Re: [閒聊] 高雄發哥中都森美術

※ 引述《kktt254 (你好)》之銘言：
: 發哥中都第一排今天開賣
: 現場人山人海
: 開價55～60
: 前排成交55up 全平面車位
: 單層10戶3層 全都到地下室
: 35坪含車位總價2300萬
: 持續成交中 真的很誇張
: 中都已經先站上55萬
: 還是住美術館好～
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

中午才離開.

價格太驚人...XD

另外哪來的人山人海.

人潮大概就一般建商的案子的人潮.
(對興富發的案子來講算很冷清)

上午簽定好像三十幾戶...(遙望當年大悅第一個上午簽定一百多戶)

對喔,這不是今天"開賣"是今天"簽約"...之前就可以預訂了.
(興富發的慣例)

前棟起跳價就55(成交價非開價,開價64...)一路到65(開價75左右)

後棟就單坪-10w左右.

這樣講好了.

今天才在跟興富發的聊.
(不是他們代銷部的人,是它們高雄公司的人)

協勝發和誠陽,美術館一個才均價45一個47.
(這兩棟的價格其實很保守...)

今天中都均價52...

它們老闆在想甚麼.

他的結論很簡單.

協勝發和誠陽的南三路案是成屋.

它們工程發包都在2019以前.

所以成本就在那邊,本來只想賣30左右.

今天搭著順風車,賣45,47,整個賺到翻掉.

因此穩穩入袋再說,先不貪心往上攀.

而森美樹這一場

就完整吃到營造成本飆漲.

所以價格會遠高於成屋.

另外,興富發中都第三場要蓋好才賣.

而且那一場會比森美樹更早蓋好.

第三場的價格會在明顯高於森美樹.

所以到時候會成屋拉預售.後拉前...XD

另外,中都還有一個大地主是京城.

京城馥+開賣沒幾戶就鎖盤.

在森美樹這個案後沒多久就會開賣,因為他跟樹和苑的進度差不多.

到時候京城會跟森美樹的後棟價格...

至於要高一點加碼哄抬,還是低一點吃興富發的豆腐,目前無法判斷.

但是高一點的機率比較高.

最主要是.

京城在中都還有四塊地.
(四塊都景觀第一排,那時候在熱景觀宅)

並且土地入手價格都很高.
(因為那時候在熱景觀宅,所以他搶土地搶瘋了,搶到價格上新聞.
國有財產局標售價....賣家是市政府的抵費地,沒有AB約的疑慮.)

他今天不把中都的價格拱起來.

那他的另外四棟怎麼賣?

所以京城馥+再度開賣,價格很可能會踩在森美樹後棟的價格上.
(當然不會踩上前棟55~65那個價...畢竟他又不是景觀第一排)

當然中間還有穿插其他建商.

例如遠雄,鼎宇,誠陽,全誠等等.

遠雄和鼎宇必然往上,但誠陽和全誠就無法判斷.

但他們的地就跟景觀第一排無關,所以條件本來就比較差.

另外,成本就在那邊...它們更晚開始蓋,成本就只能更高.

當然市府手上還不少地,都還在養.顆顆~~~

市府炒地皮大魔王 : 不夠不夠,你們地價炒得不夠高,炒不夠高我幹嘛賣..顆顆..

市府的地目前是九如路南北側的還在養.

市府最近不是要拆九如陸橋改成平面,2016通橋...

一方面為了鼓山台泥重劃區,另一方面也是為了他在九如路兩側還沒賣的地阿.

等陸橋弄好後,他手上的土地價格就更漂亮!!!
(陸橋的錢相對她土地增值,只值一根毛...啥?你還在煩惱我們市府負債?
你第一天出社會??
本版誰不負債,越有錢的欠越多錢沒看到)

你當我們市府是甚麼?不動產外行人??...

人家炒地皮大魔王,你們跟他檔次差那麼多...顆顆..

so....這大概就是目前中都的局面.

關你喜不喜歡管你買不買得起管你怎麼想.

你他媽的都只能吞下去...

就跟你說,賣家主導市場你不信我也沒辦法...顆顆.

建商眼裡只有另一個建商怎麼想.

只要其他建商不要扯他後腿.

任何價格,你們遲早會吞下去的.

反正總有一大堆人得了"不買新屋就會死"的病.

不然你自己蓋,建商賣你52均價,你自己蓋大概成本飆升到60...顆顆.

建商 : 有本事自己蓋阿!!!!

對喔....

雖然說現在都還在升息...但這次升息是因應大通膨.

所以是升息影響不動產比較大,還是通膨影響不動產比較大.???

各位可以拿這一次事件做DEMO.

通膨的狀況下,不動產就會往上.

除非你有本事讓地價崩盤.

地價不崩盤,營造成本上升.

你們就只能迎接繼續拉高的房價.

而新屋今天成交這種數字.

你是覺得美術館那些30萬一坪的1x年屋.

會怎樣走...XD

呵呵~~~

啥?成屋??老屋房子又不吃營建成本??為啥通膨他會漲??

房子不是幾年後殘值就沒多少了嗎?

阿市場比價原則不懂喔...阿不就顆顆.

我賣老公寓的時候,你看我是在計算土地價值建物價值在賣的??

還是我看別人賣多少,大樓賣多少,所以我要賣多少?

你是第一天買賣房子?你買賣房子在那邊計算你家土地和建物成本作買賣價??

那新屋50坪賣2500,15年屋50坪要賣多少?..2000有沒有很合理?

這樣新屋因為營造成本而變貴,你15年屋會不會跟著變貴.

你15年屋賣2000,那30年屋賣1700有沒有很合理.

啥?你在跟我講建物殘值...那是甚麼,我不懂,也不想聽不要聽我不想聽~!!!!

反正市場上就是賣那個價格,你買家要嘛吞下去,要嘛睡公園...XD

除非有大量的人願意把房子往下賣.

例如大量失業,大量公司倒閉,建商倒閉餘屋進入不良債權等等.

so...不動產最難就是經驗.

當你經歷了很多"經典事件"

務必要詳細去研究.

例如這一次,利率狂升+通膨瘋狂.這是很難得的一種局面.

那在這種情況下不動產會怎樣變化.

你務必要親自下去研究.

千萬不要躲在電腦前面看著甚麼台南估價師公會的統計報表發春..XD

那叫做浪費你的人生.

統計數據無論統計高還是統計低,大多數都有統計上的瑕疵問題.

你必須親自的跳下市場去看.

從新屋看到老屋,從蛋黃區看到蛋白區.

然後最好再細分不同的產品,甚至新成屋和預售屋都要分開來看.

看完之後你才有辦法真的所謂"了解了這個局面"的狀況.

並且還要持續追蹤,隨著"劇情發展"看"劇情變化"...

而看報表看數據發春的.

你做投資.

他媽的遲早破產...就算你今天賺到身價幾億,我還是賭你遲早破產..XD

我相信很多人都發現這個狀況,統計數據很多時候都有很有趣的失真現象之外.

可以同時有幾個機構的不同統計數據,彼此互相矛盾很大.

阿你都發現了,你還看那麼些數據那麼開心幹嘛,你說是吧.

阿不動產這麼直接的市場數據,都可以搞成這樣.

你在想,你看到的其他各種領域的各種數據...恩.....他們比較準??

呵呵...比較準....

當然啦.

投資中期還是建議降息前夕再進場就好.

除非你看到其他建商也抓狂,例如京城馥+給人家要拿均價50.

然後堅山南三給人家要成交7字頭.

這樣你在來看建商炒作效應怎樣而判斷要不要更早進場.

不然目前交易量很低.

雖然建商價格還在微幅往上拉.

但你要進場的是中古屋,市場影響都還很不明顯.

不需要太早就把你的先手給用掉.

喔,自住的有需要就還是買.

你不用等下跌了.

去年12月不跌就不會跌了.

不相信自己去看屋...

看看你有沒有辦法買到比前兩三個月便宜的房子.

啥,你看到數據跟你說跌了.

那你叫做數據的機構把他家賣給你...你看他要不要..XD

他做數據寫新聞,他有要對你買房子有沒有真的買到便宜負責嗎?....呵呵.

阿你自住,你也不是第一天看屋,你自己看屋看了這幾個月你怎麼感覺你也知道.

中古屋市場,雖然價格也沒漲,但大概也沒跌,就死在那邊.

然後交易量從最冷的狀況回溫已經回了不少.

那....那你在等甚麼??

不看到漲你不甘心??買房子不多花個幾十萬你不開心??

不多繳一些租金給房東幫他付房貸兼買便當和出國玩,你不安心??

你不是投資,該買就買吧....投資買房的要求比較高...跟你不一樣...

人家要賺錢,買賣成本就8%,他沒看到20%的增值,他是做辛酸喔,不如買正二...XD

但是對你自住來講,多0.5%都是你虧損好嗎...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.102.125 (臺灣)

現在主要是. 預售屋會比成屋貴. 理由就是營造成本... 越晚開案的預售屋,吃到的營造成本飆漲越多. so....通膨影響輾壓其他因素. 超級經典案例. 沒看清楚的,你白玩了不動產了!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 19:05:16

沒有.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 19:17:24

就說略偏多啊.. 沒停工+改先進製程. 當然有剎車是沒有公布製成詳細內容和日期. 整體略偏多局面. 主要是沒有停工,這一點是關鍵!!! 當然很多人不信.理由一大堆.推論一大堆,凹一大堆. 阿鈔票在自己口袋,愛怎樣壓自己有信心就好..XD 我賺錢也不會分你,你虧錢也沒人會可憐你...XD

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 19:27:00

阿你就便宜的房子在數據裡. 你看的到買不到...XD 阿就新案縮減開案. 一堆變成蓋好才賣. 好的地和景觀宅壓更久. 那市場統計下去,不就價格降了...XD 統計資料有在跟你細分預售屋新成屋開案日? 有再細分景觀宅還是小巷子裡面的案子. 阿你去市場上看你就會發現. 為啥統計數據會有失真現象. 而你今天要買房子的. 理論上來講你應該是一直看屋一直試探的出價. 阿如果真的有變便宜. 你不應該就買到了? 結果你試探了半天,價格就卡在那邊. 那當你看到數據說跌. 你是相信要跌了,然後繼續等. 還是你應該要懷疑數據怎麼跟你看了這麼多屋狀況反應都不一樣?? 這就是為啥你看數據,遲早會吃大虧的由來. 你根本不知道人家怎樣統計的. 然後再某些情況下會產生一些數字上的變化. 而在對這些小變化作擴大解讀,聳動的新聞,聳動的標題. 之後你就被騙了.. 然後只要你吃一次大虧,你有多少錢都不夠賠...顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 19:46:03

恩... 有時候呢. 當事情出乎你的意料之外. 你要做的是去查證. 而不是摀著眼睛不看,遮哲耳朵不聽.

https://www.youtube.com/watch?v=F8lWiWaSTtg

不然... 你遲早也會吃虧吃到崩潰..

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 19:49:45

白天鵝都要成屋了. 並且價格也高中古屋30%以上. 你不如買中古屋.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 20:11:51

中古反應慢是因為. 屋主賣家目前還沉浸在"房市很冷"的心態上. 它們不是主動造市者. 不像新屋市場. 建商是造市者,不但主動,並且攻擊力很強. 所以新屋在炒做的時候特別兇悍. 而中古屋屋主,雖然知道現在跟新屋價差很大. 但是又好像"聽說""新聞說""大家說"房市不太好. 因此他們的賣價就比較不敢往上拉. 當然靠著投資客墊價格還是可以把價格墊高. 但那個反應非常的慢,慢到你可以在時期內忽略他的中短期變化. 直到. 直到你這個"市場不太好"的風向開始扭轉. 這樣中古屋屋主才會"報復性"的開始思考. 新屋都賣2500,那我的中古屋是不是應該賣2000的現實問題. 而目前,冷盤的"輿論"是因為美國升息而引起. 那冷盤轉換的關鍵,除非有特別的利多,例如高雄台積電確定幾奈米哪時候量產時程表等級. 不然關鍵會是"降息" 一降息,輿論和風向就會轉換. 轉換下去. 比價原則立刻浮上檯面. 中古屋很快就會迎接一波報復性補漲. 而中期要賺的就是這一波....抓到就可以爽爽的愛甚麼時候賣就甚麼時候賣. so...現在新屋怎樣衝,你看戲就好. 等到風向要轉換的時候,切入中古屋布局等這一個大跳越. 跳上去就可以賣了. 目前中古屋至少要跳25~30%....那個跳躍很肥的. 這就更不用說如果到時候新屋繼續炒作,這樣往上的空間繼續被拉大. so...賣家主導市場. 因此賺錢,你永遠都要先考慮賣家...

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 20:32:19

中古屋目前就死魚價格買賣. 中古屋永遠都在買賣. 只是在冷盤的時候,賣家通常不會有太強烈的集體共識. 因此價格會死魚. 不像建商. 它們很容易取得共識... 他們老董自己彼此也會打電話..XD

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 20:37:56

你是說多久以後突破? 長期來講. 除非美國都不發展民用科技. 不然總是有一天會突破的...XD

自住永遠都是機會. 永遠都要把握今天.

市場永遠都有人開天價. 所以我們只討論"會成交"的物件. 就像新建案我不討論豪華品牌的價格一樣. 皇苑去年上半年就成交到六字頭. 但在巨觀市場上沒有討論的意義.

雙北是另外一個市場要另外判斷. 並且雙北的區域變化很大,例如南港要是大噴到嚇死人,然後某些地方漲很少. 你也不要意外. 所以雙北要問雙北的投資客判斷比較準. 其他幾都. 降息後,中古屋以下,25~30%不會有太多意外.

因為我前幾天還沒確定買到換屋的房子. 避免自己嘎自己. 這樣太蠢了.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 21:51:17

其實房子看太多,就對新屋沒有太多崇景. 尤其養過新屋後...XD and.要找室內45的. 本來有48~49的,結果被市府環保局卡住我的錢,害我晚了一個月拿到錢. 48~49的三間就都被買走了(生氣!!!!) 不過現在買到是差一點才到45,不過有額外景觀大露臺.... (之後把多功能史密斯丟到露臺上去) 外加格局很方,幾乎逼近正方形,所以空間很好改.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 22:16:29

裝潢可以處理這個問題...嘿嘿.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 22:19:58

內惟以前比金獅湖還低價. (早期會淹水,下大雨財山的水就沖下來,遇到民房就開始淹) 後來美術館興起後. 今天內惟的價格,可能都快跟火車站前站差不多了. 所以以前確實有帶到. 但是問題是,他現在價格已經在那個區間. 你如果再往上爬,他就要幹掉火車站或是大昌商圈? 這就不太合理. so..整體來講內惟應該就是一個穩定局面. 當然你說鼓山台泥重劃區附近. 自然貼著的會被帶到. 但是遠一點的影響就沒那麼大.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 22:31:16

是我我衝三房四房... 當然實際上這個價差收斂影響數字沒很大. 但是投資有辦法多賺一塊錢,那幹嘛少賺一塊錢.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 22:33:07

你確定...XD

https://www.wantgoo.com/stock/2542/technical-chart

https://www.wantgoo.com/stock/2524/technical-chart

https://www.wantgoo.com/stock/1438/technical-chart

https://www.wantgoo.com/stock/2537/technical-chart

誰告訴你建商賺錢股票會漲的? 第一天出社會? 如果賺錢股票就會漲.虧錢股票就會跌. 那我們投資客早就每天在營建股殺進殺出了. 顆顆... 你們是比我們清楚建商在賺錢還是在虧錢嗎...XD 知道為啥金管會不准建商申請上市上櫃嗎. (21世紀後,建商上市上櫃都是借殼) 因為.... 199X年的時候. 你們股民被建商老董收割的太悲慘. 所以我門的金管會害怕更多人被收割,因此"軟性"禁止建商申請上市櫃....顆顆. (你可以申請,但是全都不會過...一堆人去申請全都被打槍)

可惜. 就像港灣一號院銷售一半. 所有人都驚呆了. 不只我們投資客. 連它們自己公司的人都驚呆了. 老闆自己都嚇一跳. 當然反過來講. 說甚麼辦公室多好多好. 六合案就是賣得很差...XD 後來他們檢討是因為,高雄傳產多,喜歡用廠辦和透天當辦公室或是營運總部. 因此大樓類型辦公室在高雄很不討喜. 反觀台中真的地下經濟發達,所以台中辦公室賣得很好... 因此. 你講那麼多... 到頭來只是證實. "你不肯去查證市場上到底發生甚麼事情"....XD 永遠記得. 你怎麼想一直都不重要. 重要的是"市場上的反應是怎樣" 興富發老董最厲害的一點就是. 它的市場嗅覺很敏銳. 他從來不設定目標和計畫. 他是摸著市場再走. 一個建案要推,他可以改變規劃很多次... 先是設定小坪數,後來想想改大坪數,又想想改商辦,看看商辦不好又改大坪數. 最後又改回小坪數. 然後又想想,再把坪數放大. 這就是興富發老董....董嗎. 看市場,做反應,在看市場,再做修正. 所以他的銷售能力一直都很強. 除了產品很容易迎合市場喜好外,包含他的付款方式阿,外觀設計阿,公設阿. 他都可以切入到市場的痛點.!!! 這就是真正的商人. 市場永遠都是對的. 摸著市場走.... 而那些自己埋頭想太多. 一大堆理論,一大堆想法,一大堆邏輯的. 總有一天都會被市場嘎到翻天...XD 看看德勒斯登...XD 你一次踩歪了. 一輩子翻身不能...

還早勒... 最快也是兩三年後. 更不用說市府可能會養更久. 你光看99期重劃,到現在土地都還沒釋出. 市府很會拖的....喔...故意拖的...顆顆.. 人家炒地皮大魔王....

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:23:26

二代接手,想要樹造豪華品牌形象. 點其實不錯,後譯博愛路精華區,又愛河之星第一排水景景觀宅. 但是規劃的格局有一點問題,對於高價位買家來講一點點不舒服就不接受. (豪華品牌就是要盡量避免任何一點缺陷,一個缺陷就會讓你變很難賣. 因為高價位買家很龜毛) 然後銷售策略又出問題. 本來想要包給中資,後來賣掉部分又想要轉給投資集團. 之後又弄回來自己賣. 因此搞到現在賣了12年....銷售才剛八成...XD 整個公司套在這棟大樓裡面...顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:30:33

六龜都回不去了. 另外聽說最近有建商去六龜推案. 乾有影??

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:31:00

他開案在2012年,上上一波大漲最旺的時候. 然後經歷過兩次大漲波. 他居然到今天才銷售八成..XD 你說比他慘的大概只有京城凱悅. 但人家京城凱悅是爛尾樓,京城用很低價收購回來. 所以京城成本超低,隨便賣個幾戶就回本了. 因此京城凱悅賣得很爛,京城根本不在乎. 反而定期把價格拉高,來拱他的京梧桐... 其他的賣掉的每一間都是"淨利潤" 湖內那邊其實是台南的領地. 從東區一路往南炒下來的...XD

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:35:09

主要是台南重劃區蓋透天的比率越來越低. 大多都蓋大樓. 那想買別墅或新透天的怎麼辦? 就會擴散到湖內這邊.

目前價差就維持這樣. 如果台積電消息繼續混沌不明. 南北高價差會收斂. 但如果台積電消息明朗化. 那大概南北高會維持這個價差比率好一段時間(很多年)

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:57:50 ※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/29/2023 23:58:40

判斷關鍵. "價差". 當你1x年屋和新屋價差已經擴大超過30%. 那就可以優先1x年屋. 就像高雄美術館喔... 1x年屋30,新成屋現在上到45~47...你說幾%...XD 並且45~47是新成屋,目前沒預售,預售下去就可能上50..因為營造成本. 因此我當然會買1x年屋阿,價差這麼大. 阿你說也有1x年屋要賣4x的. 喔,那你投資不要買那個阿...你是投資,你幹嘛買不好賺的. 你有30可以買阿....

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/30/2023 01:42:50

國七對華鳳影響還好.

※ 編輯: ceca (61.227.102.125 臺灣), 04/30/2023 01:45:59