[請益]買二手預售屋問題

HANAXALICE09/05 23:24當然不行

HANAXALICE09/05 23:25你是承接購買預售屋的權利跟義務

HANAXALICE09/05 23:28你跟a買的是購買預售屋的權利，你買到權利之後，建商

HANAXALICE09/05 23:28會跟你換約。預售屋不會給你貸不到解約的條款。

killerbbt09/05 23:37你這就是版上說的轉約阿

HANAXALICE09/05 23:45有些建商還不給轉

boxoxox09/05 23:49現在合約都有一條 交屋前禁止轉約, 你看看賣家有沒有簽

boxoxox09/05 23:50如果賣家簽了,那他賣完你之後 房子還是他的

HANAXALICE09/06 00:11那就壓一條建商如果不同意轉約，那就買賣無效

Popcornsalty09/06 00:13預售是成屋之後，開始跟銀行辦貸款手續

Popcornsalty09/06 00:15所以不像中古屋是現成屋，銀行可以先鑑價

Popcornsalty09/06 00:17估你的還款能力、信用。讓你可以先押這條

Popcornsalty09/06 00:22其實個人信用不要太差，負債。月薪扣出基本消費能

Popcornsalty09/06 00:22夠還月貸款金額

Popcornsalty09/06 00:23基本上都能核貸

macrossholo09/06 07:01上星期五才致電幾家建商，實價登錄還是依照原本的簽

macrossholo09/06 07:01約價，換約加價買的部分不認，建議買之前跟建商確認

macrossholo09/06 07:01，不然以後要賣會虧不少

AccGuest09/06 07:06換約也要實價登錄

sonybug09/06 07:29交屋後才能轉約的要留意屋況。原簽約者是否留意、在意新

sonybug09/06 07:29屋的瑕疵(如漏水)？

sawaman09/06 09:11其實我一直不懂現在買轉約幹嘛，也沒比較便宜還不如直接

sawaman09/06 09:11買預售

angelling1709/06 09:30也想了解，建商禁止轉約但還是有人賣，但建商預售又

angelling1709/06 09:30慢慢釋出搞得怕買不到只好跟投資客買

j8789101509/06 10:09退休偶爾去鄉下度個假可以，長住在那養老就不必了，

j8789101509/06 10:09除非你去跟他們同住

j8789101509/06 10:12抱歉回錯

HANAXALICE09/06 10:42會買轉約有兩個，一是已完售，二是轉約價比建商還便

HANAXALICE09/06 10:42宜。

HANAXALICE09/06 10:43因為建商會調整價格，早鳥買的會比後期買的便宜一成

HANAXALICE09/06 10:43到兩成都有

cutesuper09/06 12:32比較便宜或是樓層房型好不就有市場了 當然不排除有小

cutesuper09/06 12:32白不瞭解就硬買被當羊宰啦

a6115611409/06 16:56你買的是預售，到銀行核貸還很久不可能給你壓這一條，

a6115611409/06 16:56就算直接跟建商買也是一樣

morisontw09/06 23:02謝謝各位分享 大致了解情況

morisontw09/06 23:04這種換約情況 不知道斡旋書跟一般的成屋有甚麼不同?

morisontw09/06 23:06還有要付價差 我要怎麼知道我的自備要多少?

morisontw09/06 23:08自備款(原買家已付+價差) 是跟建商換約階段才知道嗎?

morisontw09/06 23:10斡旋期間感覺原買家不會透漏? 還是只會說他已付的款項?

HANAXALICE09/06 23:12自備款建商那邊都會有，一般從訂金到完工大約是15%左

HANAXALICE09/06 23:12右，分期慢慢繳蓋到哪裡繳到哪裡。合約一般會預設你

HANAXALICE09/06 23:12可以貸八成，你貸不夠的就要自己想辦法

HANAXALICE09/06 23:17一般需要拿斡旋金通常是你透過仲介去買，除非妳也是

HANAXALICE09/06 23:17透過仲介去買轉約戶。這斡旋的意義在於確定你是想買

HANAXALICE09/06 23:17的而不是出一張嘴隨便喊價，喊到了還不買。一樣都是

HANAXALICE09/06 23:17確保買賣雙方在達到預設價格的時候不會反悔。

HANAXALICE09/06 23:18成屋的斡旋標的是該成屋，預售屋斡旋的標的是該購買

HANAXALICE09/06 23:18合約。

HANAXALICE09/06 23:18所以成屋才有貸款成數的問題

HANAXALICE09/06 23:20你買轉約只是買他購買預售屋的權利，而不是買預售屋

HANAXALICE09/06 23:20。你買了就是按照他跟建商的合約去履行。

HANAXALICE09/06 23:20自備款就是他想賺的加上他已經付的

HANAXALICE09/06 23:20就是你要先付出去的錢

HANAXALICE09/06 23:22例如他預售屋買1000萬，他已經付給建商50萬，他想要

HANAXALICE09/06 23:22賺50萬。等於你要先拿100萬給他，他把預售屋的合約換

HANAXALICE09/06 23:22成你的名字，變成你是該預售屋的乙方。

morisontw09/06 23:24謝謝您詳細講解 受益無窮

HANAXALICE09/06 23:25之後你就是按照1000萬去跟建商履行合約。蓋好之后你

HANAXALICE09/06 23:25陸續要付150萬然後跟銀行談貸款貸八成，你之前付的1

HANAXALICE09/06 23:2550再補50給建商，剩下800就是銀行的貸款。你實際付出

HANAXALICE09/06 23:25去了250，50萬就是被賺走。

HANAXALICE09/06 23:28預售屋好處是你有三年的時間慢慢繳，簽約訂金大約是

HANAXALICE09/06 23:288%，等於你用8%的錢先確保這個價格你買到房子，用三

HANAXALICE09/06 23:28年的時間繳剩下的7%。

morisontw09/06 23:28那以上例子的100萬給原乙方 斡旋期間原乙方會揭露?

morisontw09/06 23:29我目前看得這案子是要快成屋了....

HANAXALICE09/06 23:30w售好處就是這個，用比較小的負擔去買房。但是最大

HANAXALICE09/06 23:30的風險就是建商跑路。因為房子蓋好交給你之前，都是

HANAXALICE09/06 23:30銀行的，因為建商是拿房子跟銀行抵押借錢蓋房子。還

HANAXALICE09/06 23:30有其他風險，例如房子沒蓋好，偷工減料，一屋二賣等

HANAXALICE09/06 23:30等，所以才有很多人說不要買無名建商的預售屋

HANAXALICE09/06 23:33在成交之前你不會知道乙方的成本是多少。但是成交之

HANAXALICE09/06 23:33後你就會知道，因為你要換約，就會看到原本的合約。

HANAXALICE09/06 23:33至於他賺的五十萬到底要不要上報實價，我就不知道因

HANAXALICE09/06 23:33為我還沒有遇過，看有沒有人有經驗可以告訴你。通常

HANAXALICE09/06 23:33都是不會報，因為查不到，除非你拿合約去申報。

HANAXALICE09/06 23:37快要成屋就表示你要拿更多現金出來，這也是買換約最

HANAXALICE09/06 23:37大的缺點之一

HANAXALICE09/06 23:38你如果跟建商買你基本上都可以貸到8成以上。

HANAXALICE09/06 23:41但是你買換約你勢必要多付一筆他要賺的現金。版上很

HANAXALICE09/06 23:41多人多要收平轉的意思就是對方不賺錢轉移合約。一般

HANAXALICE09/06 23:41轉約的手續費記得是千分之一

HANAXALICE09/06 23:41一般是賣方出

morisontw09/06 23:57謝謝 非常詳盡

morisontw09/06 23:59所以我斡旋要確保原乙方聲稱已付的是在總價20%以內?

morisontw09/07 00:00如果是以快成屋的情況下

morisontw09/07 00:01如果成交價1000 他聲稱已付250就可能多賺50

morisontw09/07 00:01還不包含如果他其實實際買進800的價差?

HANAXALICE09/07 07:10他賺多少是他的事，你覺得價格ok你就買。