Re: [閒聊] 換屋族為啥不賣舊房再去貸新青安？

hcdee90 發表於 2024/9/25 上午10:24:59

看板home-sale標題Re: [閒聊] 換屋族為啥不賣舊房再去貸新青安？作者

hcdee90

(...)時間Sep 25 10:24:59 2024推噓38 推:43 噓:5 →:84

PTT推薦

本來只是想回個廢文，
越打越多，就當做真換屋族的心得聊聊天好了。

假換屋族就不提了，買新又不賣舊這種人不在討論範圍內，
包含去年在內，
這幾波打死的都是"實力不太夠 + 中古=>中古"的換屋族。

假設原本自住房(A)價值2000萬，無貸款，太太名下，
想要換到未來房(B)價值3000萬，

原本頭期不夠，
可以太太用(A)增貸600萬當頭期款，
先生再去貸(B)的八成尾款2400萬，

因為整個家庭要背合計3000萬的貸款太辛苦(實力不太夠)，
買到(B)之後，勢必要在寬限期內把(A)賣掉，
(A)賣掉就只需要背不到1500萬的貸款(扣除買賣費用、裝潢等)

去年打的第二屋7成，雖然號稱簽切結書一年內賣掉可以貸8成，
實際上很多人說銀行不太願意走切結書這條路，
中古=>中古已經先中了一箭，
今年下半年這波，房仲直接說中古頂多7成，頭期準備3~4成比較保險，
實力不太夠的太太沒辦法用(A)增貸到4成1200萬，
所以中古=>中古這條路徹底被打死。

不用嘴什麼先賣掉再買，
換屋族要求的條件通常遠高於首購族，
新北二環想換到新北一環，
同樣板南線走路10分鐘內，生活機能方便，
不含車位，權狀可以接受原本舊屋(A)40坪 => 未來屋(B)35坪，
這段時間包含房仲先貼資訊直接被打槍的，看了少說3、40間，
真正滿意，會想出價的，
1年多來只有1間!!

然後剛好就是8月水位快滿又準備新一波限貸的時候，
只能苦笑，
後來直接跟房仲說，中古屋暫時不看了，放棄。

我看一年多只看到一間滿意的，
如果先賣後買，
先不提1年多的價差(舊早賣+新晚買)可能要讓我多背500萬以上的房貸，
萬一我一直找不到滿意的新家呢?
是不是就看著永遠追不上的房價一直租下去?

=======================如果一開始改買預售屋分隔線=============================

如果我一開始的目標換成預售屋，
考慮到環境機能條件相同，但權狀坪數要更大，
假設預售屋(C)3500萬，
會變成怎樣?

預售屋只要1成自備款350萬，
就算跟看中古一樣看了一年多，拖到現在才買，(C)漲到4000萬了，
舊屋(A)增貸600萬當頭期依然夠用，
即使太太實力不太夠還是輕輕鬆鬆。

預售5年後交屋，這期間要再付1成400萬，
5年存400萬也不是什麼困難的事，

5年到了要交屋，先生要準備背3200萬的房貸，
如果先生收支比算得過(實力夠)，直接背了3200萬房貸，
舊屋再慢慢賣，
如果先生收支比算不過(實力不太夠)，
交屋前1年就開始賣舊屋(A)，那時也許(A)已經價值2500萬，
(A)賣掉清償增貸再交屋(C)，再扣裝潢實際上一樣只要背1500萬房貸，
不用擔心先賣後買的追漲壓力，
這幾波限貸令也都完全不影響，
即使實力不太夠，依然從頭到尾都很輕鬆。

===========================閒聊分隔線====================================

雖然看起來買預售比中古輕鬆很多，
但實際上，考量重劃區環境、生活機能跟近捷運這幾點很難達成平衡，
所以我們如果要自住換屋，現在還是偏愛中古屋，
可惜緣分不到，
目前看起來就是換屋無望，
只能看過陣子政府有什麼對於真換屋族的配套措施了。

以上

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.15.149 (臺灣)

※ PTT 網址

推

iwei093009/25 10:26那就共體時艱撐過這段房價修正後便宜換屋不香嗎

推

CaLawrence09/25 10:27我在想換屋族想要的額度依照他們的實力是不是原本

→

CaLawrence09/25 10:27就很難貸到

→

CaLawrence09/25 10:28即便沒有這次管制

推

Fuxi8109/25 10:31理論上增貸不能買房，要是乖乖照規矩根本沒法換

→

hcdee9009/25 10:31價差實力很簡單，但先賣後買的風險完全沒考慮在內，

→

hcdee9009/25 10:31跟打電動砍掉賣出馬上押一棟新房完全不一樣

→

bibigaga09/25 10:33房價下跌差價就變小惹，阿彌陀佛

這是盲點，房價不是不會跌，但會跌的地方你不會想住，你想住的地方不會跌，就這麼簡單。

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 10:35:37

推

tteeccddyy09/25 10:34實力不夠為什麼要換

→

session509/25 10:35現在的風氣是：只要我沒順利貸到八成地板利率，都

→

session509/25 10:35是政策殺人社會不公。至於靠便宜資金個人總資產增

→

session509/25 10:35加的部分是我理財有方，是你們這些魯蛇跟不上的

噓

g9xuggf09/25 10:35那這樣搬家就賺500萬了耶找個搬家公司就好了

沒搬家我一樣賺500萬阿，你腦子還好嗎?

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 10:37:51

推

iamala09/25 10:37兩年前就吵過究竟房價漲或跌有利換房，現在難貸的狀況，

→

iamala09/25 10:37房價腰斬絕對比漲一倍有利換房。真的自住換房族應該願意

→

iamala09/25 10:37吧？

理論上是，實際上就是老話一句，換屋族想住的地方是不會跌的，除非想換到更爛的蛋殼雞屎區。

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 10:39:43

推

SouthEast6209/25 10:3914樓是腦袋有洞嗎？房價腰斬我賣舊房時說不定還得

→

SouthEast6209/25 10:39補現金還銀行，還完就沒錢買下一間啦。

推

JKjohnwick09/25 10:40捷運走路10分鐘，又在預算內本來就很難

→

loveless0109/25 10:41要求條件高，實力又有點落差，那也不用急著硬換吧

推

CIIIO09/25 10:43就大漲期很難買房的體現

→

CIIIO09/25 10:43怕賣掉再買的時候被尬空

→

CIIIO09/25 10:43西卡說冷盤再交易果然是對的

冷盤交易只差在比較不會有限貸有的沒的風波，先賣後買的風險依然存在

推

iamala09/25 10:45說別人腦袋有洞前要不要看清楚原po的例子？無貸款三個字

→

iamala09/25 10:45…原po狀況就是漲了賺五百仍換不了，腰斬反而換得了。

推

NovaShin09/25 10:48新房子還有裝潢費用，契稅有的沒的成本～還要搬家

中古裝潢通常比預售貴，契稅便宜一點，一樣搬一次家，房價本身以外的衍生支出應該差不了多少?

推

tfct09/25 10:51房價跌多存錢再換搞不好比房價漲輕鬆

→

chal09/25 10:51舊房不要賣了拿去出租然後再去理想地點租新的

→

toto12309/25 10:52小換大一定是房價跌比較容易大間跌更多

→

toto12309/25 10:53現在所謂保值流通性高也只限於低總價

推

tswen09/25 10:54預售屋更危險。交屋剩2成可貸

剩2成不太可能，但因為沒有中古先賣後買的風險跟不確定性，賣掉舊屋之後，新屋交屋要貸的尾款需求成數很低。

→

surferblue09/25 10:54那就是實力不太夠

推

richcity09/25 10:58實力不夠就祈禱打房有成，房價跌才好換

→

akita69009/25 11:00就量力而為啊，20年前我就小換大，電梯新房換公寓

→

cheng31409/25 11:00這就典型雙標阿換屋實力不足就是受害政府欠他的，好可

→

cheng31409/25 11:00憐首購實力不足就是眼高手低怎不買70年蛋盒區老屋

推

freekid09/25 11:00iamala你要不要看看你在14樓的推文。「換房族」，你可不

→

freekid09/25 11:00是只針對這篇作者而是整個族群，整個族群第一間房都沒貸

→

freekid09/25 11:00款嗎？

推

Stunts09/25 11:00可以先租房，或先不換等房價上漲後再換屋

推

kusomanfcu09/25 11:03因為跌勢的時候外圍比蛋黃更快反應且更痛，除非同一地

→

kusomanfcu09/25 11:03區同一屋齡小換大

推

abiggun09/25 11:03結論就是實力不夠想換屋

是，實力不夠，但算出來就是實力不夠一樣可以買換預售屋，可是沒辦法換中古屋。

→

kusomanfcu09/25 11:0310年前不就演過了

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 11:10:00

→

freekid09/25 11:04這篇文有一個實務上的重點先賣雖然能確保後續核貸但是

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freekid09/25 11:04否能儘快找到下一間變成了未知數慢慢找的話怕手上沒貨

→

freekid09/25 11:04房價升太快太快找的話降低標準買了又不開心

→

freekid09/25 11:04從這個角度看預售屋反而得到政策紅利

沒錯，沒算過不知道，算了才知道中古屋多難換，換預售輕輕鬆鬆。

推

physicsdk09/25 11:05認同房價跌有利換屋自住槓桿不會設太大邊還能邊存錢

→

physicsdk09/25 11:05才是合理的當然還有能力之後再買

→

sharek09/25 11:07房價持續跌後才有真換屋族，真正自住哪會需要去管房價增

→

sharek09/25 11:07不增值，先讓房子不要淪為投資商品才重要

推

physicsdk09/25 11:0835樓是在瞎類比什麼玩意兒首先你確定這兩句話是同個

→

physicsdk09/25 11:08人說的？再來現在換屋被限貸婊到首購有嗎？貸八成貸

→

physicsdk09/25 11:08五成用同樣標準看待判斷能力有這麼差？

→

alex556609/25 11:08給了配套就會被人鑽漏洞就看要怎麼取捨

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alex556609/25 11:09青安本意是幫小白買房就是會有人頭戶+投機仔偷雞

→

alex556609/25 11:10連青安都有人要找漏洞鑽換屋部分鐵定也會有

推

physicsdk09/25 11:11條件不訂嚴格一點怪誰新青安年齡不限身份不限笑死

→

alex556609/25 11:11現在問題就是水位滿了只能優先保護青安or真首購

沒在討論首不首購，青不青安，這篇只討論換中古比換預售困難太多，一堆人題目沒看清楚。

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 11:14:33

→

alex556609/25 11:11換屋就只能先等等了 :(

→

physicsdk09/25 11:12直系親屬名下有房的有禁嗎炒房行之有年了政府會不知

→

physicsdk09/25 11:12道怎麼壓制投機仔？

→

physicsdk09/25 11:13水位滿了應該先取消新青安才對

推

angele09/25 11:17雖然舊屋漲很多，但小換大、二環換一環（還不是同區域），

沒有喔，是大換小，從標準3房大小壓到極限小3房(40坪=>35坪)

→

angele09/25 11:17本業收入沒有大幅跳升本來就很難。要正好預售買到低點，

→

angele09/25 11:17換屋賣舊屋時賣高點，同時吃兩間漲幅才能，某個角度是得靠

→

angele09/25 11:17投機。只能說現在時機不對呀。

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 11:19:35

→

alex556609/25 11:18怎麼會無關就是非常時期，你想的輕鬆辦法沒辦法用阿

→

cheng31409/25 11:20其實就是先增加本業收入存款等冷盤再換吧比起空手仔

→

cheng31409/25 11:20 換屋的至少有一間能住沒有什麼都包贏的啦

推

rdcf09/25 11:22你這就fomo族阿,怕房價一直漲想先買,實力又不允許

推

angele09/25 11:24大換小？這個操作好特殊，誤會了。我刻板印象中的換屋族是

→

angele09/25 11:24生了小孩，小孩大了有空間需求非換不可的。

主要是想換到更好的環境，以及上班更近，沒小孩其實可以接受稍微小一點的空間，原本三房都能住人，變成一間客房很小拿來儲物就好XD

推

rdcf09/25 11:25你現在看到滿意的新屋,你不能同時一買一賣嗎?

→

rdcf09/25 11:25然後跟買家簽一下續租3個月

有想過，但3個月內賣掉壓力很大，想押續租長一點可能買家更少XD

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 11:31:15

推

leota09/25 11:28好文

推

tfct09/25 11:30不是啊這根本不用算也知道買預售比買中古屋容易 ...繳頭款

→

tfct09/25 11:30的時間就不一樣了

→

kusomanfcu09/25 11:32成屋一次繳頭期可以住預售幾年沒得住

→

kusomanfcu09/25 11:33在這些QE之前預售是比新成屋便宜的

推

physicsdk09/25 11:33預售還可能買到爛尾屋況未知交屋才發現是災難耶

推

Frobel09/25 11:36可以買寶佳有錢買國泰，爛尾機率小很多

推

physicsdk09/25 11:38寶佳不會爛尾但災難很多XD

推

tihs10409/25 11:38有盲區，新北二環想換去新北一環，除非你二環價值提升的

→

tihs10409/25 11:38比你想去的一環快，不然實力不夠的情況，本來就沒辦法靠

→

tihs10409/25 11:38房子追上

→

tihs10409/25 11:38否則你一開始的選擇就是一環了

我二環想換到一環，但坪數有降，而且總價也拉比較高，沒有想只靠房子追上吧，不管怎樣都是要補價差的，補多補少而已，有屋的差別是自住房可以幫忙咬住價差，一環漲，二環慢了點也會跟漲，永遠比什麼都沒有、只能靠薪水追價差的好。

推

mcgrady1233609/25 11:38其實已經台灣人換屋的不多，很多人原生家庭一住就

→

mcgrady1233609/25 11:38三四十年，薪資沒成長怎麼換屋？

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 11:54:58

推

waeting09/25 12:11政府不調高房屋取得成本要便宜還是很難

噓

abomgo09/25 12:28跌給你買，不好嗎？

推

Annis81209/25 12:28實力不夠在房價高點時刻很難越換越好

→

wiston141909/25 12:29還有人在腰斬腰斬你敢買喔？騙鬼

推

piliwu09/25 12:34沒人換屋先賣後買的弄一個不好連自住房都沒有

推

quiet9309/25 12:35邏輯不對，你賣掉之後也是首購，不就你口中說的要求的條

→

quiet9309/25 12:35件比較低了嗎XD

→

quiet9309/25 12:36而且賣掉實際獲利了結，你可以拿到的當頭款的現金一定更

→

quiet9309/25 12:36多

→

quiet9309/25 12:36難道增貸會比獲利了結拿到的更多？

→

quiet9309/25 12:37還有，換屋看更高價的房子其實更好選，因為你的需求就不

→

quiet9309/25 12:37同於其他人，其實選擇更多

→

quiet9309/25 12:38你之所以選擇少，就卡在只用第一間增貸當頭款，不是嗎？

推

quiet9309/25 12:40你拿1500當頭款，選擇更多吧

推

quiet9309/25 12:42說不定看個3500萬的物件，就不會久久只看到一間喜歡的了

→

quiet9309/25 12:43換屋族差別最辛苦的就是搬家，賣飛這件事情根本不存在，

總預算拉高，選擇變多比較容易買到是對的，但換屋後最終房貸就是變高，就看願不願意多背更多房貸了。實務上，就算預算拉到3500萬，我有關注到、而且可能會喜歡的物件也只有多2間(實際看到1間)，好區域的好物件，釋出量就是無敵少，只能說先賣+拉高總預算，買不到"滿意"的機率降低了，但還是在，有2間以上的可以考慮這樣操作，只有1間自住房的我們，是不敢承擔這個風險的。

→

quiet9309/25 12:43獲利了結只會選擇更多

推

quiet9309/25 12:45現在再搭配首購條件比較好，真換屋族沒有理由不先賣再買

→

quiet9309/25 12:45吧

→

quiet9309/25 12:46光是貸款條件就值得多搬家一次

推

pacino09/25 12:55分享推

推

pastevil09/25 12:56為了維護黨的政策，網路上只要不是第一間的都洗成十惡不

→

pastevil09/25 12:56赦

→

pastevil09/25 12:57政策說改就往前砍，買房子又不是買菜

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 13:16:53

推

quiet9309/25 13:20這有什麼風險？唯一風險只是短暫地沒持有“房地產”這樣

→

quiet9309/25 13:20的投資商品而已，不是嗎

→

quiet9309/25 13:20錢又不會不見，放銀行至少也會生利息，放外幣高利生更多

推

quiet9309/25 13:22投資工具又不是只有房地產這項，更何況現在這麼不好

→

quiet9309/25 13:23連多多都只會說不跌，還沒人說會大漲勒

→

quiet9309/25 13:23怕賣飛房地產這個投資工具的情況，不存在阿

→

jagger09/25 13:42先賣後買→房價下跌→越租越爽

→

jagger09/25 13:43不過台灣房價只會漲，先賣後買的時間差確實是一種壓力

推

dsf98003609/25 14:27預售買的當時如果是第二戶，後來還是要自備5成吧？而且

→

dsf98003609/25 14:27一開始簽約的價格，不會因為後來又漲價，一成從350變成

→

dsf98003609/25 14:27400吧？

我的意思是，如果去年開始改成看預售屋，原本鎖定的是3500萬的預售，拖到現在才下手(跟看中古一樣看很久)，結果漲到4000萬， 4000萬的預售屋，一成還是很簡單。然後舊屋在太太名下，所以沒有第二戶問題，即使有第二戶問題， (A)賣掉、清償之後， (C)的貸款就只剩1300萬，不到4成，還是沒問題。我修改一下原文敘述好了，比較清楚。

※ 編輯: hcdee90 (223.136.15.149 臺灣), 09/25/2024 14:54:09

噓

RealID201809/25 22:59誰告訴你增貸可以買不動產的

噓

RealID201809/25 23:01講白了你們這些人就是貪心阿，硬要買超過自己實力的

→

RealID201809/25 23:01房子

→

RealID201809/25 23:01整天靠寬限期稱周轉，就代表你買太貴了阿

→

RealID201809/25 23:02不靠寬限就撐不過的就代表你根本不該買這個產品

你好聰明，只有你知道增貸不能買不動產，公堂之上假設一下不犯法吧? 不然我把增貸600萬，改成自己存的、爸媽贊助的，結論有什麼不一樣嗎? 中古換中古一樣死在貸款成數，中古換預售一樣輕鬆買房子，不用還增貸搞不好能買更貴的，甚至舊屋不賣了當房蟲，這樣你有比較開心? 沒寬限期又怎麼了? 銀行敢貸給我就表示我還得起，賣個舊屋是能賣多久?備用金幾個月一年撐不起嗎?

這篇只是在閒聊換中古很難，但同樣條件換預售超簡單

，是不是依很多人的智慧，真的很難跟他們解釋?

噓

perry521609/26 04:19想換多一千萬的屋明明是自己的決定為什麼講的像政府欠

→

perry521609/26 04:19你的？實力不夠就降低條件或過兩年再換不就好了

※ 編輯: hcdee90 (42.70.145.68 臺灣), 09/26/2024 08:09:50

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