[心得] 預售換約的迷思

toto12311/01 23:04不稀有，這點火都滅了

NovaShin11/01 23:05換約會讓人多掏錢的理由就是…

NovaShin11/01 23:06https://i.imgur.com/VMnWwjq.jpeg

NovaShin11/01 23:06要夠特別 夠想要 才會溢價去買

a529271011/01 23:07換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住3

a529271011/01 23:07間以上

NovaShin11/01 23:08是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的

NovaShin11/01 23:08不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給

yiliang110711/01 23:11市場會開始釋量

yiliang110711/01 23:15這篇說預售屋跑短的很清楚，大推

s875213411/01 23:22這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的 但不提也好

s875213411/01 23:23只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD

s875213411/01 23:23因為信義不做XX案

s875213411/01 23:23阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的

s875213411/01 23:23有錢自住剛好要買這案子

s875213411/01 23:23其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol

blargelp11/01 23:25s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢

yiliang110711/01 23:33重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣

yiliang110711/01 23:34銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼

yiliang110711/01 23:34要讓利出售

yiliang110711/01 23:34這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就

yiliang110711/01 23:34要跑

yiliang110711/01 23:35跟找哪一家房仲來說，根本不是重點

yiliang110711/01 23:36吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊

yiliang110711/01 23:36說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市

yiliang110711/01 23:36場。

s875213411/01 23:37這我跟你想的就不一樣了, 警訊看單一個案容易失真

s875213411/01 23:37你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有

yiliang110711/01 23:37最好是單一案

s875213411/01 23:37各種因素賤賣的, 擔心市場狀況要看總體資料

yiliang110711/01 23:38北士科平轉 你接不接？

s875213411/01 23:38例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看

yiliang110711/01 23:382022年底的案子

s875213411/01 23:38不用自己想有或沒有 看數據就好

s875213411/01 23:39而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已

yiliang110711/01 23:39數據統計都需要時間，都是落後指標

s875213411/01 23:39以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難

s875213411/01 23:39同樣的案子拉去竹北, 就容易很多

yiliang110711/01 23:39秒殺什麼，他過戶後這個價錢會秒殺

yiliang110711/01 23:39就是卡在自備款啦

s875213411/01 23:39賣的人搞不清楚 買方輪廓, 他想賣這價錢其實是投客要接

yiliang110711/01 23:40管他誰接，市場沒人買單就是真相

askey11/01 23:40A7是拿700萬現金的7嗎?...只能說能自備700的選擇很多吧

s875213411/01 23:40但他找信義PO出來, 就可以知道投客依這價格接的意願不大

yiliang110711/01 23:40管他黑貓白貓，會抓老鼠的就是好貓。會接盤的管他自

yiliang110711/01 23:40住還是投客

NovaShin11/01 23:41不要再說秒殺了…這個時機點加700不管在哪都一樣，單價

NovaShin11/01 23:41秒殺差額灌爆還不是卡，這就是預售換約的迷思，太多人

NovaShin11/01 23:41被單價弄迷糊了，真正的秒殺是像國美江北開案才叫秒殺

yiliang110711/01 23:41信義不信義沒差，都不是關鍵。關鍵在自備款

s875213411/01 23:42就跟你說不是, 聽不懂我也沒辦法 lol

s875213411/01 23:42自備款有差的只針對自住首購

s875213411/01 23:43而且對自住買方來說, 不同區域 手骨粗度也不同

WTS2accuracy11/01 23:43一切都是假的! 業障重 房價只會狂噴 哪個白癡賤賣?!

s875213411/01 23:43我就說了 同案例要加700的, 拖去竹北照樣秒殺

yiliang110711/01 23:43少來啦 青埔我就介紹過板上投資客去置產。人家也是

yiliang110711/01 23:43掏幾百萬出來

s875213411/01 23:43市實就是A7那邊自住, 大多拿不出700來接

s875213411/01 23:44賣方一開始設定 買方輪廓就狀況外了, 怎秒殺

yiliang110711/01 23:44沒有什麼自住、投客分別

s875213411/01 23:44青埔是青埔, A7是A7

NovaShin11/01 23:44這個就是邏輯上的問題，現在投資置產去買多戶數大社區

NovaShin11/01 23:44大坪數基本上就是想不開，不管哪個區域都一樣，早就講

NovaShin11/01 23:44過投資客買的房子最後一手就是自住客，真的精的投資客

NovaShin11/01 23:44誰會傻傻讓你賺，自住不撿投資客更不會撿啦

s875213411/01 23:44沒事 反正我也沒要說服你, 你可以繼續照你的意見走

yiliang110711/01 23:44是你說的喔 說A7自住客拿不出700

tenkaakido11/01 23:44過戶後這個價格會秒殺？不是有人好騙就是我離炒作太遠

s875213411/01 23:45對 我說的, 目前大部分買A7的自住客拿不出700去換約

yiliang110711/01 23:45板上A7不是說破5嗎 ，既然單坪33萬

WTS2accuracy11/01 23:45視市場於無物啊 還說換個地方就秒殺 我會笑死

yiliang110711/01 23:46過戶後，鑑價有到。自備款下降，就有機會。

WTS2accuracy11/01 23:46你房子長腳會走路 桃園跑到竹北啊

yiliang110711/01 23:47是啊，你自己都把主因說出來了XD

tenkaakido11/01 23:47a7自住客有幾個交屋自備700萬的 這個抓個頭就出的來

tenkaakido11/01 23:47的答案。那個買1300要他自備5成650拿不出來才要拋到市

tenkaakido11/01 23:48場賣就這麼簡單。

yiliang110711/01 23:49t大是的，這就是個訊號

s875213411/01 23:49甚麼主因, 主因是原屋主設定賣方輪廓就狀況外

s875213411/01 23:49上面已經講過 不想從講一次

yiliang110711/01 23:49主因就是你剛剛說的啊 哈哈哈哈

s875213411/01 23:49我猜不是看不懂, 是單純想的不一樣 沒事 以你想的為主

yiliang110711/01 23:50凡正你討論也只會這一招沒事，習慣了

s875213411/01 23:50我從來沒吹過A7, 不過討論東西要滑坡太多 這真的不妥

s875213411/01 23:50連個數據都沒出來, 想表現見微知著?? 那之後看結果

s875213411/01 23:51先說喔 我也沒看好A7 怎樣的, 單純看之後A7有沒有像你

yiliang110711/01 23:51簡單說 就算他今天找非信義的，問題一樣在End

s875213411/01 23:51說的大量拋出來 :)

yiliang110711/01 23:51s87大 我問你啦，放過戶後可以賺更多，為什麼不放

yiliang110711/01 23:52我周邊一些投資客都在跑啦，像二重

s875213411/01 23:52我怎知道為啥他不放? 你沒收過賤賣的房子?屋主幹嘛賤賣

NovaShin11/01 23:52S87大應該知道什麼內幕吧，但我只想講在市場氛圍下所有

NovaShin11/01 23:52的內幕都不重要，換約重要的是時機點，太多甜甜價被自

NovaShin11/01 23:52備款嘎上天，最後真的沒辦法只好割肉換約，這些都是105

NovaShin11/01 23:52年發生的事情，歷史不斷的重演，如果萬般拉抬只為出，

NovaShin11/01 23:52那麼出的時間點就非常重要

yiliang110711/01 23:52有人入手4字頭，現在要跑5字頭。你要的話說一聲 我

yiliang110711/01 23:52介紹你過去

s875213411/01 23:52他有可能沒錢交屋 也有可能股票賠錢 離婚三小的

s875213411/01 23:53我不清楚你們自己投資收物件的邏輯是啥, 以這案子來說

NovaShin11/01 23:54還有一點就是如果一開始就要換約，千萬不要找重複性太

NovaShin11/01 23:54高的商品，才不會591打開來全部都是

yiliang110711/01 23:54就是看到不少開始了

s875213411/01 23:54明年交屋, 就算全現金買基本也要再放1年, 等於資金投2年

yiliang110711/01 23:54我只問你一句 你買嗎？ 你都不買說那麼幹嘛

s875213411/01 23:55你馬上交屋馬上賣, 一年內大多都是原價去鑑價

yiliang110711/01 23:55市場最簡單，你自己都不進場了

s875213411/01 23:55照樣會遇到要買的人貸不到的狀況 所以至少2年

yiliang110711/01 23:55s87大 是原本的銀行一年內重新鑑價

yiliang110711/01 23:56找另外一家就可以了，鑑價就會有到

yiliang110711/01 23:56你不是也認識很多銀行上面的人，怎麼這個基本都不知

yiliang110711/01 23:56道

s875213411/01 23:56抱歉 我知道的訊息就是買價一年內, 鑑價都不會落差太大

s875213411/01 23:57我都全現金付了 哪有啥原本的銀行

yiliang110711/01 23:57你的全現金，也是另一間貸款出來的啦，想去美債洗一

yiliang110711/01 23:57下。

XMASRICCCH11/01 23:57房地合一扣到負的代銷仔不要再教人算了。

s875213411/01 23:58誰跟你掛四貸出來的, 我發現有人說你會腦補是真的欸

s875213411/01 23:58回N 你看清楚 我不是說買了馬上賣 = =

yiliang110711/01 23:59因為他這個預售屋，是大波段前入手的

yiliang110711/01 23:59他入手可能2字頭

s875213411/01 23:59實登都有拉 連哪一戶都查的到

javator11/01 23:59你很會誤導，實務上不是如此

yiliang110711/02 00:00所以合約書上交屋會是2字頭，1200萬的總價

NovaShin11/02 00:00如果不是就好，老實說很多新手都不知道買賣成本很重

s875213411/02 00:00至於你說我買嗎? 以他現在這種賣法 我不買 投報太差

s875213411/02 00:00換其他可以XX做的仲介 "單看報酬率" 才夠

yiliang110711/02 00:00如果跟A銀行以合約書上的價格過戶

s875213411/02 00:00先講喔 我沒推廣 XX 方式, 所以你看我一直都沒說

s875213411/02 00:00別扣XX帽子在我頭上

blargelp11/02 00:02早就說他是腦補仔幫人套人設了 受害者又增加了

s875213411/02 00:02講回到收投資件的邏輯, 本身的困難度本來就比較高

NovaShin11/02 00:02好啦重點不是講那戶 而是可換約產品都適用

s875213411/02 00:02因為對我來說 報酬不到 我就不出手 說穿了就是肉要夠

yiliang110711/02 00:02A銀行現況是一年內不能在重新鑑價，然後新青安的買

yiliang110711/02 00:02方兩年和三年內不能增貸。

s875213411/02 00:03用1700 去算持有2年的報酬, 太少了. 根本沒有讓我有動力

NovaShin11/02 00:03A7 3字頭現金買下以你們的標準怎麼看利潤都很夠呀嘻嘻

yiliang110711/02 00:03但是一交屋後就賣給B ,B只要不找A銀行

yiliang110711/02 00:03都有機會鑑價提高，自備款減少

yiliang110711/02 00:04這就是我說為什麼不過戶後再賣的原因，因為賺更多。

yiliang110711/02 00:04代表就是被政策影響到，要跑。

yiliang110711/02 00:05這就是個訊號

yiliang110711/02 00:05今天無論是不是A7 ,出現這個狀況都是訊號

yiliang110711/02 00:05不少地方都有啦，只是沒有po出來啦

yiliang110711/02 00:08真的很多人嘴上說的嚇嚇叫，實操真的嚇死人。

tenkaakido11/02 00:10我是站s87那邊的，他只強調A7買家手骨就是不粗，投客

tenkaakido11/02 00:10也不會炒到那麼高後才進場，投客現在大概等著蒙R波屍

tenkaakido11/02 00:10爆撿骨

WTS2accuracy11/02 00:11尊重市場有這麼難嗎 不要再找理由了

yiliang110711/02 00:11那間單價33萬/坪XD

WTS2accuracy11/02 00:12自己都說沒肉不想買了 還整天喊好便宜

s875213411/02 00:13回N, 那間對我來說 2026賣 現金投報大概8%左右

s875213411/02 00:13找人頭 年均投報大概1x% 照我的方法 3x%

s875213411/02 00:14後者 才有興趣 前兩者都還可以繼續等

s875213411/02 00:14表 我就不PO了, 真有人想看再私我

s875213411/02 00:14我只是要講投客收案子, 門檻比自住高

NovaShin11/02 00:15我知道你的方法啦，這邊就不說了

s875213411/02 00:15至於原屋主為啥不放著等交屋 我不會通靈 不知道

s875213411/02 00:15我過去收賤賣案也只是看價格有沒有到 誰管他幹嘛 XD

s875213411/02 00:16除非仲介自己講說 原屋主怎樣怎樣所以賤賣 加減聽而已

NovaShin11/02 00:16這篇只是要講預售換約的迷思而已，不是針對ㄋㄚˋ ㄧ

NovaShin11/02 00:16ㄏㄨˋ

NovaShin11/02 00:16那一戶

s875213411/02 00:16我其實本來有想回那篇, 方向是跟仲介說 他們在接委託案

yiliang110711/02 00:17沒辦法他就看到我說警訊，就高潮

s875213411/02 00:17的時候, 自己要比賣方更清楚潛在買方是誰

yiliang110711/02 00:17但我私下有寄一些跟分享給N大

s875213411/02 00:17因為從整體數據確實沒看到所謂的警訊, 如果有也很好

s875213411/02 00:17這表示未來有更多斷頭戶可以慢慢比較慢慢撿

yiliang110711/02 00:18現在市場真的不少人在跑了，平轉、讓利都有

yiliang110711/02 00:19不可能只看這一案例啦

s875213411/02 00:19個人體感, 近期在跑的, 沒有去年上半年 預售禁轉落日多

s875213411/02 00:19去年預售禁轉落日跑成那樣, 天天群組至少幾十個在轉

s875213411/02 00:19但我主要還是看價格就是了 (不過我不在意A7的價格 XD)

s875213411/02 00:20我之前PO文也說了, 量大的重劃區可能存在不穩定因子

s875213411/02 00:21但目前你要說A7整體烙賽了? 我個人是真沒看到

s875213411/02 00:22拿股票來比喻, 可以講你是著重在左側交易 我是右側 lol

yiliang110711/02 00:23奇怪欸 為什麼要覺得有人跑，就等於烙賽

yiliang110711/02 00:23只要市場不斷釋量，價格沒有往上

yiliang110711/02 00:24整個氛圍就不一樣了，但不代表會崩會大跌啊

s875213411/02 00:25Okay, 那我修正原本以為你的看法, 不是烙賽是一直有釋出

s875213411/02 00:25所以重點你也是看價格對吧? 價格目前我也沒看到修正

yiliang110711/02 00:26請問 33萬/坪 沒人接？

yiliang110711/02 00:26板上A7實登說破5

s875213411/02 00:26... 唉唷 又回圈了 XDD

s875213411/02 00:27你以為沒人接, 我認為是想買來自住的買不起

s875213411/02 00:27而有錢吃下來的看不上那投報 就這樣

yiliang110711/02 00:27這算不算價格修正，我不知道。但是目前沒人買是真的

yiliang110711/02 00:27。

yiliang110711/02 00:28無論誰買，自住客 還是投資客，簡單說就是市場不買

yiliang110711/02 00:28單。

yiliang110711/02 00:28所以才說何不放到過戶，過戶照我那個方法走也沒有鑑

yiliang110711/02 00:28價問題

s875213411/02 00:29對了如果33/坪沒人買, 這邏輯成立的話

s875213411/02 00:29表示後面建商賣出去的案子也不會高於33/坪

blargelp11/02 00:29其實除了自住買不起以外 那案有個大問題。那什麼狗屎格

blargelp11/02 00:29局，兩面採光還能畫成暗廳。不管是七百萬還是五百萬，有

blargelp11/02 00:29這實力的自住客才不會買暗廳

s875213411/02 00:29因為33都沒人買嘛, 如果有這狀況 那確實就是價格修正

yiliang110711/02 00:29為何要放手，你說的沒人知道不能通靈。但他就是放手

yiliang110711/02 00:29是事實。

Yishanhuang11/02 00:30過戶再賣就好了啊==

s875213411/02 00:30阿對呀 他賣便宜 你撿便宜 不是嗎? 我去年買一間17XX

Yishanhuang11/02 00:30是有人會簽一堆貸不下來的合約喔@@

s875213411/02 00:30樓上最近賣25XX 我當初如果疑問 喔幹 為啥賣那麼便宜

yiliang110711/02 00:30是不是過戶再賣就好

s875213411/02 00:31是不是有鬼, 那我就不用買了 XD

blargelp11/02 00:31居然畫成川字型，極致浪費

tenkaakido11/02 00:31怎麼都沒人敢直接講A7，5字頭實登是有錢fomo 或是用1x

tenkaakido11/02 00:31間5字頭去拉那幾千戶的帳面價格，直白說就是萬般拉抬

tenkaakido11/02 00:31。

yiliang110711/02 00:32重點是市場上有沒有人買單

s875213411/02 00:32所以如果要說這價格賣不出去, 該觀察的是後續建案價格

s875213411/02 00:32如果後續照樣賣4x 5x 就代表有人買單

yiliang110711/02 00:32你去年的狀況你買單。

YAYA665511/02 00:32現在房地產風向越來越差 大家都瑟瑟發抖了啦

yiliang110711/02 00:33過戶後再賣這個價格，如果還沒有被秒殺

Yishanhuang11/02 00:34好房網市區都還在漲啊@@

yiliang110711/02 00:37好房網的數據看起來是中古屋

KrisNYC11/02 00:37我覺得各位說得都很有道理 但我歸納不出邏輯

KrisNYC11/02 00:37就推一下 表達感謝y

tenkaakido11/02 00:37原來2023上半真的市況差，難怪好談價。

Yishanhuang11/02 00:38市區會漲為什麼不買市區就好╮(╯_╰)╭

s875213411/02 00:38邏輯就是出發點一個左側交易出發, 想要見微知著

blargelp11/02 00:38拿這案講市場警訊真的太過。比較接近s87大說的，沒搞清

blargelp11/02 00:38楚買方輪廓。投資不會投這個吃現金這麼重的，而且這坪數

blargelp11/02 00:38在A7也不是好的投資物件；自住通常沒那麼多錢，然後自住

blargelp11/02 00:38有這麼多錢不會買這種爛格局。 明顯偏個案屬性問題

s875213411/02 00:38一個右側交易出發, 看到數據說話那種 實務上都有人操作

s875213411/02 00:39乾 被斷行... 杯G

yiliang110711/02 00:40我說身邊就有投資客活生生案例在跑 現在進行式

tenkaakido11/02 00:41市區比較會漲就不會一堆人去買A7了。市區沒爆噴啊A7帳

tenkaakido11/02 00:41面30漲到快60帳面漲一倍捏，帳面800萬變1600捏，才會

tenkaakido11/02 00:41有人要衝進去送。

yiliang110711/02 00:41講得是整個環境氛圍，而非針對區域、或是單一案

Yishanhuang11/02 00:42為什麼不放到過戶就好(`・ω・′)

ilovemj11/02 00:43真奇怪你怎麼知道沒人買？去問仲介吧.已經被訂走

tenkaakido11/02 00:44那個人被金龍海嘯拿不出來650過戶

yiliang110711/02 00:44那恭喜啊，33萬/坪成交，有人拿7百多萬現金出來

Yishanhuang11/02 00:44這一波其實也只差一成啊...

tenkaakido11/02 00:45原來被訂走了哦，那還蠻好出的啊。

s875213411/02 00:45探討個案為啥不過戶或要便宜賣 真的意義不大

yiliang110711/02 00:45就等交屋後，如果一切都檯面上。轉手價格就會出現來

yiliang110711/02 00:45了。

s875213411/02 00:45看整體數據才能代表市況

s875213411/02 00:45應該是檯面上吧 我其實有問過 依我的方式 賣方不要

Yishanhuang11/02 00:45920前後的差距是10%，不是突然貸八成挑水變五成。

yiliang110711/02 00:45數據都落後指標啦，你看 人家7百多萬拿出來了

s875213411/02 00:46只是我懶得講這段, 我就說了 賣方為啥便宜賣 原因百百種

Yishanhuang11/02 00:46感覺恐慌成分比較大（？）

yiliang110711/02 00:47因為這件買的時候很可能第二戶還有8成、7成

s875213411/02 00:47對啊, 所以還是有人接 如果是自住 那只能說A7難跌

yiliang110711/02 00:47結果一路到現在變成5成

yiliang110711/02 00:48如果成交33萬/坪 到底跌還漲？價格到底是有撐還是修

yiliang110711/02 00:48正

Yishanhuang11/02 00:48對耶，如果剛好前兩年下訂，剛好吃信用管制全餐

yiliang110711/02 00:48如果以原本入手2字頭來說當然是有漲

ilovemj11/02 00:48近一年成交44萬 假設<35買到也很多人想衝吧

yiliang110711/02 00:49但以現在A7到5字頭來說，算跌嗎？

yiliang110711/02 00:49所以就要看從什麼角度去討論了

ilovemj11/02 00:50單一個案大家就在猜現在市場價格也真好笑

ilovemj11/02 00:50況且誰說33萬成交的？講得好像自己是買家一樣

yiliang110711/02 00:51原文說的啊 賣家願意33萬成交啊

ilovemj11/02 00:521700可以收不代表1700成交..沒買過房子?

yiliang110711/02 00:52因為他把原文修掉了

yiliang110711/02 00:53他一開始是說 賣家願意到每坪33萬

ilovemj11/02 00:54那可能車位價格大家定義不同 總之明天就知道XD

ruruyanyu11/02 01:26閱 還沒吃藥啊嘻

yoshia11/02 02:09只有台灣有預售屋==

LaLawaBQ11/02 02:15熱門

hanhsiangmax11/02 03:02好看，感謝y大s大n大

Nightu0511/02 03:31銀行鑑價也一起參考其他銀行的啊 也不是說換找別家就一

Nightu0511/02 03:31定有

sls09011/02 08:0540年後人口會少500萬？繳完貸款發現周遭空屋一堆還降價了

sls09011/02 08:05？大樓應該也破舊不堪了？感覺有點淒涼？

tbere200211/02 09:41nova亂講話被圍剿 開始發正常文取暖了

yytseng11/02 10:382023/7/1以前的竹北價格跟現在差了25萬/坪，最好沒人接

yytseng11/02 10:38，那建商巴不得你退….

pptsuck11/02 11:32不用迷思

WINNERVVV11/02 14:38擋人財路猶如殺人父母 幫你補個血吧

cutesuper11/02 15:12多發這些正常文不就好了 不因人廢言 個人換約經驗 精

cutesuper11/02 15:12華大概如這篇所述

a951l753vin11/02 16:44推個 尤其銀行鑑價部份 交易時仲介就應該講清楚

a951l753vin11/02 16:44銀行是取低者鑑價

elven11/02 18:01拿的出自備700，不代表財力或身份能貸到2800萬，這是兩件

elven11/02 18:01事。

elven11/02 18:02直接預設立場這樣比有點奇怪

elven11/02 18:05要能貸8成必須是首購買家，而首購自備就有700，這有點厲害

elven11/02 18:05，似乎不像A7的客群

elven11/02 18:07有點像是換屋買家，反正只能貸5成，錢就是備足了

physicsdk11/02 23:40講得好像現在一坪7x萬蓋的就有比5年前一坪3x萬好一樣

physicsdk11/02 23:40搞不好還更爛 缺工缺到阿貓阿狗都在用

physicsdk11/02 23:41是什麼讓你以為這種飆漲的房價反映出來的最多是成本？