Re: [新聞] 租賃修法保房客不理房東！崔媽媽籲補「租
※ 引述《troy30408 (南宮洛)》之銘言：
: 崔媽媽提兩大建議
: 崔媽媽基金會建議，修法應增訂「租霸下車條款」，讓辦理公證的租約可涵蓋惡意欠租、: 嚴重擾鄰、違法轉租等情境，直接適用強制執行，鼓勵更多房東納管，提升市場透明度，: 進而保障房客居住權。
老實說關於租屋權益保障這點，要講可以講非常廣的面向，因為現今的租屋環境，
是各種政策 / 問題漠視出來的。
在討論到底該對房東或房客做什麼要求之前，我們先來 review 目前的租屋問題是什麼？
關於房東的考量：
1. 收不到租金
2. 房子被各種輕中重度破壞。
3. 出租機會成本
關於房客的考量：
1. 遇到無良房東，明明屬房東該修繕負責的不儘速修繕。
2. 租到一半被趕走，或是租滿想繼續租卻不給續租。
3. 漲租。
4. 各種名義苛扣押金
5. 不給入戶籍 or 報稅
6. 房屋本身是否安全，這點鮮少人提，但其實是租屋族最該重視的。
先講房東，基本上房東的問題那三點其實都跟錢有關。
1 - 租霸條款。 欠租扣滿押金去警局出示證明就能請警方協助直接把租霸 +
房子內所有廢棄物清走。 其實全台灣的租霸比例並不高，這點執行下去，
並不會大幅增加警察的工作業務，要不要立法賦予警察這項公權力而已。
2. 房子本身的裝潢 / 家具電 / 結構體被破壞的財物損失。
關於這點我認為沒有比較好的解決方式，因為基本上會破壞的就是無賴，
你可以對它提請民事求償，但基本上最後換回來的多半是一張債權憑證。
所以這點是問題，但對房東無解。
僅能看是否針對這類惡意破壞加強執行毀損罪抓它去關(但對房東沒幫助)，
去嚇阻意圖破壞的租霸。
3. 出租的機會成本有三大類：
a. 裝潢費用
b. 因出租產生其他方面的費用或損失
c. 管理成本(時間 / 修繕)
a 沒啥好提的，真的要做好與節省，就是把市場的餅做大，這點下面會說。
b. 的部分最簡單的要繳所得稅、非自用稅率房屋稅地價稅、少了房地合一
400 萬免稅額。
房地合一免稅額 400 萬在 20% 稅率下，就是 80 萬。
六年租金 vs 80 萬，再加上上面提到的風險與 c.管理成本。
對房東而言划不划算？
一間房子出租 2 萬，六年租期很滿扣掉裝潢時間大約實收 60 期租金。
60 期租金總計 120 萬。
機會成本簡易裝潢花個 20 萬
所得稅 / 房屋地價稅 6 年約計 6 萬
房地合一無免稅額多花 80 萬
總計機會成本是 106 萬。
上述是出租與銜接都順利 + 不計算時間管理成本 + 沒遇到租霸的狀況下。
出租只比沒出租多賺個 14 萬，你是屋主持有人你有這個動力去提供房源嗎？
期間遇到一個租霸 or 破壞房屋 or 空租期拉長 or 家具電裝潢須修繕...etc
可能就變空屋還比出租賺。
而當市場上出租的房源不多時，就難以讓房東相互競爭提供更好的租屋環境。
所以站在房東的角度，政府該思考的是如何降低房東的潛在成本
例如已經在推行的公益出租人就是其一，但很明顯的，這塊成本的降低偏偏是
上述各項最低的。
租霸條款 + 公益出租人納入同享六年 400 萬免稅，可讓大多原空屋持有人願意
把空屋拿出來市場。
端看你政府是以鼓勵供給的角度去看房東，還是以懲罰強制的角度去看房東。
即便你說你想大幅提高空屋成本 (加持有稅)，只會讓這些空屋持有者去計算
去規避而已，例如前陣子不是一堆人在遷戶籍？ 說白了就是在幹這件事。
這種懲罰性的做法對房源的釋出效果不大。 政府已經做過很多次了，
應該得明白唯有鼓勵的措施可以讓房東心甘情願把房子拿出來出租。
好，那換房客呢？
其實 1~6 點，說穿了就是遇到無良房東或不負責任的房東。
這個我必須得說會有這種狀況，最大的原因也在於房東多半是自然人，而且可能就
出租那麼一間房(不論那間房是否有隔套)，定義上就叫一間房。
這種房東時間 / 經驗上都不見得能儘速處理，而個性上也因人而異。提供的房屋本身
是否具有足夠的安全性也是一個問號。
與其要透過懲罰去處理這些無良房東，更應該透過制度去讓這類房東在市場上被淘汰。
甚麼意思？
政府同樣應該鼓勵真正有時間、有經驗且願意當房東的人去做。
我舉個簡單的例子，私人停車場和現在那幾間叫得出名字的系統化的無人停車場，
何者提供的服務品質相對比較好，應該不難得知。
同樣在房屋出租市場，政府應該在政策上要鼓勵有志於此的業者去擴大它的物業範圍，
透過良性的競爭與提供好的租屋品質物件，去淘汰那些不適合當房東的人。
而什麼叫鼓勵的政策？
例如貸款就是一個非常重要的手段，你為什麼要限制擁有 10 屋的人去貸款 8 成
買第 11 屋去出租呢？
如果擔憂的點是怕它轉賣，大可有違約條款 (ex. 不出租 or 幾年內轉售就罰錢)。
重點是讓這些有志於此的人可以真正擴大自己的物業，去做到降低成本，即時服務。
打個比方吧，就算你現在持有 10 屋，你有辦法做到 24hr 365day 全年無休？
這是不可能的。 唯有把餅做大，才能提供更完善更全面的服務。
當然鼓勵多屋族貸款不是唯一方式，還有其他手法也是。
你說像國外有些國家，租屋市場是法人在出租，跟單一自然人比較起來，
這種法人大量出租的市場相對來說，對租客來說就是比較有保障。
租客的權益最先應該被保障的其實是房屋的安全，但坦白說，
拿雙北的租屋族來說，蠻高比例都是租在違法隔套 / 頂加 / 老舊公寓等物件，
你說他們不得已，只有這種物件能選。
但今天若是鼓勵法人大量出租，至少可以透過政策上的要求，去明定一些房屋
出租前需要檢修的範圍，例如耐震度評估、或違法施工的隔套 / 頂加不得
納入政府認證的租屋範疇...etc，同樣是用制度面去淘汰不合格或不行的房東與爛屋，
提升整體租屋市場的品質，也讓租客在挑選物件時至少不是只能選違法隔套，
而是能有一個安全 / 有制度化的物業管理的房子可以挑選。
你說若台灣的租屋市場能做到這樣，能租的安心與開心，
吵買不起房的人是不是也會下降？ 畢竟已經滿足住的需求。
而且自己買還不一定能享有系統化物業提供的租屋品質。
那現在台灣在做的事情，完全相反。
貸款不給多屋族或法人去大量購置住宅，理由是怕炒房？
我上面就說了，你可以加違約條款，購置這些物件僅能用來出租，
真的要做，並不困難。
然後租賃相關的修法方向，也是朝向懲罰的機制去走，
我也說了，當今天政府的槌子想槌向人民的時候，
正常人一定是想方設法地去躲它，會開心擁抱槌子的人寥寥無幾。
施政，真的該用對方向！
--
好文推一個
版主的眼界跟高度真的屌打空空跟執政當局
板主說的很對，但是政府一定不會照這樣幹XD 對於出租2萬
的房子來說，入手價大約1000萬，6年後要用滿免稅額400萬
，房價得從1000萬漲四成到1400萬，好像也不是那麼肯定，
要不要擺著不租就空6年，等預售蓋好再煩惱好了QQ
你支持一人多房那是政治不正確~
以台灣現在的社會氛圍是不可能的!
觀察下來，這市場不愛乾淨，沒品的房客還是大約房東，房
東不會希望資產毀壞造成賣像不好，然而，房客都是一副別
人的資產，我幹嘛那麼用心維護，拍拍屁股走人的居多。法
律程序攏長，隨便都要三個月起跳，還只是跑法院拿債權證
明而已，會擺爛的人就會一直下去，應該有一個通報系統，
能夠通報查詢這類人
棒子比蘿蔔成本更低 不出租就判刑
好文給推
專業正解！
其實淘汰房子比較實際
就算業餘房東，新古中古電梯大樓出租，沒什麼維修困擾，
租客自己問大樓幹事，就有師傅跟報價
我租那麼久，小到燈泡窗簾，大到浴室浴簾/排水/廚房拉窗
，都沒叫過房東修
修完拍照給房東，費用直接從房租扣，房東很省事的
看火災新聞就知道，老房子的危險，你自住一樣存在，很難
去定義房子是否安全
頂加/鐵窗/電線家電老舊這些都危險啊
好文章 政策制定本來就是一體兩面
有時候不是喜歡罵 是太多政策真的一看就皺眉頭
集團化那租金一定大漲 尤其是台北市...一堆老房東退休或
是人在國外一層三房租不到兩萬 店面不到4萬的
照你的政策這些房落入集團手裡 又要求裝修合法把自營小
房東踢掉 絕對馬上暴漲租金
就像電信當初3大3小時代 小家的有99吃到飽149不降速吃到
飽 大家的也推399不降速吃到飽
現在剩3大地板價準備直接升到699了...呵
台灣精華區現在也有點走向包租代管專職化
反正你房東什麼都不管穩4萬就滿意 那就讓代管二房東處理
就……普通民眾看到某某人可以透過買第11間房租人賺
錢就反對了 圖利財團什麼的
你想一下現在誰執政 所有官員都是酬庸，還期待會有正常政
策？
所以要增加房源才有機會抵消租金的上揚啊
現在政策就是譁眾取寵
強迫三年約跟限制漲價 根本是超智障
專職房東不會帶來效率，只會帶來貪婪，所以文章後半部不
同意
房價太高 東扣西扣投資報酬率太低了
這下知道這些不買房的才是巨嬰了吧
推文章內容
@coburn依您的邏輯不工作沒繳稅整天抱怨政府的人對國家社
會毫無貢獻，應該判勞改才對
政治不正確的事想都別想，連豪宅線都不肯放寬了
房版難得的好文
呵呵 就隔壁的租房房源被集團壟斷加靠上市印股票換鈔票加速
要不要順便連P2P房貸都抄一下
法人比如長租公寓他保證就是你說的專業化 每年固定上漲型
集團會把規則變成他們要的形狀
中和看到一堆專職房東的租金>>同類型一般房租 所以部份X
法人房東這個不一定要滑坡 美國也沒走到p2p
而且最原始的法人房東是精華區和大學城開展的
美國很多名校大學城真的是荒郊野外 附近只有那間學校
連紐約州立大學的野牛城分校或石溪分校都有這種狀況
笑死～怎不看看隔得跟蜂窩一樣的房東～敢申報？馬上被
停止出租吧^_^
頂樓加蓋～降價出租～佛心^_^
菜雞不知道格套也能申請租補？
房東就是不事生產的族群 房客風險還要政府社會幫忙承擔
會不會太爽？ 怕熱就不要進廚房啦 543一堆 租金難道會
跟房子的年份一起折舊算嗎 笑死
看到不要限制買第11間就知道偷渡概念 很多房要出租的人
可以學國外自己成立公司找物業幫忙管理但記得繳稅就好
像67樓這樣的仇視想法，政府就不可能會執行正確的
疏導方案，再說這些人心裡想的也是用最野蠻的方式
而不是文明手段
結果房價就用野蠻的方式回應，空空只能咬手帕
好文 謝謝分享
雖然你的論點正確 可是我保證清德宗不會做
說的在理，可惜圖利，政府不敢這樣推
專職連鎖的‘’綜合品質‘’絕對大於自然人，
你從柑仔店 vs 便利商店就知道了，
原因就是可以去攤提必要成本跟流程化，
這是很基本的商業邏輯，有規模才能讓利；
當然規模 vs 人力會有一個成本線，
不一定物件多就是較低成本，但不深談，
基本邏輯就是有規模的品質>>>自然人，
品質不是單指 價格 vs 權狀坪那麼簡單，
還有各種售後服務、透明度、租屋保障...，
這都是一般人第一時間無法認知，
但會影響‘’綜合品質‘’的關鍵。
真的講得很好
蠻認真的 跟推
被查跟默默申請是兩回事喔～爛租房就不要出來丟人現眼
～無良房東^_^
講得很好，雙方權益都得維護
老一輩有間起家厝後面換一間養老房的很多，這些起家
厝雖然有年紀但大都坐落在現在的好區域，沒有兒女打
點怕麻煩就擺著當倉庫不出租
推分析
推
推
推
81
Re: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短租屋市場改革. 你不用期待租金可以降. 你唯一可以做到的就是壓制租金未來不要噴太誇張. 以及政府收的到稅金. 直接看房客和房東怕甚麼.![Re: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短](https://i.imgur.com/TP8KA71b.jpg "Re: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短")
15
[閒聊] 要抑制房租飆漲，政府為何不建立租屋聯房租租金漲不停，其實一部分原因是房東的風險貼水，近年租霸頻傳，房東出租時都怕收不 到租或房子被惡搞，所以心態上會把風險成本灌在房租內。 其實，大部分的房客都是好房客，但卻因房東對房客的不熟悉無端加碼租金，如果有個官方 的租屋聯徵平台，以往紀錄良好的租客就會有房東願意用較低的租金承租，租金漲幅相對可 以抑制一些。![[閒聊] 要抑制房租飆漲，政府為何不建立租屋聯](https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj2jF8uj8cKFo78W2vgY5QOahSlYXH7LIpChyOhWBzt_ywxtr9Vdln-Dow_GB0ggw2kpGCbEBop0Tj7kx-O0W0h62AjSjFRTUBgLB_gp0GhKeTWzC85BWPi0IG4VurdolF4LhFlQqUgLwwa1eV1OQq0iaya9osVSjg0SdAchV0uPipQRqOXQ3HXGUHC1Q/w1200-h630-p-k-no-nu/image%20-%202023-11-10T092229.358.png "[閒聊] 要抑制房租飆漲，政府為何不建立租屋聯")
16
Re: [閒聊] 租屋政策健全化有時候我都覺得政府在裝死 就拿現在最夯的300億來說 如果房東不給申請那有個毛用 租賃糾紛社團很常見到房東不給申請 當然你可以說房東很壞 blabla![Re: [閒聊] 租屋政策健全化](https://i.imgur.com/9cC6Lfnb.jpg "Re: [閒聊] 租屋政策健全化")
15
Re: [新聞] 300億租金補貼7月上路 民眾黨批配套不足文中提到 房東不肯曝光租屋行為 全台空屋多為何租金一路走高 房東寧願空租也不願意降租 然後還有人要提到以前五折團都提過的 如何懲罰沒報稅的房東![Re: [新聞] 300億租金補貼7月上路 民眾黨批配套不足](https://static-arc.appledaily.com.tw/20191029/TOZEB7DL3GOHNHFW6OVW5SX2XE/img/2L22RE6NH3JE5NUXQMX3WMNWWI.jpg "Re: [新聞] 300億租金補貼7月上路 民眾黨批配套不足")
13
Re: Fw: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短有時搞不懂在上位的腦子在想什麼 其實不用花錢就可以把房東跟空房逼出來到租屋市場 讓租屋市場高度競爭，健全租屋市場 因為高度競爭，為了使房子租出去 房東更願意整修房子![Re: Fw: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短](https://i.imgur.com/HWDzXGfb.jpg "Re: Fw: [新聞] 租屋族淪二等公民？黃國昌曝政府補貼短")
11
Re: [新聞] 《租賃條例》偏袒房客！房東總會批：侵害目前來看 方向是對的 一、沒人想當房東 那麼買房的需求就會減少 讓真正想買房的人 減少一些人競爭![Re: [新聞] 《租賃條例》偏袒房客！房東總會批：侵害](https://i.meee.com.tw/KvHQTR4.jpeg "Re: [新聞] 《租賃條例》偏袒房客！房東總會批：侵害")
5
Re: [新聞] 租屋市場透明化！ 內政部：明年1月公布現在是這樣 租補+抵稅+實價登錄 讓租屋市場完全透明化、檯面化 從經濟面角度來看，讓市場行情更有效率，更能反應出物件價值 再來就是，有些房東為了6年400萬自用免稅額
Re: [請益]漲房租房客要報稅我同意要遵照法規啦 但是台灣的租屋法規，根本沒有在保障房東的啦XD 欠租趕不走，在那裡自殺變成事故物件沒人賠，死者名下沒財產死在裡面房東直接欲哭無 淚 我相信一定一堆老房東便宜租沒報稅，如果遇到一個租客檢舉之後，馬上就會調整租金到![Re: [請益]漲房租房客要報稅](https://i.imgur.com/3fDy0Inb.jpeg "Re: [請益]漲房租房客要報稅")
5
Re: [閒聊] 台灣熱衷自有房 是租屋保障太低嗎？是對房東的保障太低 如果 遇到租霸,警察可以馬上幫忙趕人 押金不定上限,由市場決定. 很多好房子就會出現在租屋市場
![[閒聊] 美國房屋稅金40萬= =](https://i.ytimg.com/vi/b7EdyY6Bwho/oardefault.jpg?sqp=-oaymwEkCJUDENAFSFqQAgHyq4qpAxMIARUAAAAAJQAAyEI9AICiQ3gB&rs=AOn4CLBfBR52gz7qxXAZ7Fm_tq4xUAlsAA "[閒聊] 美國房屋稅金40萬= =")
![[閒聊] A7相當於日本東京哪一站？](https://i.mopix.cc/kxAiMA.jpg "[閒聊] A7相當於日本東京哪一站？")
![Re: [閒聊] 真的要趁年輕買房](https://i.mopix.cc/9qSjRo.jpg "Re: [閒聊] 真的要趁年輕買房")
![[閒聊] 淡水紅樹林7字頭實登](https://iili.io/fIpLNNS.png "[閒聊] 淡水紅樹林7字頭實登")
![Re: [閒聊] 美國房屋稅金40萬= =](https://images.foxtv.com/static.foxla.com/www.foxla.com/content/uploads/2024/09/1280/720/9BB8E4352DB7C6C321D68DADAC10506A_1.jpg?ve=1&tl=1 "Re: [閒聊] 美國房屋稅金40萬= =")