[請益] 華廈預售建案購買與分租問題請益

(代友po)
人生第一次想買房，有些疑問想請教版上各位前輩，不曉得我們有沒有把買房這一件事情想
得太美好@@還請各位前輩不吝指教!

因至外地工作，現已穩定於該公司工作2年，保守預計在該處至少再待5年以上，5年後可能
換工作又或者有換屋需求，也有可能續住；礙於公司附近租屋處少，近2年來身為一名無殼
租客的看屋與租屋心得是附近租房子cp值偏低，有不少租客需求，但房客的選擇卻不多、房
屋老舊但租金也不便宜，未來是否會隨著通膨漲價也是未知@@

手上正好有筆閒置的現金，近2年租賃處為小套房，考量往後5年沒有結婚生子的打算，居住
需求不會有太大異動，所以想要買房子啦~~將公司附近的建案看了一輪，心得是雖然頭期款
拿得出來，但往後的貸款若一人繳納雖過得去但有點硬、一個人住三房兩廳也稍嫌闊綽，便
興起購屋後分租的念頭!想要以房租收入與房貸支出相抵，5年後若我自己不住了或者換屋了
，則這一間房子繼續留著出租，不考慮轉手或二手屋轉賣

金流概略計算方式為
>房屋總價:450萬
>頭期款30%:135萬
>房貸30年高估:1.2萬/月

假設房屋硬體事項，兩間雅房低估以5000/月出租，順利的狀況為每月有1萬元收入，單就房
租金額為自己貼2000元租金，或者差一點的狀況是只成功出租一間，則每月自己需負擔7000
，7000其實跟目前每月小套房租金支出差不多，當然出租的空窗期另計或者身為房東需負擔
的責任與修繕雜支等等尚未列入，但我預算抓得很寬裕，林林總總算下來沒意外的話是在自
己一人可以負擔並且不感到壓力的範圍內 (部分個人喜好因素先不考慮，例如:房客不想跟
房東住、都辛苦買房子了還要跟別人分?...等)

目前最中意的案件是這個華廈預售屋，預計1.5年後完工，因為無客廳需求，本來打算想在
建造過程就客變增加一衛變為三套房，但建商表示本案考量原管道間配置，不接受增加衛浴
，所以放棄這個選項，預計微調格局改為一套房+兩雅房的方式

本華廈建案為每層4戶、總11樓共44戶、共用電梯兩部，公設比為22%左右，會有管理委員會
及管理室，風水向不知道是否為:座東北朝西南(此向好像有夏天很熱、西曬的問題?)

樓層圖下:
https://i.imgur.com/oLCpusL.jpg

大概是這樣，再度深深鞠躬謝謝撥冗看完的您><!還請多多指教!萬分感激不盡!!
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謝謝C大，補充個： 套房約3.9坪、上方雅房不含外擴到餐廳的部份是2坪、下方雅房預計由原客廳+雅房打通 會有9坪；謝謝你提點了這點！！我也是有想過，如果最後真的不受歡迎，我也是能接受 自己住那一小間～哈哈！感恩！