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Re: [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話

看板home-sale標題Re: [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話作者
spiritempire
(白色流星)
時間推噓 9 推:9 噓:0 →:7

※ 引述《Keyboarder (^^)》之銘言:
: 月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼.
: 指數投資 清流君參戰 (前情提要 個人非常尊敬&感謝清流君各種影片分享)
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs
: 戰前提示 :
: a. 房產神話 :無房者買房自住 五倍槓桿
: b. 少年股神 :無房者租房(相同市價成本) 投入指數 複利奇蹟 再戰神話
: 戰情分析
: a. 近十年房地產平均漲60%(平均值還算合理) 相當於每年4.8% (沒考慮槓桿&成本): b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8%
: 戰情例子 2000萬 頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬
: a. 1600房貸2% 30年無寬限 每月約6萬還款
: a.1 每年自住成本分析 2%利息+稅金/修繕/有的沒的 = 4% (<--猜高估1.6%)
: (ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4%差不多)
: 相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月
: a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本 還是會賺
: b. 頭款+前置成本600拿去股票滾 每月租屋6.6萬還款額度相同(租同等級屋)
: b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年 (只估2.4% 就是可租4萬的房子): b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%.
: 清流君認為 房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低
: 比值要收斂房價下降而非租金上漲 (好像沒查過台灣六都租金歷史?)
: a.b.比較 前0~5年 少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活
: 個人影片分析 :
: 1. 機會成本比較那邊有問題 :4%(我認為2+0.4%)的持有成本已經拿去租屋了
: 都是消耗品 沒辦法拿去滾股市.
: 2000萬的1600房貸 的機會成本 買股根本拿不出來.
: 信貸的還款最多也是7年 跟房貸條件差很多.
: 2. 低價租屋(例如市價的1~2%租金)的少年股神(可能要20年)才有機會跑贏房產神話: 3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性 少年股神會更加不利.
: 4. 預售屋房價飆漲 已經漲到影片中2000萬 租3~4萬的狀況 投資客難怪不玩了 不如股票: 自助還是可以買 已經是利潤最後的殘渣
: 5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選.
: 以上 請問清流君影片的分析 少年股神這一戰 是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤?
因為他是單純在算投資,就像課本常常偏離實際需求一樣,忽略了大眾對住的剛性心理需求(就先不談論什麼東西方文化差異,這會越扯越遠),其實用提供資訊的角度來說,再自住的觀點下,清流君也算提供了一個起碼算有數據的參考範本,就是他的4%理論回推,再不排擠投資股票資金的情況下,應該要花多少錢在自己自住的房子上,也就是說例如他的例子,這區租金是66667,那這區你就最多只能花2000萬買房,再多你就要考量是否要犧牲獲利來換取更好的居住品質(更新或更大或機能更好),相反的如果這區租金是66667,但喜歡的建案根本不到2000萬,應該買下去就不用太在意機會成本問題(也是簡單化討論,先撇除自己的薪資或是家中開銷,純討論買房和買股的投資機會成本)

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Chen33404/02 21:57他影片最後有提到買房等於強制長期投資

ai5767cs04/03 08:20老實說他的計算資料比房版大部份文章還仔細了怎麼輸 後

ai5767cs04/03 08:20面還酸了下五倍槓桿20趴神話…

sgxm304/03 09:08轉增貸投入股市就推翻那堆計算了吧?

hikingu04/03 09:40買房是生命投資法的一種方式,勝率很高,很多人股票抱不

hikingu04/03 09:40住是無法享受這個成果的

Ryuce04/03 10:51買房本來就有他的價值在 不然講一下哪個有錢人是沒有房的

jciw04/03 11:08他用的修繕稅金等持有成本是1 %,加貸款合計約3 %

jciw04/03 11:09感覺持有成本和初期投入的200萬稍微偏高了

jciw04/03 11:13後期買房輸租屋主要是因為買房沒有增貸再投資,所以輸租屋

jciw04/03 11:13者投資股票8 %的複利威能

jciw04/03 11:19另外,通膨2 %的環境下,租金增幅應該要大於1 %

ketter04/03 11:28房貸跟股票質押哪個條件好就很明顯了,誰能比銀行還會算

ketter04/03 11:28房貸只要增貸 就不會有他說的什麼浪費機會成本

ketter04/03 11:29初期投入金額也過高 尤其是裝潢

ab30404404/04 19:37裝潢+三機+家具抓200是合理的中位數