Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?

※ 引述《QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)》之銘言：
: 大家好
: 最近看房子，發現不少建商因應營建成本可能增加的風險
: 所以不賣預售屋了
: 轉而蓋好再賣新成屋
: 以成本角度，這完全可以理解
: 簡單說就是蓋完以後，看成本多少，要賺多少
: 去推算說該賣多少錢
: 所以賣新成屋很容易理解
: 但，還是有不少建商是賣預售屋，這就不懂了
: 照理這算是缺點大於優點的賣法
: 風險1是，建商預售屋賣x價格
: 蓋好以後，當初入手的人會以x這價格往上加去賣
: 很多投資客都是這樣
: 那，對建商而言等於是讓別人去賺後續了
: 風險2是，那假如蓋房子期間又缺工缺料、原物料上升
: 營建成本增加了，但你預售屋就已經先賣給客人了
: 所以說不定事後算起來，是賠錢賣
: 所以，預售屋這東西
: 對建商來說完全是弊大於利
: 那為還是有建商在賣預售屋呢?
: 謝謝

營建成本增加不是不賣預售屋的因素
主要回頭從工程執行合約的概念來看

以前完全沒有專款專用限制時

建商開一案只要支付初期的購地費用(這邊大致是全額，合建是延伸題不談)
或是再加上土建包商費用(這個可能按比例支付下包合約費用，初期不會超過30%)

然後，同時可以去融資借錢了
操作的漂亮，連一定比例的購地費用，都可以同時向銀行貸款

開案初期的投入資金，其實對整體工程建案是很低的
會偏高頂多就是土地買太貴

以前又沒有專款專用，房地產景氣好時
就先多開案嘛，先跟銀行借錢，跟預售屋買方收款籌現
只要收款速度 快於 付款速度，那就是印鈔票式的賺法
(景氣好，完售時整個建案收錢收得差不多
但結清款項給包商可能在完售後的半年、一年、甚至更久)

同樣一筆資金，可以選擇開一案先建後售
也可以選擇開3~4案，先賣預售屋滾現金流

現在有專款專用，銀行也會盯
蓋完再賣當然是比較簡單些

而對於自有現金不足，也欠缺其他擔保品可以去抵押，又沒人願意作保時
還是得先賣預售屋回收資金

這情況較易發生在超過一般建造週期的長天數預售屋
開案的人就缺錢，或他開案目的是籌錢為主
施工成本就找規模小的包商，省錢但花時間

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