[心得] 先買房？先買股？ 用買房的現金流投資！
https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg
以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資 該怎麼做決定？
首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。
若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？
【設定參數】
1.初始金額：200萬
(以工作幾年存下200萬開始討論)
2.房價漲幅：通膨2%計算
(抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上)
3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利
(抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難)
4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算
(每個月存下1萬就好，存不到就...)
5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算
(200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流)
我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。
【分析過程】
操作方式1-純金融投資(洽表格1)
起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。
https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg
操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2)
200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。
https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg
【結論】
存到第一桶金後：
1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒
2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。
中間差在哪呢？
<就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的>
－ － －
當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。
從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。
再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。
不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。
為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！
－ － －
至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？
下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！
--
Sent from nPTT on my iPhone 14
--
那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高？就不用再把
錢丟進股票了
我是認為買地就好 退休後可以種點東西
真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了
但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房
你方式2的房貸本金是不用還？還了，你還有薪資存款投入
？
好奇這篇有算繳房貸的錢嗎，還是我眼殘
利息成本呢 現金流呢 ==
還是打算無限寬限期
一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零
總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉
喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限
寬限期嗎？
但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是
目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴
房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了
他是算房租減利息每個月還多1萬，不過這個很難做到
打平比較有可能
打平剩個5000
不過你買特化的出租房的話，要做就不難
不夠嚴謹，而且房子是五倍槓桿，增值那邊是整體房價
增值不是一開始你投入增值，總之，亂七八糟
抱歉，沒注意看到，有用總價列計增值，推回來
對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額
外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零
這麼愛算的我一律歸類在廢物
但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值
不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資
推IB大，以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的，除
非就是隔套貸款成數低的，但這種增值的期望值就比較
低，而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD
修正一下，是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的，哈
我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店，現在34，疫情後漲
價貸出來投資，翻成4間房子，若我當初是買股票應無法
不用算，自住買房就是屌打，
除非你自認天選之人
隔套的增值期望不一定比較低，
還是看你入手成本。
繳房貸的錢也算下去的話，買房組的每個月多存的錢大概
要再多五萬吧
流量失敗，G。
買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼
我是台中的仲介，很多物件都符合這種條件阿，不會難買喔 今年以協助入手6間，自己今年也存了2間了
※ 編輯: zarty (1.170.106.39 臺灣), 12/10/2023 23:53:48爆
[請益] 該繼續存股嗎謝謝版友的回覆，因為我跟太太和小孩都跟爸媽住在一起，吃住都用家裡的，也不用給孝 親費。這部分真的家裡幫助很大。假日的活動大多是公園或者去博物館美術館吹冷氣。 關於想要買房，真的是我看到那件標的的規劃很漂亮，可以擁有一間屬於我們自己的房子 。但爸媽從頭到尾沒有要我們出去自己住，所以我才很猶豫要繼續存股還是在家裡繼續蹲 。![[請益] 該繼續存股嗎](https://i.imgur.com/v9yOPUHb.jpg "[請益] 該繼續存股嗎")
39
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！作者舉的數子不太合理（租金2萬的房子市價大約1000萬），調整後重新設算如下： 假設小明跟小王都是一筆投入200萬後，每月支出3萬元的現金流，負擔30年 小明購買1000萬的房子（房市年化報酬3%） 頭期款200萬，貸款800萬，房貸利率2%，每月房貸支出約3萬，總共還30年 30年後該房子漲到2427萬，沒有房貸，小明的資產是2427萬元![Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！](https://i.imgur.com/HkKm320b.jpg "Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！")
24
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"剛好有半小時的空檔來回一下這篇。 為了回這篇，我還特地去把這篇亂算的影片看完... 浪費我10幾分鐘的人生。 來， 先完全按照清X君說的模型一，你不要問我為啥沒算後面的房貸啥的，他的假設 就是房租 = 房貸都繳 6萬。![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/fASh4nvb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
6
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別數學不會就是不會； 但是不要PO出來誤導大家好嗎?XD 小明 初始200萬 貸款800萬30年，利率用最低1.31%月付是26887不是26500![Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別](https://i.imgur.com/6ZFIpNRb.jpg "Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別")
28
Re: [閒聊] 美金真的比房地產好賺嗎這題是這樣 美金定存目前大約3.3%~3.6% 假設你有200萬好了(買1000萬房的基本起跳) 存美金一年後你會得到： 200萬的本金+7萬的利息=207萬元22
Re: [新聞] 把房賣了「閉眼買00929」 他一算報他這條件是在首先他房子沒有貸款， 也就是沒貸款的房子VS沒融資的股票， 這樣的條件下去比是成立的， 每年5%以上股利不再投資 跟每年3.5%房租回收不再投資![Re: [新聞] 把房賣了「閉眼買00929」 他一算報](https://i.imgur.com/eYC8aSbb.jpeg "Re: [新聞] 把房賣了「閉眼買00929」 他一算報")
16
Re: [請益] 為什麼股版好像比較看不起存股？這種都有誤區 又不是你想貸多少就貸多少 極限就你收支比60% 一般人月薪5-6萬 極限大概就是貸款800萬10
Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅買房與租房的資產差異這我在三年前算過， 邏輯是這樣： -假設我要買的房價為1330萬，已存到兩成自備款266萬，貸款30年，成數八成，房貸利率1.31%， 則房貸月繳大約是35000 -而同一間房用租金年投報率2.5%計算，月租金大約在27000 -房貸月繳的35000和月租金27000中間的差額8000租房族拿來複利投資![Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅](https://i.imgur.com/aoqy2dxb.jpg "Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅")
12
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)1
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低買房的覺得買房好賺 買股的覺的買股好賺 很好啊，各賺各的 不過這兩個投資工具差這樣多 怎麼比較？
![[閒聊] 買房的20年回顧](https://i.imgur.com/gjXslyab.jpeg "[閒聊] 買房的20年回顧")
![[請益] 能否透過區權會制裁抽菸的人?](https://www.hpa.gov.tw/images/HPA_LOGO_M.png "[請益] 能否透過區權會制裁抽菸的人?"){kind=logo}
![[社區]台南東區 松下幸之住](https://img2.591.com.tw/house/2024/03/05/170963284440520308.jpg!338x252.jpg "[社區]台南東區 松下幸之住")
![[閒聊] 為何東京沒有頂加蓋或鐵皮屋頂](https://i.imgur.com/exKh6KEb.jpeg "[閒聊] 為何東京沒有頂加蓋或鐵皮屋頂")
![[閒聊] 新北林口跟桃園林口 住哪側比較好](https://i.imgur.com/tzdJcqUb.jpeg "[閒聊] 新北林口跟桃園林口 住哪側比較好")