Re: [請益] 台北市萬芳醫院/社區的物件

感謝大家的支持
順便補充一些內容
(底下部分原本推文刪除)

※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言：
: 這幾個幅員廣闊，地形複雜的行政區。
: 舉例，最遠+最難就業的，文化大學周邊算不算呢?
: 那邊屬於士林區，所以士林區應該才是最遠+最難就業的行政區?

還是要看整體
而且陽明山因為有限建
即使文化大學在那有學生租屋
但文化大學並不是台北主要住宅區
整個士林北投最主要的人口還是在平地
士林北投雖然有不少山坡地
但山坡地居住的還是以別墅
或是住二公寓居多

此外 士林北投除了北士科以外
士北在此前本身就有不少工業區
包含中央南路 後港墘
關渡更有我正在用NB 的華X集團總部
甚至仰德集團以前就是士林電機工廠
很多人應該都忘了士林三寶
士紙 士電 新紡 這三個都曾經是工廠
甚至社子島還有一大堆等著拆遷的工廠
有些工廠主就是地主
這些產值其實累積也蠻可觀的
可以想見一旦開發會有多少在地的一起投入
很多天母陽明山早期別墅屋主
除了全國性的企業主外
就是這些地方工廠的場主
而且別忘了某個現在士林的立委
就是某當地信合社起家的銀行家族成員(?)

而且你真要講地形複雜或破碎
士林北投是一片平原吧
臺北市也只有文山區平原面積幾乎沒有
除了景美萬隆有限空間以外

此外 陽明山上雖然有不少別墅
但是觀光產業一直都很發達
有些也是陽明山在地居民自己經營
貓空也是一樣
不過兩邊各有碰到土地使用麻煩
一個是國家公園 一個是保護區
但陽明山的觀光產業明顯比較好
影響力連帶讓下方北投溫泉聲勢不墜

此外 北投多數居民和溫泉產業有關
因此在那邊發展溫泉產業其實不但適合
也能獲得北投多數居民認同而成為地區印記
甚至商圈都和溫泉飯店業者高度連動

對照組 木柵市區幾乎沒什麼和貓空連動
雖然從以前到現在 貓空居民採買都去木柵市場
但也就這樣子而已
且不若陽明山獲得士北高度連動
其實很多木柵居民知道貓空
但並不這麼認同或喜歡貓空
認為貓空是破壞自己理想住宅區的絆腳石
也因此北市府長期以來
對於貓空的觀光 一直都很小心
既想要就地合法 但又怕發展貓空
會讓居民反感或跳腳

不說別的 從以前到現在 很多木柵或文山區建案
都把貓空很近當成一個賣點
但實際上會因為認同/喜歡貓空搬進文山區的
除了那些觀光產業從業人員外 其實並不多
而且實際現實面是 居民對貓空的好感度其實並不高

: 以文山區來看，景美、萬芳、木柵、二格子山基本就是
: 把幾隻高矮胖瘦完全不同的豬硬綁在一起，叫文山區。

本區真的是硬是拼湊出來的沒錯
二格山甚至除了次分區外
幾乎沒什麼用到 存在感很低

: 從歷史脈絡和區域環境屬性，四個區域宜分開討論，
: 萬芳社區又是萬芳的特例，也宜分開討論。
: https://i.imgur.com/rdcqVeA.jpeg

: 若以最遠+最難就業，
: 1.首先，景美萬隆就可剔除了，比北投士林內湖南港離市中心都近
: ，且各式交通工具種類齊全。

要看你到哪裡 港湖到信義計畫區比較快
士林到中山區
相對地景美萬隆到大安區跨過公館就到
最遠也許見仁見智 看哪裡就業

那為何我說最難就業
因為從100 105年工商調查
文山區的區內就業人口只剩下3.6萬左右
100年那次調查甚至是反向衰退

而在貓纜事件後 還有二期推案期間
甚至官方還差點要借力使力
想把本區變得更純住宅

: 2.萬芳近市區其實也近，只是要過山洞。

那是萬芳社區 萬芳社區確實跨過辛亥或莊敬隧道就是市區
萬芳社區其實是特定專用區
不過在規劃當初其實想朝自給自足的方式
甚至在萬和街還有一整棟少有的商辦

但地理位置是個硬傷
加上區內住宅過於分散
結果是區內被劃為商業街的機能無法生成
連住宅也因為過山洞就是隧道
結果反而二期化 幾乎變成在外區採買才回到本區
但代價就是區內越來越與北市其他地方脫節
很多建設與施政也都跳過了這裡

: 3.木柵有其近市區的方式，路程稍遠，但時間不長，大眾運輸若環狀
: 線蓋起來，木柵就活過來了。但退一萬步想，景美女中其實在木柵
: ，但大家在台北市中心看見景美女中小妹妹頻率依舊非常高，就可
: 知木柵離市中心沒那麼遠了。

推文有提到 景女政附有專車
南環線確實很重要
不過區內其實也有一派不太想蓋南環
反而希望這種封閉保守的住宅區一直維持下去
一個與其他地區有山坡隔閡的地方
住久了也許真的會有一些相對封閉的思維
這就是地理環境直接或間接改變/形塑個人

: ※ 編輯: Freighter (1.34.89.150 臺灣), 08/20/2023 12:21:30
: 推 tfct: 景美以前是前三 後來越來越退步 08/20 12:22: → sagarain: 因為景美有專車吧 08/20 12:25: 我不知道有沒有專車，只覺得市區看到景女小妹妹機率頗高
: 推 whitecow: 景女到七張其實很近 08/20 12:34: 景美女中在木柵而不在景美已經很特別，
: 景美女中若去新店比去景美近，更是特別的現象。
: (這我倒是沒測量過，真的嗎?)

景女跨過寶橋就到新店 比較多景女是在七張轉乘

: ※ 編輯: Freighter (1.34.89.150 臺灣), 08/20/2023 12:45:08
: 推 tfct: 景美女中真的太遠了 松山高中一設立就直接超車了 該不會連 08/20 12:49: → tfct: 內湖都輸？ 08/20 12:49: 推 Ddylan: 文山區我超熟，說的很對啊？，不然噓的人有更多見解願聞 08/20 13:11: → Ddylan: 其詳 08/20 13:11: 推 dn96: 景女木新路過個橋就是新店了 08/20 13:24: → sagarain: 景女有專車 而且公車直直走就到七張 08/20 13:40: 推 gishileh: 景女 政大附中都有專車 08/20 13:50: 推 c6066den: 要看市中心是哪，士林到北車捷運只要九分鐘，景美要15 08/20 14:15: → c6066den: 分吧 08/20 14:15: → c6066den: 到信義區時間則差不多 08/20 14:15: 推 saucy: 景美、萬隆房價大概比木柵、萬芳高10%，基本上不是連動的 08/20 14:49: → saucy: 萬隆景美跟著大安區走，木柵萬芳跟著新店 08/20 14:50: → saucy: 但網路上平台都是統稱文山區在分析 08/20 14:50
景美和木柵還是有連動 一般而言景美是木柵大約1.1-1.3倍
不過文山區其實和北市連動最多的是大安區

開始進入正文

1.很多文山區的建案 尤其是辛亥路興隆路這邊
早期有許多建案都冠上敦南xx系列
甚至到2009年都還有 敦南觀止
這個命名反映出當年文山區被稱為工作生活在大安區的後花園
而敦南 指的就是敦化南路的辦公商圈
文山區的住宅市場和敦化南路其實早期連動非常密切
辛亥隧道的開通到2000年更是達到高點
當年推案都以跨過隧道就是敦南為號召
只是敦化南路這辦公圈在2000年以後開始從高點往下掉
也連帶讓中產階級 對文山區吸引力下降
後來信義快通車 木柵-信義的關聯也類似現在

但信義因為連結的是整個高速公路體系
對木柵的加持並沒有早年敦南-辛亥這麼明顯
也相對的 文山雖然離大安信義很近 但也就只有大安信義
頂多加個中正很近 對於上班在其他地方的
想購屋吸引力就沒有這麼強 甚至沒有
而敦南的微幅衰退 轉移到的多半是內湖或信義
而辦公商圈轉移到內湖南港
對文山區而言其實更是一種小幅威脅

時至今日 現在辦公首選已經很少會提到敦南商圈
敦南商圈的影響式微
也連帶讓文山區對中產吸引力降低
未來北士科發展也值得關注
如果北士科同樣又拉了一批中正大安等舊辦公圈的
跑去漂向北方 那也可能對文山有衝擊
因為不管是辦公圈往北還是往東
對文山區居民而言 通勤時間都是往上拉長的

至於西區復興 則是會對雙北大部分區域雨露均霑
因為以台北車站為首的西區
影響範圍是所有的行政區

雖然市區內辦公商圈轉移正常
但敦南商圈的式微
其實反而會影響文山區的住宅
想像一下 當敦化南路辦公轉移到其他地方
住在辛亥隧道南邊的居民
如果辦公圈轉移意味著要花更長時間移動
此時除了搬遷或改變生活習慣外別無他法

2.不過另一方面 南環線多少還是有稍微增加點期待感
從森活莊園到象山主人
木柵路沿線的案件都有不少都更
而且有些也重新規劃了一些店面
也包含離捷運站最近的忠泰湛

可以想像如果是十幾年前建案
應該會和文山區公所旁那兩棟一樣
明明在商業區 卻因為政府希望木柵和牛奶一樣越純越好
所以兩棟都很畸形的蓋了20多層
然後都只蓋了一棟店面這種產物
區公所旁的就算了 店面不寬
但木柵國小旁就真的是那個政策下的產物
現在經過都覺得有點惋惜
離南環線不遠 在商業區上
面寬也很寬 卻只規畫了一間店面 還租給房仲
對照組 更早之前的遠雄秀明是住宅區
因為剛好閃過這個壓抑商業的限制
加上同時面秀明新光兩大道
所以店面可以規畫四到五間

3.而影響本區發展的另一因素而氣候
北部向來多雨 而木柵的潮濕是公認的
只是文山區去年有多少降雨天數?
去年 氣象局的文山測站為190天
但若把其他雨量測站納入 很可能直接突破200天
這樣的數字 內湖南港也差不多
雖然住在這裡就有潮濕的準備
但潮濕意味著你需要負擔更多成本
若無法適應的也自然不會選擇
而且在未來講究氣候變遷下
200天降雨的地方其實陽光已經明顯低於一般人
當其他區域可能為了一滴水而競爭
臺北許多區域卻可能面臨降雨天數多
導致一連串的氣候與健康問題
太乾會沒水喝 但太潮濕 同樣也低於宜居標準
太潮濕會變成太陽日曬太少
長遠衍伸出另一種健康問題
就像雨林一樣 雨林為什麼大部分區域沒人住
因為除了保育以外 也不會有人
能夠在一個如此潮濕的地方蓋出生活機能

4.剛剛從房產 地理角度來看
而從歷史上來看 過往臺北16區
現在臺北12區 合併後大部分都是商業較佳的
去帶動商業較差的
例如萬華 龍山帶動雙園
中正 城中帶動古亭 雖然古亭自己也有一定機能
大同則是建成延平帶動大同本身
唯一一個沒有帶動
反而被住宅反撲的反例 就只有木柵影響景美這個
事實上 相較於其他地方
木柵如其地名 從歷史上來看都是漢原之間的禁區
日治時期依舊如此 光是這地理位置
日本人自然只能在文山郡擺防禦設施
政策幾乎都是以防禦當時原住民為主
(純講述歷史 並無對原住民不敬之意)
可以想見 日本人和臺灣仕紳自然會以
板橋 士林等相對穩定的區域為主來發展
仕紳向來是推動地方發展的另一個隱形因素
但景美木柵除了張高林那幾個老家族以外
其實仕紳比例很少 數量上應該就是12區之末
即使有 財力也還是有一段落差
地方仕紳少 自然就不會有願意投入長期發展的意願
影響的就是農業沒有大地主
工商業沒有大金主
不說別的 過往臺灣其他地方
很多有發展的地方幾乎都有為數不少的地方仕紳

總結 要純住宅還是住商共存
要完全依賴大安信義 還是要維持現狀
或是將貓空觀光產業最大化
這個根本不是問題的問題
卻因為居民和政府政策多次轉換而有所變化
現在看起來是要屏除過往太偏住宅
想轉換成自給自足商圈
甚至在最新版細部計畫想從文教區延伸成大學城
企圖從去商業化/純住宅派手中奪回文山區主導權
但這拉鋸要和解談何容易
因為兩派各有很強烈和不少的支持意見
就如貓空 政大 地方居民 光內部的矛盾就足以畫出一堆關係圖
(我自己也沒完全理解 只能理解後有空在畫)
現在看起來是發展派佔上風
但會不會難保幾年後風水輪流轉
去商業化那一派又奪回主導權了呢?
而過往本區相對保守的居民 是否會因為南環線
而變得和其他區一樣開放? 又或是反而會更加閉關自守?
這只能有待時間去慢慢驗證

最後來複製最新版文山區細部計畫內的一段文字:

本計畫區過去都市發展偏重住宅機能，商業發展能動不足，未來捷運場站周邊地區
得導入適當商業機能。

和其他地方不一樣
選擇萬芳社區/萬芳醫院 或整個文山區
不僅是一個居住地點的選擇
而是一個生活型態的選擇與改變
但不管政府單位還是地方居民
都可能因為外部因素變得更開放或更保守
我們無法預測 只能用文字
讓想住的自己衡量
讓已經住的 決定自己的改變

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以下選項 誰相對比較不慘?

A.作家廖輝英口中的油麻菜籽 B.樂天女孩啦啦隊附屬棒球隊全體球員

C.中職所有免洗筷牛棚 D.中醫大醫院附屬醫藥大學學生 E.以上皆慘

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元利二期去年開會 想用TOD闖關 被附近居民和都審會抗議量體過大而駁回 而且附近居民其實對元利規劃的商場...不是這麼歡迎 不管藍綠都有議員和里長表態不贊成 並不意外 因為居民的想法 也許已經和北市其他區脫節很久 可能還沒感受到TOD 但站在發展立場 北市府還是得一直說服居民 為什麼文山區 尤其是木柵 必須要有適當的商業機能

還好吧 那邊消費本來就靠政大學生 反而是地方居民多半去MIA 也有不少是在大安信義區消費 完全遵守北市府十幾年前願景 "工作 生活在XX 居住在文山"的理念 新北市那些第一環 大部分是工作在台北 生活居住在新北XX 但文山區比這更極端 很多直接把生活也丟給XX 只留一個居住的空殼子 關於政大 我原本認為政大不可能 也搬不走 但我總覺得如果居民繼續用抗議師大夜市的方式 去抗議政大商圈和政大 政大總有一天 遲早會被當地居民氣走 尤其是當地前任里長真的是...他和他妹落選 整個政大宛如普天同慶 就知道這八年怨念有多深了 不過我想 當地原本里長被推翻 政大想發展大學城商圈 等於少了一個阻礙 因為那邊居民基本上就是一半一半 想發展和不想發展的都五五波 現任的里長相對比較能修復和政大關係

政大的原因可能比想像中複雜 那邊不管贊成還反對的聲音都很大 可以說 師大夜市沒有被剷除 只是反對餐飲進駐六米巷 但這邊的訴求不僅是不希望這邊變成商圈 甚至還有的希望可以變回純住宅 這讓我想起 山上的二期純住宅 當年北市府最早是想在這邊 設定九成低密度住宅一成零售 然後主要採買都倚賴政大商圈 甚至連早期房產廣告也都是這樣強調 結果最後變成臺灣第一個100%住宅 主要採買絕大部分都在其他區 二期的推案全盛期 還一度回頭影響北市府念頭 想把文山區整區都二期化 現在看起來慶幸還沒真的二期化 想像一下木柵路木新路兩旁只有住家沒有商店 採買都要開車20分鐘到信義新店 這畫面一想都覺得有點太理想 木柵市場其實也沒因此賺太多景美溪另一頭的居民的$$ 可以說 這還是和文山區地形破碎度12區之最有關 地形破碎讓每個範圍都各自為政 不僅僅是名義上景美木柵 或是五個次分區這麼簡單 若真要細分 很可能可以分到10幾個生活圈 有些可能只剩下住宅區 連生活圈都不算 而對照組 南萬華 北大同 社子 北投 同樣的老舊社區 都可能比這裡更團結+凝聚力 更想鞏固生活機能 兩年前疫情最嚴重時 看到南萬華集體守護 甚至於把東園街商圈的商店一起往外推銷 都覺得心生羨慕 都已經比其他區弱 還在那邊互相阻止 呵呵

其實前一任市長有再推萬芳商圈 現任市長則是加大了貓空宣傳力道 不過如何趁勝追擊 說服區內保守派才是重點 至於電纜地下化 講到累了 這可能已經不是政府問題 而是台電台北南區營業處的問題

這就是少了地方仕紳去整合的結果 雖然木農可能也有不少張高林等大家 但這些大家很多都是務農起家的 幾乎少有大型工商業經驗 他們可能並沒有把餅做大的經驗 離所謂的地方仕紳其實也有一段距離 觀念上也相對保守 沒想過要與地方共榮 可能南港內湖的仕紳觀念上還比較先進點 這也不能怪他們 因為木柵可能是戰後 臺灣扣掉市區後 第一個確定完全沒有工業區的行政區 (雖然那些工廠也是慢慢搬) 比1969北市府重新修訂都市計畫還要早 北投的溫泉產業和地方仕紳幾乎高度連結 也沒有在那邊哭邀溫泉業者和地方居民互搶生意 總之 大家就繼續觀察 南環線的進入勢必會讓多方矛盾上升 文教區 住宅區 住商混和 大學城 這幾個觀念肯定會在未來十年 繼續在文山區 尤其是木柵互相高度拉扯

有聽過這抱怨 還有後面的指南山莊也有說是 徵收民地 但後來又給了政大 不過政大那邊地主就更保守了 普遍只是希望持有土地自己用 或是做點小生意 但並沒有更進一步希望可以怎麼開發 之前提到的二期就更單純了 有不少二期居民就是想要單純住宅 也希望把這觀念帶到文山區的各個角落 所以不僅區內幾乎0商店 (社子島都開了 全臺灣就剩這邊還在管制?) 不管是山上的貓空 山下的木柵市場 乃至整個文山區的商業發展和TOD 居民多半也直接舉X 意見上反而更加單純 就是想要一個完全去商業化的環境 這就是為什麼政大TOD一直被擋 不僅平地的居民擋 二期更是會跳腳 因為包含指南山莊的開發在內 政大等於直接把商業化一口氣拉到二期邊緣 猶如槍口對準一個人心臟一樣 且為了去商業化 二期居民會自動自發的都只去外區消費 真正把文山區和二期當成一個睡覺的點 會來山下政大 木柵市場消費的二期居民 雖然有 但比例上不多 說實在 發展到這樣 這幾乎是超乎當年二期的想法 原本只想蓋個純住宅 依賴不遠政大商圈的桃花源 現在這桃花源回頭反吞 還蔓延到整個文山區內 連區外都有人贊成文山區完全二期化

會想到這種地步基本上就和2014蘭嶼沒兩樣 2014的蘭嶼也是開個小七 外地人哭邀 抱怨的比蘭嶼自己居民還厲害 但蘭嶼人也想要一間小七 現在木柵的處境有點像蘭嶼 因為台灣很少有一個區 發展會被大量哭邀或抱怨 雖然不管文山 還是蘭嶼 自己的區應該自己決定 自己居民反對或贊成我覺得合理 但連區外都想用民意決定一個區的走向 那就很畸形了

錯 和公家宿舍也無關 真要講文教區 松山中正大安信義萬華都有一堆當年軍公教來台的宿舍 眷村 這幾區也沒因為宿舍眷村而影響西門町 東區 信義 公館商圈發展? 事實上木柵本來就是清代防禦原住民而得名 從清代到日治 仕紳和殖民政府 不會把重心擺在一個危險的地方 而本身位置被山阻隔 又不是必經道路 仕紳更不可能去選到哪裡 所以從以前到現在 木柵幾乎都是臺北市過往16區最邊陲的 北投相對就沒這問題 在往淡水的要道上 又有溫泉 地形上北山南平原 對著臺北市至少是開闊的平地

聰明的就懂

用中巴還是開得上去啦 只是我也認為 指南路沒拓寬 一堆人在哭邀貓空太吵 但卻可以接受三段那邊蓋一堆毫無生機的住宅?

比想像中高 我記得當初開價90萬起跳 可能議價空間沒有很大 加上木柵線上只剩公園首璽+綠意久康 所以適度規劃的案子通常都能賣不錯

伯大尼旁 喜歡住的可以衝 我認為蠻單純的 真要說缺點就建商僑府興之前推案量不多 預售屋本身就是風險 推案都在桃園以北 而這次比較特別的是 還拉了桃園代銷五十甲轉投資的五十甲建設 在此推案 這一次創下僑府興 五十甲建 五十甲廣 全都第一次在文山區推案 五十甲廣告之前就有在臺北新北代銷 但文山區是第一次 而且這也是五十甲建設第一次插旗台北市 五十甲建之前都是在發跡地桃園推案

BINGO 雖說這區被公認政治上藍>綠 但事實上藍綠在文山區最大共識 大概就是 都不想把這區搞成類似板橋三重永和新店 那樣子的以生活機能結合居住為主的社區商圈 我都還沒講到等級更高的內湖或士林 我同樣用夜間人口大於日間人口的區域相比 新北市只要有點人 大部分都可以開店 而那位前里長和妹妹 反映的就是 去商業化 回歸住宅這一派曾經一度是這裡的訴求 而要去商業化 要打擊的就是政治大學 事實上台大師大附近都有住商混合問題 但真正打擊到店家已經有生存不下去跡象的 不是師大夜市 是政大商圈 政大商圈現在單純就是只是賣吃的 但對當地居民而言 可能標準低到連吃的都無法容納