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Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」 台

看板home-sale標題Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」 台作者
a386036
(骷髏怪)
時間推噓10 推:10 噓:0 →:22

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言:
: : 個人認為
: : 1.現在高房價的台北市,住3土地的4樓與5樓公寓,數量多,但容積獎勵不足回饋住戶
: : 一坪換一坪,更別說那些老華廈,每戶分得土地更少
: : 2.房子只會越來越老舊,老屋會越來越多
: : 3.住戶的改建需求與想住新屋的慾望永遠存在
: : 以上3點若成立,似乎可下結論:將來危老都更改建的獎勵會比現在更多,越晚都更的越

: : 只要強烈地震別提早上門就好
: 不要 亂傳 錯誤 訊息
: 都更跟危老一直都有兩種計算獎勵容積上限的方式
: 一個是用法定容積去計算

其實4樓蓋要看年份不見得有用完
5樓蓋也是

只要有前後院都有機會沒用完

早期的公寓主建物含梯
以27坪4樓蓋來講

有些的土地持分有9坪上下去多
假設9坪來說,基地就是36,算起來建蔽率是75%,可是你看建照是60%55%,因為道路也在建蔽率內,只是沒有過給你

要怎樣看呢???
通常27坪的公寓有4坪是陽台
還要在扣2坪的梯間
這才是原容積,扣完大約21坪
9*225%=20.25。當然這是去掉小數點實際應該會等於
5樓蓋其實也差不多,只是讓一樓的院子更大,住3來說略大於法定容積
但如果是住4就是沒用完

那為何會卡關呢????
錢的問題外還有很重要的

以前巷子的路地變成了建蔽率,由於被分割開另外被地主保留作他用
就算過給你現在也不能當建蔽率
如果按照上面來說,原本回推建蔽率75%,現在只能蓋45%,等於少了40%的建蔽率
4樓蓋的房子就會拉到7樓甚至8樓容積才能用完
原本一層兩戶要蓋成一層一戶
格局設計上就會產生缺陷沒原本好用
如果8-9樓又要雙梯
還要扣車道
所以基本上基地小於230坪下去危老都無法蓋出公設比低,又漂亮的三房

也因為這樣都更危老最後只有資產市價增加
除非你賣掉繼續換老房子,不然使用上會沒原本好用

再來就是27坪假設室內主建物1換1,也就是換到21的主建物,也就是36-38坪的權狀+0.7個車位
每個月管理費5500-6500,很多原住戶無法接受甚至負擔不起


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假設性容積超過,用原容積獎勵20%
也就是地主分了85%
拆+跑照+蓋+搬遷補貼+租屋補貼+整合費,算他25就好,這樣建商成本166萬

如果30%獎勵
也就是地主拿77%
一樣用25萬去蓋,成本109萬

市場售價要多少???

如果台北市要維持房價不亂噴又要都更危老成功
給的獎勵至少要50%,然後1換1
50%去算地主拿67%,一樣用25萬算,回推建商成本75,賣到110才划算

這波的造價上漲,把危老利多的獎勵產生利益全吃掉,還不夠補
也就是一堆頭洗下去建商,最後完工賠錢機率非常高
會不會亂來不知

反正危老合建案,風險不是地主戶素質,很多地主比你高素質
風現在建商虧錢下亂來

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如果政府想大規模都更危老,讓住戶1換1
勢必要把北市預售屋價錢衝破130才有機會
要更有機會必須破170萬
前提工料漲停或下跌,不然要更高
: 一個是用原建築容積去計算
: 我這裡就不打太詳細的了
: 簡單來說就是
: 公寓跟華廈大樓走的是不同的計算方式
: 華廈跟大樓當然不好分
: 但很難談成的另外幾個原因還有
: 1.本身就有電梯
: 2.可能還有車位
: 3.相同基地面積而言戶數更多
: 未必是真的分不回就是
: (雖然真的很難分回)

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.93.4 (臺灣)
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※ 編輯: a386036 (111.71.93.4 臺灣), 02/08/2022 17:31:45

leota02/08 17:33推!

l79cm02/08 17:45沒整合重建案場小成本高格局更差,我是建商才不玩這種

百坪以下基地 25起不來,鄰損風險大

chipretender02/08 17:45老公寓最近亂噴一波……把都更甜蜜點破壞掉了。新

chipretender02/08 17:45屋舊屋2:1才好更。

william82602/08 17:49有時買遠一點 全新重劃區 舒服多了

※ 編輯: a386036 (111.71.93.4 臺灣), 02/08/2022 17:51:23

IBIZA02/08 17:51你這個算法不太對吧

rason602/08 17:57所以是政府規定卡死都更

koyo16702/08 18:12分析正確 XD

IBIZA02/08 18:22你這個例子實施容積管制前的算法應該是,36坪土地60%建蔽率

IBIZA02/08 18:22陽台1/8梯間1/10,每層樓允建面積21.6陽台2.7梯間2.16合計2

IBIZA02/08 18:226.46

IBIZA02/08 18:23所以你這個例子應該是用完容積了

IBIZA02/08 18:24而不是還有沒過戶的道路用地

mantislin02/08 18:24推實務分析!公寓比價新成屋真是無言

chipretender02/08 18:28吉美樂河對面20坪50年破公寓,用爛料裝潢完一坪開

chipretender02/08 18:28快80萬……

kyova02/08 18:29嗚嗚嗚...看起來是沒救惹

IBIZA02/08 18:33不是沒救,主要就是看 建商成本(含利潤)/房價 跟 獎勵容積(

IBIZA02/08 18:33含容積提高)/原容積

IBIZA02/08 18:40台北市都更的優勢就是房價高,劣勢就是法定容積少,解決其

IBIZA02/08 18:40中一個就會比較容易

emily2002/08 18:42

aloness02/08 19:01這短期沒辦法,晶圓代工供應鏈的擴廠起碼持續到2024,看

aloness02/08 19:012025之後能不能緩和下來

heroic02/08 21:07專業~住公寓已經放棄都更,尤其一樓有店面的話更難

shuichia02/09 01:02台北市應該只有等新市長上任放寬獎勵容積才會推升都更

shuichia02/09 01:02動力

sdhpipt02/09 10:14容積率管制之前北市住宅區建蔽率據說是70% 超過2樓樓層數

sdhpipt02/09 10:15-2% 所以五層樓公寓實際上在60% 然後附屬建物不佔建蔽率

sdhpipt02/09 10:15所以實際上是66%左右

sdhpipt02/09 10:16以上資訊來自於某個建築師的部落格 我沒看到實際的條文

sdhpipt02/09 10:16所以說就當作傳說