Re: [請益] 請問林口土地價值?

※ 引述《gibaman5566 (55665566)》之銘言：
: 幫朋友問的
: 他家族在林口第一排有塊地快800坪 最近在討論要不要賣
: 我看附近大樓實價登錄大概40~48萬
: 土地是第五住宅區 容積率300%
: 請問這塊地行情該如何計算呢?? 如何賣會有最大價值?
: 請版友們釋疑一下 感謝
: 我自己亂算蓋房子 800坪*300%容積 = 2400坪室內面積
: 蓋房子成本一坪假設20萬 可以賣45萬 等於一坪可以賺25萬
: 25*2400 = 60000 萬 = 6億
: 不知道對不對 感謝

速算一下
容積：800坪*3=2400坪
坪效1.55，銷坪=2400坪*1.55= 3,720坪
800坪的土地地型不要太差車位都蠻好規劃的
以產品平均25坪來說，車位大概需要150位
3720*50萬 + 150*200萬=216,000萬(21.6億)

800坪的土地大概B4可以消化完
林口開挖率上限建蔽+10%
住五建蔽率60%+10%=70%
地下室面積估800坪*70%*4=2240坪
地上層面積估2400坪*1.3+屋突=大概3150坪
營建樓地板面積約5400坪

營造成本
5400坪*20萬=108,000萬(10.8億)
其他成本
稅(增值稅、營業稅)、利息、設計費、銷售費、管理費、管理基金
合起來大概抓個3億
成本共計
10.8億+3億=13.8億
所以土地價格大概是
21.6億-13.8億=7.8億
78000萬/800坪=97.5萬/坪(不含利潤)

但是這還有很多變數可以調整啦
售價、造價、規劃等等
有能力的建設公司營造費用可以壓得更低
賣的價格也可以更高
回過頭來算就能給更高的土地價格
所以你朋友的土地最終還是先開高價要丟到市場上
讓所有建設公司掂掂斤兩ㄉ
像我看實價登錄住5都有成交到快150萬
代表有還是有建設公司看得更遠
地主只需要找到這些公司把土地賣給他就好

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