[請益] 京城的房子到底如何

Tosca03/07 18:58最保險其實是買3-5年屋 不是新屋

hanson321103/07 18:59我自己京城10-15年的中古屋買賣過六間,一間有發生過漏

hanson321103/07 19:00水,個人經驗給你參考

ceca03/07 19:00其實半斤八兩，只是京城以前口碑臭掉

ceca03/07 19:01後來主導轉型的那個執行長還被革職xd

ceca03/07 19:01豪華品牌的建立有一定的難度

ceca03/07 19:01京城就是轉型難產的案例

ceca03/07 19:02至於為啥不開一個新的品牌

ceca03/07 19:02那是因為，建商無法上市，所以京城只能硬着頭皮用京城轉

ceca03/07 19:03投審會至從2000年倒了一堆上市公司建商後

ceca03/07 19:03內規就是不準任何建商申請上市上櫃

ceca03/07 19:03因此之前建商都是借殼

ceca03/07 19:04三發，巴巴，鑫龍騰，都是借殼

ceca03/07 19:04現在借殼要卡本業三年，所以最近很，久沒建商上市了

ceca03/07 19:05那些上市的建商身份，可是都很值錢的

ceca03/07 19:05至於為啥京城不學寶卡卡，廉價銷售走到極致

ceca03/07 19:05還可以榮登好幾次全台第一建商寶座

ceca03/07 19:06那是因為京城老董賺錢賺炒地皮的錢

ceca03/07 19:06而不是蓋房子賣得錢

ceca03/07 19:06豪華品牌建商才有辦法炒作地價

ceca03/07 19:07因此，房子賣不掉無所謂，旁邊的地價漲才是發財奧義

ceca03/07 19:07畢竟，京城是上市公司沒錯吧

ceca03/07 19:08不過京城敢蓋豪宅，通常也不會像以前那種廉價蓋法

mstg03/07 19:08那ceca大覺得房子身品質到底如何，真有傳說這麼恐怖嗎

ceca03/07 19:08但現在問題是，買家不買京城品牌的單

ceca03/07 19:08畢竟，買豪宅的都是，，，老人

ceca03/07 19:09恐怖不會啦，只是跟其他建商半斤八兩

ceca03/07 19:09但是沒辦法跟遠雄國泰比

ceca03/07 19:09遠雄國泰則是一開始就在炒地皮

ceca03/07 19:09所以他們一開始定位就是豪華品牌

ceca03/07 19:10並且他們有保險業，金融業，所以炒地皮養地資金雄厚

ceca03/07 19:10京城當年起家，可沒那麼多錢，炒不起地皮

ceca03/07 19:11國泰是這種豪華品牌建商的終極目標xd

ceca03/07 19:11建商，保險，金控，全都有，完美

ceca03/07 19:12再搭配旅館和平百貨，這就是100%豪華品牌建商滿級完全体

ceca03/07 19:12炒地皮為主，從地皮反過來炒股

ceca03/07 19:12進而可以撼動台灣的某部分經濟

imlucky03/07 20:03借版問一下，那城揚的可以碰嗎？想買的點剛好都是城揚建

imlucky03/07 20:03案！！謝謝

horny03/07 20:11看了京城開價，再看看實價登錄.....

louispasteur03/07 23:43應該不至於到恐怖啦 只是我都已經花大筆錢買房了 為

louispasteur03/07 23:43何不選風評好的建商 京城開的價也沒比別人便宜

shen728103/08 00:27感謝ceca大精闢的分析，獲益良多!

shen728103/08 00:28京城聽說實登灌水灌很大

aloness03/08 02:44實登一般灌水一成吧，就是裝潢費

aloness03/08 02:46京城的部份講錯一個重點，不是不開新公司，而是因為京城

aloness03/08 02:46所購置的不動產，都是掛在老董蔡天贊名下

aloness03/08 02:48京城開案大部份還是要用老董的名字以個人名義去借，開新

aloness03/08 02:48公司的話，新公司並沒有資產，反而還要用老董名義做信用

aloness03/08 02:48擔保，鑑價跑文件的麻煩事一堆

aloness03/08 02:50京城雖然營運早就交棒，但財務這點都還是掌握在第一代手

aloness03/08 02:50中，要移轉也是需要一點時間

aloness03/08 02:54我曾經問過他怎麼不改用公司名義借，反正負責人是他道理

aloness03/08 02:54一樣，他個人的想法是用公司名義借還得牽涉到股東權益，

aloness03/08 02:54不如用自己名義借，不用跟股東交待

aloness03/08 02:58話說回來，京城的體制就是個金流比較高的小公司而已，沒

aloness03/08 02:58有什麼長進

aloness03/08 03:00這家公司的重點都放在金流跟財務，建造基本上就是沒在管

aloness03/08 03:00的外包

aloness03/08 03:03因此建案品質全憑發包良心，後續就找一些有經驗的現場主

aloness03/08 03:03任當副理，專責收尾

bewithjoy03/08 10:40京城還有京成、金城建設等公司喔，各大建商基本都有兩

bewithjoy03/08 10:40間以上的建設公司（城揚、龍騰、堅山等）然而土地大多

bewithjoy03/08 10:40掛個人用合建分售方式拆分利益，因為擔保性正常會拉土

bewithjoy03/08 10:40地提供人作保，跟跑鑑價完全沒有影響喔（本身為企業融

bewithjoy03/08 10:40資從業人員）

bewithjoy03/08 10:41至於要用個人名義還是公司名義借款，有稅負等等考量

bewithjoy03/08 10:43坦白講京城最近的新案（非豪宅）蓋的還是不怎樣呀，地

bewithjoy03/08 10:43點大多都還不錯就是了

aloness03/08 12:55小建商一般是拉地主合資，但京城這種等級的是收購為主

aloness03/08 13:00用信用擔保代表跑鑑價時，你這個人的財力證明，現金流，

aloness03/08 13:00稅籍，不動產，有價證券全部查一輪，有錢人最討厭被人這

aloness03/08 13:00樣查

aloness03/08 13:10另一點考量像你說的，如果他用其他掛牌公司名義借貸，最

aloness03/08 13:10後還是要變成母公司或第三方個人連帶擔保，所以乾脆把操

aloness03/08 13:10作模式變成土地掛入個人名義，讓自己開的公司跟自己買土

aloness03/08 13:10地，自己可以同時賺土地出售或合建，從公司撥來的錢，同

aloness03/08 13:10時又可以賺建案利潤撥付給股東的分紅

MrMagnus03/08 21:23京城皇居號稱豪宅 看完他的格局我也是搖頭...

MrMagnus03/08 21:26看了一段時間的屋子 不知道是不是我的錯覺 同屋齡的房子

MrMagnus03/08 21:26 京城看起來就是比皇苑 全誠 鼎宇的有歷史

horneck03/09 00:20它的灌水遠超過, 絕不只一成