算用新青安,銀行也不會借那麼多錢給她.

ceca12/27 01:08但是...他可以...買1300萬的預售屋好幾間.

ceca12/27 01:08你知道這中間的差異是甚麼吧.

ceca12/27 01:08當年美國次級房貸是怎樣?

ceca12/27 01:09不就一堆沒工作的,遊民,或是麥當勞打工的.

ceca12/27 01:09都跑去借房貸....XD

ceca12/27 01:09但在台灣,你們自己知道銀行放款的審核是怎樣一回事.

ceca12/27 01:09或是你看看,我們台灣全地球最屌的違約率.

ceca12/27 01:09你再想想....一個能過戶的屋主,他有多硬.

ceca12/27 01:09就算他是人頭,他也有三兩三..

ceca12/27 01:10就像我中鋼的同學,他媽媽以前就想用他當人頭.

ceca12/27 01:10是他老婆不准..XD

ceca12/27 01:112016年就是炸預售屋那些高風險高投機的買家.

ceca12/27 01:11但今天,預售屋無法轉讓,而你看成屋的違約率..XD

ceca12/27 01:11另外,以上的以上的以上.

ceca12/27 01:11是不是在當年,預售屋不能轉讓政策下來之前.,

ceca12/27 01:12就已經預告在先了..XD

ceca12/27 01:12而現在的狀況是不是就是當初講的那個局面.

ceca12/27 01:12哀,我們說話要聽阿.

ceca12/27 01:12另外你看以上,跟甚麼"人口""工作機會"台灣人有沒有前"

ceca12/27 01:13還是"投資客買不買""倒貨給誰""誰急了"

ceca12/27 01:13是不是都沒關係.

ceca12/27 01:13而是整個市場,進入了"被有心人更有計畫的惡性操作"局面.

ceca12/27 01:13上面我講的一切是不是都是炒作...炒是動詞,是你做了甚麼.

ceca12/27 01:13而不是無腦順著市場走.

ceca12/27 01:13它們是"讓市場照著他的劇本走"...

ceca12/27 01:14而這一切,是不是主要都是"賣家主導"

ceca12/27 01:14買家?買家有任何掙扎的份嗎?

ceca12/27 01:14沒有,你只能吞下去...不爽去租屋.

ceca12/27 01:14反正,會有包租公買來租給不爽買的,例如我們.

ceca12/27 01:15房子有人住就有人買.住的人跟買的人不需要一樣.

ceca12/27 01:15so..回頭看歷史崩盤事件/.

ceca12/27 01:151980 1990 2000 2016.

ceca12/27 01:161980 1990 2000都是惡性垮掉,滿地法拍,不良債.

ceca12/27 01:16因此就是銀行違約率爆炸增加..這牽扯到大失業大量公司倒閉./

ceca12/27 01:16產業轉型難產.

ceca12/27 01:16而2016則是預售屋投機者太多然後這些投機者瘋狂內捲和不少人

ceca12/27 01:16炸掉.

ceca12/27 01:16而2008台灣其實不動產市場受傷還好.

ceca12/27 01:17但你看美國...美國是不是也是,大量法拍和不良債壓垮市場.

ceca12/27 01:17也就是大量銀行違約.

ceca12/27 01:17另外你在看今天的中國,雖然只跌20%.

ceca12/27 01:17但主要就是建商倒閉大量餘屋本來要被丟入不良債市場.

ceca12/27 01:18是對岸政府扛起來.

ceca12/27 01:18外加通縮,市場沒錢....

ceca12/27 01:18因此凡下跌,必有人炸掉.

ceca12/27 01:18炸屋主 => 1980 1990 2000 2008美國.

ceca12/27 01:18炸建商,1980 1990 2000 今天的中國.

ceca12/27 01:19炸投機客 => 2016預售屋投資客.

ceca12/27 01:19所以你知道問題出在哪了吧/

ceca12/27 01:19漲也賣家跌也賣家....賣家是主要不動產漲跌的問題所在.

ceca12/27 01:20而只要賣家硬..你就不用期待不動產出甚麼問題.

ceca12/27 01:20賣家會團結起來跟你凹到所有買家都吞下去/

ceca12/27 01:21更何況很多賣家自己也是買家.

ceca12/27 01:21世界大都市,紐約倫敦慕尼黑等等,過半的人都租屋.

ceca12/27 01:21很多房子都在少數人(或是財團)手中轉來轉去.

ceca12/27 01:21所以誰告訴你,沒房子的人團結起來不買房子,房價就會跌..XD

ceca12/27 01:22少數人把更多的房子買到手上,籌碼更集中.

ceca12/27 01:22你在看會發生甚麼事情?

ceca12/27 01:22也不會發生甚麼事情,炒炒價格之外...

ceca12/27 01:22就開始炒租金嚕...XD

ceca12/27 01:22少數人持有房子,籌碼集中,你覺得會怎樣?

ceca12/27 01:22壟斷市場就開始炒作阿...炒租金阿.

ceca12/27 01:23不然洛杉磯舊金山滿地的遊民哪邊來的..XD

ceca12/27 01:23所以房子在少數人當中轉來轉去,它們還團結起來炒租金.

ceca12/27 01:23而你還要感謝台灣房子持有者散戶很多,所以租金不好炒.

ceca12/27 01:24大家好不容易把租金拱道1.5萬.結果就是有白目死老太婆.

ceca12/27 01:24房客20年退租後不漲租,又跑出來掛9000/幹你娘.

ceca12/27 01:24破壞行情.

ceca12/27 01:24而如果今天這些出租屋都在我們和資產管理公司手上.

ceca12/27 01:25你還看的到一萬五我輸你...絕對兩萬五.

ceca12/27 01:25你夫妻兩人月薪3.5萬,租屋就是要吃掉你2.5~3.5萬.

ceca12/27 01:25這就是你看到的紐約,洛杉磯,倫敦,慕尼黑.

pornstar12/27 03:48美國租金偏高主因是持有成本高，房東需要讓租金cover利

pornstar12/27 03:48率跟property tax ，而不是集體哄抬。事實上紐約一大堆

pornstar12/27 03:48散戶持有租金便宜的老房子。

pornstar12/27 03:48會哄抬價格那都是物業公司蓋的專門只租不售的新大樓，

pornstar12/27 03:48例如LIC/跟下城區這幾年蓋很多，但紐約在地人根本不租

pornstar12/27 03:48那種大樓，那是外地白領或網紅傻傻得跑去租