Re: [請益] 合建契約疑問?

※ 引述《chuchuchi (小仙喵(｡･ω･｡))》之銘言：
: 近期有建商來談土地合建(沒有地上物)
: 有關於合建契約的問題
: 想請問各位大大
: 乙方：上櫃公司
: 甲方土地：商業區容積300%，建蔽率80%
: 契約內容：依合建標的基準容積及開放空間獎勵核准之房屋面積，
: 甲方分配：XX，乙方分配XX。
: 建商口頭說明：分回坪數＝土地坪數 * 基準容積 * 銷坪係數(1.6左右) * 開放空間獎: 勵 * 分配比例XX
: 內政部營建署公告：
: 基準容積：指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
: 問題點：
: 1. 銷坪係數 沒有寫在合約裡面，這樣是否有問題?
: 2. 建商的說法：這個銷坪係數沒辦法寫在合約裡(因為還不確定)，但是一定會給(口頭?): 3. 是否有法規可參考?這個銷坪係數一定會給? 不用寫在合約裡(建商這樣說..)
: 4. 如果沒寫，到時候他們不承認這60%的坪數，也沒辦法是嗎?
: 有辦法解套嗎? 錄音錄影?或代書公證?
: 建商不願意更改合約，也查不到有其他合建契約是這樣的分配原則...
: 有些親戚已經簽了...也沒有落日條款...這些地應該也被建商綁住了....
: 以上 再麻煩業界朋友幫忙解答....真心感謝!

從內文上推斷，你家是空地沒有合法老舊建物的話
單純重建是不會有開放空間獎勵的。

所以是否有與鄰地的老舊建物一起改建，申請危老或都更獎勵容積這點要確認。
如有申請獎勵容積，合約內應寫明法定容積與獎勵容積的分配比，
以及寫明有無申請容積移轉，雖說容積移轉購買成本及建造成本是由建商出
比較合格的建商會回饋一定比例給地主(也是看過很鴨霸說不回饋的)。

銷坪係數是可寫一個經驗預估值作試算，但要註明依主管機關核准為準
不應寫死固定，不然試算寫低，核定出來變高的話.....就顆顆了。

土地可分配多少產權面積可以自己概算看看

A:土地坪*法定容積*分配比*預估銷坪係數
B:土地坪*法定容積*獎勵容積*分配比*預估銷坪係數

A+B=改建分配權狀面積
銷坪係數最終都是以核定為準，但如果遇到畫大餅的會對你的判斷造成影響
假設核准係數是1.6，在前期一個跟你說預估1.58，另一個跟你說預估1.63
核算用1.6，但一個是從低變高,一個從高變低，對地主的心態會造成不同感受。

合約落日或解約條款要載明，比如說某年某月某日截止，如本案未能達成多少同意比
則雙方無條件自動解約，或甲方(地主)得以書面通知乙方依第幾條無條件解約。

重建面對動輒上千萬或上億的資產，建議花個幾千元找合格的代書或律師協助審約。
雙方是合作關係，初期量將內容理解清楚，也可減少後續產生糾紛。

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