後限貸時代的未來趨勢預言

寄上次分享預言文章以後
我又來寫預言了，
不知道和現狀不一定一模一樣，
但這就是預言要寫下來以後回頭看才知道準不準

歷史總是不斷地重複循環
同樣的劇本一樣又可以騙到其他的人
經歷了這一波銀行水位限制貸款以後
未來的趨勢會變成怎麼樣呢？

1地點會變得更重要：
過去房地產在漲的時候
片地開花
當僧多粥少的時候，銀行就會挑
像現在他挑VIP客人一樣

這時候越外圍的擔保品
就銀行來講，越有風險
有人說這樣是不是回防雙北？
我認為不一定是雙北，
但是在區域的精華
還是比太外圍較保險一點！

2總價的部分：
一直以來大家都認為低總價漲幅多
但是其實早年房地產
即便是在台北套房
也是銀行比較不願意承作的單位

甚至流行一句話：
小套房貸款成數比較差！
所以現在所看到的趨勢
不一定是未來的趨勢

我沒有說銀行接下來會＂不做＂小套房
但是站在銀行的立場
如果可以挑擔保品
他們還是會挑的
這種東西是一個＂相對＂的概念！

3建商品牌：

除了地點還有總價
銀行之所以會配合建商做預售屋
主要也是看中建商的＂品牌＂

所以越大的品牌在銀行端眼中
也是相對比較好的標的物

更重要的是這些大品牌的＂口袋名單＂
銀行想要的是
買得起華固這些高端顧客的人脈
所以基本上是一種強強聯手的概念

不要說兩性之間挑對象會幕強
銀行想要掌握更多有錢的VIP
都會傾向跟大品牌的建商合作

因為買得起這些大牌子的人
對他的銀行才有更多更大的利多
最近股市正在講金融股的財報出爐
你去看看那些財報之前疫情期間
因為防疫保單股價下跌的富邦國泰
業績真的是高漲

大家說好的保留水位給預售屋
就算家裡開銀行
做生意就是在商言商

人生最大的不變，就是一切都在變
跟品牌說好的保留水位
就跟你和前女友說好的幸福一樣
沒有什麼是理所當然，不改變的！

如果我的水位有限
一定優先放給大牌子的
只好得罪一些小建商了！

有時候就是這樣
有錢跟沒錢最大的差別在選擇權
水位吃緊的時候
就銀行在挑客人

銀行跟你們一樣
可以挑大型建商就不會挑不知名的
你去看法拍市場就知道
知名品牌的標的物
跟不知名的拍賣底價還是會有不同

就跟你買房之前會先找銀行鑒價
釐清他真實的價值
本質是一樣的

4預售屋跟中古屋：

現在年輕人喜歡新房子
因為手上的錢不多，
所以買預售屋的越來越多
跟我之前那一篇文分享的一樣

＂錢往往流向不缺錢的人手中！＂

如果你手上有1千萬放在我們銀行成為VIP
你要貸多少錢都可以談

一定會納悶說我有1千萬
我幹嘛還要來借錢

因為沒錢才買預售屋
結果貸款不到
還有違約金15 %的風險
（有人問說是不是頭期款會不會被沒收，
我覺得不會因為頭期款是20 %
目前定型化契約15 %最多）

一直以來都有人在提醒比較起來
預售屋和中古屋
預售屋的風險比較大
但是這樣的話顯然是沒有被聽進去

不然你想想看，為什麼一些房版名人
都做中古屋而不充預售屋

因為在氛圍好的時候
預售屋的確是長得比較快
但是跟股票一樣
報酬越多的風險越高

5用建商的立場思考：
建商的態度
維持商譽替你借錢？
還是不要理你讓你違約？

用箭傷的角度思考
現在2024～2025交屋的
可能是在兩年半前買的。
對箭傷來講就是賣便宜了的商品

如果你2024交不了屋，
建商可以收到斷頭違約金
做第二次買出
代銷再賺一次五%服務費
箭傷用2022的成本
賣2024的價格
是賺還是賠呢？

換成是你，你會怎麼做？

6預言：

那麼未來趨勢會變成怎樣？
我預言趨勢會大家轉為保守
不是全部，但是一定會有一部分的人
選擇改買中古屋！

有些人過去吃過預售屋的虧
或者是擔心房貸不受控制

中古屋就是有選擇
中古屋合約是一對一的
會寫這條合約
：貸款不到八成無條件解約！

你買預售屋定型化契約
代銷不會讓你寫這一條
你當然也可以要求寫，
但是他也可以不賣你
尤其是在排隊一屋難求的時候
這就是賣方市場
他可以挑客人

這就是為什麼大家說
現在擔心未來房價高下訂預售屋

其實，預售屋的風險很高
因為預售屋的合約
還有交屋時間都不由你決定

在政策不明確銀行水位無法控制的情況下
人會傾向迴避風險
往掌握度比較高的去做投資

我知道很多人會說箭傷會借你
同樣的觀念，我有說了很多次
貸款就是一種談判
買房子的時候大家會斤斤計較房價
卻以為跟箭傷貸款條件會比較好

還是那句老話有多少錢做多少事！
已經下定的，也不用過度恐慌
一定會有解決的方法
只是未來就知道當有人在提醒的時候
不要視而不見
其實很多人都有在提醒！
我還是覺得要虛心受教
補充自己的不足
希望大家也願意多分享自己的預判
一定還有更多我沒想到的漏洞

凡事還是要做好最壞的打算
多準備一點錢
這跟股票一樣是人吃人的社會

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