Re: [請益] 斡旋成立後 買方後悔不想買

※ 引述《r6225219 (c8 )》之銘言：
: 各位大大好
: 小的去年在預售屋禁止換約風聲出來之前, 追高購買人生第一間預售屋
: 目前已給斡旋金, 屋主已簽名, 並約定今年5月換約
: 當時房仲說怕屋主反悔, 建議斡旋金給160萬, 其中5萬是現金, 155萬簽本票
: 當時小的也覺得房價會繼續飆漲, 於是就這樣簽 (只有簽斡旋書, 沒有另外簽合約)
: 總價約1800, 服務費2%另計(36萬)
買賣雙方價格合意之後，大部分作法應該還是會約雙方請代書簽買賣契約
簽買賣契約也是要押款項，通常是價款10%的本票，然後才約建商換約
若你的賣方已經簽收斡旋單，代表同意價格，直接另簽本票款項轉訂金，效力也是相同
任一方毀約，民事上就是訂金全賠，花時間跑法院，最後可能也只少賠一些些些
至於服務費，就自己跟仲介談，這條跑民事，結果不可能0，但金額一定會降

: 後來禁止換約政策出現, 同樣地區房價慢慢稍微不漲了
: 看今年的實價登錄, 大部分比我當時的買價低
關於這點，有個不能說但有關注市場幾乎都知道的咪咪
預售屋換約實價登錄會較行情低，有可能是買賣雙方講好合約價寫低
但價差要買方換約當天"現金交付"，不匯款
這樣賣方想拿的有拿到，買方也能用"較少一些的自備現金"買到房子

舉例:賣方成本1400，已付全部工程款項200(貸款1200)，目前2年內稅要45%
想實賺200，就必須賣1764。(1764-1400)*55% = 200 <---- 賣方實賺200
買方用1764買到，換約時所需的自備現金是200工程款+364合約價差=564
買方實際付出:現金564+1200=1764

承上，買方現金不夠564，希望合約價寫低並讓賣方多賺一些，如20萬，合約可寫1600
(1600-1400)*55% + "110" = 220 <---- 賣方實賺220
此時買方需準備的現金是200工程款+200合約價差+110額外現金=510
買方實際付出:現金510+貸款1200=1710

這樣賣方200合約價差繳稅90後，還實賺220，比原先設定多20
而買方也用較少的自備現金買到總價稍低的房子

但這模式對買方最大缺點就是實價登錄會是合約價的1600，不是1710，因為110是黑的
在未來轉出售房子課稅時，成本認定會是1600。
所以一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且有400萬免稅額

不過實際聽到的例子，做的價差都比這還扯就是了，做到賣方沒啥合一稅，又拿飽飽

: 幫忙出錢的長輩, 一開始就不太看好這個決定, 最近也來關心能不能不要買
: 現在希望違約不買, 想請問各位大大, 雙方已簽定斡旋書, 沒有另外簽合約的情況下
: 買方違約, 是否需要賠全部斡旋金(5萬現金+155萬本票), 以及服務費(36萬)呢?
: 或是這個能找房仲溝通, 談談看取消的條件嗎?
: 若版上有大大有類似經驗, 懇請指點...感激不盡

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講白了，這就是灰色漏洞。 買方只要現金多，有可以買便宜的機會。賣方也能多拿，何樂不為。 只要賣方不白痴把現金一次存入，基本上雙方乖乖閉嘴，國稅局怎麼去認定？

預售屋之亂都已經快2年，這模式國稅局也肯定知道，但就是很模糊難認定。 不然就不會像樓下說的又討論禁止換約。

欸真的，我講錯了，應該是買方自備不足，又得滿足賣方實拿。 我數字改一下，通常不會賣方多拿到100這麼多，改成20。謝謝提醒 XD

BINGO~~~~

對，我例子寫錯了，已更正。

這方法就是因為買方現金不足，追不上預售屋市場的漲幅所鑽的漏洞 QQ 就像你說，第二種實價登錄確實會影響到未來轉出售的成本認定 所以第二種方法的買方，一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且400萬免稅 已補充

我舉的例政府還有90萬的稅金，實際上很多合約都是做到只有10-20萬稅金，甚至更低 對買方來說，自備現金就是少了100-150，我相信這對絕大部人來說不是小錢 所以這條路就產生了，但絕對不鼓勵就是了

這種模式全台例子應該不多，但新竹竹北的比例絕對高於其他縣市不少 況且之後賣房者心照不宣，買方出低也不可能賣阿 所以近一年新竹竹北的預售屋實登會比較混亂，不好參考

對吼 台中也熱翻了 這波預售屋是真的誇張