Re: [閒聊] 預售屋價越來越可怕

cicatrix08/05 12:48太陽底下沒有新鮮事

cicatrix08/05 12:49失敗者永遠在等待，成功者則看準時機進場

destinygirl08/05 12:50歷史總是驚人的相似

zxcv4071108/05 12:54媽的 當初就是看sway影片 結果搞到現在從買得了到買不

zxcv4071108/05 12:54了了

destinygirl08/05 12:58Sway早就買一間自住的了，你還信他？

Parsons2508/05 12:58你2018年就知道2021會發生什麼事喔？你那邊歐印長榮陽

Parsons2508/05 12:58明台積電還來的及

Parsons2508/05 12:59手機滑一滑下單比賣房還好賺

H208/05 12:59所以樓上的2018 all in台積電長榮了嗎？

k79897686908/05 13:01Sway有的也沒說錯 真的爛 像最近下去南部的大廳還下雨

jecko08/05 13:01苦口婆心啊 但空空聽不下去

k79897686908/05 13:02但是還是會漲價 因為在台灣炒房是全民共識

f86050608/05 13:03Sway每個地方都碼說很爛

nthomas08/05 13:03他講成全台灣沒地方能住似的 呵呵

Parsons2508/05 13:04我不會馬後炮，當然不會講幹話，還扯到2018

KrisNYC08/05 13:05史教主很快就會切換人設接建案代言了...

H208/05 13:06現在才跟你說早就叫你買的才是馬後砲，問題是的確很多版友

H208/05 13:06前幾年就一直提示房價在走高了...

we14712108/05 13:092018落底進場是神人，但2019其實訊號很明顯

Parsons2508/05 13:09這次沒疫情哪來的QE?板友幾年前就知道有疫情？越講越

Parsons2508/05 13:09扯，要不要下一支飆股也來暗示一下

gm325208/05 13:09強颱大廳下雨如果有處理好不覺得算多爛啊，而且當初才賣一

gm325208/05 13:09字頭

lagadidi08/05 13:10苦口婆心 哎 空空偏不信

lagadidi08/05 13:11樓主少說雪崩 XD 心態哥

KrisNYC08/05 13:112019美國房貸利率飆破5%咧 說起來2019我覺得不好判斷

lagadidi08/05 13:12送分題 今年再不買 明年會再繼續悲憤喊崩

lagadidi08/05 13:13五折版主都表示了

lagadidi08/05 13:13 https://i.imgur.com/p2aNZy5.jpg

KrisNYC08/05 13:13我只能說 印鈔印的太誇張 本版最強空軍菲比絲

KrisNYC08/05 13:14也大金額買豪宅了 最少強到2024 大概率精華區+50%

Parsons2508/05 13:16那種反反覆覆的人也在看，是多沒有主見啊～

KrisNYC08/05 13:20實務上很清楚 到去年無限QE 和確定QE這麼誇張執行前

KrisNYC08/05 13:21都是縮表緊縮走向 甚至QE都還很多人懷疑效果包括我在內

KrisNYC08/05 13:21但他就是發生了 只能尊重

KrisNYC08/05 13:22無視客觀事實與條件的堅持 那叫信仰 不叫主見

piliwu08/05 13:28疫情前已經開始漲了

H208/05 13:29從供需的角度來說，2019年都確定走上升循環了

H208/05 13:29疫情只是加高了這個仰角，而不是改變趨勢

s2649275508/05 13:292016就勸買了 板上也有人分享 然後就各種酸啊 反正

s2649275508/05 13:30自己人生自己負責囉 每隔一段時間都有人找理由說要崩

s2649275508/05 13:30盤 結果一年復一年 有的頭期都賺回來了 幫他們QQ

s2649275508/05 13:31身邊被勸去買的 都爽翻 勸了沒買的在怨嘆

supereva08/05 13:32喊空的還不是在預測未來？ 啊就很沒眼光預測錯了而已

supereva08/05 13:32啊

lukesama08/05 13:35相信屎味沒買到的人不知道作何感想

lukesama08/05 13:35你現在想法是什麼？（遞麥克風

supereva08/05 13:40什麼叫不會講幹話 是一直講幹話吧 從頭錯到尾也不知

supereva08/05 13:40羞恥xd

hellogym08/05 13:41所以魯蛇永遠是魯蛇阿 買個房自己都判斷不了 說股市多

hellogym08/05 13:41會賺我才不信 嘻嘻

hellogym08/05 13:43ceca早說過 房價長期就是不會崩 除非你想政府倒 你們再

hellogym08/05 13:43不信嘛

supereva08/05 13:43像這種留言會留紀錄的地方 講錯還能一直講 這不叫幹

supereva08/05 13:43話什麼叫幹話xd

panzerbug08/05 13:44我都很好奇板上多多罵的到底是誰......身邊只有想買買

panzerbug08/05 13:44不起，沒有想買在等的人

hellogym08/05 13:45你去翻前幾年的文章阿 一堆空空說要崩了 嘻嘻

panzerbug08/05 13:45還有完全沒想買的人，什麼五折團屎味，到底是誰在看？

hellogym08/05 13:46那時候叫大家能買趕快買 被空空嗆房蟲 要抓交替 很多的

hellogym08/05 13:46啦 只是近期都不知道死去哪了

lukesama08/05 13:46我2011就在這版交流 轉眼十年多了3間

panzerbug08/05 13:47要因為少子導致經濟衰退，要等這波人口高峰通通往生才

panzerbug08/05 13:47有可能吧，起碼也要4、50年......

lukesama08/05 13:47不過也是有缺點啦 先苦一陣子

panzerbug08/05 13:49台灣政府鼓勵持有不動產，從退休大媽到大學畢業，有頭

panzerbug08/05 13:49期就會去買房，網民看空做多

lukesama08/05 13:49房子就是未來的退休金 出租轉賣籌身體零件

Anyotw08/05 13:501980 TC都不見了QQ

panzerbug08/05 13:52週末去青埔巡一下，人越來越多了，不過巷弄爛路市府好

panzerbug08/05 13:52像沒打算處理，嘖嘖

supereva08/05 13:52就上面的parsons25啊 你看他去年的推文

lagadidi08/05 13:53高手投資高獲利，租房可以理解，這些通常賺到一個階段

lagadidi08/05 13:53還是會買保守型的房地產。

lagadidi08/05 13:53奇怪的是有些來吹捧股票多好賺，但是卻來喊房太貴要正義

lagadidi08/05 13:53…？這些想必是高手中的高手

supereva08/05 13:55今年三月講房市多殺多要開始了 啊是開始在哪？ 還好意

supereva08/05 13:55思說別人講幹話

lagadidi08/05 13:55房子漲價沒賣：紙上富貴

lagadidi08/05 13:55房子漲價賣了：沒股票多

lagadidi08/05 13:55這種過了幾年還是空手不會買

jonson08/05 13:56這就是倖存者偏誤的完美示範，現主時要是雪崩了，就換另一

jonson08/05 13:56方出來喊 「我不是早就叫你賣了」

panzerbug08/05 13:57除了極少部分買到未來價的（像副都心），應該沒幾個虧

panzerbug08/05 13:57到

supereva08/05 14:00但是真相只有一個 你管他是猜對的運氣好還是怎樣 願賭

supereva08/05 14:00服輸

aloness08/05 14:09別老說預見未來…陽明30倍漲幅，長榮20倍漲幅，隨便吃個

aloness08/05 14:09一段，房價漲與你無關

aloness08/05 14:10房價漲再多是有漲的比6千元的陽明跟1萬元的長榮多？ 房

aloness08/05 14:10價漲的還算少

lagadidi08/05 14:10這幾年有進的八成以上都雪噴，不敢買賭輸就躺平 乖

IBIZA08/05 14:10問題是敢買多少...我同事長榮賺18xx%, 但只有一張

aloness08/05 14:11真有能預見未來，沒人會放掉這兩檔

IBIZA08/05 14:11敢買多的, 真的敢放到現在 少之又少

IBIZA08/05 14:12我姐跟我伯父 陽明都套了好幾年甚至幾十年

IBIZA08/05 14:12我伯父據說有上百張 但40就賣了

lagadidi08/05 14:12有人會說你倖存者偏誤，賺到是假的

IBIZA08/05 14:12要張數多又吃到一大段的 太難了

IBIZA08/05 14:13我自己2008年買的20張台積電, 280賣到剩2張

aloness08/05 14:14唉，失敗者找理由，當年陽明10元以下都能讓我賺40%了(證

aloness08/05 14:14據在股版，被嘘暴的陽明文)

IBIZA08/05 14:1440%好像沒甚麼大不瞭的..

IBIZA08/05 14:15我台積電目前667% 給你參考

IBIZA08/05 14:15打錯 662%

aloness08/05 14:15敢不敢砸本是看有沒有用心，沒信心就試單放一點錢玩玩

IBIZA08/05 14:15剩這兩張我想等看有沒有機會破1000%

aloness08/05 14:17當然啊…陽明5元半年不到就8元出清了

lagadidi08/05 14:18笑死 股版在討論賺錢要買什麼，還有隻空空跑去說很多人

lagadidi08/05 14:18被套XD人家問賺錢壓對的不是問被套的

IBIZA08/05 14:18那一樣是沒吃到甚麼 要買多又翻多 太難了

IBIZA08/05 14:20test520說賺錢的三大法門 看準、買大、抱住

IBIZA08/05 14:20三個都要能做到太難

aloness08/05 14:20怎麼會呢 ？ 跟買房子一樣啊…

IBIZA08/05 14:21房子 其實是自己內建三大法門..

aloness08/05 14:21千萬房本金算200萬，拿這兩百萬去買中鋼也有50張了，這

aloness08/05 14:21算本大本小？

IBIZA08/05 14:22房子通常一起漲跌 不要看錯到太離譜就好

IBIZA08/05 14:22房子本來就是基本幾百萬 大部分人買了也只好抱著

IBIZA08/05 14:22所以過去幾十年 買房的勝率很高

supereva08/05 14:23因為房子的基本面很透明 少有大變化

aloness08/05 14:23是啊，所以是心態問題…這個就個人修為，自己的心魔得自

aloness08/05 14:23行打破

supereva08/05 14:23這個地段怎樣 周圍發展怎樣 都是長期趨勢 不像上市公司

supereva08/05 14:23變來變去

aloness08/05 14:25長期趨勢也是會觸頂的，不然又何來的市中心移轉

supereva08/05 14:26會啊 但那是很久的事情 又不像公司可能幾個月就不一

supereva08/05 14:26樣了

IBIZA08/05 14:26除非你買在長期趨勢末端 不然吃到長期趨勢 就算市中心轉移

qtzbbztq08/05 14:26只要是市區的房子 看上眼趕快買就對了

IBIZA08/05 14:26你也已經賺飽了

supereva08/05 14:26而且建設通常是累積的

aloness08/05 14:26某c版友8年前罵人買左營是被騙，現在乖乖去買美術館，不

aloness08/05 14:26也是最好證明

qtzbbztq08/05 14:26不要做夢市區的房子會跌多少了J

jonson08/05 14:27這幾年有進的八成以上都雪噴？那新莊副都心AMAX跟遠雄系列

jonson08/05 14:27算哪一成

supereva08/05 14:28市中心轉移可能是20年等級的事了

panzerbug08/05 14:29買房投資，低基期才有潛力吧，中南部可以翻倍，雙北就

panzerbug08/05 14:29不太可能

aloness08/05 14:29真正強的不會幾個月就改觀，就像你手中的台積電不也在等

aloness08/05 14:29他破800，同樣的ic設計，鋼鐵，石化，大宗原物料強起來

aloness08/05 14:29都是動輒一兩年

IBIZA08/05 14:31你講的這些股票有多少你敢幾百萬抱兩年？

supereva08/05 14:31但以抱住的難易度來說 房市還是週期更長

abyssa108/05 14:31雙北想要拼翻倍可以賭老房都更

IBIZA08/05 14:31台積電我抱了11年 目前SPG抱一年半還會再抱下去

IBIZA08/05 14:32但我都是買在很好的點 有足夠的收益率鼓勵我繼續抱下去

aloness08/05 14:32賺錢不需要抵貶別人，甚至也不需要抵貶別區，有人最欠罵

aloness08/05 14:32的就是不在他看好名單的就抵貶的一無是處，是說也被時間

aloness08/05 14:32證明是王牌反指標

IBIZA08/05 14:32你現在進場的話 真的敢抱兩年?

IBIZA08/05 14:33@panzerbug 其實房地產只要賺個20%就算翻倍了吧XD

aloness08/05 14:33我現在就抱中鋼啦，我看的到每個月的大宗原物料成本, 幹

aloness08/05 14:33麼不抱 XD

lagadidi08/05 14:34拿少數賠的物件出來講跟幾年前家華有什麼兩樣？青埔也被

IBIZA08/05 14:34中鋼抱了多久 買多少?

lagadidi08/05 14:34套一段時間，前幾年買進也是爽噴。你一直盯著套牢物件

lagadidi08/05 14:34看，這叫做反倖存者偏誤。有人賺了在數錢，有人一直盯

lagadidi08/05 14:34著賠的盤

aloness08/05 14:35我不求他翻倍，反正就抱到鋼板價進三個月走跌就閃了

lagadidi08/05 14:36不會去找其他能漲的八成？還是只有新莊能住能買？台北

lagadidi08/05 14:36桃園不能住？

IBIZA08/05 14:36這樣還是不符合 看準 買大 抱住 啊XD

aloness08/05 14:37差不多快400萬了吧，無奈只能買在35up，畢竟先前錢都在

aloness08/05 14:37長榮

IBIZA08/05 14:3735+ 幾乎沒賺錢吧

IBIZA08/05 14:37可以說剛買而已

aloness08/05 14:39是啊，反正沒漲就繼續買, 鋼鐵注定漲到年底，就看大戶何

aloness08/05 14:39時要拉

IBIZA08/05 14:40中鋼我之前也有小買 38就出了 你確定會拉?

Lilyzoea608/05 14:40屎味這種最缺德 真的看空自己還買 笑死

aloness08/05 14:41買房漲20%算翻倍應該是玩笑話吧…本金要按月補錢的

IBIZA08/05 14:42沒跟你開玩笑啊 本金按月補30年 30年都漲多少了

IBIZA08/05 14:42不對 以前是20年

IBIZA08/05 14:43除了這兩年買的 我房子賺最少的一間都比我股票賺最多的

IBIZA08/05 14:43一檔 多賺好幾倍..

mm131408/05 14:44反正你贏了，講話當然大聲。

IBIZA08/05 14:44而且老實講 我房子都買錯 沒買到真的漲得多的地方

IBIZA08/05 14:46對了 還有啊 每個月的本金幾乎都是用房租付的 還有多..

IBIZA08/05 14:46這樣算繳本金嗎?

aloness08/05 14:46會賺錢的公司誰不會拉，破前高基本的，但中鋼的小股東太

aloness08/05 14:46多，大戶想吃籌碼，從40洗回36，股東的數量仍無法縮水，

aloness08/05 14:46任何一方主力想拉都會被揩油當冤大頭，這種情況就只能等

aloness08/05 14:46大戶凝聚共識

aloness08/05 14:47算啊，你的房租是你的收入，不是還可以拿去做別的事嗎

aloness08/05 14:47最後賣掉時，繳進去的本金，當然算本金

IBIZA08/05 14:48沒買這間房子也沒這些收入啊 怎麼拿去做別的事?

panzerbug08/05 14:48雙北工作自住沒這麽難，30年以上，有錢每坪10萬整修，

panzerbug08/05 14:48沒錢5萬，甚至只弄水電，其他DIY

aloness08/05 14:49房子有跟到 2012那波起漲谷底，投報絕對是近二十年來最

aloness08/05 14:49好看的，大概僅次於近一年的台股

IBIZA08/05 14:50近一年台股也要看你買甚麼 買多少

IBIZA08/05 14:50房子的話幾乎不用看你買哪

IBIZA08/05 14:50難度差很多的

sisman08/05 14:51看到大家那麼樂觀 我就放心了~

aloness08/05 14:52我會這樣講就是因為如果買在2020的起漲點，只要是單日成

aloness08/05 14:52交量有破萬的公司，極少沒有翻一倍的…連彩晶都翻3倍

IBIZA08/05 14:52就說航海王好了 買超過300萬 抱到10倍以上的 全台灣有幾個

IBIZA08/05 14:52??

IBIZA08/05 14:52老實講 翻倍也沒多少

IBIZA08/05 14:53我就說我同事+18xx% 但只有一張

aloness08/05 14:54連股王專家新上市的威鋒電子都能翻一倍，真的是充滿太多

aloness08/05 14:54驚喜

IBIZA08/05 14:55問題是 有多少人買大又抱住了?

IBIZA08/05 14:55沒有那麼容易的

aloness08/05 14:55翻倍沒多少？ 房市不是都說年漲10%就算暴利 XD (AITT調)

IBIZA08/05 14:56房市基本投入額就幾百萬 股市呢?

IBIZA08/05 14:56房市一年漲10%, 兩年相對於本金就翻倍 10年就多少倍?

IBIZA08/05 14:56股市有辦法每年做到?

aloness08/05 14:58股市你想砸幾百萬也是可以啊…

IBIZA08/05 14:58你買個50萬 翻倍也就100萬 有多少? 但事實上股市買到50萬

IBIZA08/05 14:58就不多了

IBIZA08/05 14:58當然可以啊 有幾個買大又抱住的?

IBIZA08/05 14:59我去年SPG最高買到25萬鎂 晚上就睡不太著了XD

IBIZA08/05 14:59但房子超過這個好幾倍我沒煩惱過

IBIZA08/05 15:00去年有跟我買SPG的 很多人都知道我買到25萬鎂睡不著 最後

IBIZA08/05 15:00砍一半XD 當時要是沒砍多好XD

aloness08/05 15:00那兩年繳了48期本金，不用納入？ 時間拉越久本金是越高

aloness08/05 15:00的，因為畢竟是負債，要投報好看要嘛拼短期交易要嘛拼長

aloness08/05 15:00期高成長

IBIZA08/05 15:0148期本金都是房客繳的啊

IBIZA08/05 15:01老實講 我是覺得不用納入

aloness08/05 15:02是的，所以我一直都說自己心魔要自己克服，買股不敢買房

aloness08/05 15:02倒很敢…

IBIZA08/05 15:02很正常啊 性質不同

aloness08/05 15:03實際上是要的，寫成irr就知道要算了

IBIZA08/05 15:03我寫IRR都不算耶 租金的部分就直接只算每年繳完房貸剩的

IBIZA08/05 15:04畢竟那根本不是我付的

hdw08/05 15:06晚買少一台賓士是真的

aloness08/05 15:21不是你付的，卻是你的錢啊…

s2649275508/05 15:22房貸的本金要列入成本啦 我每年結算的 所以投報會慢

s2649275508/05 15:22慢降低 但可以轉貸或增貸來重新reset投報

IBIZA08/05 15:22不是 以現金流來看不是我的錢 只是償還我的債務

IBIZA08/05 15:23以現金流IRR來看 房貸本金列入成本沒意義吧

IBIZA08/05 15:24我給個例子 頭期450萬 每月房租11萬 貸款8.2萬, 你怎麼算

IBIZA08/05 15:24IRR?

aloness08/05 15:24呃…當然要啊，負債不是你的本金，你持續還回去錢的才是

aloness08/05 15:24本金

IBIZA08/05 15:25以現金流的角度看 你就是投入450萬 之後每年用房租減貸款

IBIZA08/05 15:25淨額當收益, 等到賣掉時再一次認列賣掉的錢

s2649275508/05 15:25我是指投報啦 一開始是實拿/頭期跟持有和資金成本

s2649275508/05 15:25 後面分母會慢慢增加 因為本利和投入的本金增加 雖然

s2649275508/05 15:25實拿的部分也會因為剩餘貸款減少而少了一些利息

aloness08/05 15:25那每月收入就是每月11-8.2 = 2.8萬

IBIZA08/05 15:26房租的部分滿租是132萬 只用120萬算

IBIZA08/05 15:26房貸的部分98萬

s2649275508/05 15:26其實每個月都會變動 但我是每年結算

s2649275508/05 15:27最簡單就是每年的實拿/目前為止投入的成本 包含本利和

s2649275508/05 15:27的本金 所以每年都投報都會不同

aloness08/05 15:28但要是如你所說，房貸本金不算，你就是用每月11萬收入去

aloness08/05 15:28算IRR，當然不對

IBIZA08/05 15:29https://imgur.com/a/LkIKO3H

IBIZA08/05 15:30這樣算就好了 根本不用算繳的房貸本金

s2649275508/05 15:30是說我剛剛看人介紹去股版看熱鬧 推文裡認為房子不會

s2649275508/05 15:30崩盤的是多數耶 到底叫人別買房租房買股的是有多會

s2649275508/05 15:30賺 尤其某個消失的少年股神 竟然房版發的文章還比股

s2649275508/05 15:30版多

IBIZA08/05 15:30我一開始就說是看房租減去房貸剩的了

IBIZA08/05 15:31投入450萬 每年收22萬 30年後賣掉一次拿回3000萬

IBIZA08/05 15:31不過事實上30年後應該不會是3000萬啦..

s2649275508/05 15:31我還以為一些人喜歡來房版宣傳買房不如買股的狀況下

s2649275508/05 15:31 股版會不看好房市呢

s2649275508/05 15:33我自己分子會減利息不會減掉整個本利和 在加上持有成

s2649275508/05 15:33本跟經營修繕

IBIZA08/05 15:33你這樣每年重估本金其實反而偏離了實際的投資成本

IBIZA08/05 15:35-期初投入+每一期的淨報酬/損失+期末淨值 應該這樣算比較

IBIZA08/05 15:35好

s2649275508/05 15:36可是這樣是最真實已經付出去的錢 除非你把那些錢可以

s2649275508/05 15:36拿去別的地方投資也算進去 我租金跟增值分開算的

IBIZA08/05 15:36要算最真實付出的錢 就是我那樣算啊

IBIZA08/05 15:36你實際上是期初投入450萬 每年並沒有付錢出去反而拿回22萬

IBIZA08/05 15:37如果你算成每年投入98萬到本金 然後賺120萬回來 反而很奇怪

s2649275508/05 15:37你是合在一起了 我拆開比較像記帳的方式去看 主要在

s2649275508/05 15:37於投報降低到我覺得不美麗的時候 我會評估增貸或轉貸

s2649275508/05 15:37後的結果

aloness08/05 15:38房子本來就不會崩盤啊，被下了2.0緊箇咒，原本期待他大

aloness08/05 15:38起後的大落，這下連大起都難了

IBIZA08/05 15:38是嗎? 有些區域去年漲了五成說

s2649275508/05 15:38分母不是當年付出去的金額 是當年付出去加上期初的金

s2649275508/05 15:38額

aloness08/05 15:39大起是北市400萬，中市80萬，高雄60萬之類的

IBIZA08/05 15:39可是每年都淨報酬的話 你每一年都沒有付錢出去啊..

IBIZA08/05 15:39你說每坪? 這樣是四倍耶XD

s2649275508/05 15:39其實從去年政策就知道了 政府要維穩 我也是覺得舊市

s2649275508/05 15:39區很難有太大起伏

IBIZA08/05 15:39照這你樣算 這20年房市也沒大漲過了

IBIZA08/05 15:40北市這20年也不過從40->90

aloness08/05 15:40現在這樣就是剛起步一段路就壓到平，只能維持目前行情

s2649275508/05 15:40現金流來看我是沒付錢出去 但房客繳的本金就是我的錢

s2649275508/05 15:40 等於我實質上有付錢出去

IBIZA08/05 15:402008年就有人說只能維持這樣行情了 甚至很多人說要跌

aloness08/05 15:41唒，補充一下，我講的價碼指的是新推案

IBIZA08/05 15:41@s26492755 照你這樣講 那企業每年經營不就一直在增加投資

IBIZA08/05 15:41額XD

s2649275508/05 15:41我覺得一年20%內都不算大起

IBIZA08/05 15:41以鴻海來講, 郭董當年好像投資100萬 可是他現在每年成本都

IBIZA08/05 15:42在四兆左右...

IBIZA08/05 15:43這種算法很顯然是不對的

aloness08/05 15:43I大，是的，那就是正常會計的計算方式，一個成長性好的

aloness08/05 15:43公司，他的本金本來就是增加的

s2649275508/05 15:43租金投報如果跟增值拆開算 不是到獲利了結才來算 這

s2649275508/05 15:43樣才是最真實的啊 你的本金一直在付出

IBIZA08/05 15:43不對

aloness08/05 15:43現在新屋較去年漲2成都算客氣的

IBIZA08/05 15:44正常會計的算法 成本只會列期初 之後每期盈虧是列淨利/淨

IBIZA08/05 15:44損 不會加入成本去

IBIZA08/05 15:44只有在增資的時候才會增加股本

s2649275508/05 15:44我只是看每次股票大漲就會有人來宣導不要買房 以為股

s2649275508/05 15:44版也不看好房市

IBIZA08/05 15:44S264922755 每年的租金-貸款 那是你的盈虧 不是本金

aloness08/05 15:45這樣對啊，你的經常性現金流本來就是一年認一二次，專案

aloness08/05 15:45性的一次性收入則是結算才收入，搞這套最明顯的就是上司

aloness08/05 15:45公司營建類別

IBIZA08/05 15:45你用公司看就很清楚

s2649275508/05 15:45其實漲太快對我而言也不完全是好事 我喜歡穩定 漲太

s2649275508/05 15:45快很危險 還不如每年慢慢疊上去

IBIZA08/05 15:45不對

IBIZA08/05 15:46你今天成立一家房地產公司 投資450萬 公司貸款買了一間房子

IBIZA08/05 15:46你的股本就是450萬

IBIZA08/05 15:46以後每年這房子給公司賺22萬 那就是淨利 不會滾進股本

aloness08/05 15:47股本不是450萬哦，負債也要算進來

IBIZA08/05 15:47只有當你必須從自己口袋再掏錢增資 才會影響公司股本

IBIZA08/05 15:47負債哪會進股本 你到底懂不懂會計

IBIZA08/05 15:47資產負債表都不會看喔

s2649275508/05 15:48租金減掉 房貸利息 稅金 空租 修繕 這是我的淨利 頭

s2649275508/05 15:48期 整理房子花費 貸款本金 是我的成本

IBIZA08/05 15:48原來扯這麼多 根本會計基本表都不會看

aloness08/05 15:48而且你可以把每年收入以再投資方式回歸入成本

IBIZA08/05 15:48@s26492755 你這邊的成本有兩種

IBIZA08/05 15:48一種是期初投入的股本 一個是經營成本 這不一樣 也不該混

IBIZA08/05 15:49以同樣這間公司來講

aloness08/05 15:49懂啊…所有上市財報不都有個資產負債表，借來的錢都要納

aloness08/05 15:49進去

Weezer08/05 15:49看到一堆房蟲趁機臭幹Sway就好笑

IBIZA08/05 15:49450萬是期初股本, 每年營收是120萬 每年營業成本是98萬

IBIZA08/05 15:50@aloness 資產負債表納入 但不是納入股本(股東權益) ok?

aloness08/05 15:50這點搞不懂，可以看看劉惠丞寫的書，外行人保證看的懂

IBIZA08/05 15:50你不應該把98萬加進450萬

IBIZA08/05 15:50那是不同的成本

IBIZA08/05 15:50不用鬼扯了 會說負債要加入股本 我是不相信你懂

IBIZA08/05 15:51我雖然很混 但大學會計也是念了四個學期

IBIZA08/05 15:51雖然大部分都忘光給老師 但基本表我還是會做會看

aloness08/05 15:51我是自動腦補 450萬買房是加算沒有講的貸款，如果450萬

aloness08/05 15:51全現金買房，自然就沒有負債進股本

IBIZA08/05 15:52不用鬼扯了 你很顯然不懂會計

IBIZA08/05 15:52負債是不會滾進股東權益的

IBIZA08/05 15:53投入450萬 借2550萬 買3000萬資產

IBIZA08/05 15:53在資產負債表上應該計為 3000萬資產 2550萬負債跟450萬股東

IBIZA08/05 15:53權益 混個屁

IBIZA08/05 15:54基本表都不懂 跟我說你懂會計

s2649275508/05 15:54sway本來就很鳥啊 我以前也看他 照他的方式 結果被

s2649275508/05 15:54市場洗臉 如果像我有購買能力且有購買意願 傻傻的信

s2649275508/05 15:54晚買一年多一台賓士 現在還不哭出來

aloness08/05 15:58真的嗎？ (我持保留意見)，你講的基本原則沒錯就是

KrisNYC08/05 15:58資債表一邊資一邊債 資的部分3000萬 債的部分2550+450

IBIZA08/05 15:59債的部分就2550, 下面股東權益450

KrisNYC08/05 15:59所以資債表可以擴張 或縮減 借越多看起來規模越大

KrisNYC08/05 16:00老外就是搞這個才會借貸變顯學

IBIZA08/05 16:00負債跟股東權益雖然寫在同邊 但通常會是兩個部門

aloness08/05 16:01sway 就跟'+~ 對折差不多，講的一口好話，常常也是被市

aloness08/05 16:01場打臉

KrisNYC08/05 16:01恩 會寫在下面隔開 因為這是股東丟進來的錢

IBIZA08/05 16:02https://reurl.cc/W3QMR7

IBIZA08/05 16:04我連會計老師的名字我都忘了 不過基本表還是會看XD

KrisNYC08/05 16:06我以為知道FED縮表在講什麼的人 應該都懂?

asole08/05 16:08而且這波至少再2年 空空保重

IBIZA08/05 16:09其實多空都沒差, 只要人類長期是通膨, 資產長期就必然

IBIZA08/05 16:09會成長

aloness08/05 16:09是啊，我是覺得ptt族群應該都懂，才把借貸這種要還本金

aloness08/05 16:09作法當槓桿的說法，當玩笑話，沒想到常看到有人認真

IBIZA08/05 16:09做好防禦 短期多空都影響不瞭你 這樣就夠了

IBIZA08/05 16:10借貸當槓桿有甚麼不對? 融資融券也是借貸啊

IBIZA08/05 16:10講越多越露餡

IBIZA08/05 16:11你融資買股票用多少當成本？

IBIZA08/05 16:13你投入40元 融資買了100股票 漲到140賣掉 這樣獲利多少?

IBIZA08/05 16:13你投入40元 融資買了100股票 漲到140賣掉 這樣獲利率多少?

IBIZA08/05 16:14我是算100%, 你該不會算40%吧?

IBIZA08/05 16:14如果你這樣算40%, 那請問反過來

IBIZA08/05 16:14你投入40元 融資買了100元股票 結果鎖死跌穿 60才賣掉

IBIZA08/05 16:14這樣賠多少? 40%?

IBIZA08/05 16:16講一講我覺得高點真的到了 大家還是做好防禦吧

s2649275508/05 16:24sway最搞笑的是 也有推薦的建案 結果去年才解套吧

aloness08/05 16:25你誤會了一些細節，融資會有補本金的問題，用現股來看你

aloness08/05 16:25的問題，甚或說這個借錢是從外部另借現金增持，比較符合

aloness08/05 16:25你的命題

IBIZA08/05 16:25我質疑的是你的根本認知 為啥借貸不能當槓桿?

IBIZA08/05 16:25借貸本身本來就是最原始的槓桿

IBIZA08/05 16:26你的根本認知就不對 或者說不清 跟補甚麼錢都沒關係

aloness08/05 16:26你的命題，只有融資上漲完全符合

IBIZA08/05 16:27不用講這麼多 當你說借貸不能當槓桿 很顯然你基本認知就

IBIZA08/05 16:27不正確了

aloness08/05 16:27借房貸是槓桿，但借房貸不是5倍槓桿，我強調的是後面這

aloness08/05 16:27個倍數問題

IBIZA08/05 16:28借房貸當可以可以是五倍槓桿

IBIZA08/05 16:28只要你之後都是正現金流

IBIZA08/05 16:28你的會計一樣基本認知都有問題

IBIZA08/05 16:28甚麼負債要滾進股本 完全莫名其妙

aloness08/05 16:28推文就是麻煩，想講的簡單一點卻帶來更多誤解，又不方便

aloness08/05 16:28用語音輸入

IBIZA08/05 16:29懂的人不會因為講的簡單帶來誤解

IBIZA08/05 16:29你的問題是基本觀念不清

IBIZA08/05 16:29我講的也夠簡單 就沒有誤解問題

IBIZA08/05 16:29事實上也有人說過 無法簡單說明表示你不懂

aloness08/05 16:32呃…那你繳清房貸，再處分賣出的投報率，其本金是用一開

aloness08/05 16:32始的頭期算，還是最後還清的總還款金額？

IBIZA08/05 16:33IRR哪有用哪一期算的XD

IBIZA08/05 16:33就IRR啊XD

IBIZA08/05 16:33我的表你還看不懂喔XD

aloness08/05 16:39唔，我想通了，你後面的講法正確，但是跟某些前面的講法

aloness08/05 16:39矛盾，不確定是用詞的問題還是表達不

aloness08/05 16:39我跟樓上s大講的都一樣，我想不是只有我一個人犯傻

IBIZA08/05 16:44哪有甚麼矛盾

aloness08/05 16:49你前面一直都在說不算房貸本金，其實是已經扣掉，只是因

aloness08/05 16:49為是正的，所以你一直簡稱為不算

aloness08/05 16:50回過頭來看你的irr表，才想通

hakkiene08/05 16:50航運股落海者的教訓..

newstyle08/05 16:562018也不是最好時機，最好時機是2003，落底政府全力做多

IBIZA08/05 16:56一開始我就說過要用現金流看 每月用租金減貸款的剩餘入帳

IBIZA08/05 16:57我從沒矛盾 是你自己看不懂 表我也一開始就給了

IBIZA08/05 16:57很難有2003的時機了 我覺得

IBIZA08/05 16:59不過股票來講 今年已經是我買股票20年最好的時機

IBIZA08/05 17:00但股票能這樣漲五年? 房市是真的有機會讓你買大抱住 然後

IBIZA08/05 17:0010年內每年漲個5~20%的

IBIZA08/05 17:01更正, 股票應該說去年三月到今年

IBIZA08/05 17:07我算了一下我第一間貸款已經繳完了, IRR是13.15%

IBIZA08/05 17:08以26年算的話, 報酬應該是24.88倍

aloness08/05 17:27股票不需要一直抱著同一家，順市場勢更換就好

aloness08/05 17:32股票比房地產波動快多了，變現速度也快，長抱算是放棄自

aloness08/05 17:32己的優點去迎合別人的缺點

aloness08/05 17:35最好像八大長老，見綠買見紅賣，漲跌越多就放大交易量，

aloness08/05 17:35每天賺0.5%本金，200個交易日，一年就翻2倍

aloness08/05 17:36要是嫌0.5%太理想，下修到0.2%，一年下來也有150%報酬

IBIZA08/05 17:39老巴也不過40年平均20%

IBIZA08/05 17:40事實上能夠20年10%就已經算傳奇了

aloness08/05 17:41因為他們上下無上限…台股這種有極限的才能這樣搞

IBIZA08/05 17:46又是台灣不一樣那一套XD

freekid08/05 17:49我不懂會計，I大說的也許是正統的計算方式，但想請教是

freekid08/05 17:49否有另一張表格或術語，去計算那些「能利用而未被利用的

freekid08/05 17:49錢」。例如說每年租金收五十萬，這些不是我的本金沒錯，

freekid08/05 17:49但如果不去計算這些滾進房貸的錢，就不知道在怎樣的時間

freekid08/05 17:49點，重新布局買賣房或將這些錢從房貸裡再增貸操作是最恰

freekid08/05 17:49當的

IBIZA08/05 17:49IRR

IBIZA08/05 17:50IRR是用每一個時間點投入/產出的每一元 去計算該有的價值

IBIZA08/05 17:5120年前收到的50萬 在公式上的價值會乘上這20年的複利

IBIZA08/05 17:51不會跟去年收的50萬等值

IBIZA08/05 17:53投入的錢也是一樣

f8796879608/05 19:06IB大99航運

s2649275508/05 19:09沒必要糾結在算法 我的目的跟f大一樣 主要是重新買

s2649275508/05 19:09房或增貸的時間點

smallkop08/05 19:35信屎味連住的地方都沒有

freekid08/05 20:22感謝I大說明~

jonson08/05 20:47怎會沒地方住，整天想當韭菜思考框架被侷限了，租的或社會

jonson08/05 20:47宅不能住嗎

IBIZA08/05 21:20可以啊, 但是錢就是花掉了, 而且20年後房貸還是今天這個數

IBIZA08/05 21:20字, 但房租可能已經漲0.5-1倍

IBIZA08/05 21:21長期看 租房不會划算的

lagadidi08/05 21:49喜歡被虐就不要嫌貴 乖

happyendless08/05 21:56認真回，明年再買。

eatyou08/05 22:12竹北兩房這半年差一台Benz算少了，三房差三台

morrishh08/05 22:41貸款都快還完了你還沒買喔？

cicatrix08/06 07:27晚一年買，別人先住新屋，然後舊屋賣給你，還可以賺一台

cicatrix08/06 07:27車

Kempner08/07 04:00真的笑死

maypcc08/07 18:17竹北漲的都快把房貸繳清了XD