[請益] 資產配置

大家好，
目前投資配置有一點打結，想請教版上高手有沒有比較好的方向跟建議。

男年37、報稅年收120
-鳳山舊市區社區型公寓一樓（門口不能停車、屋況未整理過）
購入460，貸款餘280（20年期），持有5.5年
長期出租、沒有400萬免稅額資格，現值未知（同社區無出售）
-2023上半年購入三民區公寓5樓出租公寓
貸款餘額300（30年期），男女合資

女年30、報稅年收75
-高雄舊大樓自住約4年，購520，貸款餘額495（已增貸）。
近期同社區低樓層鄰居特殊交易18萬/坪，以特殊交易價格推算房價為800（同條件基礎、但鄰居坪數較小）
兩年後可以有400萬免稅額。

以上全部掛一。尚未登記，目前一起住在舊大樓，暫無換自住房的打算。

近期預定下訂發哥預售屋，總價約1000左右的兩房，預計五年後交屋，暫訂掛在男生名下。

目前有意調整投資配置，不確定要如何做能效益最大化。
1. 把兩間公寓出售，把一樓（少少的）增值空間換現並排除第二戶的問題，明年男生改出手1000-1500的大樓（2、3房），以期未來增值空間較高。
2. 兩間公寓保留，另覓人頭掛，或是掛女生身上。
3. 如出售公寓一樓，是否要再整理廁所或他處翻修
4. 其他，再請版上前輩指點

目前手上資金（其他投資部位不計入），共有約150-200萬。

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