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Re: [請益] 危老自建自售

看板home-sale標題Re: [請益] 危老自建自售作者
raymondhsu
(小姐妳好 我叫金城武)
時間推噓10 推:10 噓:0 →:5

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言:
: ※ 引述《raymondhsu (小姐妳好 我叫金城武)》之銘言:
: : 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子,花不到6, 000萬,走危老都更

: : 在已經自建自售一棟電梯華廈,聽他說加計建築成本也不到1億,而且還可以跟銀行辦?
: : 建融,自有資金大概3, 000多萬就搞定,蓋好後一坪至少賣70萬,潛售期就快完售了
: : 賺好幾千萬,等於一輩子光這個案子就不愁吃穿,請問真的有這麼好的事嗎?
: 先查看看他的地點在哪邊,查實價登錄應該是這筆
: https://i.imgur.com/qavKyZr.png

: https://i.imgur.com/pUNTQud.png
: 5,800萬買到31.46坪的土地,以這地點老實說不貴
: 再以這面積看他的地號
: https://i.imgur.com/3ac1gG0.png
: 看起來是雙連段三小段80地號
: 門牌是承德路二段112號
: 再來看看這塊地的使用分區
: https://i.imgur.com/l1wjI0E.png
: 住4之1的耶,容積率400%建蔽率50%
: (臨路面寬不足16米,以住4 300%計)
: 老實說住4之1買到單價184萬
: 已經立於不敗之地了
: 這案子雖然基地小
: 但因為面前道路為承德路
: 加上後院削線在危老有放寬
: 只要後院退足3米後就不管削線了
: 建蔽率也有放寬
: 所以設計方面看來沒問題
: 就是一樓做個小小的社區出入口
: 還有機械車位的出入口
: 樓上做一層一戶的小華廈
: 再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程
: 我猜應該是在25%上下,就抓25吧
: 31.46 * 300% * 1.25 * 1.55
: = 約可產生182坪左右的銷坪
: (如果容積都消化得完的話)
: 七樓+七樓夾層容積應該可消化的完
: 承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧
: 我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情
: 所以還是用你說的70萬去算吧
: 182坪 * 70萬 = 12,740萬
: 車位6部 * 150萬 = 900萬
: 總銷金額共計13,640萬
: 但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用
: 這裡我抓他的營造費用約22萬/坪
: (現在營造費用飆蠻高的,好險他是那時候自建自售)
: 182坪 * 22萬 = 4,004萬
: 成本共計9,804萬
: 稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬
: 13,640萬 - 10,000萬 差不多3,500萬
: 結論:你朋友沒有騙你耶


事隔半年再回來看這篇文章
結果朋友千算萬算沒算到疫情
當初買透天時還沒有疫情
結果現在好像還沒蓋好
當初有想過跟隔壁的合建也都談好了,結果隔壁的又後悔....
本來想說整棟出售但好像乏人問津
想問即使是這樣,還是會像當初講的穩賺不賠嗎

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s115503205406/06 04:20之前經過還在蓋 附近自營商應該還是會買單

Lilyzoea606/06 08:42這種規模工很難叫 且正常來講這種利潤不會超過15%(賣

Lilyzoea606/06 08:42得好的情況)

tsukasa10706/06 09:06萬華預售屋才真的可撥 幾個建案都不用蓋了

sunoka06/06 09:09霧裡看花~不過自建才能享受到某些優惠,通過建商反而沒有

popo88906/06 09:59請問四樓哪幾個案件不用蓋了?有什麼風聲嗎?

MimiCooper06/06 11:54原文不是說淺售期就快完售了?

krf0806/06 21:02自建如果不用一些無用公設,最好低公設比的話,對蠻多人有

krf0806/06 21:02吸引力的

krf0806/06 21:05市場上低公設同價格的房子,通常都賣的快

jerrry06/06 21:31基地太小 公設比會爆高

sdhpipt06/07 09:09土地31.46坪 建蔽率45%x1.1 大約每層樓只能蓋16坪

sdhpipt06/07 09:11光是樓梯梯廳電梯就要佔到三四坪 公設比不可能小的

sdhpipt06/07 09:12加上一樓要設法定車位法定機車位 屋突一定蓋滿

sdhpipt06/07 09:12我推測蓋出來公設比會像康樂街111巷那棟一樣逼近50%