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[請益] 出租或放著增值選擇

看板home-sale標題[請益] 出租或放著增值選擇作者
yankeeslbj
(狂穎)
時間推噓 2 推:3 噓:1 →:3

最近在高雄買一個預售案三房+機械車位13xx
預計年底交屋,若貸八成約1070

目前在考慮要出租或是掛自住放六年
兩者比較:

1.自住放六年以上
優點:
(1)可用新青安
年底交屋還有一年半的時間有利率補助,且可貸到40年、寬5年
(2)放六年有400萬免稅額

缺點:
怕未來六年後要賣,被查無自住事實,無法拿到400萬免稅額

2.出租
優點:有房租
缺點:
(1)貸款只能用首購或公教貸30年,寬最多3年
(2)所得稅需報出租所得且列舉扣除額無法扣掉貸款利息
(3)地價稅無法使用自住,房屋稅也沒有優惠
(4)有可能遇到爛房客

綜上所述

若用新青安貸40年,1.775%前18個月,2.275%後面剩下38年半+寬三年
跟公教貸30年2.185%+寬三年
前六年大約差34萬

加上每年的所得稅 房屋稅 地價稅
大概抓40萬好了

不租人六年後假設賺400萬跟租人賣出所差的房地合一稅是400*20%,也就是80萬

因此租人跟不租人差了120萬左右


如果租人每個月房租25000租六年大約180萬
再扣掉空租、維修、以及成屋時所需準備的冷氣 洗衣機 沙發 床組等等

可能只賺140萬


這樣算起來出租以及不出租基本上賺的錢是差不多的,那還不如不出租留著空房,
但是唯一需擔心的就是不出租空屋六年後是否符合自住事實,如果不符合差80萬好像就不如直接出租了




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jl4007/09 23:41真的會增值嗎?

bustinjieber07/09 23:45唯二需要擔心的還有漲幅不如預期

SouthEast6207/10 00:56誒,漲幅400萬這假設是哪兒來的?你應該是假設六年

SouthEast6207/10 00:56後一樣要賣房、賣價相同,但一邊是用一般利率收租

SouthEast6207/10 00:56但被課房地合一稅,另外一邊是用新青安但沒有出租

SouthEast6207/10 00:56收益,然後來比較兩邊的差異。

kklarinet07/10 10:09好慘,整個錯得離譜