[心得] 先買房？先買股？用買房的現金流投資！

zarty 發表於 2023/12/9 下午5:03:17

看板home-sale標題[心得] 先買房？先買股？用買房的現金流投資！作者

zarty

(拉堤)時間Dec 9 17:03:17 2023推噓10 推:13 噓:3 →:27

PTT推薦

https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg

以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資該怎麼做決定？

首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。

若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？

【設定參數】

1.初始金額：200萬
(以工作幾年存下200萬開始討論)

2.房價漲幅：通膨2%計算
(抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上)

3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利
(抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難)

4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算
(每個月存下1萬就好，存不到就...)

5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算
(200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流)

我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。

【分析過程】

操作方式1-純金融投資(洽表格1)
起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。

https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg

操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2)
200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。

https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg

【結論】

存到第一桶金後：

1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒
2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。

中間差在哪呢？
<就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的>

－　－　－

當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。

從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。

再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。

不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。

為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！

－　－　－

至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？

下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！

--
Sent from nPTT on my iPhone 14

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.0.18 (臺灣)

※ PTT 網址

推

rabinson12/09 17:22那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高？就不用再把

→

rabinson12/09 17:22錢丟進股票了

→

testPtt12/09 17:28我是認為買地就好退休後可以種點東西

→

piggywu12/09 17:34真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了

→

piggywu12/09 17:35但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房

→

ohyakmu12/09 17:38你方式2的房貸本金是不用還？還了，你還有薪資存款投入

→

ohyakmu12/09 17:38？

推

oowlala12/09 17:40好奇這篇有算繳房貸的錢嗎，還是我眼殘

推

ChikanDesu12/09 17:46利息成本呢現金流呢 ==

→

ohyakmu12/09 17:46還是打算無限寬限期

→

ChikanDesu12/09 17:48一般來說房貸的利息部分會比房租低一點加上一些零零

→

ChikanDesu12/09 17:48總總的成本你那個房租收入可以視為完全扣掉

推

ChikanDesu12/09 17:52喔我看懂就是你扣掉成本還額外倒賺1萬但你十年無限

→

ChikanDesu12/09 17:52寬限期嗎？

推

ChikanDesu12/09 17:56但還是推你啦至少看起來除了寬限期有點疑慮以外就是

→

ChikanDesu12/09 17:56目前大多數的人房地產穩穩賺的現況甚至10年才漲20趴

→

ChikanDesu12/09 17:56房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了

→

IBIZA12/09 18:11他是算房租減利息每個月還多1萬，不過這個很難做到

→

IBIZA12/09 18:12打平比較有可能

→

IBIZA12/09 18:14打平剩個5000

→

IBIZA12/09 18:15不過你買特化的出租房的話，要做就不難

噓

aq227235371212/09 18:26不夠嚴謹，而且房子是五倍槓桿，增值那邊是整體房價

→

aq227235371212/09 18:26增值不是一開始你投入增值，總之，亂七八糟

推

aq227235371212/09 18:29抱歉，沒注意看到，有用總價列計增值，推回來

推

ChikanDesu12/09 18:30對啊他看起來就是投資件我算起來是抓3% 但不能有額

→

ChikanDesu12/09 18:30外本金投入不然股票報酬寬限期後就得歸零

噓

Xyla12/09 18:31這麼愛算的我一律歸類在廢物

推

ChikanDesu12/09 18:34但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦就是增值

→

ChikanDesu12/09 18:34不一定高這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資

推

leadergod112/09 20:03推IB大，以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的，除

→

leadergod112/09 20:03非就是隔套貸款成數低的，但這種增值的期望值就比較

→

leadergod112/09 20:03低，而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD

推

leadergod112/09 20:06修正一下，是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的，哈

→

olivezoo12/09 22:26我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店，現在34，疫情後漲

→

olivezoo12/09 22:26價貸出來投資，翻成4間房子，若我當初是買股票應無法

推

bustinjieber12/10 00:20不用算，自住買房就是屌打，

→

bustinjieber12/10 00:20除非你自認天選之人

推

bustinjieber12/10 00:23隔套的增值期望不一定比較低，

→

bustinjieber12/10 00:23還是看你入手成本。

→

hurbsnail12/10 02:32繳房貸的錢也算下去的話，買房組的每個月多存的錢大概

→

hurbsnail12/10 02:32要再多五萬吧

噓

chouwang6812/10 06:15流量失敗，G。

推

guanole12/10 11:52買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼

我是台中的仲介，很多物件都符合這種條件阿，不會難買喔今年以協助入手6間，自己今年也存了2間了

※ 編輯: zarty (1.170.106.39 臺灣), 12/10/2023 23:53:48

其他人也閱讀了

PTT 熱門相關

[心得] 先買房？先買股？ 用買房的現金流投資！

[心得] 先買房？先買股？用買房的現金流投資！