Re: [請益] 繼承房產預計變賣購新屋問題

ianfang 發表於 2023/11/14 下午2:10:50

看板home-sale標題Re: [請益] 繼承房產預計變賣購新屋問題作者

(I'm ianfang)時間Nov 14 14:10:50 2023推噓 8 推:8 噓:0 →:13

忘記說明會希望先買新屋再賣舊屋
最大的原因是因為家中有祖先牌位
是長子的父親還有長孫的我這個挺頭疼的
相對於先賣後買家中東西沒地方去尤其是牌位
而且跟家族中長輩們尚未討論到這個
賣了房也有家人戶籍放哪的問題

上述是我考慮先買後賣的原因

家中目前就預計繼承持有這一戶房產36坪無車位貸款已繳清多年
實價登錄今年6月對面戶坪數接近有車位賣1300萬(車位實登120萬

小家庭夫妻雙薪夫13萬5/月妻4萬5/月家庭月收約18萬(未扣勞健保年收約200萬
目前小家庭租屋新北中和車位租同大樓地下室
育有一女剛滿1y 生孩後剛需養一台車CX-5(家庭出20萬剩下岳父母資助感謝他們
目前月固定大筆開銷
1. 托嬰註冊費27000/6+月費22500=27000/月(很貴但目前沒其他解
2. 房租23000
3. 車位租金4000
4. 女兒年繳保費約1800/月

132萬活存
46萬股市市值
30萬家庭備用金

家庭活錢約200萬

舊屋打算增貸200萬+存款100萬 300萬當頭期
或預售就不急著增貸
(增貸不能入房市代書說實務上最終賣掉舊房的話是能解釋通過
(是跟我說不要貸出立刻使用屋換屋是過得去
粗估想在新北找3房+車位 1500萬up (若賣掉畢竟是父母的房需要顧慮母親住處
雖說月繳貸款要不超過月薪資1/3 = 6萬
在有小孩情況下應該要設定的更低?

在估計賣掉舊房會有1000萬上下的現金
這樣的目標買1500萬揹房貸是否過硬?

舊屋母親不想一個人住且有些需要修繕的問題已修繕但可能復發
父親還在世時母親就有動念賣掉換屋
母親現在打算當資金讓我購屋希望我現在考慮購置新屋給小家庭
雖然沒有繼承紛爭但在過世後剛滿2個月的現在事情還是亂成一團毛線
感謝解惑

※ 引述《h49072002 (醬汁呢)》之銘言：
: 標題: Re: [請益] 繼承房產預計變賣購新屋問題
: 時間: Sun Nov 12 00:27:32 2023
:
: ※ 引述《ianfang (I'm ianfang)》之銘言：
: : 父親過世發生得很突然
: : 又必須於6+3個月內完稅跟繼承
: : 看了些資料還是有點亂
: : 想詢問幾個地方是否想錯
: : 父親於9月中左右過世
: : 因為母親思考過後覺得很難自己住老家
: : 母親表示老家(105/1/1前取得) 要給我繼承變賣給我當購屋基金
: : 財產的分配家中繼承人們都沒有意見
: : 故目前打算重新購置2-3房讓我小家庭&母親同住
: : 但有幾個疑惑點需要請益下
: : 1. 本人戶籍還在老家預計打算賣出的話是否我直接繼承而不是母親繼承後再轉給我比
: : 較能避免撞到房地合一新制跟贈與稅的問題? (被繼承人於105年1月1日以前取得)
:
: 是
:
: 因為105/1/1以前取得媽媽繼承賣掉用舊制財產交易所得稅
:
: 那個稅是非常非常低的
:
: 如果你先贈與會有贈與一年244萬額度
:
: 然後贈與之後用公告現值去算又變成新制房地合一稅
:
: 馬上就會面臨超高額度房地合一稅
:
: 可以參考我寫的 https://waninhouse.tw/tax/house-gift/
:
: : 2. 如果是我繼承房產後預計購置新房或貸款當下持有房屋影響首購或青安資格嗎? (查
: : 到有銀行首購是認持有房產無貸款也認可為首購?)
:
: 新青安是看有沒有房地產或是持份低於40平方公尺以下
:
: 如果名下房地產沒有貸款也就是沒有購置型貸款掛聯徵1
:
: 那就可以是被視為首購但不能用新青安
:
: : 3. 是否應該在持有房產的當下購置新房申請房貸有申貸優勢申請通過後再變買老家呢?
:
: 有個乾淨的資產，是有優勢沒錯，但本身財力證明比較重要
:
: 媽媽持有，因為你名下沒房子你去買，才有資格申請新青安
:
: : 若是預計變賣老家購置新屋
: : 目前小家庭租屋在外
: : 因為目標購買區域手頭現金頭期款不太夠
: : 又因為有還小的孩子手頭需要留點現金
: : 部分手頭現金100-200萬部分信貸湊齊頭期
:
: 不行，現在申請信貸當頭款會被抓，盡量不要
:
: : 老屋等申貸完再賣出
:
: 不行，現在申請貸款當頭款會被抓，盡量不要
:
: : 用老屋賣掉的錢償還新屋貸款
: : 這樣的方式是否不妥
: : 突然面對人生重大變故又必須做重大決定有點混亂想請益下方向感謝各位
:
: 最好的方法，賣掉老屋，租房子，再買
:
: 這樣才不會有資金壓力，也可以看到喜歡的再出手
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: 不會被迫出手或是急售，落的兩頭空
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: 如果要你繼承，就是你繼承之後，賣掉，去租房子，再買
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: 如果要媽媽繼承，賣掉之後還有每年贈與244萬現金的問題
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: 我會建議直接你繼承會比較不會有金流跟贈與的問題
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: 房地產用贈與好嗎？你該注意的稅務問題【丸在房地產&稅務相關補帖】
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: https://waninhouse.tw/tax/house-gift/
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: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.199.133 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/E.shgJQ4KBckAk
: ※ 編輯: h49072002 (36.228.199.133 臺灣), 11/12/2023 00:40:29
: 推 cka: 這篇回答得很完整推一下 11/12 00:44: → ses15763: 推 11/12 07:20: 推 ChikanDesu: 對給媽媽繼承多一個變數還是直接比較好 11/12 09:03: 推 aaboutt: 這篇講的非常好，內文有連結講的更是詳細。所以父母若是 11/12 10:15: → aaboutt: 要讓繼承贈與子女房產（105年後取得的），不如房子拿去 11/12 10:15: → aaboutt: 賣掉換成現金，用現金繼承給子女比較好？又或是如果父母 11/12 10:15: → aaboutt: 身故臨時繼承的房產，可以先賣出變現後再繼承現金嗎？ 11/12 10:15:
: 看子女有沒有要賣房子或是賣掉之後有沒有要用重購退稅
: 通常沒要賣或是有要重購退稅會直接建議用繼承房地產
: 因為房地產的公告現值會比市價還低，所以遺產稅會課徵比較少
: 遺產稅還有一個重點就是你賣掉房子2年內贈與出去的現金
: 也視同於遺產稅
: 先繼承房子(舊制) 再賣房子拿到現金沒什麼問題
: ※ 編輯: h49072002 (36.228.241.40 臺灣), 11/12/2023 10:24:06
: 推 jejeyu: 舊房子給媽媽繼承，媽媽辦理增貸，週轉金，再借你或是贈與 11/12 11:27: → jejeyu: 給你 11/12 11:27: → h49072002: 建議不要，金流一樣有問題，增貸的錢不能拿來買房子 11/12 12:43
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