Re: [請益] 有團購問題想請教版上興富發銷售

※ 引述《LiHowBen (沒薪水的1450)》之銘言：
: 不知道版上有沒有興富發的銷售可以認識一下
: 有問題想請教
: 大家會覺得因為孟學苑又在高雄舊市區產生了錨定效應嗎
: 連順2都買不到
: 真的很扯XD

興富發有興富發的買法.

因為興富發很能賣,所以像孟學院建議你直接放棄.

就算有得買,東西應該也是投資效力比較差的.

當然自住的話有沒有機會撈到剛好你爽的我就不知道.

興富發一般的買法有兩種.

但無論哪一種,你要先認識個興富發的人.公司的人.

當然你要臨時認識也可以...

然後買法..

1.看到興富發買土地.

這種通常是追地點的.

所以你看到興富發買了土地或是這邊有他的土地或是他得標甚麼例如特貿三.

你就直接聯繫認識的人,問他哪時候會推案,規劃大小,是否有優惠付款.

2.直接詢問興富發最近有要推甚麼案子.

直接問他最近會開哪幾個案.

然後無論是1還是2,你都要提早在一定案的時候就去排順位.

例如他今天定案年底才開賣,看似還有快一年.

但是實際上有確定的案子你現在就要去跟他講你要排順位了.

這樣你才有辦法投資拿到甚麼四樓五樓,自住拿到甚麼剛好永久景觀又不是特別高的樓層.

不過興富發的慣例就是他很愛修改他的案子.

因此到最後呈現的狀況會跟一開始定案的狀況差很多.

本來說好20坪,之後變40坪,本來說好住宅之後變商辦都不要太意外.

不過也因此,通常興富發投資買盤會偏多也是.

因為自住經不起這種變化,自住要住40坪的,房子變成30坪或50坪他怎麼買?

所以自住會更處於隨緣狀況.

但是自住大多數買盤都是火燒屁股要買房,無法隨緣.

因此自住買盤通常都是比較晚也就是快開賣才去排順位.

當然更多是開賣才去買.....

當然現場很熱的時候會有一種魔力,讓自住有簽約的衝動.

所以他可能開賣後才去買,然後接受比較差或是不利於投資的戶別.
(例如沒有視野的高樓層)

而孟學院主要是優惠付款太威.

所以直接搶購到光.

這種情況太劃時代....嚇死全台灣的不動產界(對,全台灣都被嚇到了不是只有南部)

興富發以前在中南部的案子我是沒有印象有發生過.

因此請不要把孟學院當慣例,如果孟學苑銷售可以成慣例,你應該快點去買興富發的股票.

興富發本質是炒股公司不是炒房公司,他連續兩三個案可以這樣銷.

你就看他的操盤手會不會把股票直接吹個兩倍起來...

當然興富發通常後面會有轉手下車潮.

投資的話建議你規劃出脫的時間最好在久一些,等下車潮洗的差不多在出脫比較好.

不然你會賺很少...

我當年最慘的轉賣,就是賺一台機車(稅後純利拉,那時候沒有房地合一)....靠邀..

但放不到一年,就變一台汽車...

再放就會變成一間套房....

當然當年沒有優惠付款,現在有優惠付款.

所以你也要注意優惠付款的期限到了也可能又有一波殺出潮...

這是賣的時候你要預估到你會面對的問題.

興富發建案在某些時間點,會有不少不安定籌碼需要洗掉.

不過反過來說,這種殺出潮,反而是自住戶不錯的切入點...XD

因為運氣好,他的殺出潮有機率是附近"新成屋"最低價....

然後籌碼洗乾淨後又會回到正常價.

那邊會有一個中長期的補漲可以賺...

而且去跟投資客接單會比跟興富發買餘屋還便宜.
(興富發的人都會直接老實跟你講,你不如去接人家轉讓)

至於說甚麼住戶品質..投資客多會比較差OOXX.

恩,住戶品質是價格決定的...請不要腦補太多...那是其他建商的話術而已.
(不然興富發熱銷,其他建商吃屎..
所以一般建商都很不爽興富發,每天買廣告或是買代銷說他的壞話)

不存在900萬的兩房的住戶品質比1100萬興富發兩房品質高的白痴現象.

至於興富發的案子是否有定錨效應.

直接的定錨效應沒那麼強.

典型的定錨效應就像橋頭的未來市好了.

他價格衝起來,旁邊大極也不客氣.

而清樸想吃未來市和大極的豆腐賣比較便宜,但清樸牽扯到她基地小+大多機械車位.

因此實際上市場平衡來看,他還是貼著未來市在賣,只是價格因為它的產品做了修正.

這種就是典型定錨效應.

不過興富發的定錨效應為啥比較差?

阿靠邀,興富發可以秒殺完銷.

阿你其他建商有本事這樣賣嗎?

你去旁邊賣,你的銷售還是一般正常狀態.

所以你是其他建商怎麼跟?

你最多就是靠它的熱度可能增加了點地點曝光和買氣,所以順勢略拉抬一點價格而已.

不過另一點很有趣的...這部分反過來通常不是興富發影響價格的主力原因..

興富發影響比較明顯的是另外一件事情.

那就是地價.

興富發要的土地他都是加價買...買不到加價買.

所以當年興富發從中北部回高雄的時候,京城一度嗆他滾回北部.

因為...土地被興富發搶的讓三驚不要不要的.

而地價上去,建商賣價就一定上去.

興富發主業在炒股不是在炒房,所以他推案的利潤抓的比較死.

他會以熱銷順銷為第一優先,講究資金滾動周轉率.

因此開賣後興富發的價格往上拉抬會比別人慢.

利潤也比較低.

但是地價又被他拱高.

這就是讓三驚超不爽的主因.

因為三驚的操作和獲利模式剛好跟他牴觸.

當然啦到今天,它們自己有彼此的平衡生存方式就是另外一個故事.

但無論怎樣,其他建商怎樣不爽.

你地價被拱高了...那之後所有的建案就會因此必須往上拉抬賣.

所以這才是興富發會影響區域價格的主要原因.

但關鍵在哪有沒有注意到?

關鍵在...他買土地的時候效果就產生了.

不過當然興富發後來開始推優惠付款後.

他把優惠付款的資金成本回灌到賣價.

所以在以前興富發的賣價並不貴.甚至常常吃那些狂拉價格建商的豆腐,比它們便宜一點.(之前15F平均23,興富發29F也跟你平均23...你應該就知道我再說甚麼)

但現在優惠付款,興富發的賣價都略比一般建商貴一點點.

所以以前那種反向壓制的效應反而沒有了.

反過來在開賣的時候會產生一點拉抬效應.

不過當然有一點醜話還是要講究是.

興富發的殺出潮,也會對四周的建案尤其同質性(例如全小坪數)會有連帶壓制效應.

雖然不像他自己的案子那麼明顯,但是多少會有一些影響.

不過當然,興富發他主要推案都在市中心為主.

雖然聽說他有去搶過高大的土地,沒搶到..但通常這種情況很少發生.

因此一般你做鎖定成長性高地區買法的.

比較難買到興富發.

因此興富發通常更適合,暴漲第一波的時候進場.

剛好市中心先漲的現象先幫你把價格拱起來.外加他的加價買土地效應.

你卡進去後整個區域一直往上炒,之後你隨便出租養著等不安定籌碼清乾淨...

後面買你遇到他自己的殺出潮+其他建案比較早進場的人也在出脫.

那你的利潤會被壓制到很可笑的地步.

而你多放雖然不安定籌碼洗乾淨價格會回來.

但問題是以區域來講,你那區已經漲過進入休息,等同區域增值你都沒吃到.

而等到你洗乾淨不安定籌碼後,可能還在低潮或是低潮剛過.

這時候你要賣嗎?賣了下一波大漲又來了...

不賣的話,那你資金周轉率就變差.

你優惠付款優勢或是寬限期優勢也都被用光.槓桿優勢都沒了..

因此興富發很適合在大漲第一時間進場買.

忌諱在大漲中後期才進場買.

除非你買了交屋後又開啟新一波大漲...XD....
(但通常大漲週期沒那麼短,當然現在的狀況比較特例,不要當常態)

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當然. 如果43 vs 45...是我會想選外面.畢竟是凹字形. 42vs45,你...開心就好. 另外,興富發你沒第一時間去訂不是買不到. 而是買不到投資價值最高的戶別. 外加,例如10月開始預訂,但實際上我們可能1月就先講了. 因為10月一開始預定的時候,興富發的人就會第一時間幫我卡順位. 通常是,興富發買地就去先說我要這一間. 規劃圖一出來就說我要排這幾戶. (以前是買一排三) 然後再他一開放排順位的時候,興富發的人就會幫你第一時間卡位. 你晚一點就只能四五六樓被訂了,擬就只好訂七八九樓. 當然到後來開賣了,你去買一班都還有機會買甚麼18樓20樓. 但是你要排45678樓,基本上都是完全沒機會,除非那個案子賣得很差. 至於說興富發不炒股的 大概是外圍邊緣人...哈哈. 不過對喔,之前雖然說賺一台機車. (不過這有算上所有的款項和稅金和仲介費) 但我也不過出個一百萬多一點的現金(包含所有的交屋款稅金OOXX) 並且那時候沒有優惠付款... 但是.... 靠邀,同樣一百多萬,我那時候去玩老公寓,怎樣也四五台機車阿,還只用一半的時間. 所以那時候賺一台機車是很嘔的. 那時候我是從紅單賣到預售賣到成屋賣到成屋過一段時間. 所以整個銷售時間我都在掛賣並且頭尾都有東西賣掉,除了預售階段...哈哈. (當然一開始預售也可以賺一台機車跑,但是..那時候比較貪心,想要賺汽車.. 但要賺汽車就賣不掉了...) 哀,代銷仔其實甚麼都不懂. 因為他只是打工仔,自動販賣機. 把東西賣掉而已. 他哪知道投資怎樣操作,以及整個建案從預售到成屋到放個三五年十年的轉售狀況. 甚麼都不懂還愛跟在我屁股後面,就很好笑. 哈哈.....買房不開槓桿,哈哈哈. 認識很多有錢的人....哈哈哈. 你去看看六千多萬的建案(又不是他的)...哈哈哈. 到底代銷仔有沒有買過房子阿. 不知道她在台北現金買的到底是哪個案子...好好奇喔. 現金耶,我自住的房子都要貸款,,,我聽到都跪下蝌蚪水裡游泳了...

不.... 重點還是.. 6%交屋... 交屋喔.... 1000萬你只要60萬交屋. 如果你在搭上候選人講甚麼青年10%頭期款方案甚麼鬼的. 你在想會發生甚麼事情. 所以一大堆人聽到都很心動... 118年60萬交屋...!!!!! 如果還有新的青年貸款5年寬限期....

@@...

新聞都有寫了. 就是6%一票到底... 他6%交屋太出名了...XD....不會搞錯.

不過那時候紅單更好賺... 然後預售如果你在一開賣很熱的時候轉手,也不錯賺. 主要是因為槓桿...XD 其實我白天鵝預售轉手半年時間,投報率20%左右... (並且我還賣早了,晚點賣可以飆到40%) 短期順的話投報率有機率衝到50%甚至以上. 通常在2x~3x%. 但是如果卡到一些狀況,會變成10%.. 變成10%就是很代賽狀況,短期玩成中期這種. 但是短期雜事很多. 明天比賽去做頭髮,理髮廳老闆娘就在講隔壁透天翻修,包商拿了三百多萬擺爛不做. 還一度想要打屋主老公. 做完頭髮出門剛好看到屋主老婆在那邊,我建議他直接先告刑事,再拿刑事壓民事. 投資客一般會有保護自己的一些手段和措施. 但是老屋翻修還是會遇到很多毛的事情. 所以後來很多投資客公認,他不算是偏財,他算是正財. (純投資像股票,玩屋況很好的房子無腦買入賣出,都是偏財. 你要支付勞動力體力時間的才是正財 偏財請戴黃水晶,正財請戴綠幽靈,要通吃請戴鈦晶) 並且你要會處理一些人的問題. 例如跟鄰居大小聲,例如跟鄰居上法院,例如跟工人或是包商來來去去. 否則做短期你會把自己累死. 當然如果你是有辦法處理的話. 你看當年勇哥的短期規模有多龐大...XD....

優付的特性就是. 不安定籌碼多. 當然抓的準因為槓桿極大,所以投報率會很高. 不過附帶的就是,一方面你進出要抓的準. 抓歪了就會撞到,買的時候買不到好投資的,賣的時候又剛好殺出潮. 等到殺出潮完了,你都已經又補了一筆現金進去了. 因此像我們槓桿開不起來的. 就不太會去買優付. 因為他不屬於我們需要的. 但如果你是現金流強大但是現金少的. 你又要放中長期. 那優付就很適合你,你不怕殺出潮,外加時間給了你很大的空間.

那拜託你叫那些公寓屋主房子用2020年的價格賣我...XD 你永遠要知道一件事情. 公寓釋出量很少+他的總物件一直在變少(被拿去改套房或是被買了丟在那邊不管) 他是一個最多人買得起然後越來越稀有的產品...XD

這都還好,畢竟那是出張嘴別人會去做的事情. 你打一打,樓下跟你說他的廁所磁磚被震裂了要你出錢修不然要告你. 然後你就找他去調解. 調解庭上嗆他,告阿,到時候鑑定出來不是我的問題,十幾萬鑑定費你就乖乖吞. 把她嚇到縮起來. 8+9的一些特質,你社會打滾一段時間,你才會發現... 那些特質其實...很好用... 或是反過來,你很容易遇到別人對你用,那你該怎樣回. 正的人用灰色的手段嚇他. 灰色的人,用正的手段鞭他. 這是人與人的事情...也是短期投資很容易遇到要處理的問題. 然後最重要的就是. 你不要把這些雜事帶入你的生活心情當中. 你要把這些東西都當作"你在上班"的工作就好.. 前一秒跟人家大小聲,下一秒就回家爽爽睡到自然醒. 之前還發生罵錯人事件,對方在我睡覺的時候打過來. 迷迷糊糊當中我劈哩啪啦的罵他一頓,後來越吵越覺得雞同鴨講. 然後才發現搞錯間了,那是另外一間的鄰居. 然後...然後掛了電話我繼續睡.一點心理負擔都沒有,哈哈.... 如果你把這些東西帶入你的情緒和生活當中. 恩... 你不適合做短期. 不要賺到了錢賠掉了健康或是壽命.

預售屋能玩的時間點太短. 例如正常的一個波段好了.我們用"新屋"的價格漲價狀況做基礎. (因為老屋補漲有時候會捕到很晚) 1年開始漲,4年停滯,然後後面死魚3年 我只有第一年會玩預售屋...後面就不玩. 所謂的很好賺都是這一年,你隨便買隨便賺,買錯都會賺. 然後第234年就逐年變難賺(我是指進場買的時間,而不是出脫時間) 當然你說第二年你要硬玩也是可以,但是利潤會遠看不到第一年的車尾燈. 第三年你還跳進去喔..那...你可能在做白工. 第四年...你是很想享受被套的快感嗎....XD..會套到軟掉喔. 至於短期(不只公寓,還包含老大樓老透天等等) 除了第4年停滯那時候最好觀望一下有沒有要回檔或是市場混亂. (漲太多的人有些用少賺來出脫會賣比行情便宜) 其他123 567年都可以玩. 所以你純靠預售,你會餓死... 你做短期的話,你不做預售都沒關係.

公寓一般可以拉明管出去.

買翻修好的主要就是注意他的壁癌問題. 通常廁所打掉重作就重做了. 除非他搞附貼,不然打掉重做錢都是那樣,他沒必要故意做的比較爛. 或是說他做的比較爛跟你自己去翻修找比較貴的包商或設計師做出來比較爛的機率. 可能你做的比較爛的機率還更高...哈哈. (看看理髮廳隔壁的透天...翻超貴,然後現在包商擺明就是捲款擺爛 聽說他用萬用工,也就是一個工做泥做做水電貼磁磚釘窗戶... 通常包商有固定薪水養工人的有用到萬用工很正常 不過比較重要的例如粉光,重要的瓷磚等會找專門在做 萬用工一般是拿來支援或是做一些比較死板的事情的) 算了,說好不講工程的事. 反正呢,身為投資客我只能講. 既然做了,那就是把該做的做好. 因此你要注意的事沒做的. 甚麼東西老屋容易沒做但是賣你的時候又不是很明顯. 那就是壁癌,輕中程度的壁癌. 輕的壁癌有些就油性漆一層,在一層水性漆交差 重一點的大概就噴藥水+批土. 輕的不一定會復發. 但是重一點的很容易過兩年後復發. 然後他如果不是因為滲水而單純只是潮濕或是曾經滲水造成水泥變質. 那你也不能用漏水去要求他的瑕疵擔保處理. 因此這才是你買投資客屋要注意的... 當然這種壁癌你找的到工的話,是可以打除之後再做粉光拉. 我們找的話當然價格就比較便宜....你找的話我不知道會找到多少. 所以錢是還好(除非真的太嚴重好幾片牆,並且是嚴重壁癌被蓋住然後瘋狂復發) 只是你住進去後還要動工,會比較灰頭土臉. 然後心情很不美麗.. 恩... 說好不講工程的.... 反正就這樣,其實你要注意的是壁癌..

興富發六合路案. 本來他要蓋住宅. 但因為路口四間透天釘子戶. 所以他後來轉彎推商辦. 然後博愛後譯案. 本來他要繼續推商辦. 但六和案的商辦賣的有點科科. 外加他一開始預訂的反饋狀況感覺很不美麗. 立刻縮回來改回住宅. 以上都是有人預定之後一段時間,才改的. 更有趣的之前我買的時候. 定的某一間,本來訂20坪,後來改格局圖變成36坪...XD 興富發很愛改的. 老闆一念之間,天鵝變老虎. 說興富發不愛改的,不知道哪個世界來的...XD

這我只是隨便舉一個比較典型的範例. 這一波是,2020開始,本來預估會漲到2025. 但因為惡性通膨,造成美國來了一次劃時代的瘋狂升息. 還升息升到國安基金都出馬護盤了. 所以實際上新案大概主漲兩年,第三年漲幅就很疲憊. 新舊案價差被拉開後也還沒來的急收斂市場就進入冷靜觀望狀況. 畢竟股票崩盤了,所以一大堆專家整天在那邊房價要崩的恐嚇. 造成所有人都在觀望. 因此才產生去年下半年到今年上半年的死魚盤. 不過這也意味著當時要漲的沒漲完. 因此之後降息,就會不但要補之前沒漲完的補上,還要加上新要漲的能量. 當然實際上市場有遲鈍性,也不用期待降息後的大漲可以甚麼兩三年翻倍那種. 但下一次大漲,反應就會比較敏銳一點...因為前一波被凍結的上漲蓄積的能量還在. (這包含建商的成本,土地的價格,本來準備起來的投資資金等等) 所以舉例和實際情況. 你還是要做修正. 市場隨時都在變... 他是混沌系統,跟甚麼都有關,但你永遠無法精準的捉摸. 這是混沌系統的特質..... 所以你要找一個趨勢做策略的基礎,然後再因應實際狀況去修正你的策略.

因為不知道美國到底2024要不要降息. 所以目前說道2023...XD 不過目前很多縣市都處於為了下一波上漲打底狀況. 會看到一些蠢動現象.

現在狀況是處於. 自住不買就會越來越貴. 但是漲幅對投資來講利潤有點塞牙縫(要考慮到交易成本等等) 不過積極性投資者有可能會提早佈局,前面漲少一點隨便這樣. 當然實際來講最好的切入點可以在等他熱一點再進去效力比較好. (例如你的錢還在股票當中那邊有得賺,可以不用急著換過來)

因為一般來講建商的價差會抓比較大. 低樓層例如5F要30,你29F的話,29F可能都要40. 但是當你到二手市場的時候,如果市場上剩下你一間在賣. 因為旁邊的大樓也只有一間在賣,18F成交55好了. 那你5F跟他53. 你29F可能也只能跟他56~57. 那請問你一開始要買幾樓阿. 當然有發生過建商開賣的時候,價差極小的案子. 但通常建商會產生銷售困難的問題. 你5F賣35,29F賣37. 你會發現你8樓以下全面滯銷. 而且後面餘屋要賣超久. 所以建商通常開賣的時候還是會把樓層價差給拉開 那是他們的銷售經驗結論. 一次賣一堆. 跟一次市場上只有一間. 的銷售市場是差很多的. 投資客買便宜低樓層就是為了賺這兩個不同市場的價差... 這也是如果你買低樓層,那你就更應該避開後面出脫殺出潮. 你必須讓市場剩下一兩間沒得比價的時候. 你低樓層買便宜,之後要跟上面價的優勢才會展現出來.. 這是一個做預售屋中期要有的基本概念.

最好是市場上你那一棟一間都沒有在賣的時候. 你無腦跟開附近同等級建案的價格.不用管他幾樓. (因為你樓層低所以通常他樓層比你高) 他開1500你跟她開1500. 之後躺著等仲介電話就好. 但是切記不要在有太多戶同時賣的時候賣. 這樣你買便宜的優勢就變小很多. 運氣不好你賺的可能跟當初買高樓層差不多.

好不好跑則不一定. 因為包租公會想買低樓層 他的租金沒差多少. 你轉手有不少機率是賣給包租公. 因此各有各的市場. 外加如果你沒轉調要出租養一段的話. 低樓層投報率比較高.

因為買家口味都不一樣. 有的人喜歡這個案子有的人喜歡那個案子. 而他在你這個案子沒選擇,所以他可能看一看喜歡就買了. 這時候他喜歡所以只要價格沒有比別人貴,他就會接受. 那你就賣掉了..!!! 真實市場是混沌的. 不是數學公式,參數丟下去就有精準的答案出現. 因此人家開多少你開多少,看起來人家樓層比較高. 但喜歡的人看價格差不多他喜歡還是會出價來跟你談. 所以之後你就等仲介收到價格跟你回報拉. 對喔我是指"同等級的案子" 不是比照新屋... 例如你是5年屋. 那你可以比照人家旁邊3~7年屋的價格.

他每段時期都會微調各種價格. 興富發是應銷售市場而生的建商. 怎樣可以更好賣,他就怎樣修正. 敏銳度很高+調整腳步超快.

結婚就比照婚姻法律效力. 同婚不就是為了同性結婚後的法律效力嗎? 不然同性結不結婚有啥差?儀式自己去拉斯維加斯教堂結嚕. 一堆情侶還不是去拉斯維加斯結,然後沒法律效應,在台灣沒多久就分手...XD

這樣講好了. 大漲通常強勢產品和低屋齡的會先跑. 然後後面的物件才慢慢跟上. 所以通常中期就是抓價格往上最有效力的那一段. 甚至一個大漲,你前面賺一輪快速賣掉後面在賺一輪. 你就會比無腦從頭放到尾的人賺得多. 但如果你本來就是放很久,甚至放滿兩個三個大漲波. 那這樣你說你買中古的甚至老屋. 那自然沒差. 因此你投資的期限,會影響著你在哪個時間投資甚麼物件會有更大的效力.

換屋的話會有一個交易成本. 因此有沒有划算你要精算才知道. 這是數學比大小問題. 要算了才知道. 當然划算你就買

2022~2023/7 就是一波殺出潮. 沒有這波殺出潮,我可能就不會進場..XD 未來也會有殺出潮. 但是殺出潮會在大漲停滯後才產生. 就像南科其實他的漲幅跨越了2016. 2016你們其他地方凍漲,南科都還有一些漲幅. 但不管怎樣. 未來要是橋頭例如在50好了,漲幅停滯產生殺出潮. 那大概也是在47~50這一段徘徊. 就像竹北也有漲幅停滯小回檔現象. 七期也有. 但那個價位都是他停漲後的那個價位,或是回縮一點的價位.

會.

沒店面的二樓抗性就很大. 有店面的話進出干擾就更多. 要非常便宜才有用交易時間換利潤的意義...

高雄大學. 不是高雄第一科大...XD 高第一科大現在有三個校區了... 喔不,還有山上那個,四個校區.